[스크랩] 말소 안되는 선순위 저당 등

등기상 말소안된 선순위 저당

 예를들어 △93년 7월4일 설정된 근저당권 3,000만원 1순위 △94년 6월2일 전입한 임차인(보증금 4,000만원) 2순위 △95년 6월4일 설정된 저당권 1,500만원 3순위라 할 때 경매참가자는 당연히 2순위 세입자나 3순위 저당권은 말소될 것으로 알고 응찰하게 된다.

 그러나 1순위 근저당의 채권액을 집주인이 갚았으나 등기부상 말소되지 않은 것을 모르고 경매에 참가한 낙찰자는 3순위 저당권이 실질적인 선순위로 임차인의 보증금을 추가부담해야 한다.

따라서 경매참가자는 경매당일 채권계산서 및 배당요구 등에 대한 확인은 물론 근저당을 설정한 금융기관에도 변제여부를 확인하는 절차가 필요하다.

토지별도등기

 다음은 토지별도등기의 사례이다. 토지별도등기는 아파트, 다세대주택 등 공동주택에서 발생한다. 보통 공동주택은 토지와 건물의 소유권등기가 따로 되어 있지 않고 건물소유자란에 대지권으로 구분소유를 나타내고 있다. 이러한 공동주택은 가끔 토지별도등기가 기입되어 있는 경우가 있는데 이 경우 구분소유에 의해 대지권이 건물에 설정된 후 별도토지등기가 되었다면 권리행사에는 아무런 지장이 없다.

 그러나 지적공부 미정리 등으로 토지가 건물주에게 이전되지 않은 상태에서 혹은 정리가 끝났으나 건물주에게 소유권이전이 되기 전에 금융기관 등에서 대출받은 금액을 갚지 못해 가압류나 가처분하게 되면 이러한 사실을 법원에서 기입등기하게 되는데 이러한 별도 등기에 의한 제한 권리는 경매에 의해 낙찰자가 인수하게 된다.

명도함정 빠지면 경매 총매수가 높아져 손해

경매제도에서 경매참여자들이 가장 애를 먹는 것은 바로 명도문제가 아닌가 한다.

 회사원 손모씨(39)는 결혼한 지 10년만에 꿈에 그리던 내집마련을 위해 이리저리 궁리하다 경매에 문을 두드렸다. 마침 그동안 부어왔던 적금도 만기가 됐고 세들어 사는 집의 임대계약기간이 6월말로 만료됨에 따라 올해는 기필코 내집마련을 해야겠다고 마음먹었던 것이다.

 그러나 최근 부동산값이 유동적이어서 손씨는 선뜻 집을 사기가 쉽지 않았다. 어떤 전문가들은 가을께부터 집값이 상승할 것이므로 지금이 부동산 매입의 적기라고 하기도 하고, 또다른 전문가는 집값의 조정국면이 상상외로 길어질 수도 있다라고 엇갈린 전망을 내놓고 있기 때문이다.

 그러나 이들의 공통적인 견해를 보면 앞으로 주택값은 공급이 모자라서 폭등하거나 희소가치가 있어서 가격이 오를 것이라는 관념을 버려야 한다는 것이다. 따라서 정상적인 금액을 주고 사서는 수지가 맞지 않으며 어쨌든 싸게 사야 투자가치를 얻을 수 있다는 것이다.

 손씨는 전문가들의 이같은 견해를 종합해 내집마련 전략으로 경매부동산을 택하게 됐다. 손씨가 원하는 주택은 32평형짜리 아파트였다. 공신력있는 경매정보지를 구입해 직접 경매물건을 골랐다.

 고르기를 한달, 드디어 회사에서 가까운 상계동에 있는 괜챦은 물건을 발견했다. 권리분석을 해보니 아무 하자가 없었다. 임차인이 있었으나 후순위로 대항력이 없는데다 이사비를 넉넉하게 주고 협의를 하면 손쉽게 집을 비워줄 것으로 생각했다.

