[스크랩] 주택신축 판매업이란

주택신축 판매업이란

 

1. 주택신축판매업(건설업)

주택신축판매업은 부동산매매업과는 달리 건설업에 해당이 되어 예정신고 납부의무도 없으며 사업소득에 대한 기본세율을 적용하여 세액을 산출한다. 이러한 주택신축판매업과 부동산매매업의 구분기준은 사업상의 목적으로 양도한 건물이 주택이냐의 여부에 있다. 또한 주거와 주거외의 용도에 함께 사용되는 겸용주택의 경우에는 주택여부를 판정하여 주택에 해당하는 부분은 주택신축판매업, 다른 용도로 사용되는 부분은 부동산매매업으로 과세한다.

2. 주택신축판매업의 범위

① 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

② 건설업자에게 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

③ 종전부터 소유하던 자기 토지 위에 주택을 신축하여 토지와 함께 판매(자기 토지 위에 상가건축 판매시는 부동산 매매업)한 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.

④ 시공 중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.

⑤ 임대주택을 건설하여 분양하거나 또는 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.

3. 과세표준 및 신고의무

① 과세표준의 계산시 적용되는 양도 또는 취득의 가액은 실지거래가액에 의함을 원칙으로 한다.

② 예정신고의무는 없고 중간예납제도가 있으며, 다음 연도 5월 31일에 확정신고만 하면된다.

4. 겸용주택의 신축판매

(1) 주택과 다른 목적의 건물을 하나의 매매단위로 매매하는 경우

① 다른 목적 건물면적 < 주택면적 → 건물 전부를 주택으로 본다.

② 다른 목적 건물면적 ≧ 주택면적 → 주거부분만 주택으로 본다.

(2) 주택과 다른 목적 건물을 각각의 매매단위로 매매하는 경우

① 다른 목적 건물면적 ≦ 주택면적의 10% → 전부를 주택으로 본다.

② 다른 목적 건물면적 > 주택면적의 10% → 주거부분만 주택으로 본다.

③ 주택에 해당하는 부분은 건설업으로 과세하고, 비주택부분은 부동산매매업으로 과세 한다.

④ 부수 토지는 주택정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배)까지로 한다

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요즘은 주택에 대한 양도소득세법상 중과세가 상당하기 때문에 땅을 갖고 계신 지주 분들 중에서 주택을 건축해서 실거주를 하거나 임대를 하지 않고 바로 양도하기를 원하시는 분들이 많습니다. 이럴 때 고민을 하게 되는 것이 주택신축판매업으로 사업자등록증을 내야 하지 입니다.

사업자 등록증을 내고 사업자 등록을 하였으나 실제로 거주를 하게 되거나 임대를 했을 때 손해는 없는 지와 사업자 등록증을 내면 세법상 적용이 어떻게 달라지는 지에 대해서 알아보겠습니다.

일단 주택신축판매업으로 사업자 등록을 하면 주택이 완공되어도 보유주택의 수에는 가산이 되지 않습니다.

주택신축판매업이란 주택을 신축해서 판매를 목적으로 하는 사업이므로 판매를 목적으로 신축된 주택은 재고자산으로 양도소득세법이 적용되지 않기 때문입니다.

소득세는 크게 종합소득세과 양도소득세으로 나누어 지는데 같은 주택을 양도했다고 하더라도 주택신축판매업자가 주택을 양도하면 종합소득세법에 의해서 사업소득세를 내게 되지만, 내가 거주를 목적으로 보유했던 주택을 양도하게 되는 경우는 사업성이 없는 것으로 보아 양도소득세법이 적용됩니다.

따라서, 사업자 등록을 해서 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 적용 시 주택의 보유 수에 가산이 되거나, 2년 미만의 단기 양도와 2주택에 대한 중과 등 양도소득세법상 중과세가 적용되지 않습니다. 다만, 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 주택 신축 후 장기간 동안 양도하지 않은 경우에는 사업성이 없는 것으로 보아 양도소득세법이 적용되므로 주의를 하셔야 합니다.

출처 : oneroom-i-love

글쓴이 : pillsong-ko 원글보기

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