[스크랩] 시장 상황에 맞는 장기적인 내집마련 전략

세제ㆍ재건축 규제완화…‘똘똘한’ 집하나 잡아볼

결혼한지 5년이내 무주택자 특별 공급제등 주목을 지난해 정부는 8차례에 걸쳐 부동산 규제완화 대책을 내놨지만 글로벌 금융위기에 따른 국내 경기침체로 여파로 부동산시장도 맥을 못추고 있다. 그러나 경기 침체가 장기화 될수록 정부가 부양책을 내놓을 것으로 예상되고 중장기 주택공급 계획도 마련하고 있기 때문에 부동산 시장 상황에 맞게 장기적인 내집마련 전략을 세울 필요가 있다. ◇세제완화=2008년 세제개편안은 양도소득세 고가주택의 기준을 6억원에서 9억원으로 완화했고 종부세는 중장기적으로는 폐지하는 방안을 추진 중이다. 이에 따라 고가주택에 편입됐던 6억~9억원 이하 주택의 비과세가 가능해지니만큼, 장기적으로 매도자의 시세차익을 보존해줘 거래 활성화에도 일정부분 도움을 줄 것으로 보인다. 특히 ‘똘똘한’ 집 한 채가 더욱 각광받을 전망이다. 그러나 경기침체에 따라 당분간은 고가주택에 대한 투자와 실수요가 단기간에 급속히 늘어나기란 쉽지 않을 전망이다. ◇재건축 규제완화=재건축 사업의 최대 걸림돌이었던 소형ㆍ임대주택 의무비율이 완화됐고 용적률도 법정 한도까지 상향 조정해 주기로 했다. 그간 사업수익성을 크게 악화시켰던 부분에 대한 규제 완화 조치로 실제 시장에서는 호재로 작용하고 있다. 강남권 재건축 아파트가 메리트를 지니는 것은 알짜 요지에 들어선데 따른 입주 후 가치상승 가능성 때문이다. 가격이 많이 떨어져 있어 강남권 진입을 원하는 실수요자라면 매입을 고려해 볼 만하다. 다만, 재건축 규제 장치인 초과이익환수제가 그대로 유지되고 있는 상황이어서 예전같이 대박을 가져다 주는 투자환경은 쉽사리 갖춰지지 않을 전망이다. ◇신혼부부 특별공급제도=신혼부부 보금자리 주택은 주택 구입능력이 낮은 저소득 신혼부부의 주거지원을 위해 소형주택(전용면적 60㎡ 이하)의 일반 공급물량 중 10~30%를 신혼부부에게 우선 분양하는 제도다. 최근 청약률 저조에 따라 2009년 1월 초순부터는 신혼부부 주택을 특별공급받을 수 있는 자격이 완화된다. 청약요건은 결혼한 지 5년 이내에 무주택자만 신청 가능하다. 자녀(입양 포함) 요건에 따라 결혼 3년 이내이면서 출산을 한 부부는 1순위, 3~5년 이내 출산한 부부는 2순위를 적용받는다. 청약자 순위가 동일하다면 자녀가 많을수록 우선권이 부여된다. 무자녀 신혼부부들은 3순위로 청약할 수 있다. 연간 소득조건으로는 외벌이 부부는 전년도 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 맞벌이 부부의 경우는 120% 이하로 완화된다. 청약통장 가입기간도 6개월로 단축된다. 신혼부부 주택 자격을 갖춘 수요자라면 당첨확률이 높기때문에 자신이 원하는 지역을 노릴 필요가 있다. 특히 소형 주택일수록 역세권 등 직접적인 생활여건이 향후 주택가격 상승이나 하락에 큰 영향을 미치는 것을 유념해야 한다. ◇보금자리주택=보금자리 주택은 과거와 같은 공공임대주택만이 아니라 공공이 짓는 중소형 분양주택과 임대주택을 포괄하는 새로운 개념의 주택이다. 무주택 서민을 위해 2018년까지 150만호를 공공에서 직접 건설해 공급할 계획이며, 분양가를 15% 가량 저렴하게 책정한다는 계획이어서 무주택 실수요자들이 관심을 가져볼 만하다. 마지막으로 경기침체 여파에 따라 무리한 대출을 동반한 투자는 자칫 큰 손실을 동반할 수 있으니 이자부담을 감당할 수 있는 한도 내에서 대출을 받아야 한다. 특히 대출이 적당하게 끼어 있어서 구입자금을 낮출 수 있고, 주변 시세보다 저렴한 급매물이라면 관심을 가져볼 만하다. 장연주 기자/yeonjoo7@heraldm.com <표>정책으로 본 투자전략 *세제 완화 : 고가주택 기준 6억원->9억원. 종부세 중장기 폐지 추진. =>똘똘한 집 한채 주목 *재건축 규제 완화 : 소형.임대주택 의무비율 완화. 용적률 한도 상향. =>저평가된 강남권 진입 유효. *신혼부부주택 특별공급제도 완화 : 1순위 결혼 3년 이내로 출산한 자, 2순위 3~5년 이내 출산한 자, 3순위 무자녀 신혼부부 등 =>역세권 소형주택 청약 관심. *보금자리주택 공급 : 2018년까지 총 150만호 공급. 무주택서민 대상. 분양가 15% 저렴 메리트 =>무주택 실수요자 청약 유효.

출처 : 부자클럽★★

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