 입찰당일 손씨는 법정에 가서 2회 유찰돼 최저경매가가 감정가의 64%까지 떨어져 있는 물건을 최근 아파트의 높은 낙찰경쟁률을 감안해 감정가의 80%에 낙찰받았다. 손씨는 내집마련의 꿈이 하루하루 실현되는 것을 보고 무척이나 기뻤다. 입찰 일주일후 낙찰허가를 받고 경락잔금까지 완납했다. 결혼 10년만에 내집을 갖게 된 것이다.

 그런데 웬일인가. 이사비등을 넉넉하게 주고 명도협의를 하면 집을 비워줄줄 알았던 임차인의 명도저항이 의외로 거셌다. 보증금이 3천만원인데 한푼도 못받고 쫓겨나야 하는 판에 이사비로 해결될 리 만무했다.

임차인은 법대로 하려면 하라는 것이었다. 이사비로 어디가서 방을 구하라는 말이냐며 오히려 배짱이었다. 6월말까지 지금 살고 있는 집의 전세계약기간이 만료되는 손씨는 그 전에 명도해결을 해야 하기 때문에 이만저만 급한 마음이 아니었다.

 결국 손씨는 명도협의비로 상당한 금액을 줘야만 했다. 손씨는 집을 싸게 사기 위해 경매아파트를 택했으나 임차인 명도협의비로 상당한 금액이 들어가는 바람에 세금등을 감안하면 일반매매가보다 오히려 비싸게 주고 산 꼴이 됐다.

 경매의 최대 매력은 싸다는 데 있는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 그러나 이와같이 경매함정에 빠지면 일반매매가보다 훨씬 높은 가격에 매입할 수 있으므로 주의해야 한다.

 경매전문가 이모씨(44)는 『경매에서 가장 문제가 되는 것은 세금, 경락대금 일시 납부, 명도라고 생각한다』며 『이중 특히 명도문제는 경매참여자가 아무리 주의를 해도 함정에 빠지는 수가 있으므로 경매활성화를 위해서는 법원의 근본적인 대책마련이 필요하다』고 말했다.

배당순위 문제점

 경매의 함정에 빠지는 경우는 순위가 뒤져 당연히 임차보증금이 인수되지 않을 것으로 판단했으나 배당순위가 밀려 그 배당 받지 못한 임차인이 낙찰자에게 부담이 되는 경우이다.

 예를 들어 경매대금이 임차인에게 전부 배당되어 전혀 부담이 없는 줄 알고 응찰했으나 압류순위가 뒤지나 세금 및 노임채권등 선순위로 배당 받는 채권으로 인해 임차인이 보증금을 배당받지 못하게 됨에 따라 낙찰자에게 임차인의 명도 등의 문제가 발생하는 경우이다.

 얼마 전 국세청은 임차인의 주민등록 전입일이 집주인의 납세고지서발송일보다 늦을 경우 임차보증금을 국세채권보다 우선변제받을 수 없다는 결론을 내렸다.

 김씨는 96년 5월7일 본 아파트로 이사와 같은 달 20일 동사무소에서 확정일자인을 받았다. 등기부상 권리는 은행채권 838만원이 근저당설정되어 있었으나 금액이 많지 않았기 때문에 김씨는 선뜻 임차계약에 나섰다.

 그러나 김씨가 임차한 주택은 집주인이 다른 주택을 처분하면서 발생한 양도세 2,599만원을 내지 못해 경매에 넘겨졌고 관할세무서가 96년 5월1일 집주인에게 납세고지서를 발송한 날짜보다 김씨의 전입날짜가 늦었기 때문에 경매낙찰가 3,300만원에서 세금과 선순위저당금액을 제하자 김씨는 보증금을 고스란히 날리게 되었다.

 물론 위의 사례는 응찰자와 직접 관련되는 것은 아니나 경우에 따라서는 배당을 받을 수 있어 낙찰자와 관계없을 줄 알았던 임차인의 보증금이 문제가 되어 명도비용 등이 낙찰자에게 부담되는 사례도 있다는 점이다.

