소액임차인 최우선변제권 관련 상담사례모음
소액임차인으로써 우선변제권을 행사하기위해서는 어떤 조건이 필요한가요?
첫째, 우선 임차보증금이 법에 규정한 한도 이내이어야 하며 대항요건(입주와 전입신고)을 경매기입등기 전에 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지하여야 합니다. 둘째, 임차주택이 경매나 공매에 의하여 매각된 경우에만 해당되며 이때에는 반드시 법원에 배당요구를 하여야 합니다.
소액임차인경우에도 경매절차에서 배당요구를 하여야만 보증금 중 일정액을 우선변제 받을 수가 있는지요, 또한 배당요구를 하지 못해 우선변제를 받지 못한 경우 저는 어떠한 대처방법이 있는지요?
소액임차인인 경우에도 경매절차에서 반드시 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 인정되는 임대차보증금 반환채권은 현행법상 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당되기 때문입니다. 하지만 선순위담보물권 등이 등기되기 전에 임차한 주택에 입주하고 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우라면 비록 배당요구를 하지못하여 경락대금에서 배당받지 못하였더라도 경락인에게 남은 기간동안 살 수 있고 임대기간이 만료되면 보증금을 변제받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.
저는 서울에서 전세금이 5,000만원인 주택을 임차하여 저와 저의 집사람 명의로 각각 2,500만원짜리 소액임대차계약서를 작성하여 살고 있는데 이런 경우에 각각 소액임차인으로 보호받을 수가 있는지요?
귀하의 경우에는 소액임차인으로 보호받을 수 없습니다. 왜냐하면 하나의 주택에 임차인이 2인 이상인 경우 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우 이들은 1인의 임차인으로 간주하여 각 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액보증금에 해당하는지의 여부를 판단하기 때문입니다.
저는 1999년 11월1일 서울에서 보증금5000만원의 주택을 임차하여 살아오던 중 2001년11월1일 계약기간이 만료되어 임대인과 합의 하에 전세금을 1,000만원 내린 4,000만원에 재계약을 하여 살고 있습니다. 이러한 경우에도 소액임차인으로 보호받을 수 있는지요?
4,000만원으로 재 계약한 시점에 임차한 주택의 등기부에 경매신청등기가 되어있지 않았다면 앞으로 임차한 주택이 경매되더라도 귀하는 소액임차인으로써 보호받을 수 있습니다.
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