[스크랩] ■부동산등기에 관한 모든것

부동산등기에 관한 모든것(상편) 부동산 등기란 무엇인가? 등기소에서는 무슨 일을 하는가? 등기신청은 아무나 할 수 없나? 등기부의 등본 발급 또는 열람이 불가능하거나 어려운 경우도 있나? 등기신청은 어떻게 하는가? 등기부의 내용을 이해하기 어렵지요? 예고등기의 말소 소유권보존등기 신청서에 첨부할 서면 소유권 이전등기 신청서에 첨부할 서면 소유권이전 청구권 보전 가등기 신청서에 첨부할 서면 ■ 부동산등기에 관한 모든것(하편)
1.부동산 등기란 무엇인가?
1. 부동산 권리관계의 공시 ◎ 동산(예: TV.카메라 등)은 누구의 소유인지 그것을 가지고 있는 사람에 의하여 쉽게 알 수 있습니다. 그러나 부동산(예: 토지, 건물)의 경우에는 과연 누가 이를 소 유하고 있는지 쉽게 알기 어렵습니다. 그래서 국가는 등기부라는 공적 장부를 만들어 놓고 법원등기공무원으로 하여금 여기에 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계 를 기재토록하여 일반인에게 널리 공시하고 있는 것입니다. 이것이 바로 부동산등기 제도입니다. 누구나 등기부를 열람하거나 등본을 발급받아 보면, 그 부동산의 지번. 지목.구조.면적 등의 부동산 표시사항과 소유권.지상권.저당권.전세권.가압류.... 등 의 권리관계를 자세히 알 수 있습니다. 2. 부동산 권리관계의 발생, 변경 등의 성립요건 ◎ 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되 기 위하여는 등기가 되어야만 그 효력이 생깁니다. 예컨대, 갑이 자신의 집을 을에게 매도하고 잔대금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 병에게 매도하고 을보다 먼저 병에 게 이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소유권은 병이 취득하게 됩니다. 또 위 집 에 대하여 이전등기를 하기 전에 갑의 채권자 정이 아직도 소유권자가 갑명의로 되어 있는 그 부동산을 압류한다면, 그 이후 소유권이전등기를 마친 을은 채권자 정의 압 류등기에 우선할 수 없습니다. 이것이 바로 우리 민법이 부동산에 관한 법률행위(매 매,증여,근저당권설정계약 등...)로 인한 권리의 득실 변경은 등기를 하여야만 그 효 력이 생긴다는, 이른바 물권변동의 형식주의 또는 성립요건주의를 채택한 결과인 것 입니다 (민법 제186조). 3. 등기할 사항 등기할 사항은 법으로 정해져 있습니다. 따라서 당사자가 법으로 정해져 있지 않 은 어떤 법률관계를 임의로 만들어 이를 등기할 수는 없습니다. 부동산 등기법은 등 기할 사항으로 소유권.지상권.지역권.전세권.저당권.권리질권.임차권과 가등기 및 예 고등기.환매등기 등만을 할 수 있는 것으로 정하고 있습니다. 4. 등기부와 등기용지 토지 등기부는 1개 지번의 토지에 1개의 등기용지를 두고 있습니다. 그러나 그 지 번이 분할되면 분할된 지번 만큼 등기용지가 증가하게 되며 여러개의 부동산이 합필 되면 등기용지는 하나로 됩니다. 건물등기부도 1동의 건물에 1개의 등기용지를 두고 있습니다. 그러나, 1동의 주된 건물에 부속건물이 여러개 있더라도 그것은 1개의 등 기용지를 사용하게 되며 그 부속건물을 분할하여 독립된 건물로 하거나 다른 여러 건 물을 합병하면 1개의 등기용지에 둘 수 있습니다. 또 1동의 건물이 수개의 구분된 독 립건물로 인정될 수 있는 아파트 건물 등은 1동의 건물을 표시하고 각 구분된 독립건 물의 등기용지를 두게 됩니다. 즉, 2개 이상의 부동산을 1개의 등기용지에 등기 할수 없으며, 또 1개의 부동산 일부만을 등기할 수도 없는 것입니다. 토지와 건물등기부는 각 토지의 지번을 기준으로 순서대로 바인더(보관철식 장부)에 편철되어 있습니다.
