건축공사대금으로 건축부지에 대한 유치권행사가 가능한지

건축공사대금으로 건축부지에 대한 유치권행사가 가능한지
최광석	등록일 2009.05.06

건물신축공사대금을 피담보채권으로 건물이 아니라 건물의 부지에 대해 유치권행사가 가능할 수 있는지에 대해 의문이 있을 수 있다. 민사유치권이 성립하기 위해서는 "유치하는 물건에 관해 발생한 채권"이라는 "견련성"을 요한다. 건물을 건축하는 공사대금이 건물에 관한 채권이고, 또 땅을 파서 저수지를 만드는 공사대금채권이 토지에 관한 채권이어서, 견련성이라는 측면에서 해당 건물과 땅에 대해 각각 유치권을 행사할 수 있다는 점은 의문이 없지만, 건물을 건축하는 공사대금을 이유로 건물부지에 대해 유치권행사가 가능한지에 대해서는 논란이 있다. 판례를 종합해보면, 건축대금을 근거로 토지에 대해 유치권을 행사하는 것은 부정되는 것이 일반적이다.  대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98결정【경락부동산인도명령】에서는, 畜(축)가공공장을 신축하다가 약30% 정도의 공정에서 공사가 중단되면서 공장신축 부지가 경매로 낙찰되자, 공사대금을 근거로 신축공장 부지와 아직 부동산이라고 할 수 없는 공사 중인 구조물에 대해 유치권이 행사된 사안에서, 법원은 건축신축공사로 인한 공사대금은 건물에 관한 채권일 뿐이고, 건물부지인 토지에 관한 채권은 아니라는 전제에서, 건축 (중) 중단되어 아직 부동산이라고 볼 수 없는 구조물은 토지의 부합물이기 때문에, 토지 내지 토지지상 구조물에 대해서는 유치권행사가 불가능하다고 판단하였다. 대구지방법원 2008. 12. 17. 선고 2008나16170【건물명도등】판결 역시, 건물신축공사를 하고 공사대금을 지급받지 못하자 유치권을 주장하며 토지인도를 거부하는 피고를 상대로 낙찰자가 제기한 인도청구에 대해 "피고가 피담보채권으로 주장하는 이 사건 공사대금은 이 사건 건물에 관하여 생긴 채권일 뿐 부지인 이 사건 부동산(토지)들에 관하여 생긴 채권이 아니어서 이 사건 부동산들과 견련관계가 인정되지 아니하므로, 유치권 성립을 전제로 한 피고의 주장은 이유 없다”라고 판단함(같은 취지 대구고등법원 2006. 7. 12. 선고 2005나8133【유치권부존재확인】판결) 한편, 대법원 2007. 11. 29.선고 2007다60530판결【건물철거및대지인도】은, 아파트를 짓기 위한 기초파일공사를 아파트부지에 관한 공사로 볼 가능성이 크다는 점에서, 그 공사대금채권은 토지에 관하여 발생한 채권으로 보고 토지에 대한 유치권을 인정한 점에 특징이 있다. 이 사건의 원심과 1심 모두, 이 사건 기초파일공사는 “토지”에 관한 공사가 아니라, 단지 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트와 관련하여 생긴 것이라고 하여 토지에 대한 유치권이 성립되지 않는다고 판단하였지만, 대법원은 원심을 파기했다. 건물을 건축하기 위한 공정에 해당하는 공사대금채권을 근거로 토지에 유치권을 인정한 점에서 판례의 기본입장과 다소 차이가 있다. 건물을 건축하는 공사에는 정도의 차이가 있기는 하지만 토지와 관련된 다소간의 토목공사가 수반된다는 점에서, 토지와 견련성 있는 채권으로 인정될 수 있는 토목공사가 무엇이고, 또 어느 범위까지 인정될 수 있는지에 대해 향후 논란이 될 수 있는 판단이지만, 이 사건의 경우 공사자체가 임대아파트 신축공사 중 토목공사부분에 국한되어있고, 이 토목공사를 통해 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 잡다하게 구성된 이 사건 각 토지를 대지화시키는 공사라는 점을 중시하여 이 토목공사를 위 각 “토지”에 관한 공사로 볼 수 있다고 판단한 것으로 보인다. 즉, 건물건축공사의 일환이기는 하지만, 토목공사에 대해서만 별도로 계약이 이루어졌고, 공사내용이 토지와 직결되어 있다는 점이 강조된 사례로 타당하다고 사료된다. 한편, 관련해서 "건물임차인이 건물에 관한 유익비상환청구권에 터잡아 취득하게 되는 유치권은 임차건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 임차대지부분에도 그 효력이 미친다"는 취지의 대법원 1980. 10. 14. 선고 79다1170호 판결이 있는데, 이 판결을 두고 건물에 관한 채권이라고 하더라도 토지에 대해 유치권행사가 가능하다는 취지로 이해해야한다는 소수 견해가 있지만, 대체적인 중론은 이런 확대해석을 경계하면서, 다만 건물에 대한 유치권자인 피고에게 유익비를 지급하지 않고 오히려 피고에게 대지소유권에 기해 대지의 인도를 청구하는 것은 결국 건물유치권을 소멸시키는 결과가 되어 대지소유권의 남용으로 이해하고 대지에 대한 인도청구를 기각한 판단 정도로 해석하고 있다. -이상-  - 로티스합동법률사무소(www.lawtis.com) 대표변호사 최광석 -