[스크랩] 경매박사 서박사의 경매특강(제4편) 유치권

경매박사 서박사의 경매특강(제4편)

유치권 해결의 전술

조회 11219 | 2008-10-07 13:02

서승열 現 마포경매포럼 대표 전문분야 : 경매/매수신청대리인 지금까지 살펴본 서울 성동구 O O 동 공장의  유치권 사례는 매수인 ‘홍길동’의 공격작전과 ‘상대방 커넥션’의 방어 작전이 서로 간에 ‘장군’하면 ‘멍군’하는 그야말로 경매고수들 간의 이른바 별들의 전쟁이었다고 본다. 누가 더 전략과 전술이 우수하냐에 승패가 갈린다. ☞ 그런데 이번 사례에서 ‘홍길동’은 왜 다 이겨놓고도 마지막에 상대방과 합의를 보았을 까?! 하는 의문이 생긴다.   여기서 일반적으로 우리는 유치권에 대하여 이를 깊이 있게 역지사지로 유치권신고자의 입장이 되어서 생각을 해볼 필요가 있겠다.   유치권신고대상자(배후자)는  ①소유자/채무자 (▶배후에서 임차인이거나 공사업자 등을 내세워 매수인을 골탕 먹이고 있다) ②임차인  ③공사업자/수리업자 등 이다.  이는 법률적인 판단이 아니고/ 실무적인 접근에서 하는 말이다. 물론, 법률적인 판단 만으로는 임차인과 공사업자가 대상자이다.    그럼 이들 중 누가 먼저 매각을 대비하여 유치권 권리신고를 할 발상을 하는 것일까? 일정한 순서는 없다. 실무적으로 접근해 보면, 채무자와 소유자가 다급하다. 임차인과 공사업자 또는 기계수리 업자로부터 독촉을 받고 시달리기 때문이다.   ▶경매를 당하므로 인하여 자기가 오랜 세월 애지중지했던 소유의 부동산을 낙찰 받은 매수인에게 고스란히 순수하게 그냥 넘겨 줄 개인소유자이거나 법인소유자는 많지 않다.  더욱이 법인체소유자는 회사의 조직을 통하여 완강하게 버티면서 온갖 수단방법을 가리지 아니한다.   ▶이들은 우선 최대한으로 인도기간을 늘려야만 한다.   ▶그래야(전략 전술)만 한다. ㉮그동안 임대수입을 더 올릴 수 있기 때문이다. ㉯매수인을 최대한으로 골탕을 먹여야 이사비 등 그들이 말하는 보상비(?)를 최대한 많이 받아낼 수 있기 때문이다. ㉰이들은 법률적인 판단을 뒤로 한다. 유치권이 성립되고 안 되고를 따지는 것은 집행법원이 아니라 본안소송 담당 재판부라는 것쯤은 이미 알고 있는 터라 그렇게 되면 최대한 2년은 기간 연장을 받는 셈이므로 그 기간에 임차인의 채권이거나 공사업자의 채권과 상계(임대보증금 및 임대료)할 수 있기 때문이다. ㉱그들은 경매를 당하면, 우선 방어를 하기위해 수차례에 걸쳐 법률사무소이거나 컨설팅회사 등 여러  군데를 돌아다닌다. 이들로부터 온갖 전략전술을 익힌다. ㉲지는 게임인 줄 다 알면서도 전략상 덤벼들고 있다. 유치권분쟁에서 질 수도 있고, 이길 수도 있다고 생각한다.  ‘고수매수인’을 만나면 질것이고(그렇더라도 일단 6개월 정도의 소요기간을 끌면 得이   된다는 전략),  ‘하수매수인’을 만나면(1년 내지 2년 동안), 톡톡히 재미를 볼 수 있기 때문이다.   ▶그들의 전술   ㉮자기는 나서지 아니하고 뒤에서 배후 조종만 한다.(이들 중 일부는 이미 자기 자신이 경매물건을  낙찰 받아 소유자가 된 선험적인 고수들도 있다)   ㉯임차인이거나/공사업자이거나/기계수리 업자로 하여금 유치권신고를 하게끔 한다.   ㉰임대차계약서, 견적서, 공사계약서, 미수금확인서, 거래명세표, 입금표 등 소명자료를 만들어 준다. (때로는 증인까지 서준다)   ㉱임차권은 유치권이 성립되지 않는다는 사실(대법원 1977.12.13. 선고 77다 115호 판결)을 다 알  면서도 이를 끼워 넣어 외형금액을 크게 확대시킨다.   ㉲그러면, 일반인들은 응찰을 꺼리게 되는 점, 고수들에게도 역시 골탕을 먹이게 된다는 점,   일단 다투면 인도명령신청만으로는 불가하고 별도 본안 소송을 거쳐야 하는 복잡한 절차에 의해 판가름 난다는 사실을 간파하고 있기 때문이다.  엉터리 억지를 써서라도 일단 시간만 벌면 된다는 컨 셉을 갖고 이를 최대한 활용한다. 사실 현 집행법원으로서는 이를 차단할 장치가 없는 것으로 보고 있기 때문이다.  유치권의 성립여부에 대한 판단은 집행법원이 아닌 별도 본안소송법원에서 판결로서 판시할 것이지 신청사건에서 심문을 통해 결정할 문제는 아니라고 보기 때문이다.          ◐유치권의 성립요건◑  유치권이 성립하는 것    유치권이 성립하지 아니하는 것 해당 채권이 목적물에 관하여 생긴 것이어야 하고, 임차인의 보증금반환청구권에는 유치권이 성립하지 않는다. 이는 임대차계약에 따라 발생한 것 유치권자는 타인의 목적물을 계속적으로 유치(점유)하여야 하며, 건물의 부속물 설치에 소요된 공사비채권(X) 해당 채권이 변제기에 도래한 것이어야 한다. 목적물의 필요비/유익비관련 수선비를 임차인이 부담하기로 하는 특약을 한 경우 채무자와 유치권자 사이에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다. 임대차관계종료시에는 건물을 원상복구하고 임대인에게 명도하기로 약정하는 것(미리 유익비/필요비 상환청구권포기) 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계/사실관계로부터 발생한 경우 예: 부동산매매계약취소 채권이 목적물자체로부터 발생한 것이 아니고, 임차인의 편익을 위하여지출한 비용인 경우(x) 유치권자의 점유는 적법한 점유여야 한다. (민법 320조제2항) 유치권자가 목적물의 점유를 제3자에게 이전한 경우(점유 상실) ※부동산 임차인이 임차목적물에 지출한 비용 상환청구권에 관한 유치권을 행사하는 경우 임차인은 채무자 또는 낙찰자의 승낙 없이 종전의 사용(점유)상태를 계속할 수 있다. 다만, 그 점유기간 동안의 차임상당액을 ‘부당이득’으로써 반환해야 한다(대법원 1963.7.11. 선고 63다 235 판결). ☞ 이상 이를 무단복제/전사/배포를 금지한다. 글쓴이 서 승 열 www.mapoconsulting.com. 마포컨설팅.com 운영자 http://club.joinsland.com/ssy4984  [마포경매포럼] 운영자 -서승열(서박사)- http://club.speedbank.co.kr/ssy2525 공인중개사경매포럼  -

출처 : 땅을 사랑하는 사람

글쓴이 : 辛 龍 浩 원글보기

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