2.등기소에서는 무슨 일을 하는가?
1. 등기소 부동산 등기, 상업등기 등 등기사무를 관장하는 국가기관은 법원이며(법원조직 법 제2조), 법원 중에서 지방법원과 동 지원이 그 관할구역 내의 등기사무를 관장 합니다. 이는 등기사무가 단순한 행정민원업무와는 달리 대립되는 이해당사자간의 법률관계가 얽힌 준사법적인 성격을 띄기 때문입니다. 한편 지방법원이 그 관할구 역 내에서 등기사무의 일부를 처리하기 위하여 따로 마련한 기관이 등기소이며, 따라서 등기소는 법원의 하부기관 입니다. 그리고 지방법원이나 동 지원내의 등기 과(계)는 등기소라는 명칭은 갖고 있지 아니하지만 등기소의 역할을 하고 있습니 다. 2. 등기소의 관할 ◎ 원래 등기부는 그 부동산의 소유자를 표준으로 하여 편성(인적편성주의)된 것이 아니고, 부동산을 표준으로 하여 지번순서 대로 편성되어 있습니다(물적편성 주의) ◎ 구체적인 등기를 하려고 하는 경우 현실적으로 어느 등기소에서 그 절차를 다 룰 것이냐 하는 것이 바로 등기소의 관할 문제입니다. 즉, 토지가 제주도에 있는데 그에 관한 등기를 주소지인 서울에서도 할 수 있을 것인가 등에 관한 것인데, 원칙적 으로 등기할 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 동 지원 또는 등기소가 이를 처 리하며, 위의 경우에는 그 부동산 소재지에 따라 제주지방법원 등기과나 서귀포등기 소가 될 것입니다. ◎ 법원은 국민의 편의를 돕기 위하여 각 행정구역 즉, 1개의 시,구,군에 1개의 등기소를 개설한다는 방침에 따라 이를 연차적으로 추진하고 있습니다. ◎ 현재 등기소가 설치된 것은 193개소이며 아직 등기소가 설치되지 않은 82개의 군, 구에 대하여는 연차적으로 등기소를 신축하여 2003년 까지는 271개의 시.구.군에 빠짐없이 등기소가 개소될 것입니다. 등기소장은 법원서기관(대도시 등기소)이나 법 원사무관(중소도시 등기소)중에서 지방법원장이 임명하며, 약 1년정도 근무한 후 다 른 등기소의 소장이나 법원과장 등으로 순환 근무하게 됩니다. ◎ 등기신청사건의 처리와 등.초본발행 업무는 등기공무원의 독립된 직무(권한)이 며, 등기공무원 이외의 대부분 등기소직원은 등기사건처리와 등.초본발행 업무를 보 조하고 있습니다.
3.등기신청은 아무나 할 수 없나?
1. 신청서에 첨부할 서류 작성이 어렵다. ◎ 등기신청은 반드시 법무사나 변호사에게 위임하여 하여야 하는 것은 아닙니다. 등기부에 등재할 내용을 기재한 서면으로서의 등기신청서를 작성한다는 것은 아주 어 렵지는 않기 때문입니다. 즉, 신청서만의 작성은 기재례를 보면서 작성한다면 별로 어려운 것에 속하지는 않습니다. 그러나 등기신청은 신청서면만의 작성으로 되는 것이 아닌 것에 문제가 있습니다. ◎ 부동산 정책과 세금징수의 목적 등으로 지방세법, 주택건설촉진법, 택지소유상 한에관한법률, 농지개혁법, 산림법 등등에서 부동산등기를 신청할 때에 얼마나 많은 부담을 주고 있는지를 우리는 앞서 설명한 소유권이전등기신청서에 첨부할 서면으로 쉽게 알 수 있었습니다. 이와 같이 부동산등기법 이외 행정지도.목적에 따른 특별법 규에 의하여 등기신청서에 첨부할 각종서류를 빠짐없이 구비한다는 것은 전문적인 지 식이 없으면 쉽지 않습니다. 앞서 말한 바와 같이 우선, 과표를 산정하여 등록세와 주택채권매입액을 산출한다는 것이 알반인에게는 너무 어려운 것이 아니겠는가 생각 됩니다. 차라리 신청서만을 작성하여 등기가 완료된 후에 그 신청서 부본의 송부를 받은 시(구).군청에서 등기를 함에 있어서 거쳐야 할 모든 절차를 사후에 밟도록 행 정지도를 한다면 등기신청 자체는 훨씬 쉬어 질 수 있을 것입니다. 그러나 등기를 함 에 있어 먼저 거쳐야 할 사항을 거침이 없이 등기가 완료된다면 등기할 수 없는 사람 이 등기를 하는 결과가 되어 이것 또한 불합리한 것이 됩니다. 2. 