 다음에 법정지상권 문제이다. 흔한 경우로 볼 수는 없지만 경매에 의해 부동산을 취득하게 될 때는 소유권등기가 돼 있지 않은 상태에서도 물권처럼 인정되는 권리가 있는데 분묘기지권과 법정지상권이 그것이다. 이런 권리는 등기를 하지 않고도 인정되는 물권이다.

 경매로 부동산을 매수하고자 할 때 법정지상권이 있는 부동산을 취득하게 되는 경우는 토지와 건물이 원래 한사람의 소유였으나 그 중 하나가 경매 등을 통해 소유자가 바뀌게 되었을 때 발생한다. 일반적인 경우 토지와 건물의 소유권자가 같아야 권리를 인정해 주는 것과 달리 별도의 지상권설정등기가 없더라도 건물소유자는 법에서 정한 일정한 기간동안 살 수 있는 권리가 주어진다.

 따라서 무허가 건물이라도 건축물로 일정요건만 갖추면 관습상 법정지상권을 주장할 수 있으므로 경매 참가시 미등기건물이라도 법정지상권이 성립되지 않는지 주의해야 한다.

 다음에 문제가 되는 것은 대항력 있는 숨은 임차인이다. 주민등록상으로는 선순위 근저당 뒤에 임차인이 전입된 것으로 되어 있어 문제가 없는 것으로 알고 응찰하였으나 나중에 명도소송에 들어갔을 때 대항력이 있는 것으로 밝혀져 임차인의 보증금을 전액 물어줘야 하는 경우가 있다.

 대법원은「대항력을 갖춘 임차인이 그 임차권을 적법하게 양도 또는 전대하는 경우 임차인이 갖는 대항력은 양도인 또는 전대인에게 승계된다」고 판결했다. (95다35616, 87다카2509) 이 판결에 따르면 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록상 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도 받아 점유를 계속하고 있다면 대항력은 존속된다고 밝혔다.

 따라서 임차권의 대항력을 갖춘 양수인이나 전차인은 근저당권의 실행으로 경매가 진행됐을 경우 경락자에게 보증금을 반환 받을 때까지 주택을 점유할 권리를 갖게 된다. 따라서 응찰자들은 임차계약서를 통하여 전대여부를 확인해야 한다.

 또 하나는 세대합가의 문제이다. 전 세대가 당초에 근저당보다 앞서 주민등록이 되어 대항력 있는 임차인으로 되어 있다가 세대주가 직장 등의 사유로 퇴사하였다가 다시 전입하는 과정에서 근저당설정 뒤로 전 세대가 전입되는 경우가 있다. 이러한 경우에는 대항력이 처음으로 소급되어 인정되므로 주의를 요한다.

 또 다른 경우는 행정구역이 분구나 분동이 되는 경우도 있다. 처음에 근저당 전에 주민등록이 있다가 분구가 되면서 근저당일 뒤로 주민등록이 기재되는 경우도 있다.

아무튼 주민등록전입확인 등 대항력 있는 숨은 임차인문제는 경험 많은 경매전문가라고 해도 자칫 함정에 빠질 수 있으므로 신중한 판단을 요하는 대목이다.

소멸된 선저당뒤 대항력 숨어있다

 이미 저당권설정등기가 되어 있는 주택을 임차한 경우 담보가치를 목적으로 하는 저당권과 사용가치를 목적으로 하는 임차권은 경합할 여지가 없으므로 임차권에 대항요건을 갖추면 선순위 근저당권자의 존재여부에 관계없이 대항력을 갖게 되고 저당권이 실행되기 전까지는 선순위 저당권이 설정되어 있다는 사실만으로는 아무런 문제가 없다.

 그러나 나중에 저당권이 실행되면 경락에 의하여 선순위 저당권이 소멸하고 따라서 그보다 후순위인 임차권도 소멸하게 된다. 다시말해 경락인은 선순위의 지위에서 주택을 경락받는 것이므로 임차인은 경락인에게 대항하지 못하고 그 주택을 명도해 주어야 한다.

