[스크랩] 임대차 기간과 계약의 갱신

임대차 기간과 계약의 갱신

임대차보호법 제4조[임대차기간 등]

제1항	기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장 할 수 있다.
제2항	임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

임대차보호법 제6조[계약의 갱신]

제1항	임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.
제2항	제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
제3항	2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로써의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.

위의 규정은 민법에서 규정하고있는 일반적인 임대차보다 주거용인경우 주택임차인에게 계약내용을 더욱 유리하게 하기위한 규정으로 집주인이 세입자에게 재계약을 하지않거나 계약내용을 변경하고자 한다면 임대차기간 만료전 6월부터 1월전에 세입자에게 통지를 하여야 되며 그러한 뜻의 통지를 하지않았다면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 간주된다. 이와 같이 집주인이 세입자에게 계약기간 만료전 1개월 전에 재계약을 원하지 않거나 계약내용의 변경에 관한 의사통지를 하게 강제한 것은 세입자가 최소한의 시간을 가지고 그에 대비하게 하기 위해서다. 물론 세입자 입장에서도 계약기간 만료전 1개월 전에 집주인에게 재계약 할 지의 여부를 통보하지 않았다면 전 임대차와 동일한 조건으로 재계약 한 것으로 간주된다.

아파트를 임차하여 살고있는 사람입니다 전세기간 만료일이 거의 다 되어도 집주인이 아무런 이야기가 없어서 다시 재계약 하는 줄 알고 아무런 준비도 하지 않고 있었는데 집주인이 전세기간만료 불과 며칠전 갑자기 보증금을 인상해 주거나 아니면 집을 비워 달라고 합니다 저는 어떻게 해야 되나요?

귀하는 임차주택을 비워줄 의무가 없습니다. 왜냐하면 집주인이 계약이 묵시적으로 갱신되는 것을 막기 위해서는 귀하에게 계약기간 만료전 6월에서 1월까지 사이에 재계약의 여부나 보증금의 인상여부를 알려주어야 세입자인 귀하께서 남은 기간동안 준비를 할수 있는데 그렇지 않았기 때문입니다. 이런 경우 귀하는 계약이 종전과 동일한 조건으로 갱신되었기 때문에 앞으로 2년간은 임차인으로써 권리를 갖게 됩니다. 다만 임대기간이 끝날 당시에 월세인 경우 월세를 2번 이상 연체하거나. 집주인의 동의없이 주택을 무단 양도 또는 전대한 경우, 또는 주택을 주거용이 아닌 다른 목적으로 사용하는 등 임차인으로써의 의무를 현저히 위반한 때에는 보호 받을 수 없습니다.

임대차보호법 제6조의2 [묵시적 갱신의 경우 계약의 해지]

제1항	제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다.
제2항	제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

위 규정은 처음으로 주택에 임대차계약을 체결한 후 그 계약기간이 만료되어 임대인이나 임차인이 모두 종전과 같은 내용으로 재계약 할 것을 묵시적으로 인정한 경우 적용되며, 임대인은 해당되지않고 임차인만이 주장할 수 있는 권리이다. 물론 임대인 입장에서는 무척 불합리한 규정이지만 임대차보호법의 제정취지가 서민의 주거생활의 안정을 도와주기 위하여 특별히 만들어진 법이기 때문이다. 위와 같이 계약이 묵시적으로 갱신되어 기간의 정함이 없는 임대차로 존속중인경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 후 3개월이 경과되면 해지의 효력이 발생한다.

해지통보 후 3개월이 지난 후에 그 효력이 발생되게 한 것은 우리나라의 임대차 보증금이나 전세금이 주택가격의 7-80%에 달하는 고액이기 때문에 집주인 입장에서는 재임대를 하지 않고서는 보증금 반환이 현실적으로 어렵기 때문에 묵시적으로 계약이 갱신된 경우 임대인이 해지통보를 받은 날로부터 3개월이 지난 후에 효력이 발생 하도록 시간적 여유를 둔 것으로 생각된다. 물론 처음에 전세기간을 정하지않고 전세를 얻어＇기간의 정함이 없는 임대차＇인 경우 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있고 그 경우 임대인이 해지통보를 받은 날부터 1개월이 경과하면 임대차는 해지된다. (참조:임대차보호법 제4조 제1항, 민법 제635조 제1항, 제2항)

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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