당사자의 출석 등기의 진정성 확보를 위하여 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하 고 또 무도 등기소에 반드시 출석하여야 한다는 것은 앞서 말한 바 있습니다. 그러나 현재의 거래관행은, 예를 들면 매매에 있어서 등기의무자인 매도인은 매수인에게 인 감증명과 권리증(속칭 땅문서,매도증서)만 교부하고 대리인의 위임장에 날인해 주는 것으로 이전등기신청에 협력을 다한 것으로 알고 있습니다. 매도인이 매수인에게 소 유권이전등기를 해주기 위하여 등기소에 까지 출석한 예는 거의 없습니다. 근저당권 설정등기나 그 등기의 말소에 있어서도 또한 같습니다. 근저당권설정등기 또는 그 말 소등기를 위하여 설정계약서나 은행의 지배인(지점장)이 작성한 해지증서만을 가지고 는 소유자 단독출석으로 설정등기를 하거나 이를 말소할 수 없으며, 지점장도 직접등 기소에 출석하여야 합니다. 이와 같이 출석하기 어려운 당사자가 있기 때문에 반드시 양 당사자가 출석해야 하는 등기신청의 원칙상, 결국은 양 당사자를 대리하는 대리인 (일반적으로 법무사가 하고 있음)에게 이를 위임하고 있는 실정인 것입니다. 3. 등기법률관계의 전문성 민원인들은 자신 스스로가 등기신청을 쉽게 할수 없는 이유를 잘 알지 못하는 것 같습니다. 그러나, 등기를 한다는 것은 그 부동산에 대하여 하나의 법률관계가 성립 한다는 것이며, 이것은 민법 전반의 이해 없이는, 즉 전문적인 지식이 없으면 그 법 률관계를 쉽게 이해할 수 없는 점이 있다는 것을 알아야 합니다. ◎ 예를 들면, 소유권이전등기는 이전등기신청서와 그 첨부서면의 제출로 간단히 이전등기가 되며,그러면 더 이상 법률관계가 얽히고 미묘해질 문제는 없을 것 같이 보입니다. 그러나 항상 그렇지만은 않는데 문제가 있는 것입니다. 하나 예를 들어 봅니다. A는 B로부터 금 1억원을 빌리고 자기 소유부동산을 잡히기로 서로 약정했다 고 합시다. A는 싯가 1억 5천만원 상당의 자기소유 부동산에 관한 등기권리증과 인감 증명을 소지하고 양인이 등기소에 출석하여 이에 관한 등기를 안내해 달라고 한다면 어떻게 해야 하겠습니까? 저당권 혹은 근저당권설정 계약서를 작성하라고 할 것입니 까? 아니면 담보가등기, 대물변제의 예약, 소유권이전청구권보전가등기, 환매등 기....등등... 어떤 법률관계를 구성하여 그 계약서를 작성해야 된다고 단언하기에는 어려운 것입니다. 왜냐하면 문의하는 사람 자신도 사실의 중요부분이 어떤 것인지 모 르고 이를 생략하거나 물명확하게 답변했을 가능성이 있기 때문입니다. 물론 이 경우 에 등기공무원으로서는 어떤계약서나 그 서식을 안내해 주어서는 안되는 것이며 이와 같은 내용은 결국 법률 전문가-변호사.법무사-에게 상의하는 수밖에 없는 것입니다. 이와 같이 등기한다는 것은 행정기관의 민원사무처리와는 분명히 다르다는 것을 말씀 드릴 수 있겠습니다. 4. 등기소 직원의 안내에 관한 한계 ◎ 부동산 권리관계에 관한 등기를 하면, 일방은 그 부동산에 관한 어떤 권리를 얻게 되고 그 만큼 타방 당사자는 그 권리를 잃게 됩니다. 등기함으로써 이와 같은 첨예한 이해관계의 대립이 즉시 발생하는 것입니다. 따라서, 등기소 직원은 일방의 말만 듣고 등기신청에 함부로 개입하여서는 안되며, 등기신청서를 접수 심사하는 과 정에서는 제3자적 입장을 취하여야 하고, 관련 법규에 따라 공정하게 판단 처리하여 야 합니다. ◎ 부동산등기법은 일정한 등기사건에 관하여는 등기공무원이 그 사건을 처리할 수 없도록 규정하고 있습니다. 