 저당권이 설정된 후에 임차권의 대항력을 갖추게 된 경우 강제경매나 후순위 저당권의 실행으로 임차주택이 경락되면 선순위 저당권이 소멸하게 된다. 이때 비록 후순위 저당권자에게 대항할 수 있는 임차권이 있다고 하더라도 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸되므로 이때 경락인에게 임차권을 가지고 대항할 수 없게 된다.

 왜냐하면 주택에 관한 임차권은 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항요건을 갖추면 선순위 근저당권자의 존재여부에 관계없이 소정의 대항력을 갖게 되지만 제3자의 강제경매신청으로 인하여 그 주택이 경락되어 선순위 근저당권이 소멸되면 그보다 후순위인 임차권도 소멸되어 대항력이 없어지게 된다.

 근저당권설정등기와 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 임차권자가 있는 경우 그 임차권자가 경락인에게 대항할 수가 있다고 하면 경락인은 임차권의 부담을 지게 되므로 부동산의 경매가격이 그만큼 떨어질 수 밖에 없게 된다.

 그렇게 되면 임차권보다 앞에 있는 담보권을 해치는 결과가 되어 설정당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않기 때문이다. 이에 관해 대법원 판례를 보면 「근저당권이 설정된 부동산에 관해 제3의 집행채권자의 신청에 의한 강제경매가 진행되어 경락되면 그 결과 그 경매신청보다 앞서 설정된 근저당권이 소멸하므로(민사소송법 제608조제2항) 그 경매는 제2순위 근저당권자에 의하여 실행되는 것과 같은 상태에서 이루어져야 하는 것이다.

 또 다른 판례를 보면 「경매법 제3조(민사소송법으로 통합)에 의하여 경매의 목적인 부동산 위에 존재하는 권리로서 경매인의 권리보다 후에 등기된 권리는 경락대금의 완납으로 인하여 소멸된다.

 한편 저당권의 경우는 경매인의 권리보다 먼저 등기된 것도 소멸하는 것이므로 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸한다.

 따라서 이와 같은 경우 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인중에 포함되지 않는다고 할 것이므로 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 판시하고 있다.

 다만 경락전에 임대차의 대항력발생시기보다 앞선 저당권 담보채무가 변제 등의 사유로 소멸되었다면 경매에 의하여 소멸하는 선순위 저당권이 없는 경우와 같이 처리되므로 임차인은 경락인에게 대항할 수 있다.

 다음에 동일한 주택에 관하여 임차권과 용익물권 또는 임차권끼리 경합되는 경우에는 그 우열이 어느쪽이 먼저 대항력을 갖추었는가에 의하여 결정된다. 따라서 임대차의 대항력 발생후에 등기한 용익물권 또는 대항력을 갖춘 다른 임차권자에게는 대항할 수 있게 된다.

임대차보호법 악용사례 - 한지붕 네가족

 방3개짜리 주택에 4가구가 모여 산다. 주인은 방이 없어 거실에서 먹고잔다. 욕실과 화장실은 하나밖에 없다. 아침 출근시간이면 4가구가 시간을 정해 교대로 이용한다.

영세민들이 밀집해 있는 달동네에나 있을법한 풍경이다.

 그러나 부자들이 몰려 있다는 서울강남에서도 흔하게 볼 수 있다. 이런 현상은 경매에 넘어간 주택들에서 나타나고 있다. 싯가 5억원을 넘는 최고급 아파트도 눈에 띈다. 상식적으로 도저히 납득이 안되는 일이 왜 일어날까. 경매전문가들은 이구동성으로 균형감각을 잃은 법 진행을 꼽는다.

 정부가 그동안 수차례 임대차보호법을 개정해 세입자의 권리신장에만 열중한 결과라는 것이다. 임차인중 위장세입자를 가려내는 노력을 등한시해 이젠 세입자의 권리가 `남용`의 단계에 이르렀다는 지적이다.

