[스크랩] 부동산등기제도

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

※ 부동산등기제도 부동산이란 I 부동산등기란 I 한개의 부동산마다 한개의 등기부가 있다 부동산에 관한 권리는 등기하지 아니하면 효력이 생기지 않는다 I 등기부의 구조와 등기부를 보는 방법 부동산등기절차 I 부동산등기시첨부서면 I 부동산권리분석에 필요한 각종 공부

1. 부동산이란

토지 및 그 정착물을 부동산이라 하고, 부동산은 위치가 고정되어 있으며 일반적으로 재산적 가치가 매우 크다. 부동산이외의 물건은 동산이라고 한다(민법 99조).

2. 부동산등기란

부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라고 하는 공적인 장부를 만들어 놓고 등기공무원으로 하여금 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 하는 것이 부동산등기 제도이다. 등기부는 누구나 소정수수료를 납부하고 그 등본을 교부받을 수 있고 또한 이해관계 있는 부분에 한하여 열람할 수 있다.

3. 한개의 부동산마다 한개의 등기부가 있다

우리나라는 부동산 1개마다 등기부 1개씩을 만들어 등기소에 보관하고 있다. 부동산이 한개냐 두개냐 하는 구별은 쉽지 않다. 토지는 원래 연속되는 것이므로 인위적으로 금을 그어서 나누고 지번을 매기는데 토지 1필지가 1개의 부동산이 된다. 따라서 큰 토지도 있고 작은 토지도 있으며 1개의 토지가 분필이 되면 여러개의 부동산이 되고 반대로 여러 개의 토지가 합필이 되면 1개의 부동산이 된다. 건물은 토지에 붙어 있는 것이지만 별개의 부동산으로 취급되어 따로 등기부가 있다. 건물이 한개냐 두개냐 하는 것은 일반관념에 따라 결정되는데 요즈음 아파트 등 집합건물이 많이 생겨서 외관상 1개의 건물이지만 각 세대마다 구분하여 독립된 소유권을 인정하고 있다.

4. 부동산에 관한 권리는 등기하지 아니하면 효력이 생기지 않는다

부동산에 관한 대표적 권리에는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등이 있는데 매매·저당권설정계약등 법률행위로 인한 권리의 득실변경의 경우에 등기를 하지 아니하면 효력이 생기지 않는다.