즉, 등기신청인이 자기 또는 자기와 호적을 같이 하고 있는 자이거나 4촌이내의 친족인 경우에는 제3자가 참여한 참여조서까지 작성하여야 하는 등, 이러한 등기신청사건은 당해 등기공무원이 함부로 등기할 수 없도록 규정하 고 있으며, 친족관계가 끝난 경우에도 과거 4촌이내의 친족이었던 자에 관하여서는 마찬가지 입니다(부동산등기법 제13조). 이와 같은 점을 미루어 보아도 등기신청사건 처리의 공정을 위하여 법규정이 얼마나 세세하게 배려하고 있는지 알 수 있습니다. 다만, 법원행정처에서는 등기민원인들을 위하여 등기소에 등기신청서 용지를 비치토 록 하고 이를 원하는 사람에게 교부하여 주며, 등기신청절차에 대한 문의가 있는 경 우에는 천절하게 설명하여 주도록 하는 '등기신청에 대한 민원사무 안내 등에 관한 사무처리 지침'(1993.9.20 등기예규 154-3항)을 전국 법원 등기소에 시달한 바 있습 니다. 그러나, 이 지침에서도 구체적인 등기신청사건에 관하여는 민원인의 요구가 있 더라도 등기신청서의 첨부서류를 대신 작성해줄 수 없음을 분명히 하고 있습니다.
4.등기부의 등본 발급 또는 열람이 불가능하거나 어려운 경우도 있나?
1. 등기부 등.초본 발급 또는 열람이 불가능한 경우 ◎ 당해 부동산이 아직 미등기인 때 신축건물인 경우가 많습니다. 토지도 미등기인 경우가 있습니다. ◎ 신청서에 지번이 잘못 기재된 경우 10번지는 분할되어 10-1과 10-2로 된 경우에 10번지를 청구한 경우, 또는 대장 상에는 분할 또는 합병 되었으나 등기부에는 아직 정리되지 않았을 때 대장상의 지번 으로 신청하는 경우 등 입니다. ◎ 건물의 번호를 기재하지 않은 경우 같은 대지상에 수개의 건물이 있을 때에는 등기부에 제1호, 제2호, 제3호...등 의 건물 부호가 기재되어 건물을 특정하고 있습니다. 만일 신청서에 지번만 기재하고 건물부호가 기재되지 않으면 어떤 건물의 등본발급을 신청하는지 알 수 없으므로 이 를 발급할 수 없는 것입니다. 2. 등.초본의 발급 또는 열람이 어려운 경우 가. 당해 부동산에 관한 사건이 처리중일 때 신청한 등기부 등.초본의 발급 또는 열람이 어려운 경우가 있습니다. 특정의 부동산에 대한 등본 발급이나 열람신청이 있을 때에 이미 당해 부동산에 대한 어떤 등기신청사건이 먼저 접수되어 아직 처리중이라면 그 등기사건을 처리하지 않은 상태 에서 등본을 발급하거나 열람할 수는 없습니다. 만일 등기를 하지 않은 채 먼저 등본 을 발급한다면 후일에 그 등본에 저촉되는 등기부가 존재하게 되기 때문입니다. 예를 들면 10월 11일 15시에 열람 또는 등본을 발급할 때에는 근저당권설정등기가 없었는 데, 위 열람신청이나 등본신청시간 이전에 접수된 근저당권설정등기가 같은 날 18시 에 비로소 기입되었다면, 위 15시에 발급된 등본은 등기부에 저촉된 것으로 그 등본 을 믿은 선의의 제3자는 큰 피해를 입을 우려가 있기 때문입니다. 나. 당해 등기부상 다른 공유자의 사건이 처리중일 때 등본 발급을 신청했으나 그 발급이 아주 어렵다고 하는 때가 있습니다. 며칠 전에도 발급받았던 등본이 왜 지금은 안되느냐고 항의하는 경우도 있습니다. 통상 이 러한 경우는 1개의 등기부에 공유자가 수인 있는 때, 그 1인이 어떤 등기신청을 하여 그 사건을 처리중에 다른 공유자가 등본을 신청하는 경우에 발생합니다. 이 경우에 도 그 공유자의 등기사건을 처리하지 않은 채 등본발급을 할 수는 없는 것입니다. 3. 등본발급이 지연되는 시간대 - 등기부 등본 발급이 가장 빨리 되는 시간은 하루 중 언제인가? 특히 대도시의 경우 등본발급 신청은 오후 3시-4시에 집중되고 있습니다. 이 시간 에는 현재의 인원이 3배이상 되어도 민원인에게 흡족할 만큼 빠른 시간내에 등본을 발급하기란 어렵습니다. 등본발급신청이 집중되는 그 시간을 피하여 오전 근무시작 무렵에 접수시키면 30분 이내에 그 등본의 발급을 받을 수 있습니다.
5.등기신청은 어떻게 하는가?
