[스크랩] 상가 임대 사업및 투자법 조회 (한경신문,박상언)

상가 임대 사업및 투자법

자료출처 : 한국경제신문
작성자	박상언	작성일	2008/11/05 20:38

상가 임대사업 및 투자법   주택보다 더 신중히 골라야 상담을 해보면 ‘상가투자해,월세받아 편하게 생활해볼까‘ '임대가 되겠지'하고 막연하게 상가를 분양받았다가 이렇듯 돈도 묶이고 불면의 밤을 지새우는 분들이 부지기수다. 상가는 특히 투자하기에 앞서 공부를 많이 해야 되는데 기본적으로 주변 임대료 수준을 체크하고 상권이 꾸준히 성장하고 있는지를 살펴봐야 한다. 결론적으로 상가시장 회복시기는 내수경기 회복시기와 정확하게 일치하기 때문에 전체적인 부동산경기의 흐름을 잘 파악하면서 투자하는 게 안전하다.     상가 종류별 투자법 ◆역세권 근린상가 안정성이나 투자가치로 놓고 볼 때 유망 상가를 꼽자면 역세권 근린상가가 좋은 편이다. 특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다.역세권 상가는 유동인구가 많은 데다 보통 현금창출력이 좋은 우량업종이 입점해 있기 때문이다. 지하철 개통 등 향후 교통망이 개선되는 곳이 좋고 가격이 다소 비싸더라도 권리금이 어느 정도 형성돼 있어야 투자가치가 있다.그래야 임대료와 더불어 권리금도 상승할 가능성이 크기 때문이다.지하철 개통 등 향후 교통망 확충이 예상되는 지역의 경우, 퇴근길에 버스와 연계되는 지하철 마지막 노선을 노리는 게 좋다. -10~30억원대 근린상가라 하면 흔히 주변에서 손쉽게 볼수 있는 상가다. 보통 입주민을 배후세대로 하는 단지내상가, 오피스주변 상가, 아파트형 공장 상가로 세분화 할 수 있다. 보통 연 수익률 4~7%정도의 10~30억원내의 자금이 소요되는 현재 운영중인 근린상가에 관심을 가지는 게 좋다.비교적 분양상가에 비해 안정적일뿐만 아니라 노후대비용으로 10~30억원내로 근린상가에 투자할려는 투자자들이 많아 시세차익도 기대되기 때문이다.     ◆ 단지내 상가   대표적인 유망 임대상품이라고 할 수 있는 단지내상가는 상가시장에서도 대규모 배후세대를 두고 있는 상가를 중심으로 안정적인 인기를 유지할 것으로 기대된다. 안정적인 단지내 상가 투자를 위해서는 분양받을 상가의 예상 응찰 상한액을 정해 과도한 입찰을 피하고 분양받을 상가의 입지적 특징을 파악해야 한다. 즉 성공적인 단지내 상가의 투자를 위해서는 가구당 상가면적, 단지내 상가를 주로 이용할 수요층의 수준이나 주변의 상권형성을 살피는 것도 중요하다. 하지만 계속되는 단지내 상가의 고가 낙찰이나 고가 분양가로 인한 수익률 악화는 아무리 인기 많은 단지내 상가라고 해도 투자자들을 돌아서게 하는 악재가 될 수 있다. 또 단지내 상가와 인접한 지역에 들어서는 대규모 마트는 단지내상가의 큰 위협이 될수 있기 때문에 주의해야 한다. ◆뉴타운 예정지 상가투자   뉴타운 지역내 상가도 임대용으로 관심을 가질만 하다. 특히 강북 활성화 방안을 계기로 정비구역 내 주택에 이어 상가 역시 짭짤한 임대수익을 안겨줄 수 있기 때문으로 풀이된다. 게다가 뉴타운이 완료되면 소비성이 강한 신규 수요층이 대거 유입돼 상권 활성화에 대한 기대감이 커질 수 있다. 뉴타운 구역 내 상가 투자는 구역 내에서 상업에 종사하는 원주민들에게 주어지던 조합원 특별분양 물량을 사들이는 방법과 신규 상가를 분양받는 방법으로 나뉜다.조합원 특별분양 물량은 시세의 60~70% 선에서 특별공급되는 물량을 말하는 것으로, 보다 나은 위치를 선점할 수 있고 분양가도 저렴해 이점이 크다.뉴타운 상가 투자 유망 지역으로는 민자역사 개발로 주목을 받는 노량진, 왕십리 뉴타운, 대학상권에서 외부 인구 유입이 예상되는 흑석뉴타운 등이 꼽히고 있다.다만 뉴타운 상가 투자시에도 주택과 마찬가지로 토지거래허가구역제도에 유의해야 한다. 대지지분 20㎡ 이상은 각 자치단체로부터 허가를 받아야 하는데, 아파트와 마찬가지로 외지인이 상가 분양을 받을 때는 실수요자에게만 허가가 나온다, 즉 상가는 조합원 지분 취득은 물론, 신규 분양 상가에 대해서도 허가를 받아야 한다점에 유의해야한다. 