5. 등기부의 구조와 등기부를 보는 방법

구 등기부는 한자를 사용하고 세로쓰기를 하여 읽기가 불편했으나 새로이 편성된 등기부는 한글과 가로 쓰기를 사용하므로 읽기가 매우 쉬워졌다. 신 등기부에는 그 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 아니하고 있으므로 오래된 권리관계 까지 알아보려면 폐쇄된 등기부를 열람하여야 한다. 토지등기부와 건물등기부는 따로 있으므로 집을 사려면 양쪽을 다 보아야 한다. 등기부는 등기번호란, 표제부(아파트등 집합건물의 경우에는 표제부가 2개임), 갑구, 을구의 4부분으로 되어 있다.     가. 표 제 부       <토지의 표제부>   표 제 부(부동산의 표시) 표시 번호 표 시 란 표시번호 표 시 란   ① 접수 19○○년 ○월 ○○일 ② ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ③ 대 ○○○㎡     ④ 대법원 예규 제218호에 의하여 구 등기부 제59책 제12장(구 등기번호 5149호)에서 이기 19○○년 ○월 ○○일   ① 접수 19○○년 ○월 ○○일 : 등기접수 연월일   ② ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 부동산소재지   ③ 대 ○○○㎡ : 지목(대) 및 면적 (○○○㎡)   ④ 대법원 예규 제218호에 의하여 구 등기부 제59책 제12장(구 등기번호 5149호)에서 이기 19○○년 ○월 ○○일 : 이것은 원래 등기부가 부책식으로 되어 있던 것을 대법원 예규 제218호에 의하여 현재의 카드식으로 바꾸어 기재하였다는 뜻이다.       <단일건물의 표제부>   표 제 부(부동산의 표시) 표시 번호 표 시 란 표시번호 표 시 란   ① 접수 20○○년 ○월 ○○일 ② ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ③ 시멘트벽돌조 기와지붕 ④ 단층주택 ⑤ ○○○㎡         ① 접수 20○○년 ○월 ○○일 : 등기접수 연월일   ② ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 부동산소재지   ③ 시멘트벽돌조 기와지붕 : 건물 및 지붕구조   ④ 단층주택 : 건물층수 및 용도   ⑤ ○○○㎡ : 건물면적       <집합건물의 표제부>   (공통표제부)   표 제 부 표시 번호 표 시 란 표시번호 표 시 란 1 (1) 접수 20○○년 ○월 ○○일 (2) ○○시 ○○구 ○○동 ○○ (3) ○○아파트 (4) 철근콘크리트조 슬래브지붕 (5) 5층 아파트 ○○○동 (6) 1층 518㎡ (7) 2층 518㎡ (8) 3층 518㎡ (9) 4층 518㎡ (10) 5층 518㎡ (11) 지하실 234.8㎡ (12) 옥탑 153㎡ (13) 도면 편철장 제 18책 2장   (14) ○○시 ○○구 ○○동 ○○ (15) 대 ○○○○㎡ (16) 20○○년 ○월 ○○일     ※ 이 등기부는 아파트의 공통표제부로써 ○○동 ○○번지 소재 ○○아파트 ○○○동 전체의 건물 크기를 알 수 있게 표시되어 있다.       (1), (16) 접수 20○○년 ○월 ○○일 : 등기접수 연월일   (2), (14) ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 부동산소재지   (3) ○○아파트 : 아파트 명칭   (4) 철근콘크리트조 슬래브지붕 : 건물 및 지붕구조   (5) 5층 아파트 ○○○동 : 아파트 층수 및 동   (6) ∼ (11) 1층 518㎡ 등 : 각 층의 면적   (12) 옥탑 153㎡ : 옥탑의 면적   (13) 도면 편철장 제 18책 2장 : 건물도면이 철해진 장부의 위치   (13) 도면 편철장 제 18책 2장 : 건물도면이 철해진 장부의 위치   (15) 대 ○○○○㎡ : 아파트가 건축되어 있는 땅의 넓이임       <집합건물의 표제부>   (구분건물의 표제부)   표 제 부 표시 번호 표 시 란 (전유부분의 건물의 표시) 표시번호 표 시 란 (대지권의 표시) 1 ① 접수 20○○년 ○월 ○○일 ② 철근콘크리트조 ③ 3층 306호 ④ 73㎡ ⑤ 도면 편철장 제18책 2장   ⑥ 소유권 ○○○○분의 ○○○ ⑦ 20○○년 ○월 ○○일 대지권   ①, ⑦ 접수 20○○년 ○월 ○○일 : 구분건물 및 대지권 등기 접수연월일   ② 철근콘크리트조 : 건물구조   ③ 3층 306호 : 구분건물의 표시   ④ 73㎡ : 구분건물의 면적   ⑤ 도면 편철장 제18책 2장 : 건물도면이 철해진 장부 위치   ⑥ 소유권 ○○○○분의 ○○○ : 대지권 지분     나. 갑 구   갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자 순으로 적혀있다. 맨 처음 기재된 것이 소유권 보존등기(최초의 소유자)이고 소유권이전등기가 계속되어 간다. 각 등기사항 중 변경되는 것이 있으면(예컨대 소유자의 주소변경) 변경등기(부기등기)를 한다. 만약에 소유권이전등기가 무효라고 하여 제3자가 소송을 제기하면 법원에서 등기부에 예고등기를 해두는 것이 보통이다. 소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 이전등기 하기전의 상태로 돌아간다. 그 외에 압류등기, 가처분등기 등이 있다. 주의할 것은 가등기이다. 가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하게되면 가등기보다 늦게된 등기는 원칙적으로 무효가 된다.       