1. 일반원칙 가. 신청주의 원칙 등기는, 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 등기가 어떤 등기이건 당사자의 신청에 의하여서만 이를 할수 있습니다.(부동산등기 법 제27조) ◎ 어떤 법률관계가 성립된다거나 변경 혹은 소멸되더라도 당사자의 신청이 없으면 등기공무원 스스로는 할 수 없다는 뜻입니다. 부동산의 표시에 관한 등기도 마찬가 지 입니다. 토지가 이미 대장상 분할 되었거나 지목이 변경되었더라도, 또는 건물의 준공검사가 끝나고 가옥대장이 작성되었거나 건물이 화재로 멸실되었더라도 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이 없으면 어떤 등기도 할수 없습니다. 즉 신청이 없으면 신축된 건물도 미등기이며, 멸실된 가옥도 등기부상은 그대로 존재합니다. 도 시계획법 등 특별법에 의한 환지등기도 소관 관청의 촉탁이 있어야만 가능합니다. 나. 신청의 요식성 등기신청은 법이 정한 서면에 의하여야 합니다(부동산등기법 제40조,제41조,제42 조, 대법원 등기예규 제76항) 따라서 법이 정한 방식의 기재요건을 모두 갖추지 못한 신청서면은 유효한 등기신청으로 볼 수 없습니다. 이 경우에는 등기신청서가 방식에 적합하지 아니한 때에 해당되어 등기공무원은 이를 각하하지 않으면 안됩니다.(부동 산등기법 제55조 제4호) 다. 공동신청의 원칙 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 합니다. (부동산등기 법 제28조) 소유권이전 등기의 경우에는 매도인과 매수인이, 근저당권설정등기와 그 말소등기는 근저당권자와 근저당권설정자(또는 현소유자)가 공동으로 신청하여야만 한다는뜻입니다. 이것은, 우리의 실정상 부동산 권리관계는 이해관계가 아주 커서 어 느 한 쪽이 일방적으로 등기하면 다른 쪽은 커다란 피해를 입게 되는 것이기 때문입 니다. 부동산등기법은 등기공무원에게 등기신청서에 대하여 형식적인 심사권만을 주 고 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기신청을 하게 함으로써 등기권리관계가 실체적 사실과 부합되도록 유도하고 있습니다. ◎ 그러나, 공동신청에 의하지 않고도 등기의 진정성을 기대할수 있는 것에 대하여는 단독신청을 인정하고 있습니다. 즉, 판결에 의한 등기신청이나 부동산 표시 변경, 등기명의인 주소를 변경하는 것 등은 단독으로도 신청할 수 있습니다. 라. 출석주의 ◎ 등기를 신청하는 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기 소에 출석하여 이를 신청하여야 합니다.(부동산등기법 제28조) 등기공무원에게는 형 식적심사권 밖에 없으므로, 등기를 함으로서 권리를 잃은자와 그 권리를 얻은자가 과 연 그러한 등기를 할 의사가 있는지 등기공무원이 면전에서 이를 확인할 필요가 있기 때문입니다. 본인이 직접 출석하여야 한다는 것은 이와 같이 등기의 진정성 확보를 위한 규정입니다. ◎ 등기신청을 대리인에 의하여 하는 경우에는 대리인(통상 법무사)이 직접 등기소에 출석하여야 하며 그 대리인의 사무원이 출석하는 것은 허용되지 않습니다. (부동산등기법 제28조, 대법원 1968.7.8 고지 67마300결정,대법원 등기예규 제154-2 항). 법원행정처는 위 법규정과 대법원 판례에 따라 1994. 1.1 부터 대리인을 통하여 등기신청을 하는 경우에는 그 대리인 자신이 직접 출석하지 않으면 안된다는 지침을 시달한 바 있습니다. ◎ 양 당사자가 등기소에 출석하지 않고 그 대리인이 출석한 경우(통상 법무 사가 많이 하고 있습니다)에는 그 대리인에게 등기신청을 위촉하는 당사자에 대한 철 저한 확인의무가 부과되어 있습니다(법무사법 제23조).