 남용의 가장 전형적인 수법은 집주인이 전입시킨 위장세입자. 악의적인 일부 주택소유자들은 느슨한 임대차보호법의 허점을 이용, 채권자와 낙찰자를 골탕먹인다. 서울의 경우 소액임차인(3천만원 미만)은 모든 저당권과 채권에 앞서 1천2백만원까지 우선적으로 배당받는다.

 그래서 경매로 넘어간 주택에는 몇천만원을 챙기려는 집주인들의 욕심 때문에 소액임차인들이 넘쳐난다. 방 세칸에 4가구가 사는 주택이래서 생겨난다. 위장세입자의 폐해는 당장 채권자의 몫이다.

 소액임차금 우선변제제도로 인해 회수할 수 있는 채권액이 줄어든다. 낙찰자도 손해를 피할 수 없다. 집주인의 조정을 받는 위장세입자들이 낙찰자에게 수백만원의 이사비를 요구한다. 심한 경우 항고를 해 2~3개월 시간을 끈다.

 주택을 담보로 돈을 빌리려고 하면 금융기관들이 소액임차인 우선배당을 감안, 융자한도를 줄이기도 한다. 위장세입자는 분명 경매의 투명성을 흐리는 요소다. 법원경매가 일반인들이 참여하는 대중적 재테크수단으로 각광받고 있는 이때, 위장세입자를 가려내는 법원의 보다 강력한 조치가 요구된다.

경매원인 소멸됐을땐 소유권 취득 못할 수도..

 소멸된 저당권을 원인으로 경매절차가 진행된 경우 소유권취득이 가능할까.

회사원 김모씨(41)는 결혼한 지 10년만에 내집장만을 위해 법원경매에 뛰어들었다.

때마침 서울 서초동에 교통편이 좋고 주거환경도 양호한 25평형 연립이 경매에 나온 것을 발견했다.

 가격이 알맞은데다 교통편과 주거환경이 양호해 투자가치면에서도 손색이 없을 듯했다. 현재 이 물건은 2회 유찰된 상태로 김씨는 이번 기회에 응찰하기로 마음먹었다.

 그런데 주위에서 한번 더 유찰되기를 기다려 차액을 증대시키라며 응찰을 만류하는 것이었다. 최근 연립의 평균 낙찰가는 60%선이기 때문에 김씨가 생각해도 한번 더 기다려볼만 했다.

 드디어 3회 유찰돼 이 물건의 최저경매가가 감정가의 반값으로 뚝 떨어졌다. 김씨는 그러나 조마조마했다. 분명히 주거환경이 좋고 교통편이 괜찮은 곳은 인기가 있을 것이기 때문이었다. 과연 입찰일 이 물건에 18명의 응찰자가 몰렸다. 김씨는 미리 예상했던 일이었기 때문에 집에서부터 응찰가를 다소 높게 쓰기로 하고 나왔다. 김씨가 써낸 입찰가는 감정가의 64%, 즉 2회 유찰가에 육박한 가격을 써냈다.

 이에 최종낙찰자는 기씨에게로 돌아갔고 일주일후 낙찰허가를 받은 다음 잔금까지 무사히 치뤘다. 그런데 경락잔금까지 다 내고 난 그 이후에 소유권 취득이 부당하다는 법원으로부터의 통보를 받았다.

 민사 소송법 제727조는「대금의 완납에 의한 매수인의 부동산 취득은 담보권의 소멸에 의하여 방해받지 아니한다.」고 규정하고 있다. 하지만 이는 경매개시결정 후에 담보권이 소멸된경우에만 적용되고, 경매개시결정전에 이미 담보권이 소멸된 경우에는 적용되지 않는다.

 김씨는 후자에 해당됐던 것이다. 경매개시전 저당권이 소멸됐는데 김씨는 그런줄도 모르고 이런 물건을 낙찰받아 시간과 돈만 낭비하게 된 것이다. 물론 김씨는 배당권자들을 상대로 한 소송을 통해 경락대금은 돌려받을 수 있었지만 많은 애를 먹었으며, 10년만에 내집마련에 나섰던 김씨의 소망은 물거품이 돼버렸다.