동 제   호 동 제   호 ○○동 제 105-74호       갑 구(소유권) 순위 번호 사 항 란 순 위 번 호 사 항 란 1 ① 소유권보존 ② 접수 19○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 ③ 소유자 ○○○ 111111-1111111 ○○시 ○○구 ○○동 ○○     2 ④ 소유권이전 ⑤ 접수 19○○년 ○월 ○일 제○○○○호 ⑥ 원인 19○○년 ○월 ○○일 매매 ⑦ 소유자 ○○○ 111111-1111111 ○○시 ○○구 ○○동 ○○     3 ⑧ 소유권이전 ⑨ 접수 20○○년 ○월 ○일 제 ○○○○호 ⑩ 원인 20○○년 ○○월 ○일 교환 ⑪ 소유자 ○○○ 111111-1111111 ○○시 ○○구 ○○동 ○○       [순위번호 1번]   ① 소유권보존 : 등기의 종류   ② 접수 19○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 등기번호   ③ 소유자 ○○○ 111111-1111111, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 소유자의 이름, 주민등록번호, 주소       [순위번호 2번]   ④ 소유권이전 : 등기의 종류(매매에 의해 소유권이 이전됨)   ⑤ 접수 19○○년 ○월 ○일 제○○○○호 : 등기접수연월일 및 등기번호   ⑥ 원인 19○○년 ○월 ○○일 매매 : 등기원인 발생일 및 원인   ⑦ 소유자 ○○○ 111111-1111111, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 소유자의 이름, 주민등록번호, 주소       [순위번호 3번]   ⑧ 소유권이전 : 등기의 종류(교환에 의하여 ○○○이 소유권 취득)   ⑨ 접수 20○○년 ○월 ○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 등기번호   ⑩ 원인 20○○년 ○○월 ○일 교환 : 등기원인 발생일 및 원인   ⑪ 소유자 ○○○, 111111-1111111, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 소유자의 이름, 주민등록번호, 주소     다. 을 구   을구는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권 같은 제한물권에 관한 사항을 기재한다. 특히 주의할 점은 근저당권 설정등기인데 채권최고액이란 것이 있어서 등기부에 기재된 최고액을 한도로 부동산의 가격에서 담보책임을 지게 되므로 실제 채무액이 얼마인가를 따로 파악하여야 한다.       동 제   호 동 제   호 ○○동 제 105-74호       을 구(소유권 이외의 권리) 순위 번호 사 항 란 순 위 번 호 사 항 란 1 (1) 근저당권 설정 (2) 접수 19○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 (3) 원인 19○○년 ○월 ○○일 설정계약 (4) 채권최고액 금 50,000,000원 (5) 채무자 △△△ ○○시 ○○구 ○○동 ○○ (6) 근저당권자 주식회사 ○○은행 11111-1111111 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 취급점 : ○○동 지점     2 (7) 1번 근저당권 말소 (8) 접수 20○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 (9) 원인 20○○년 ○월 ○○일 해지     3 (10) 임차권 설정 (11) 접수 20○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 (12) 원인 20○○년 ○월 ○○일 설정계약 (13) 임차보증금 50,000,000원 차임 월 100,000원 (14) 차임지급시기 매월 20일 (15) 존속기간 20○○년 ○월 ○○일까지 (16) 임차권자 ○○○ 111111-1111111 ○○시 ○○구 ○○동 ○○       [순위번호 1번]   (1) 근저당권 설정 : 등기의 종류   (2) 접수 19○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 등기번호   (3) 원인 19○○년 ○월 ○○일 설정계약 : 등기원인사실 발생일 및 원인   (4) 채권최고액 금 50,000,000원 : 차용금액   (5) 채무자 △△△, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 돈을 빌린 사람의 이름 및 주소   (6) 근저당권자 주식회사 ○○은행, 111111-1111111, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 취급점 : ○○동   지점 : 돈을 빌려준 사람의 이름 및 주소   즉, 19○○년 ○월 ○○일 당시 소유자인 "△△△"이 ○○은행으로부터 돈 5,000만원을 빌리고 본 부동산에 근저당권을 설정한 내용임       [순위번호 2번]   (7) 1번 근저당권 말소 : 등기의 종류   (8) 접수 20○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 번호   (9) 원인 20○○년 ○월 ○○일 해지 : 등기원인사실 발생일 및 원인   즉, 1순위 근저당 계약을 해지하여 말소시킴       [순위번호 3번]   (10) 임차권 설정 : 등기의 종류   (11) 접수 20○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 등기번호   (12) 원인 20○○년 ○월 ○○일 설정계약 : 등기원인사실 발생일 및 원인   (13) 임차보증금 50,000,000원, 차임 월 100,000원 : 계약 내용   (14) 차임지급시기 매월 20일 : 계약 내용   (15) 존속기간 20○○년 ○월 ○○일까지 : 계약 존속기간 (16) 임차권자 ○○○, 111111-1111111, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 권리자의 성명, 주민등록번호, 주소 즉, ○○○는 △△△와 △△△소유의 부동산을 임차보증금 5,000만원, 월차임 10만원에 임차한 내용임.     라. 기 타   등기부를 볼 적에 가장 중요한 점은 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 등의 등기의 전후와 접수일자(접수번호)를 잘 살펴보아야 한다는 것이다. 등기된 권리의 우선순위는 같은 갑구나 을구에서는 등기의 전후(순위번호)에 의하여, 갑구와 을구 간에서는 접수번호에 의하여 결정되기 때문이다.