6.등기부의 내용을 이해하기 어렵지요?
1. 등기부의 구성 ◎ 등기용지는 표제부와 갑구 및 을구 등으로 구성되어 있습니다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발 급되고 있습니다. ◎ 표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시 합니다. 즉, 토지의 경우에는 지 번.지목.지적을, 건물인 경우에는 지번.구조.용도.면적 등이 기재 됩니다. 다만 아파 트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표 제부가 따로 있습니다. 면적은 m2로 표시되어 있는 바 이것을 3.3025으로 나누면 평 이 됩니다. 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면 적변경도 표제부에 기재 합니다. ◎ 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재합니다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매 개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항입니 다. 그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재합니다. ◎ 소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기를 말합니다. ◎ 소유권이전등기는 소유권을 이전하는 등기이며 소유권이 지분으로 이전된 경우 에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다. 소유권이 이전 되더라도 전소유자란은 붉은 선으로 말소하지 않습니다. 붉은 선으로 말소하는 경우 란 당해 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한합니다. ◎ 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권.전세권.지역권.지상권 등이 기재됩니다. 그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재합니다. 2. 등기된 권리의 순위 각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부등기의 순위는 주등기의 순위에 의합니다. 그러 나, 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합 니다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리 게 됩니다. 3. 등기부를 볼 때 유의할 사항 가. 갑구에 있어서는 (1) 첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지를 보아야 합니다. ◎ 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무 자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문 입니다. ◎ 그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다. ◎ 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하 기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소판결을 얻는다면 가 처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다. (2) 둘째, 예고등기에 관한 것입니다. ◎ 예고등기란 등기원인이 전혀 없는 데도 인감증명등을 위조하여 소유권을 이전 했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄것을 소송 으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기 되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다. ◎ 원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의 의 제3자이더라도 결국은 모두 말소 될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하 는 전제가 따릅니다. ◎ 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 가압류 채권자의 청구채권금액이 얼마 인지, 또는 가처분권자가 확보하고자 청구하는 권리관계는 무엇인지, 그리고 누가 어 떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다. 기재된 사건번 호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다 음과 같습니다.(예시) xx법원 93타경xxx호 --- 경매사건(집행과 또는 신청과) xx법원 93카xxx호 --- 가압류 또는 가처분 사건(신청과) xx법원 93가단xxx호--- 예고등기(민사과) xx법원 93가합xxx호--- 예고등기(민사과) (3) 세째, 가등기에 관한 것입니다. ◎ '가등기' 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것입니다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉 되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질때 등기공무원 이 직권으로 말소합니다. 다만, 이경우 예고등기나 가처분등기는 법원의 촉탁이 아니 면 말소되지 않습니다. ◎ 을구에 있어서는 근저당권.전세권.지상권등이 설정되어 있는지 보아야 합니다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최 대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80%정도 되는 것이 일반적 인 관행입니다. 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 전세기간내에는 전세권 자를 임의 로 나가게 할수 없습니다. 그외 지상권.지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다. 전세권.지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산 의 일부분에도 성립할수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하 여 성립할수 없음을 유의하여야 합니다.