재개발지분 경매 주의하라

재개발지역내 지분은 대부분 감정가의 반값 정도로 떨어진 것들이 많다. 따라서 경매투자자들이 볼 때는 시세차익을 크게 거둘 수 있을 것이라고 생각하기 쉽다. 그러나 조합원 지분가치를 산정하는 보상평가금액이 대부분 감정가의 절반수준이기 때문에 경매가가 크게 떨어졌다고 해도 싸다고 볼 수 없다. 또한 나대지를 제외하고 지분은 토지와 건물로 이루어져 있다.

 그러나 건물이 멸실되거나 철거되면 토지지분만 매입하기 쉽다. 토지지분만 구입하면 건물소유주와 토지소율주는 공동조합원이 되게 된다. 이런 경우 소유권 행사에 제약을 받을 수 있다.

 재개발지역내 토지와 건물이 딸린 지분을 사더라도 한 사람이 두 개의 지분을 갖고 있는 경우 공동조합원이 될 수 있다. 즉 이 두 개의 지분중 한 개의 지분만 경매처분돼 이를 구입하면 매입자와 전소유주가 공동조합원이 된다. 이는 한가구에 한 개의 주택을 배정하기 때문이다. 그러나 사업시행인가전까지 조합원이 분리된 경우에는 단독조합원으로 인정받는다.

 이밖에 IMF체제이후 이주비 승기가 거의 중단됐다가 요즘은 다시 이뤄지고 있다. 다만 일부 지역에서는 이주비승계가 이뤄지지 않으므로 시공업체와 조합에 문의한 뒤 매입해야 한다. 또한 구입한 조합원지분이 몇평형을 배정받을 수 있는지도 반드시 알아둬야 한다.

임대인 동의로 선순위 임차권 양도시 대항력 승계

 새 임차인 전입일 저당보다 늦어도 낙찰자 꼼짝못해 통지 의무화해야

 임대인의 동의를 받는다면 대항력있는 선순위 임차권도 양도할 수 있게 돼 있어 투자자들 입에서「경매부동산 낙찰받기가 무섭다」는 말까지 나오고 있다.

 다시말해 현행 주택임대차는 등기부상 설정된 저당권보다 전입신고가 늦더라도 선순위 임차인의 임차권을 양도받은 임차인은 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있다.

 이같은 내용은 최근 전세분쟁이 급증함에 따라 법원행정처에서 문답형식으로 발간한 「알기쉬운 주택임대차」에 명시돼 있다. 그 내용을 보면「임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받은 경우 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입 신고기간인 14일이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하였다면 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장할 수 있다」는 것이다.

 이로 볼 때 집행관 현황조사시 대항력을 양도받은 임대차관계가 밝혀진다면 다행이지만 그렇지 않을 경우 아무리 철저히 물건조사를 했더라도 이로인해 꼼짝없이 당할 수밖에 없게 돼 있다. 한 경매투자자는『우리나라 현행 경매제도가 낙찰자의 책임위주로 되어 있지만 이처럼 응찰인이 아무리 주의를 기울인다해도 알 수 없는 부분에 대해서까지 책임을 지는 것은 경매에 참가하지 말라는 것이나 다름없다』고 토로했다.

 이와관련 법원 경매전문가 이모씨는『아직 우리나라 경매제도는 일반인들이 마음놓고 응찰할 수 없는 함정들이 곳곳에 도사리고 있어 대중화에 걸림돌이 되고 있다』며『임차권 양도를 인정하더라도 양도받은 임차인이 경매에 참여해 권리를 인정받기 위해서는 반드시 임차권 양도사실을 법원에 통지해야 하는 규정을 마련하는 등 제어장치가 마련돼야 한다』고 제안했다.

 한편 최근 법원 내에서 경매제도에 대한 개선이 추진되고 있어 경매 대중화를 위한 실효성있는 제도들이 얼마나 마련될지 귀추가 주목된다.

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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