[스크랩] 세무 길라잡이

세무 길라잡이

2008년 6월 3일(화) 9:44 [이코노믹리뷰]

◇조합원 입주권도 세금 내요’◇주택 간주 양도세 부과…사용검사 승인일 전 매도A씨는 최근 부동산시장 침체로 시름이 깊어가고 있다. 7월 말부터 입주예정인 잠실 아파트 입주를 위해 현재 거주하고 있는 분당의 아파트를 매도하려 하는데 쉽지가 않다. 급매로 내놔도 보러오는 사람이 없다
A씨가 분당 아파트를 매도하려는 이유는 1가구 2주택자가 되면 먼저 처분하는 주택에 대한 양도세가 50%의 중과세율 적용을 받기 때문이다. 또 계속 보유할 경우 내년부터는 2주택 보유로 인해 공시가격이 6억원을 초과함에 따라 종합부동산세 부과대상이 될 게 뻔하다
결국 A씨는 분당 아파트를 아내에게 양도할 것을 고려하고 있다. 2006년부터 1가구 2주택자의 주택 중 1채가 재건축사업 시행으로 조합원 입주권으로 전환돼도 여전히 주택으로 간주된다. 이 경우 조합원 입주권을 양도하더라도 양도소득세가 과세된다
2007년 1월 1일 이후부터는 양도 시 50%의 중과세율이 적용되고, 장기보유 특별공제도 배제된다. 장기보유 특별공제는 부동산에만 적용되기 때문에 관리처분 계획인가일 이전 주택으로서의 보유기간에 대해서만 인정된다
이같이 바뀐 이유는 조합원 입주권 양도 또한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보기 때문이다. 다만 보유기간이 2년 이상인 경우에는 일반세율(9~36%)이 적용된다
잠실 아파트의 경우 기존 조합으로서 2003년 재건축사업계획 승인이 난 단지다. A씨의 경우에는 2006년 이전에 관리처분 계획인가일이 난 상태이므로 잠실 아파트의 사용검사 승인일 이전에 분당 아파트를 매도할 경우 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받을 수 있다. 비과세 요건을 갖췄다면 비과세 혜택도 받을 수 있다
부부 증여, 5년 내 양도 땐 효과 없어A씨는 또한 부부간 공동명의로 등기하면 나중에 양도 시 양도소득세를 절세할 수 있다는 말을 듣고 공동명의 등기를 고민 중이다. 올해부터 부부간 증여재산 공제가 3억원에서 6억원으로 증가해 공제액 범위 내라면 증여세 부담 없이 자산을 이전할 수 있기 때문이다
자산이 계속 상승하는 경우를 가정한다면 양도 시에는 증여 시의 취득가액을 기준으로 양도가액과의 양도차익에 대해서 과세하기 때문에 양도차익 또한 줄이는 효과가 있다. 하지만 주의해야 할 점은 증여 후 5년 내 양도 시에는 당초 증여해 준 배우자가 취득한 때를 기준으로 한다. 즉 A씨가 취득한 시점의 취득가액을 기준으로 하기 때문에 증여 효과가 없어진다.

취득세나 등록세 등 거래비용만 증가하는 결과를 가져올 수도 있으므로 부부간 증여 시에는 5년 이상 장기보유를 기본으로 해야 한다. 종합부동산세는 주택의 경우 가구별로 합산해 공시가격이 6억원 이상인 경우를 과세대상으로 하고 있다. 때문에 부부간 증여는 의미가 없다
이런 경우에는 차라리 별도 가구를 구성한 소득이 있는 자녀에게 증여하는 것도 대안이 될 수 있다. 비록 증여세를 부담하더라도 자녀에게 미리 증여할 경우 자녀가 추가수익을 얻기 위해 투자할 수 있는 자금원천을 만들어 줄 수 있다. 부모 또한 종부세 과세대상에서 제외될 수 있다.

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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