▣경매박사 서박사의 경매특강(제3편)
★유치권은 경매의 꽃이다.
서승열現 마포경매포럼 대표 ▣경매박사 서박사의 경매특강 (제 3편)
▣재테크No.24 유치권 성공(서울 성동구 O O 동 공장)
제 3 절 진행결과 성과 분석
▶2006. 8. 7 매수 당시 매입가격: 평당 @885만원 투자액 약18억 원
▶2008. 3. 6. 현재 상태에서의 수익분석: 개발 겹 호재로 인하여 ➞ 약 30억 상당 약 @1,500만원
▶ 2년 만에 계산 상 평당 1500만원 59% 상승한 것으로 본다. (실제 회수는 2008.9.말)
▶비용 발생 분은 임대수입으로 충당할 수가 있을 것이다.
▶현재 이 지역은 때마침 ①전철 O O역이 신설 공사 중에 있고, 도시개발구역이다. ‘홍길동’한테는 참 운이 좋아 복을 받나보다. 때마침 ② 토지공사가 이 지역 재개발을 추진 중이어서 겹 호재가 발생한 것으로 볼 수 있다. 이에 대한 보상 문제가 대두되고 있어 이에 상응하는 수익을 기대할 수 있을 것으로 추정된다.
▶특히 ‘홍길동’은 이 물건을 담보로 하여 10억을 대출 받았을 것으로 보아 본인의 투자는 고작 약 8억 원 상당이 충당되지 않았겠느냐 라고 추정하고 있나 보다.
첨 부 : 부동산 목록
부동산의 표시
(※서울특별시 성동구 O O 동 ** 대 OOO㎡ )
건물의 표시
서울특별시 성동구 O O 동 ** 철근콘크리트조 슬래브지붕 공장 및 사무실 휴게실 1층 OOO㎡ 2층 OOO㎡ 3층 OOO㎡ 지층 OOO㎡ (내역: 지층, 1층은 공장, 2층은 사무실, 3층은 휴게실)
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제 4 장 高手들간의 공방(攻防)
제 1 절
#1 유치권(사례 1 ▶건물 중 1층, 2층 점유) 신고내용 및 해결사례 <살펴보기>
신고서 접수일자 2004. 10. 12.
신고자 "B회사“ (▶목적건물 중 1층 및 2층 점유)
권리신고금액 510,000,000원(공사비 채권 + 임차권 = 합계 액)
유치권의 명세 430,000,000원 중 3억 원 : 건물수리 등 공사비 1.3억 원 : 기계수리비
임차권(임차보증금반환채권) : 80,000,000원
☞신고 내용
• 유치권 주장 : 신고자 : ("B“회사)
• 건물수리 등 공사를 지방 소재 OO종합건설주식회사에게 발주하여 2002. 12. 8.부터 2003. 3. 10.까지 사이에 지출된 공사비가 약 3억 원 상당이다.
▶소명자료
거래명세표, 입금표 3통, 사업자등록증(OO종합건설회사), 확인서(임대인), 사진
• 인쇄기계 수리를 위해 같은 O O동 소재 OO 기계수리 업자에게 발주하여 2002. 12. 5.부터 2003. 1. 10.까지의 사이에 지출된 인쇄기계수리비가 약 1.2억 원 상당이다.
▶소명자료
거래명세표, 입금표 3통, 사업자등록증(** ****), 사진
• 임차권 주장 : 2002.11.21. 임대차계약서 임대인: (A회사) 임차인 : (B회사)
임차보증금 : 80,000,000원(2004. 2. 4.)
임차인(#1 유치권신고자) = (B회사)
▶소명자료
임대차계약서, 입금 증
●매수인(인도명령 신청인)의 주장 및 입증
① 건물 수리 및 인테리어 공사를 한 사실이 전혀 없었다. 거래명세표 및 입금표 내용은 사실과 다르다.
<▶지방 소재 위 건설 회사를 상대로 4회 통화, 3회 출장 확인서를 받아와 법원에 제출>
↳ 그러자 상대방은 위 건설회사가 공사를 하지 안했으나 대신에 개인 아무개가 공사를 대행했다고 주장.
② 공사 현장 사진에 도색 내부공사 장면이 전혀 없고 건물 밖 마당에다 허접 쓰레기를 모아놓고 찍은 사진이 9장이나 된다. 이는 허위 사실이다.
③ "D" 기계수리 업자가 2002. 12.5.부터 2003. 1. 20.까지 사이에 인쇄기계를 수리한 사실이 전혀 없었다. 거래명세표 및 임금 표 내용은 사실과 다르다.
<▶국세청 조회자료를 증거자료로 법원에 제출 함. 이미 2001. 12. 31.에 폐업했다는 사실.> ↳ 실은 폐업 후에 다른 사람이 수리를 대행했다고 주장함
<▶인쇄기계 수리 장면이라는 사진을 믿을 수 없다. ▶감정서에 위 기계는 일제 수입품이어서 국내에서는 수리가 불가능하다는 내용을 인용 주장>
☞위와 같이 위 유치권이 사실과 다른데도 불구하고/(상대방은 소송대리인 변호사 선임) 소송대리인 변호사를 선임하지 아니한 인도명령 신청인(매수인 '홍길동')은 인도명령신청사건 제1심에서 기각결정을 받았다고 한다.
☞어쩔 수가 없어 신청인 매수인도 변호사를 선임하여 항고심에서 결국 “원 결정을 취소한다. 인도하라”는 결정을 받아냈다고 한다.