7.예고등기의 말소
문] 등기말소청구소송이 제기되어 예고등기가 되었는데 이 예고 등기는 언제 말소되나요? 답] 1. 소를 제기한 자에 대하여 소를 각하하는 재판, 소를 제기 한 자에 대하여 패소를 선고한 재판이 확정된 때, 소의 취 하, 청구의 포기 또는 화해가 있는 경우, 재판장은 직권으 로 재판의 등.초본 또는 소취하서, 청구의 포기조서, 화해 조서 등을 첨부하여 당해 등기소에 예고등기 말소등기 촉 탁을 합니다. 2. 원고가 승소판결을 받은 후 등기부상의 권리관계를 그대 로 유지하면서 예고등기만 말소하고 싶을 경우 그 승소판 결에 의한 말소등기신청을 하지 아니하겠다는 뜻을 기재한 서면을 그 승소판결 정본과 함께 제출한 경우도 예고등기 말소등기 촉탁을 합니다. 3. 원고가 승소판결을 받았으나 그 재판에 의한 등기를 할 수 없음이 다른 재판에 의하여 인정되는 경우(예컨데 甲, 乙,丙의 순으로 소유권이전등기가 경료된 경우 甲이 乙만 을 상대로 소유권이전등기의 말소등기를 구하는 소송을 제 기하여 승소하더라도 丙명의의 소유권이전 등기를 말소할 수 없고, 甲의 丙에 대한 말소소송이 패소되거나, 丙의 소 유임을 확인하는 판결을 받는 등 甲이 丙 명의의 등기를 말소할 수가 없게 된 경우) 등기상의 이해관계인이 그 재 판의 등본을 제출한 때에도 이를 첨부하여 예고등기의 말소 등기 촉탁을 합니다.
8.소유권보존등기 신청서에 첨부할 서면
문] 소유권 보존등기 신청서에 첨부할 서면은? 답] ① 보존등기할 부동산의 토지대장 및 가옥대장등본 1통 ② 등록세 영수필 확인서 및 통지서 1통 ③ 신청서 부본 3통 ④ 주민등록표 등본 1통 ⑤ 도면 1통 ⑥ 위임장: 대리인에 의하여 신청하는 경우 ⊙ 신청인은 대장상 최초의 소유자로 등재된 자만이 될 수 있습니다. 다만 대장상 소유자로 등재된자가 사망했다면 그 상속인이 보존등기를 신청할 수 있습니다. ⊙ 먼저 토지나 건물에 대하여 각 과세시가산정기준표에 의하여 과세시가를 산정한 후 지방세법 소정의 비율에 따른 등록세를 납부하고 그 영수필 확인 서 및 통지서를 첨부하여야 합니다. ⊙ 과세시가 산정은 전문적인 지식을 가진 사람이 아니면 하기 어려운 점이 있 습니다. 특히 건물은 지하실, 사무실, 주택등이 복합된 경우에 그 과표산출 이 더욱 어렵습니다. 왜냐하면 각 용도에 따라 세율이 다르기 때문입니다. 예컨대, 당해 지하실을 어떤 용도로 볼 것이냐 하는 점도 판단하기 여렵고, 또 세율도 감면 혹은 가산이 되는 경우가 있는바, 그 근거규정을 쉽게 찾기는 어렵습니다. 이것은 지방세법 제80조에 따른 산정이며 그 수입도 시.군의세입 으로 계상되는 것입니다. ⊙ 등기공무원이 등록세의 납부확인을 하는 것은, 위 지방세인 등록세를 등기신 청인이 자진 납부하는것에대한 그 납부세액의 확인행위에 해당합니다. ⊙ 신청서 부본이 3통이나 필요한 이유는 1통은 신청인에게 등기필증(등기를 끝마 쳤다는 증서, 소위 권리증)을 만들어 교부할 것이며, 나머지 2통은 대장 소관 청{시(구).군}과 세무서에 각 송부하기 때문입니다. ⊙ 도면은 동일 지번에 수개의 건물이 있을 때에만 이를 첨부합니다. ⊙ 상속인이 신청하는 경우에는 상속을 증명하는 서면-호적.제적, 주민등록 각 등 본을 첨부해야 합니다. ⊙ 종중 등 법인아닌 사단 또는 재단이 등기신청을 할 때에는 신청인의 자격을 증 명하는 서면(종중규약등)과 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면을 첨부하 여야 합니다.
