[스크랩] 권리분석의 기본원칙

권리분석의 기본원칙

말소기준권리

(1) 말소기준권리의 의미

말소기준권리란, 임차권을 포함하여 등기부상 나타나는 모든 권리들의 말소여부 즉, 인수여부를 판별하는데 기준이 되는 권리를 말한다.

(2) 말소기준권리에 의한 소멸 / 인수

말소기준권리보다 앞서는 선순위 권리들은 낙찰로 말소(소멸)되지 않고 낙찰자가 인수한다. 말소기준권리보다 뒤지는 후순위 권리의 등기는 낙찰로 당연히 소멸한다. 물론 말소기준권리 자체도 소멸한다.

(3) 말소기준권리가 될 수 있는 권리

저당권, 근저당권, 압류/가압류, 전세권등기, 경매신청기입등기, 소유권이전청구가등기

단, 압류/가압류, 전세권등기, 소유권이전가등기는 다음의 경우에만 말소기준권리가 될 수 있다.

위 외의 용익물권인 지상권, 지역권, 등기된 임차권 등은 선순위라도 말소기준권리가 될 수 없다.

가. 압류 / 가압류

가. 압류, 가압류 등기는 경매신청채권상의 채무자 또는 소유자의 명의로 경매목적부동산의 소유권이 이전된 이후

가. (소유권이전 등기일 이후)에 등기된 것일 경우(쉽게 말해서 경매 당시 소유자가 진 빛으로 인해 압류, 가압류가 등기된 경우

가. )에 말소기준 권리가 될 수 있다.

가. ☞ 단, 가압류등기의 경우 채무명의(본안소송의 확정판결, 집행력 있는 공정증서 등)가 없는 가압류등기는 확정된 채권이

가. 아니므로 그 배당금 또한 본안소송에서 채권이 확정되기 전까지는 법원에 공탁된다. 따라서 이렇게 정지조건부채권인 가압

가. 류는 본안소송에서 그 가압류 등기가 허위임이 밝혀질 경우에는 경매 당시로 소급하여 새로운 말소기준권리를 기준으로 후

가. 순위 권리의 말소여부를 판단해야 될 경우도 있다.

가. 그러므로, 그 가압류등기로 인해 불측의 손해를 본 용익권자, 임차인 등의 항변으로 인해 경락자가 경매절차 진행시 예상하

가. 지 못한 불측의 손해를 볼 수도 있음을 유의해야 한다.

나. 전세권 등기

가. ① 전세권자가 경매를 신청한 경우

가. ② 전세권의 존속기간(전세기간)이 등기부에 표시되지 아니한 경우

가. ③ 등기부에 표시는 되었으나 경매신청기입등기로부터 전세권의 존속기간이 6개월 이내에 만료되는 경우.

가. 위 3가지 중 어느 한가지에 해당되는 경우에 말소기준권리가 될 수 있다. 그리고 대법원 판례에서는 건물의 일부만을 대상

가. 으로 하는 전세권의 경우는 말소기준권리가 될 수 없다는 견해도 있다.

다. 소유권이전청구권가등기

가. 소유권이전청구 가등기는 담보가등기일 경우(등기부상 표기는 담보가등기도 소유권이전청구 가등기와 동일하다)에만 말소

가. 기준권리가 될 수 있다. (4) 말소기준권리의 선정방법

말소기준권리가 될 수 있는 권리들 중 제일 먼저 등기된 권리 즉, 선순위 권리가 말소기준가 된다.

인수주의

말소기준권리보다 앞서는 선순위 권리는 낙찰자가 인수, 부담한다.

(1) 인수되는 권리가 여러 개 존재하는 경우.

: 가압류, 압류, 가처분, 전세권, 임차권 등의 권리가 소멸하지 아니하는 정당한 사유가 있어 말소기준권리보다 선순위로 등기된 경우에는 선순위 권리 모두를 낙찰자가 인수, 부담해야 한다.

(2) 인수되는 권리들 중에 확정일자부 주택임차권이 포함된 경우.

: 이 경우 임차권은 대항력과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있는데 임차인이 선변제권을 행사하여 배당을 받은 경우에도 후순위 권리들이 말소기준권리보다 앞서는 권리라면 여전히 낙찰자에게 인수된다. 왜냐하면 확정일자부 주택임차권은 그 등기 유무, 배당요구 유무, 순위 등과 무관하게 말소기준권리가 될 수 없기 때문이다.

따라서 확정일자부 주택임차인이 임차(전세)보증금 반환청구에 대한 확정판결 등의 채무명의에 기해 강제경매를 신청하더라도 그 임차권은 말소기준권리가 될 수 없다.