6. 부동산 등기절차

가. 공동신청 : 소유권이전등기 또는 근저당권설정등기와 같이 법률행위로 인한 권리의 득실변경의 경우 에는 등기의무자( 매도인, 근저당권설정자)와 등기권리자(매수인, 근저당권자)가 본인임을 확인할 수 있는 주민등록증 등을 가지고 직접 등기소에 출석하여 공동으로 신청함이 원칙이다.     나. 단독신청 : 판결에 의한 등기신청인 경우에는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로, 상속 등기는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.     다. 대리인에 의한 신청 : 등기신청은 반드시 신청인 본인이 하여야 하는 것은 아니고 대리인이 하여도 된다. 등기권리자 또는 등기의무자 일방이 상대방의 대리인이 되거나 쌍방이 제3자에게 위임하여 등기 신청을 할 수 있으나, 변호사 또는 법무사가 아닌 자는 신청서의 작성이나 그 서류의 제출 대행을 업(業) 으로 할 수 없다.     마. 소유권보존등기 : 소유권보존등기를 신청할 때는 주민등록표 등본 1통, 신청서부본2통, 등록세납부 영수필통지서, 영수필 확인서 각 1통씩과 미등기토지의 토지대장등본 또는 미등기건물의 건축물관리 대장 등본과 동일한 대지상에 수 개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩이 필요하다.     바. 소유권이전등기 : 소유권이전등기 신청시에는 등기필증(구권리증), 등기의무자(매도인 등)의 인감증명서(발급일로부터 6개월이내의 것에 한함), 등기원인을 증명하는 서면(예 : 매매계약서, 증여계약서 등), 등록세납부영수필확인서 1통씩과 신청서부본 2통, 등기의무자(매도인 등), 등기권리자(매수인 등)의 각 주민등록표등본, 토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본 등이 필요하며, 계약(예 : 매매, 증여, 교환 등)을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관할 하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수의 검인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 호적등본(제적등본)을 제출하여야하고, 또한 부동산의 과세시가 표준액이 500만원 이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다.     사. 제3자의 동의서면 등 : 등기원인에 대하여 제3자의 허가·동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 이를 증명하는 서면(예 : 토지등 거래계약허가증·농지취득자격증명·택지취득허가증)을 첨부하여야 한다. * 종전에 제출하던 매도(교환)증서는 제출할 필요는 없다.     아. 등기필증 : 등기필증을 분실했을 때에는 종전에는 보증서를 첨부하였으나 지금은 등기의무자가 직접 등기소에 출석하거나 변호사 또는 법무사가 본인임을 확인하거나 등기신청서 또는 위임장에 공증인의 공증을 받아야 한다.     자. 변경등기 : 등기부상 소유자의 주소가 틀리거나 변경된 때 이를 변경등기 하려면 틀린 사실 또는 변경된 사실을 증명하는 시·구·읍·면장의 서면(예 : 동일인 보증서)과 신청서부본 2통이 필요하다. 등기부상 소유자의 성명이 잘못 기재되어 이를 정정하려면 등기부의 기재가 잘못되었음을 증명하는 시·구·읍·면장의 서면(예 : 호적등본, 주민등록표등본 등)이나 이를 증명할 수 있는 서면(예 : 동일인 보증서)과 신청서부본 2통이 필요하다.     차. 제한물권등기 : 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등의 설정등기를 신청하려면 소유권이전등기시에 필요한 서류 중 검인계약서 등 대신에 원인관계를 증명하는 서류 즉, 지상권설정계약서, 저당권설정 계약서 등이 필요하나, 신청서부본과 등기의무자 즉 설정자의 주민등록표 등본은 불필요하다.