분양을 받더라도 임대를 목적으로한 분양을 받아야 한다. 허가를 받아 구입한 상가는 지역 발전에 필요한 시설로 간주돼 4년 동안 의무이용기간 규제가 따라 되팔지 못한다. 물론 상가의 특성상 대지지분 20㎡ 이하의 허가를 면할 수 있는 물량이 많다는 점을 잘 이용하면 이같은 규제를 피할 수 있다.뉴타운내 상가의 경우 상권이 활성화되기 까지 다소 시간이 소요되고 상가가 역세권이나 도로 전면 혹은 주민들의 동선에 위치해 있는 지 여부를 따져 투자에 나서야 한다.   - 상가 투자 3가지 포인트   독점상가를 골라라   단지내 상가에 투자하려면 아파트 주민들이 외부로 나가기 힘든 독점상가를 골라야 한다. 근린상가의 경우 전용률·동선·층에 따라 차별화가 갈수록 두드러지고 있다.전용률은 최소 50% 이상은 돼야 한다. 가능하면 1층 위주로 고르고 .역세권 중에서도 퇴근시간대 약속장소로 흔히 이용되는 곳이 좋다. 또한 서민층이 많이 거주하는 단지의 상가가 유망하다. 따라서 중소형 대 분포가 높은 단지를 선택해야 한다. 대형 평형 거주자는 단지내 상가보다는 단지외부에 있는 대형마트나 백화점 등을 이용하는 경우가 많기 때문이다. 최소 500가구 이상인 곳을 골라야 단지 내 상가를 선택할 때는 단지의 아파트 가구 수가 중요한 요인으로 작용한다. 일반적으로 1000가구 이상 대단지인 경우 안정적인 수요를 확보할 수 있으며, 뒷받침돼야한다. 단지가 500가구 이하인 경우 슈퍼나 비디오 대여점·세탁소 등이 좋고, 500~1000가구 규모 단지는 미용실·문구점·치킨점 등이, 1000가구 이상 대단지는 편의점이나 소규모 병원 등이 유망하다 또한 대형 평형 위주로 구성된 단지보다는 중소형평형대의 단지 거주자들의 단지내 구매성향이 더 강하다. 단지 내 상가는 인근에 대형 마트가 있으면 큰 타격을 입을 수 있기 때문에 인근에 유사 시설이 있는지, 또 향후 들어설 예정인지를 잘 확인해 봐야 한다. 낙찰가율보다 수익률을 파악하는 것이 중요 최근 단지 내 상가에 지나친 투자 수요가 몰리면서 낙찰가율이 300~400％ 육박하는 과열 양상을 보이고 있는 점은 주의해야 한다. 한정된 업종이 들어서는 단지 내 상가의 입지 여건상 높은 임대 시세를 받아내기가 쉽지 않고, 직접 입주할 경우에도 초기 비용을 회수할 수 있을 만큼의 적정 수익을 내기는 어렵기 때문이다. 특히 시중 금리가 상승 국면에 있기 때문에 자칫하면 낭패를 볼 수도 있어 ‘묻지마’식 투자는 금물이다. 일반적으로 단지내 상가의 낙찰가는 내정가 대비 150% 미만이면 무난하다. 일반적으로 주택공사에서 분양하는 주공 상가의 경우는 내정가가 어느 정도 타당성과 신빙성이 있기 때문에 내정가 대비 150% 미만의 낙찰가일 경우 적정한 가격일 수도 있다. 하지만 일반 건설사에서 정해 놓은 내정가의 경우는 업체에서 자율적으로 산정한 가격이기 때문에 내정가가 이미 최고가의 가격으로 산정되는 경우도 있기 때문에 아무리 150% 미만으로 낙찰되었더라도 고가 낙찰이 될 수 있다.적정한 낙찰가를 산정하기 위해서는 본인이 분양받고자 하는 상가가 낼 수 있는 수익률을 파악하는 것이 무엇보다도 중요하다. 그러기 위해서는 분양받고자 하는 상가와 비슷한 규모의 주변 상가 임대가격을 조사해 볼 필요가 있다.   상가 적정 수익률을 파악하는 방법 첫째,약 3군데의 공인중개 업소를 선정해 주변 상가의 보증금과 임대료 수준을 파악하는 것이 좋다.중개업소 1곳은 내가 투자할 상가와 가까운 곳에 2곳은 조금 떨어져있는 곳에서 임대료를 문의해 보고, 그 결과를 토대로 내가 투자할 상가의 예상 임대수익을 산정해볼 수 있다.이렇게 주변 임대료 수준을 따졌을 때 투자수익률이 5~8%가 나올 수 있는 낙찰가라면 안정적인 투자처가 될 수 있다.   두번째 ,단지내상가의 세대수가 비슷한 규모의 기존 아파트 단지내 상가의 임대료를 조사하여 적정 수익률을 입찰 참여전에 산정해 보는 것이다.   