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제 2 절
#2 유치권(사례 2 ▶건물 중 지층과 3층 점유) 신고 내용 및 해결 사례 <살펴보기>
신고일자 : 2006. 6. 27.
신고인 : [(B회사) ▶건물 중 지층과 3층 점유]
권리신고금액 : 1억 원 (담장 및 콘크리트공사 6천만 원 / 화물승강기설치공사 4천만 원)
✔신고인이 소유자겸 채무자와 담장 및 콘크리트 공사 및 화물승강기 설치 공사를 체결했다고 주장 함.
소명자료
1.공사견적서(2004.2.18.신고인이 작성 106,000,000원 건물소유회사 귀하) 2.사업자등록증(신고인. O O세무서 2006.1.13) 3.거래명세표(2004.3.10.신고회사 작성 95,000,000원 건물소유회사 귀하) 4.미수금확인서(2006.6.30. 건물소유회사가 작성 95,000,000원 신고회사 귀하) 5.법인등기부등본(건물소유회사 2006.7.5.) 6.법인인감증명(건물소유회사 2006.7.5.)
제 5 장 ✔매수인 ‘홍길동’의 대응방법 및 전략
1. 매수인은 유치권자가 제기한 손해배상청구와 건물인도청구 사건에 대하여 위 소명자료들이 사실과 다르게 임의로 2년 전으로 소급해서 작성한 문서로서 이는 “소유자와 임차인이 결탁하여 작성한 사실과 다른 문서이고 일부의 공사 장면 등은 이 사건 유치권신고와 무관한 것이다”라는 주장을 답변하여 대응하던 중 결정적인 단서를 발견하기에 이르렀다.
2. #2 유치권신고(C회사) 乙(대리인 a, b 변호사)은 2004.3.10.자 거래명세표 95,000,000원 등을 증거로 제시하였는데 이에 대하여 매수인은 조목조목 부당함을 답변하였고, 나아가 반대로 건물명도 청구의 소장을 다 작성해놓고서 법원에 접수하려던 중 협상제의가 들어왔다.
3. 위 답변서에는 결정적인 증거서류인 “乙(C회사)”의 ‘법인등기부 등본’을 제출하였다.
✔완벽한 조작이란 있을 수 없다.
4. 상대방들에 대한 커넥션 분석
가. 소유자 겸/ 채무자 : A회사 대표이사 ㄱ ㅂ ㅅ
소재지 : 서울 성동구 O O동 ** 본점이전 등기일자 2000.2.17. 대표이사 취임일자 2000.11.19. 부동산등기부소유권취득 2001.12.17.
✔이사 “ㅇ ㄱ ㅎ” 취임 2004.10.27. 등기상 계속유지 ✔지배인 “ㅇ ㅈ ㅎ” 2000.4.26. 등기상 계속유지 ↳ ‘B회사’의 대표이사 “ㅇ ㅈ ㅎ”와 동일인이다.
▶위의 이사 “ㅇ ㄱ ㅎ”은 실질적인 'B회사‘의 사장이다.
나. 임차인 겸/ 유치권(#1)신고자: B회사 대표이사 ㅇ ㅈ ㅎ
소재지 : 서울 성동구 O O동 ** 본점이전 등기일자 2002.12.16. 대표이사 취임일자 2002.11.19. 임대차 계약 일자 2002.11.21.
✔대표이사 “ㅇ ㅈ ㅎ”는 등기상으로는 ㉠ 'B회사‘의 대표회사이고, ㉡ ‘A회사’의 지배인이지만 ㉢ ‘A회사’의 ‘전무’라는 것이다. 그 증거로 이 사건 경매 당시인 2004.3.31.에 집행관이 ‘A회사’를 방문하여 임차현황을 조사함에 있어 위 “ㅇ ㅈ ㅎ”는 ‘A회사’의 전무라고 진술하였다는 임대차현황 기록에 기재되어 있는 사실이 그 증거다.
✔이 ‘B회사’의 실질적인 사장은 위 'A회사‘의 이사 “ㅇ ㄱ ㅎ”이다. 그는 2006.8.1. 위 “ㅇ ㄱ ㅎ”은 명함을 교부. 명함에 표기된 바와 같이 ‘B회사’의 대표이사 “ㅇ ㄱ ㅎ”라고 자기를 소개한바 있다.
다. 임차인 겸/유치권(#2)신고자 : C회사 대표이사 “ㅈ ㅂ ㅇ”
✔ 현 상호 변경등기일자 2006. 1. 5. ✔ 대표이사 “ㅈ ㅂ ㅇ” 취임/등기일 2006. 1. 5. 'A회사‘와 공사계약 2004.2.20. ✔법인등기 상 이 회사는 “부동산 컨설팅 업”을 하는 회사이다.
▶위와 같이 ‘A회사’, ‘B회사’ 및 ‘C회사’는 서로 엉켜있는 커넥션 관계이다. 특히 A회사는 법인등기상으로만 남아 있고 실제로는 B회사로 전환된 것으로 보인다고 유추하고 있다. 이는 A회사가 경매를 당하고 있는 채무자의 입장을 모면하기 위한 수단으로 보인다고 유추하고 있다.
아무튼 위의 “ㅇ ㄱ ㅎ”과 위의 “ㅈ ㅂ ㅇ”의 두뇌는 참으로 비상하다고 하겠다. 이들의 방어 작전은 대단했다고 한다. 짝짝, 꾸벅
글쓴이 http://club.speedbank.co.kr/ssy2525 공인중개사경매포럼 -서승열(서박사)-
글쓴이 http://club.joinsland.com/ssy4984 마포경매포럼 -서 승 열(서박사)- |
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