9.소유권 이전등기 신청서에 첨부할 서면
문] 소유권 이전등기 신청서에 첨부할 서면은? 답] (1) 토지대장등본, 가옥대장등본- 등록세등의 산출근거를 제시하기 위함이나 대 장과 등기부를 일치시키는 역할도 하고 있습니다. (2) 등기원인증서 등기원인이 매매나 증여.교환등인 경우, 매매계약서, 증여계약서, 교환계약서 등을 말합니다. 등기원인이 계약인 경우에는 그 계약서에 검인을 받아야 합니 다. 검인은 부동산 소재지의 시장(구청장).군수가 합니다. (3) 등기의무자의 인감증명서 등기의무자란 그 이전등기를 함으로써 권리를 잃는자, 예를 들면 매매의 경 우 매도인을 의미합니다. (4) 등기의무자의 권리에 관한 등기필증 소위 구권리증을 말합니다-구권리증을 분실했다면 본인이 직접 등기소에 출석 하거나 법무사로 하여금 확인조서를 작성하게 하는 방법 및 이를 공증하는 방법이 있습니다. (5) 주민등록 등본 등기의무자와 권리자에게 모두 필요합니다. (6) 제3자의 동의,허가 또는 승낙을 증명하는 서면 부동산이 농지이거나, 일정 면적이상의 임야인 경우에는 농지매매증명, 임야 매매매증명, 토지거래허가서, 외국인의 경우 토지취득에 대한 내무부 장관의 허가서, 등록된 사찰재산의 경우 그 처분에 대한 문화 공보부 장관의 허가서 등등입니다. (7) 위임장- 대리인에게 위임한 경우 (8) 등록세 영수필 확인서 및 통지서 등록세는 실제 매매가액을 표준으로 산정하되 매매가격이 과세시가표준액(과 표)에 미달할 때에는 과표에 의합니다. 그리고 부동산이 농지 혹은 비농지인 지 여부와 매수인의 자격(법인등)에 따라 등록세가 감면되거나 5배가지 가중 되는 경우가 있습니다. (9) 주택채권 매입필증 1개 부동산 과세시가 표준액이 500만원 이상일 때에는 일정비율의 채권을 매 입하여 그 매입필증을 첩무하여야 합니다. (10) 자격을 증명하는 서면 당사자가 법인인 경우 그 대표자임을 증명하기 위한 법인등기부등본 (11) 신청서 부본 2통 시(구). 군청에 대한 등기필 통지용 및 세무서에 대한 과세자료 송부용 (12) 기타서면 ① 등기원인이 상속인 경우에는 상속을 증명하는 서면 ② 당사자가 종중 등인 경우에는 종중규약 또는 정관, 종중대표자 선임결의서, 부동산처분결의서, 부동산 등기용 등록번호 증명서등 ③ 매수인이 주민등록번호가 없는 외국인인 경우에는 부동산등기용 등록번 호 증명서 ④ 판결에 의하여 등기신청을 한 경우에는 판결정본과 판결확정증명
10.소유권이전 청구권 보전 가등기 신청서에 첨부할 서면
문] 소유권이전 청구권 보전 가등기 신청서에 첨부할 서면은? 답] ① 인감증명(가등기의무자, 즉 소유자) ② 등기원인증서(매매예약 증서) ③ 등기의무자의 권리에 관한 등기필증(구 권리증) ④ 주민등록표 등본 (가등기 권리자) ⑤ 등록세 영수필 확인서 및 통지서.- 부동산가액의 1000분의2의 등록세 및 그 등록세의 10분의 2인 방위세 ⑥ 토지거래신고서 또는 허가서(규제지역등인 경우) ⑦ 위임장(대리인에 의하는 경우) ⑧ 신청서 부본 1통(세무서 송부용) ⑨ 토지대장, 가옥대장(과세시가 산출용)
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출처 : 부동산을 신나게 즐겨 봅세다~♬

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