7. 부동산 등기시 첨부서면

(1) 소유권보존등기 신청   가. 보존등기할 부동산의 대장(토지 임야 건축물관리) 등본   나. 등록세 영수필확인서 및 통지서   다. 신청서부본 2통(등기필증 작성, 대장 소관청 및 세무서 송부용)   라. 국민주택채권 매입필증(건축물제외, 과세표준액이 5백만원 이상일 때)   마. 주민등록표 등본   바. 도면(대지상에 수 개의 건물이 있는 경우에 한함)   사. 위임장(대리인에 의한 신청의 경우)     (2) 소유권이전등기 신청   가. 대장(토지 임야 건축물관리) 등본   나. 검인계약서(등기원인증서)   다. 등기의무자의 인감증명서   라. 등기의무자의 권리에 관한 등기필증(구 권리증)   마. 주민등록표등본 2통(등기권리자 및 등기의무자)   바. 제3자의 동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면(농지매매증명, 토지거래허가서 등)   사. 위임장(위임하는 경우)   아. 등록세영수필 확인서 및 통지서   자. 제1종 국민주택채권매입필증(과세시가 표준액이 5백만원 이상일 때)   차. 신청서 부본 2통(대장소관청 및 세무서 송부용)   카. 기타 서면   (가) 등기원인이 상속인 경우 : 상속을 증명하는 서면 (나) 종중의 경우 : 규약 또는 정관, 대표자 선임결의서, 부동산등기용 등록번호 증명서면 등 (다) 판결에 의한 경우 : 판결정본 및 확정증명서     (3) 지역권설정등기신청   가. 인감증명서   나. 지역권 설정계약서   다. 등기의무자의 권리에 관한 등기필증   라. 위임장(위임하는 경우)     (4) 지상권설정등기신청   가. 인감증명서   나. 지상권 설정계약서   다. 등기의무자의 권리에 관한 등기필증   라. 위임장(위임하는 경우)     (5) 전세권설정등기신청   가. 인감증명서(설정자 즉 소유자)   나. 전세권 설정계약서   다. 등기의무자의 권리에 관한 등기필증   라. 등록세영수필확인서 및 통지서(전세금액의 1000분의 2)   마. 위임장(위임하는 경우)     (6) 저당권설정등기 신청   가. 인감증명서(설정자)   나. 저당권설정계약서   다. 등기의무자의 권리에 관한 등기필증   라. 국민주택채권 매입필증(설정금액이 1천만원을 초과하는 경우)   마. 위임장(위임하는 경우)     (7) 저당권이전등기신청   가. 저당권 양도계약서   나. 등기의무자의 권리에 관한 등기필증   다. 국민주택 채권매입필증(설정금액이 1천만원을 초과하는 경우)   라. 위임장(위임하는 경우)     (8) 임차권설정등기신청   가. 인감증명서   나. 임차권설정계약서   다. 등기의무자의 권리에 관한 등기필증   라. 위임장(위임하는 경우)     (9) 소유권이전 가등기신청   가. 인감증명서(가등기의무자 즉 소유자)   나. 매매예약 증서   다. 등기의무자의 권리에 관한 등기필증   라. 주민등록표등본(가등기권리자)   마. 등록세 및 영수필통지서 및 확인서(부동산가액의 1000분의 2)   바. 토지거래계약 신고서 또는 허가서(규제구역 등인 경우)   아. 대장등본(토지 건축물)   자. 위임장(위임하는 경우)     (10) 소유권이전 본등기신청   가. 인감증명서   나. 검인계약서   다. 등기의무자의 권리에 관한 등기필증   라. 위임장(위임하는 경우)     (11) 소유권이전 담보가등기신청   가. 인감증명서   나. 대물반환예약서   다. 등기의무자의 권리에 관한 등기필증   라. 위임장(위임하는 경우)     (12) 소유권이전 본등기신청(담보가등기에 기한)   가. 인감증명서   나. 대물반환계약증서   다. 등기의무자의 권리에 관한 등기필증   라. 청산금평가 통지서, 도달증명사본   마. 청산금 지급명세서   바. 위임장(위임하는 경우)     (13) 토지분필등기신청   가. 토지대장등본   나. 신청서 부본   다. 위임장(위임하는 경우)     (14) 토지합필등기신청   가. 토지대장 등본   나. 신청서 부본   다. 위임장(위임하는 경우)     (15) 등기명의인 표시변경(경정) 등기신청   가. 주민등록표 등본(주소변경의 경우)   나. 호적등 초본(성명변경의 경우)   다. 신청서 부본 2통(등기필증 작성 및 대장소관청 송부용)   라. 등록세영수필통지서 및 확인서(정액 3,600원)   마. 동일인 보증서 및 보증인의 인감증명(주민등록표등본에 의하여 동일인이 증명되지 않는 경우)   바. 위임장(위임하는 경우)     (16) 말소등기신청   가. 원인증서(예 : 해지(해제)증서 등)   나. 등기의무자의 권리에 관한 등기필증   다. 등록세 영수필 확인서 및 통지서(정액 : 3,600원)   라. 인감증명서(가등기말소에 한함)   마. 위임장(위임하는 경우)     (17) 회복등기신청서   가. 전 등기의 등기필증   나. 신청서 부본(전 등기의 등기필증을 제출하지 아니한 때)   다. 위임장(위임하는 경우)