(3) 인수주의 원칙의 예외

가. 전소유자의 가압류/압류채권자가 경매 신청시 전소유자를 채무자로 하는 가압류/압류 등기라도 이 권리자가 채무명의에 기

가. 해 전소유자를 채무자로 하여 강제경매를 신청한 경우 에는 낙찰로 소멸한다.

나. 전소유자의 소유권이전 이전에 경료 된 저당권 등이 있는 경우 현소유자를 채무자로 하는 경매라도 전소유자가 소유권을 이

가. 전하기 전에 설정 등기 된 저당권 등의 담보권이 유효하게 존재하는 경우에는 저당권이 낙찰로 소멸하므로 인하여 전소유자

가. 당시 경료 된 가압류/ 압류 등기는 함께 소멸한다. 이 경우에는 이 저당권보다 가압류/압류의 등기가 선순위라도 이 가압류

가. /압류가 이 저당권설정자와 동일한 전소유자를 채무자로 하는 이상 함께 소멸한다.

다. 위 가, 나의 경우 가압류/압류가 최선순위로 등기된 때에는 말소기준권리가 될 수 있다.

말소주의

(1) 말소주의의 대원칙: 말소기준권리보다 후순위인 권리는 그 존속기간이 남아있다 하더라도 말소된다.

(2) 말소주의 윈칙의 예외

가. 건물철거 및 토지인도 청구권보전을 위해 토지지상건물에 등기된 가처분은 등기부상 소유자가 달라서 토지지상의 건물만이 가. 경매목적물인 경우에 건물철거 합의 등 법정지상권 발생의 장애사유가 있을 때, 토지소유자의 건물철거 및 토지인도 청구권

가. 보전을 위하여 건물에 경료 된 가처분등기는 순위에 관계 없이 낙찰로 소멸하지 아니한다. 설사 경매기입등기 이후에 등기

가. 되었더라도 낙찰로 인하여 소멸하지 아니한다.

나. 전소유자를 채무자로 하는 가압류/압류 등기의 경우 가압류/압류 등기가 경료 된 후 저당권 등의 담보물권의 설정등기 없이

가. 소유권이 이전된 후 현 소유자를 채무자 또는 물상보증인으로 하여 진행되는 경매절차에서는 이 가압류/압류 등기는 낙찰

가. 로 소멸하지 아니한다.

(3) 원칙적으로 말소되지 않는 권리

가. 예고등기: 예고등기는 등기부상 순위에 관계없이 낙찰로 인해 말소되지 않는다. 단, 그 원인이 등기부 을구 사항 즉 "근저당

가. 말소회복의 소", "근저당 말소의 소" 등의 예고등기인 경우에는 그 원인등기가 낙찰로 소멸하는 경우에 한하여 함께 소멸한

가. 다.

가. 그러나 "근저당말소등기의 소"를 원인으로 경료 된 예고등기가 있음에도 이 근저당에 기한 저당권실행(임의경매)에 의해 진

가. 행된 경매절차에서는 위 소송의 결과로 근저당권자가 패소(근저당권의 원인무효 판결)하게 되면 이 무효인 근저당에 기한

가. 경매절차로 인하여 취득한 낙찰자의 소유권 취득도 원인무효가 되어 소유권을 상실할 수 있으므로 응찰자의 각별한 주의를

가. 요한다.

나. 유치권: 유치권은 낙찰로 소멸되지 아니하므로 낙찰자가 승계부담 해야한다.

나. ☞ 유치권은 등기되는 권리가 아님으로 응찰자는 유치권의 존재여부에도 신경을 써야한다.

나. 이 이외에도 담보지상권(소위 채권적 지상권)등의 민법상 권리해석이 쉽지 아니한 특수한 몇 가지 변종권리와 법정지상권

나. 등으로 인해 위 원칙의 적용에 조심스러운 점이 있으나 통상의 경우 위 원칙을 올바르게 적용한다면 권리분석도 그리 어려

나. 운 것만은 아닐 것이다.

배당

배당의 의의

경매법원이 매각대금의 배당절차에서 참가한 각 채권자의 채권에 관하여 채권액의 조사후 작성하지만 법원은 그 채권의 존부나 금액을 직권조사 할 권한이 없다. 따라서 민사집행법에서는 경매절차의 이해관계인 및 우선변제권이 있는 채권자 중 일정하게 규정한 자에 한하여 배당요구종기기일까지 배당신청요구와 채권계산서의 제출을 부담케하고 있다.

