경매박사 서박사 경매특강 제2편
유치권은 경매의 '꽃'
서승열現 마포경매포럼 대표 ▣재테크No.24 유치권 성공사례 시리즈 (서울 성동구 O O 동 공장) 제 2 편 ‹본 말
유치권이 붙은 물건을 선택해서 그 분쟁을 이겨 낸 성공사례를 분석해 보고자 한다.
제 1장 물건 보기
↳ 떠오르는 O O동의 재개발구역✔ ↳ 인근 O O 전철역 신설✔
↳ ✔물건분석 ①입지분석: O O동 재개발지역 내(O O 동 O O) 도시개발구역(입안 지), 2종 일반주거지역
②개별분석: 대 OOO평 3층 건 OOO평 공장, 사무실 ☞공장용지
③인근에 분당선 연장 O O역 공사 중
③도시계획시설도로(입안 지)저촉 및 접함, 공공청사(입안 지)저촉
문제점 ①2004.10.12 유치권(#1) 권리신고 4억3천만 원 ( "B"회사 )
②2006.7.7 유치권(#2) 권리신고 1억 원 ( “C”회사 )
신고회사가 각각 다름
▶유치권 총 신고액: 5억3천만 원
③따라서 인도를 거부하고 계속 점유하고 있는 점
*
★ 제 2장 이 유치권(留置權)사건의 배경설명 / 사건 진행 분석(Flow Chart)
1. 부동산 소유자 변동 추이
(1) 1989.11.23. 소유권보존 소유자 ****OO주식회사 (2) 2000.5.8. 임의경매신청 (3) 2001.12.17. 소유권이전 임의경매로 인한 낙찰 소유자 주식회사 ***OO (4) 2004.3.10. 강제경매신청 주식회사 **OOOO (5) 2004.3.17. 임의경매신청 주식회사 OO은행 (6) 2006.8.7. ✔이 사건 낙찰 소유권이전 홍길동(가명) 채무자겸소유자 역시 경매로 이 물건을 잡았었다.
2. 응찰자 9명 모두는 경매의 고수들이었다.
2004.3.10. 경매개시이후 2006.6.26. 낙찰까지 2년3개월 동안 일반인들은 이 사건을 접근할 수가 없었다. 물건 자체는 탐나는데 막상 입찰하려고 살펴본바, 유치권 신고가 2건에 신고가액이 5.3억 원 상당이므로 그렇다면 낙찰예상가에 이를 플러스해야 하기 때문에 일반인이거나 경매하수들은 감히 엄두를 낼 수 없었다. 참여한 9명 경매 꾼(?)들은 모두가 고수들로부터 컨설팅을 받았거나 전문가집단들만이 몰려들었다. 이른바 별들의 경쟁이었다.
▶이와 같이 유치권이 붙어 있는 경매물건은 섣불리 접근할 수가 없는 것이다. 각 경매물건마다 각종의 사건이 얽혀 있기 때문이다.
3. 상대방 채무자겸/소유자 측(▶이 들 역시 경매고수들이었다)에서 사전에 이 사건 유치권을 2건씩이나 실제 사실인양 집행법원에 2004.10.12. 유치권 신고[1차(#1) 4억3천만 원] 을 하였고, 이어서 2006.6.27. 제2차로 다른 유치권[2차(#2) 1억 원]을 신고하여 합계 5.3억 원을 신고한 아주 복잡한 사건이었다.
매수인 홍길동(가명)도 처음에는 자신 있게 접근하여 인도명령신청사건에서 증거 등 근거를 어렵게 찾아내었기 때문에 위 유치권 신고가 사실이 아님을 집행법원에 강력하게 주장했음에도 불구하고 상대방은 OO전문 소송대리인 변호사들을 선임한 바, 1심 결정 결과는 뜻밖에도 기각 결정을 받은 사실이 있었다고 한다. 그래서 부득이 항고심에서는 ‘홍길동’도 소송대리인을 대어 결국 인도결정을 받았다고 한다. 2006.11.8. 인도 집행(1.층 및 2층만)을 하여 3개월 만에 1차 1단계(지상 층 인수) 성공을 했다고 한다.
따라서 홍길동은 이어 2차 2단계(지하층, 3층) 별도의 유치권사건에 또 휘말리는 2차 訟事를 하게 되었다고 한다. ‘홍길동’은 소송대리인을 선임하지 않고서도 잘 대응하여 2개월 만에 2단계 지하층과 3층 인수를 완료했다. 이 유치권 분쟁은 결국 5개월 만에 모두 종료 됐다.
4. 상대방 측[소유자 겸/채무자 A회사 +“甲”임차인/ #1 유치권자(1층, 2층 점유) 즉, B회사 + “乙”임차인/ #2 유치권자(지하층, 3층 점유) 즉, C회사] 은
매수인에 대항하여
①인도명령신청사건(유치권 #1)에 대하여 이의제기함(甲의 대리인 변호사 a, b 선임) ②인도명령항고심사건(유치권 #1)에 응소 대항함(甲의 대리인 변호사 c, d 선임) ③매수인이 제기한 건물명도 청구 본안의 소(유치권#1)에 대항하여 다툼. ④2006.12.5.에는 거꾸로 임차인(乙) 겸 /유치권(#2)신고자 즉, C회사는 “乙 ”의 대리인 변호사 a, b를 선임하고서는 ‘홍길동’을 상대로 ㉮ 손해배상 청구와 ㉯건물 인도청구 본안의 소를 제기하기까지 하였다.
제 3장 ‘흐름 표’로 分析하기
☞다음은 그간의 흐름을 '표'로 나타내 분석한다(Flow Chart).
◆제Ⅰ절 경매 진행 내역
▶17억 1500만원에 낙찰되었음(74%) 응찰자 수 9명
⇩
◆제 2절 Ⅱ-1. 유치권사건(인도명령신청) 진행 내역
⇩
◆Ⅱ-2 기타 사건↳ (고소, 가처분, 담보제공, 본안의 소)
글쓴이 서 승 열(서박사) 중앙일보 조인스랜드 재테크전문가 칼럼니스트 |
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