8. 부동산권리분석에 필요한 각종 공부서류

부동산의 권리관계 법원등기과, 등기소에서 발급 1.토지 등기부 등본 2.건물 등기부 등본   부동산 공법상의 제한사항 시청 군청 구청에서 발급 3. 토지이용계획 확인원 도시계획 확 인 원 용도지역(주거, 상업, 공업, 녹지지역)확인 지구지역(주차장정비, 고도, 방화지구 등) 확인 개발제한구역, 군사보호시설 등 저촉 여부 재개발 재건축에 해당여부(구획정리사업) 도시계획선에 저촉여부( 도시계획 도로)   지적 형태에 관한 사항 시청 군청 구청에서 발급 4. 지적도(임야도)   면적 지목 등 사실에 관한 사항 시청 군청 구청에서 발급 5. 토지(임야)대장 6. 가옥(건물)대장 토지대장 · 토지의 소재 · 지번 · 지목 · 면적 · 소유자의 주소 성명 주민등록번호 표시 · 토지의 변화된 발자취(이력서) 표시 · 토지의 등급 표시(등급표에 의한 내무부과세시가 표준액 산출) 가옥대장 · 건물의 소재 · 번호 · 종류 · 구조 · 건평 · 소유자 성명 주소 등 표시 · 건물의 전유 · 공유부분의 면적 등 표시   토지가격확인 해당 동사무소에서 발급 7.공시지가확인원 연 도 1990년 1991년 1992년 1993년 1994년 1995년 1996년 1997년 1998년 시행 일자 8월30일 6월29일 6월5일 5월22일 6월30일 5월31일 6월28일

출처-대한법률구조공단

 

 

등기부 구성

등기부 특정 부동산의 권리관계를 공시하는 공부로서 등기관이 법정 절차에 따라서 등기부에 특정 부동산의 표시와 일정한 권리관계(권리의 보존, 설정, 이전, 변경, 소멸)를 기재한 공적장부이다. 단독주택의 경우는 토지등기부와 건물등기부가 각각 별도로 있으나, 집합건물(아파트,다세대,연립주택 등)의 경우에는 하나의 등기부에 건물부분과 대지부분에 관한 사항이 함께 기재 되어 있다. 등기부 구성 표제부 - 토지의 경우에는 지번, 지목, 면적, 그리고 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어있다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와, 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 나뉘어져 있으며, 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경 등도 표제부에 기재된다. - 아파트 등 집합건물 등기부의 경우 '토지에 별도등기 있음' 이 기재되어 있으면, 대지권 등기 전에 토지에 근저당권, 가등기, 가압류 등의 권리가 있을 수 있으므로 해당 토지등기부를 열람하여 그 내용을 확인하여야 한다. 갑구 : 소유권에 관한 사항 - 소유권의 보존, 이전 등의 변동 사항 및 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정, 예고등기, 가처분 등이 모두 갑구에 기재되는 사항이며, - 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 기재된다. 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항 - 소유권 이외의 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재 되며, - 이러한 권리관계의 변경, 이전이나 말소사항도 기재된다.

