[스크랩] 경매박사 서박사의 경매특강(제5편) 유치권

경매박사 서박사의 경매특강(제5편)

유치권에 관한 소고

조회 6930 | 2008-10-10 17:26

서승열 現 마포경매포럼 대표 전문분야 : 경매/매수신청대리인 글쓴이는 2008.9.30.부터 같은 해 10.7.까지 중앙일보 조인스랜드 재테크전문가 칼럼 경매박사 서 박사의 경매특강 제1~4편을 연재한바 있다.   이 글은 서울 성동구의 한 공장에 관한 유치권 해결 사례를 실무적으로 검토해 보았다.   이번(제 5편)에는 ‘유치권에 관한 문제점’을 들추어 그 실상에 대한 문제점을 고찰하고  다음(제 6편)그 사실 관계와 관련법령을 살피고자 한다.   1. 유치권에 관한 문제점 발생 가. 실제 유치권경매 사례 점검 현재 진행되고 있는 유치권부 경매부동산의 사례 몇 개를 살펴보고 그 문제점을 파악하도록 한다. 사례 #2 사건번호 2006타경 31** (4개 사건 경합) 춘천지방법원 영월지원 *계 물건 내역: 강원도 평창군 대관령면 차항리 ***-**외 숙박시설 대 14485평 건물 2470.5평 보존등기 2006.9.22 사용승인 2006.2.25 채권자: * * * *(주) 소유자겸 채무자: (주) * * * 경매개시일 2006.4.26 감정가액: 9,601,583,300 최저가액: 3,146,249,000(33%) 진행상태: 유찰 5회 2008.8.4(6차) 변경 입찰기일:             유치권신고자수 및 신고가액: 2008.7.1 현재 15건 6,111,843,490 + 2008.8.13 신고자 김 * * 신고액 미상 계 16건 ? 예상은 7차(26.4%)(2,516,999,200)를 거쳐 8차(21.12%)(2,013,599,360)에서도 낙찰될지 미지수임. ☞만일 8차에서 매각이 된다고 가정하면 실제매수예상가격은 22억+30억(약50%해결)=약 52억 원(약54%)으로 추정 할 수 있다 할 것임(★실현가능성은 극히 희박하다고 봄) ※만일 9차(16.89%)(1,610,879,488)에서 매각이 된다면 매수인의 실제 투자액은 17억+30억(약50%)=47억 원(감정가 대비 49%)이 될 것으로 예상할 수 있을 것임. 그렇다면 ▶유치권신고액의 감정가 대비 점유비: 63.65%(9차에서 낙찰 가정 경우) ▶유치권신고액의 최저가 대비 점유비: 379.41%(9차에서 낙찰 가정 경우)   사례 #3 사건번호 2007타경 100**[2] 서울북부지방법원 *계    물건내역: 서울 동대문구 제기동 11**-** * * *힐 201호 아파트 대지권 30.11평 건물 58.89평 방4 욕실3 발코니6 5층아파트 2007.4.16 보존등기 채권자: * * * 채무다겸소유자: * * * 경매개시일 2007.4.30  감정가액: 1,218,616,217 최저가: 399,316,000(32.8%) 진행상태: 유찰 9회 2008.9.8(10차) 변경 입찰기일:           유치권신고자수와 신고가액: 3건 약 598,284,800 ※ 일괄매각 5개 물건 중 물건번호 2호이나 유치권신고 및 점유상태가 공통으로 얽혀 있음.   사례 #4 사건번호: 2007타경 446** 의정부지방법원 경매 *계 물건내역: 경기도 동두천시 상패동 산1** 임야 5790평 관리지역 공장부지조성토지 공장설립승인 2007.2.21 채권자: ***** 유동화전문유한회사 외4 채무자겸소유자: * * * 경매개시일 2007.12.27 감정가액: 2,354,220,000 최저가: 1,506,701,000(64%) 유치권신고자수와 신고가액: 4건 1,883,506,000(감정가대비 80% 최저가대비 125%) ※기업은행으로부터 2008.6.9 유치권배제신청이 있었음 낙찰물건 매각기일 2008.8.19(3차) 매각가격: 1,662,000,000(71%) 응찰자 2명 ※의견: 추정하건대 유치권은 성립되는 것으로 보인다. 다만, 신고가액이 부풀려졌을 가능성을 배제할 수 없다는 의견으로 보면, 유치권해결을 약 60%선에서 해결할 수 있다고 가정한다면,  매수인의 총투자금액은 매수가격 1,662,000,000 + 1,130,103,600(0.6) = 2,792,103,600원(감정가대비 118.6%) 약 28억 원이 될 것으로 추정된다. ♥ ♥ ♥ 2008. 10. 10. www.mapoconsulting.com 마포컨설팅.com 서 승 열(서박사)   이미 제1편에서부터 제4편까지 살펴본 바 있는 서울 성동구 행당동 공장의 유치권 사례를 포함해서 모두 4건의 사례를 다시 요약하여 분석해 본다. 사례# 번호 법원사건번호 물건구분 감정가 최저가 낙찰가 낙찰가율 유치권신고가액 점유비율 분석(예상) 의견 #1 서울동부 2004-33** 행당동 공장 2,329,531,430 1,490,900,000 (3차 64%) 1,715,000,000 (73.6%) 9명 530,000,000 (감정가23%점유) (낙찰가31%점유) ★위장유치권 2건 04.3.9-06.6.26 807일 소요 ★인도명령신청. 별도소송 및 협상 #2 춘천영월 2006-31** 평창군 숙박시설 9,601,583,300 3,146,249,000 (6차 33%) ★변경물건 2008.8.4 6,111,843,490 (감정가64% 9차 가정 경우) ★신고가액과다 15건 61억 ★장기간 지연 9차에서나 매각예상 (17억+30억=47억) 실제매수가격 47억 예상(감정가49%) #3 서울북부 2007-100**[2] 제기동 아파트 1,218,616,217 399,316,000 (10차 32.8%) 2008.9.8 ★변경물건 598,284,800 (감정가49%점유) (최저가150%점유) 07.4.30-08.9.8 경매계류 중 (10차 변경) ★신고가액과다 3건 약 6억 일괄매각 5개가 공통으로 얽혀 있음 ★장기간 지연 #4 의정부법원 2007-446** 동두천시 공장부지조성 토지(임야) 2,354,220,000 1,506,701,000 (3차 64%) 1,662,000,000 (71%) 2명 1,883,506,000 (감정가80%점유) (낙찰가113%) 07.12.27-08.8.19 324일 소요 ★신고가액과다 4건 18억8350만 실제매수가격 약 28억 예상(16억6200+11억3000여)   나. 유치권경매의 문제점에 대한 검토 위 유치권경매 사례 중 #1과 #4는 낙찰된 물건이고 #2와 #3은 6차와 10차에서 변경된 물건이다. 따라서 #2와 #3은 장기간 지연된다는 것이 큰 문제점이다. #1사례(행당동 공장)의 경우는 위장 유치권이라는 것이 문제점이다. #2사례(평창군 숙박시설)과 #3(제기동 아파트)의 경우는 ‘유치권신고가액 과다’가 가장 큰 문제점이다. 아울러 이 두 가지 사례 모두는 ‘너무 복잡하게 얽혀 있어 유치권 협상이 아주 어렵다’는 점이 또한 큰 문제점이다.   글쓴이 2008. 10. 10. www.mapoconsulting.com 마포컨설팅.com 서 승 열(서박사)

출처 : 땅을 사랑하는 사람

글쓴이 : 辛 龍 浩 원글보기

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