배당순위

각 채권자는 민법과 상법 기타 법률의 규정에 따라 우선 순위가 정해짐. 배당 참가 채권이 전부 일반 채권자라면 채권 발생의 선후나 집행권원의 유무를 불구하고 평등 비율로 배당하지만, 우선 채권이 있으면 배당표에 각 채권의 배당 순위를 표시해야 함

- 제1순위

- 민법에 규정된 제3취득자, 임차권자, 점유권자, 유치권자의 비용상환청구의 채권

- ▷ 저당물의 제3취득자나 임차권자, 점유권자, 유치권자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한

- 때에는, 매각대금에서 우선하여 상환을 받을 수 있다

- ▷ 권리신고 및 배당요구신청서에 영수증과 입증자료를 첨부하여 제출하여야 하지만 실무에서는 비용상환청구권을 갖고

- 있음에도 이를 알지 못하여 우선변제를 받지 못하는 경우가 있다. 그렇더라도 인도명령과 명도소송 절차에서 유치권 또는

- 동시이행의 항변권을 주장할 수 있다.

- 제2순위

- 주택임대차보호법 소정의 소액 보증금 중 일정액과, 최종 3월분의 임금, 퇴직금 및 재해보상금

- ▷ 상시 5인 이상의 근로자를 사용하는 모든 사업 또는 사업장에 적용됩니다. 다만 동거의 친족만을 사용하는 사업 또는

- 사업장과 가사사용인에 대해서는 적용하지 않습니다.

1. 최종 3개월 분의 임금

여기서 말하는 임금은 기본급만이 아니라, 퇴직금을 제외한 근로자에게 대가로서 근로자에게 지급되는 각종 수당을 포함하는 일체의 금액을 말한다.

2. 최종 3년 분의 퇴직금

최우선으로 변제 되는 퇴직금은 최종 3년간의 퇴직금으로 계속 근로연수 1년에 30일분의 평균임금으로 계산한 금액입니다.

3. 재해보상금

1989.3.29 이후에 발생한 산업재해에 따른 각종 보상금에는 최우선변제권이 인정되나 다만 근로기준법이 적용되는 사업장은 산재보험에 가입하고 있어야 하고, 산재보험을 받을 수 있는 경우에는 사용자를 상대로 근로기준법에 의한 재해보상 청구를 할 수 없습니다.

- 제3순위

- 국세 중 당해세 및 그 가산금

- 당해세란 집행의 목적물에 대하여 부과된 국세와 가산금을 말함.

1. 국세 중 당해세의 종류에는 토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세가 있지만 헌법재판소의 위헌결정에 따른 현재 매각 대금에서 최우선순위가 인정되는 당해세로는 댕해부동산에 부과된 재평가세와 토지초과이득세로 제한하며, 상속세와 증여세는 우선변제권이 인정되지 않습니다.

2. 지방세법 중 당해세의 종류로는 취득세, 등록세, 재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세가 있으나 매각대금에서 최우선순위가 인정되는 당해세로는, 당해부동산에 부과된 재산세와 도시계획세, 종합토지세 그리고 자동차세를 당해세로 인정하며, 취득세 등록세 면허세 등에는 최우선 변제권이 인정되지 않습니다.

- 제4순위

당해세 이외의 조세로서 그 법정기일 또는 지방세의 과세 기준일 납세의무성립일, 저당권설정일. 전세권 설정일 또는 임차인의 확정일자 보다 앞선 조세채권 또는 그 반대로 조세보다 앞선 저당권 또는 전세권, 임차인의 확정일자

1. 법정기일과 설정일간의 기준

담보물 채권자의 기준일은 등기설정일 이며, 확정일자를 갖춘 임차인의 경우 확정일자 부여 받은 날이 기준일이 된다.

2. 동일한 부동산에 수개의 저당권 또는 전세권과 담보물권 등이 설정되었을 때에는 설정등기 순위에 의한다.

3. 확정일자 있는 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 확정일자를 부여 받아야 하는데 그 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록의 이전이 필수적으로 갖추어져야 합니다. 따라서 대항요건만을 갖추고 확정일자를 부여 받지 않았다면 우선변제권을 행사할 수 없습니다. (대항력의 효력발생은 주택인도 및 전입신고 받은 날 다음날(익일)부터 대항력 취득)

- 제5순위

최종 3개월분 임금과 퇴직금 및 재해보상금 이외의 채권

- 제6순위

당해세인 국세이외의 조세채권

- 제7순위

조세 및 지방세 등 지방자치단체의 징수외의 의료보험료 및 산업재해보상보험료, 국민연금 등 공과금 등이 있다.

- 제8순위

일반 채권

압류 및 가압류 등의 일반채권은 모두 채권성립일 또는 설정일자 등을 불문하고 동순위로서 판단하여 채권액에 따라 안분비례배당을 받는다

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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