등기부 주요권리 소유권보존등기 소유권을 보존하기 위한 등기로서, 미등기의 부동산 소유권을 처음으로 등기부에 등재하는 것을 말한다. 가등기 부동산 물권 또는 임차권의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려 할 때 또는 그 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정될 것일 때 그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 것으로 예비등기의 일종이다. 가등기의 효력은 (1)그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을 갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로, 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과, (2)본등기 이전에 가등기가 불법 하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다. ⇒ 등기부상 소유권이전에 관한 가등기가 되어 있는 경우, 그 가등기가 담보가등기인지 아니면 순수한 소유권이전청구권보전을 위한 가등기인지는 등기부에 나타난 사실만 가지고는 구별 할 수 없으며, 또한 담보가등기인 경우 피담보채권의 유무와 그 액수를 알 수 없다. 담보가등기 채권담보의 목적으로 하는 가등기를 말한다. 가등기란 부동산 물권 또는 임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하려고 하는 경우와 이들 청구권이 정지 조건부이거나 기타 장래에 있어서 확정될 것인 경우에 본등기의 순서확보를 위하여 하는 등기이나 채권담보용으로 사용하는 것이 대부분이다. 이에 따라 가등기담보등에관한법률이 제정되어 ‘담보가등기’를 법률로 정하게 된 것이다. 채권자가 담보계약에 의하여 담보가등기를 하면 담보계약에 따라 담보권을 실행하여 목적부동산을 취득할 수 있다. 일반적으로 가등기는 순위보전의 효력만 가진 것으로 이해되나 담보가등기는 담보의 목적물이 다른 채권자에 의해 경매에 붙여진 경우, 가등기담보권자는 가등기인채로 그 가등기의 순위를 가지고 우선변제권을 행사할 수 있다. 경매개시결정등기 채권자의 경매신청을 접수한 경매법원이 경매신청서 및 부대서류를 심사, 적법하다고 판단하여 경매절차의 개시를 허가하는 법원의 결정을 말하며, 당해 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 압류 국가권력으로 특정의 물건 또는 권리에 대하여 사인의 사실상의 처분(소비 등) 또는 법률상의 처분 (양도 등)을 제한하여 환가 할 수 있는 상태에 두는 강제처분을 말한다. 좁은 의미로는 국세, 지방세, 공과금 등의 체납 등 금전채권에 관한 강제집행의 제1단계로서 집행기관(압류관서)이 먼저 체납자 재산의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제행위이며, 압류 이후에도 체납세금을 납부하지 아니하면 공매처분을 통해 강제징수 할 수도 있다. 가압류 금전채권이 아닌 청구권에 대한 집행을 보전하거나 권리 관계의 다툼에 대하여 임시적인 지위를 정하기 위하여 법원이 행하는 일시적인 명령을 말하며, 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우를 대비하여 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상(現狀)을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차이다. 가등기가 등기접수일자부터 그 순위가 물권적으로 보장되는 반면 가압류는 확정판결을 전제로 유효한 법률행위이다. 근저당권 계속적인 거래관계 즉, 당좌대월계약으로부터 생기는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말한다. 근저당권 채권최고액은 설정된 담보가액을 말하기 때문에 실제로 대출 받은 금액 보다는 20-30% 많게 설정하고 있으며, 제3자에게 대항할 수 있는 최대한도의 채권액을 의미하며, 최고액을 넘는 채권은 우선변제 대상이 아니며 근저당권 실행비용도 제외된다. 하지만 보통 이자는 정책적으로 포함된다. 또한 위약금이나 손해배상도 최고액에 포함된다. 가처분 금전채권 이외의 권리보전을 위해서 해당 토지 및 건물에 가처분 등기를 한다. 토지 및 건물의 소유자가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 행위를 하지 못하도록 하는 채권적 가등기로 처분금지의 효력이 있다. - 부동산 처분금지 가처분 : 매도자의 처분권한을 금지 - 점유이전가처분 : 명도소송의 사전절차로 점유자의 점유변경 권한을 제한 예고등기 예비등기의 한가지로써 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 경고하기 위하여 소송법원의 촉탁으로 행해지는 등기를 말한다. 등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소(패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우 포함)가 제기된 경우 이를 등기부에 공시하여 거래를 하려는 제3자에게 그 소가 제기되었음을 알려 주는 역할을 하며, 수소법원(어떤 사건에 관한 판결절차가 과거에 계속 되었거나, 현재 계속하고 있거나, 장차 계속할 법원)의 촉탁에 의하여 행하여지는 예비등기이다.

출처 : 부동산을 신나게 즐겨 봅세다~♬

글쓴이 : 아크 원글보기

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