기존 운영중인 비슷한 규모 세대수의 아파트 단지의 임대료 수준을 감안해 내가 낙찰해야할 상한선을 설정해 볼 수 있기 때문이다.상가투자의 기본은 투자수익률확보에 있기 때문에 적정수익율을 내지 못하는 고가 낙찰은 의미가 없다는 점을 명심해야 한다. 이렇게 주변 상가의 임대료 수준을 알아보거나 비슷한 세대 수의 기존 상가 임대료 수준을 알아본 뒤 적정 낙찰가를 사전에 예상할때도 유의해야 할 점은 있다. 단지내 상가의 투자 메리트는 무엇보다도 아파트 입주 세대수에 따른 고정수요확보가 용이할뿐더러 비교적 빠른 상권이 형성 돼 다른 상가에 비해 안정적인 투자를 할 수 있다는 것이다.     안정적인 단지내 상가 투자를 위한 체크사항 5가지   1. 배후 가구당 상가면적이다.   가구당 상가면적이 0.4평 내외인 곳이 좋다.   가령, 임대사업용으로 적정 상가를 고를 때에는 가구수가 600세대라면 600X0.4평의 결과값인 240평의 연면적을 넘게 될 경우 공급 과잉이 될 수 있다. 가구수 대비해 상가가 비대해지면 공실의 증가로 이어져 결국 수익성도 낮아질 수 있다.반면에 너무 지나치게 낮은 경우라면 자체적 상권형성이 미흡할 수 있으므로 중복없는 업종구성이 될 수 있는 적정면적의 상가가 유리하다.   2. 단지내상가를 이용할 수요층 수준을 살펴봐야 한다.   대체로 중소형평형 위주로 구성된 단지가 유망하다. 대형평형 위주인 곳은 단지내 상가에 대한 소비의존도가 낮고 오히려 외부고급상권에 대한 의존도가 높아지기 때문이다.   3.상가가 주출입구에 위치해 있는것이 유리하다.   단지 크기에 따라 정문과 별도로 후문을 내는 경우가 있는데 차량과 유동인구의 동선이 단지내상가와 인접해 있는지 확인해 보고 층별 선택에 있어서도 가급적 수요층의 접근성이 양호한 1층을 택하는 것이 좋다.   4.단지내상가 주변의 상권형성을 살펴볼 필요가 있다.   단지내 상가 주변으로 업종침해가 있을 수 있는 근린상권이 형성되어 있다면 상권의 이탈이 있을 수 있으므로 유의해야 한다.즉, 단지내상가보다는 근린상권의 업종다양성이 더욱 많기 때문에 업종간 시너지 효과가 단지내상가보다 근린상가가 더욱 커질 수 있기 때문이다.   5.입찰시, 차선책을 선택하라   입찰대상 점포의 선정에 있어서 가장 입찰경쟁이 치열할 것으로 예상되는 자리보다는 과열경쟁에서 다소 비켜선 두 번째 세 번째 점포를 입찰대상으로 선정하는 것이 유리하다.과열경쟁에서 피해갈 수 있기 때문에 낙찰이 될 경우 적정선에 낙찰 가능성이 크며 낙찰후에도 가격상승요소를 기대해볼 수 있기 때문이다. 테마상가투자는 신중   끝으로 실수요뿐만 아니라 임대목적의 테마상가투자는 신중해야 한다.가령, 한방이나 의류, 장난감등 한 두개의 테마를 내세워 분양이나 임대를 하는 테마상가는 돌다리를 두드려 보는 심정으로 접근해야 한다.상가를 분양하는 분양주체가 자주 바뀌면서 약속한 약정수익률을 제대로 지급하지 않은 경우가 허다하기 때문이다. 계약률이 좋지 않고 임대가 안 맞춰져 있음에도 불구하고 계약율 70%를 내세우고 임대맞춰진 상가라고 광고하는 업체도 허다하다. 특히 16.5㎡(5평) 이내 형태의 상가를 분양 받는 것은 별로 바람직하지 않은데 시행업체 입장에도 점포 수 과다로 인한 관리ㆍ운영의 미숙으로 이어지기 쉽기 때문이다.가령 소규모로 나뉘어진 상가가 분양에 성공하더라도 수백~수천에 달하는 임차인 모집에 역부족을 나타내며 기존의 할인점 백화점,아울렛 등에 크게 밀리기 양상을 보인다.심지어 시행사의 부도덕성으로 경매시장에 나오는 경우도 속출하고 있다.테마 상가에 투자 할때에는 경쟁력을 갖춘 모델을 제시하는 시행사(개발업체)의 진실성과 재무 건전성, 추진력을 보고 투자에 나서는 것이 좋다.전통이 있는 시행사라면 , 그들이 과거에 시행했던 곳의 현장을 방문해 상인들을 상대로 정보를 취득하는 것도 좋다

출처 : 땅을 사랑하는 사람

글쓴이 : 辛 龍 浩 원글보기

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