[스크랩] 가등기’도 그때그때 달라

‘가등기’도 그때그때 달라

이코노믹리뷰 2007-12-01 10:00:00

등기 종류 중에 가등기라는 것이 있다. 법률용어 중에 가등기나 가처분, 가압류에서처럼 가(假)라는 글자가 앞에 붙는 경우가 종종 있는데, 이것은 확정된 것이 아니라 ‘임시의’라는 뜻이다. 따라서 가등기의 경우 가등기 자체만으로는 완전한 효력이 없으며, 가등기에 기초해서 본등기를 마쳐야 그 목적을 달성할 수 있다.

그러나 때로는 가등기 자체만으로도 부동산 소유자의 권리 행사에 실질적인 제약을 가할 수도 있다.

예를 들어 향후 매매계약을 체결하겠다는 매매예약을 원인으로 가등기가 되어 있는 부동산은 소유권이 불안정하므로, 매매가 잘 이루어지지 않을 것이다. 왜냐하면 가등기 권리자 A가 매매예약을 등기원인으로 가등기를 마친 이후에 B가 소유권이전등기를 마친 경우, 만약 A가 나중에 예약완결권을 행사하여 가등기에 기초한 소유권이전등기(본등기)를 하면 B의 소유권이전등기는 말소된다.

즉 가등기 자체만으로는 소유권이전의 효력이 없지만, 나중에 본등기가 이루어지면, 가등기 이후의 각종 등기권리자에게 대항할 수 있기 때문에 그들에게 말소를 요구할 수 있는 것이다. 이것을‘순위보전적 효력’이라고 부른다.

한편 가등기는 위와 같이 매매예약 계약을 체결하고, 선순위를 확보하기 위한 목적 외에 담보의 목적으로도 사용된다.

즉 채무자가 돈을 빌리면서 약속한 날짜에 돈을 갚지 못하면 부동산을 대신 넘겨주기로 약정하고, 그것을 담보하기 위해서 가등기를 해 두는 경우가 있다. 이것을 담보가등기라고 부른다.

가등기담보에 관한 법률에 의하면 비록 채무자가 채권자에게 채무를 갚지 못할 시에 자신이 소유한 부동산을 넘겨주기로 약정했다고 하더라도, 잔존 채무액에 비해서 부동산의 시가가 더 큰 경우라면, 부동산의 시가에서 남은 채무 원리금을 뺀 금액(청산금)을 채무자에게 돌려주지 않고는 채권자 앞으로 소유권이전등기를 할 수 없도록 하고 있다.

즉 채권자는 청산의무를 부담하게 되고, 사전에 2개월의 청산기간을 정해서 청산금과 부동산의 시가 및 채무 원리금을 명시해서 통지해야 한다.

이러한 절차를 밟지 않는 경우 채권자가 가등기에 기초해서 소유권이전등기(본등기)를 마치더라도 그 등기는 무효가 된다.

이것은 경제적 약자인 채무자가 돈을 갚지 못했다고 해서, 채권자가 자신이 빌려 준 돈보다 훨씬 비싼 부동산을 본인 소유로 만들어 폭리를 취하는 것을 금지하고자 하는 취지이다.

그러나 실제로 소유권이전청구권 가등기를 한 경우 이것이 담보를 목적으로 한 담보가등기인지 매매예약에 따른 가등기인지는 외형상으로는 쉽게 구분이 가지 않는 경우가 대부분이어서 이를 두고 분쟁이 생기기도 한다.

더욱이 일부에서는 실제로는 금전을 대여한 후 담보 목적으로 가등기를 경료하면서도 형식적으로는 매매예약의 형식을 빌려 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기를 마치는 일도 적지 않다.

이 경우 그 대여금과 담보부동산의 시가 사이에 상당한 차액이 있음에도 채무자가 대여금을 제대로 갚지 않는 경우 채권자는 가등기가 매매예약에 기한 순위보전을 위한 가등기임을 주장하여 그 소유권이전등기의 이행을 구하는 경우가 많았다.

그러나 법원은 가등기의 등기부상 표시나 등기 시에 주고받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 판단하는 것이 아니고, 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 실질적으로 판단하여 채무자를 보호하려는 취지의 판결을 내리고 있다.

법은 상식의 다른 표현이라고 한다. 그렇다면 상식을 뛰어넘는 계약이 법적으로 보호받을 수 없는 것은 당연한 귀결이다.

출처 : 부동산을 신나게 즐겨 봅세다~♬

글쓴이 : 아크 원글보기

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