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임차권등기명령제도 바로알기

임차권등기명령제도의 입법취지 및 자격요건

● 임차권등기명령제도의 입법취지

예전에는 임차인이 계약기간이 만료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 근무지의 변경이나 자녀의 전학 등으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출해야 되는 상황하에서도 만약 이사를 하거나 주민등록을 옮길 경우 기존에 유지하고 있던 대항력 및 우선변제권을 상실하게 되어 큰 어려움을 겪는 경우가 많았다. 이러한 현실적인 문제를 감안하여 제정된 것이 임차권등기명령제도 이다. 따라서 1999년 3월 1일 이후부터는 임차인이 보증금을 반환받지못하였지만 사정상 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 확정일자처럼 집주인의 동의가 필요없이 임차인 스스로 법원에 임차권 등기명령 신청을 하여 살고있는 집의 건물등기부등본(을구)에 임차권등기가 마쳐지면 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인은 자유롭게 주거를 이전 할 수 있게 되었다.

● 임차권등기를 신청할 수 있는 자격요건

1. 임대차가 종료 되어야 한다

임차권등기를 신청하기 위해서는 우선 임대차가 종료되어야 한다. 따라서 계약기간이 만료되어 임대차가 종료된 경우는 물론이고 당사자 일방의 사정에 의한 해지 또는 쌍방간 합의해지된 경우에도 신청이 가능하다.

2. 보증금을 반환받지 못한 경우이어야 한다

보증금을 반환받지 못한 경우란 보증금전액을 반환받지 못한 경우는 물론이고 보증금일부라도 반환받지 못한 경우에도 해당된다. 다만 이런 경우에는 남은 보증금에 대해서만 신청이 가능하다.

임차권등기를 신청할 수 있는 대상물 ● 등기된 임차주택

원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령의 대상이 된다. 따라서 무허가의 미등기 주택에는 임차권등기명령을 할 수 없다. 다만 임차주택이 준공검사가 허가되고 건축물관리대장이 작성되어 즉시 임대인명의로 소유권보존등기가 가능하다면 이를 증명할 서면(건축물대장등)을 첨부하여 신청하면 가능하다.

● 겸용주택

임차건물중 일부가 주거용으로, 일부가 비주거용으로 사용되는 경우에는 임대차의 목적, 전체건물과 임차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 하고 있는지 등의 여부를 종합적으로 고려하여 결정하게 되며 겸용주택 전체가 임차권등기명령의 대상이 된다.

● 주택의 일부분인 경우

주택의 일부가 임차목적물이 된 경우, 예를 들면 다가구용 주택의 일부분을 임차한 경우나 단독주택의 일부분을 임차한 경우에도 당연히 임차권등기명령의 대상이 된다. 물론 이런 경우 신청서에 그 임차목적인 부분을 표시한 도면을 첨부 하여야 한다.

● 실질적 주택

공부상으로는 공장이나 사무실 등으로 등재되어 있으나 실제로는 집주인의 동의를 얻어 내부구조를 주거용으로 변경하여 사용하는 경우에 임차권등기명령의 대상이 된다. 다만 이런 경우에는 임대차계약체결시부터 임차권등기명령신청시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하여야 한다.

임차권등기명령제도의 효과 ● 대항력 및 우선변제권의 취득

임차권등기명령신청에 의해 등기가 마쳐지면 임차인은 그 등기가 된 시점부터 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 하지만 임차권등기시점 이전에 이미 임차한 주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 비록 임차권등기가 되었더라도 담보권실행을 위한 경매절차에서 경락인에게 대항할 수 없으며 담보권자보다 우선하여 배당받을 수 없다.

● 대항력 및 우선변제권의 유지

임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득했다면, 임차권등기가 마쳐진 이후에는 사정상 이사를 하거나 전출신고를 하여 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 상실되지 않고 계속 유지된다. 하지만 위와 같은 효과는 임차권등기명령신청을 한 시점이 아니라 건물등기부(을구란)에 등재된 시점부터 적용됨으로 신청 후 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출하여서는 보호받을 수 없으므로 주의해야 한다. 단, 임차권등기가 등기부(을구)에 기재되었어도 물권을 부여한 취지는 아니므로 임차권등기에 의하여 직접 경매를 신청할 수는 없고 임차금 반환소송에 의한 채무명의를 확보한 후에 임차주택에 대해 강제경매를 신청할 수 있다.

● 소액임차인의 최우선변제권의 배제

임차권등기명령에 의하여 임차권등기가 마쳐진 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우 해당되는 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 설사 보증금중 일정액이 소액임차인에 해당되어 최우선변제권을 갖게 되더라도 최우선변제권이 배제된다.

경매절차에서 임차권등기를 마친 임차권자의 지위

● 이해관계인으로서의 권리

임차인이 임대기간이 만료된 후 전세보증금을 반환받지 못하여 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마치고 다른 곳으로 이사를 하였는데 그 후에 그 집이 경매가 진행된다면 임차권자는 민사소송법 제607조 제3호의 소정의 이해관계인에 해당되어 집행법원에 권리신고를 다시 할 필요없이 당연히 이해관계인으로써의 모든 권리를 갖게 된다. 따라서 집행법원으로부터 경매절차에 대하여 통보를 받을 수 있으며 그 경매에 대하여 이의제기 및 항고 등을 할수 있다.

● 임차권등기를 마친 임차권자의 배당순위

1. 임차인이 임차권등기 이전에 대항력과 우선변제권을 취득하고 있었다면 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되므로 그 순위에 따라 결정된다.

2. 임차인이 아직 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권 등기를 하였다면 그 등기시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 취득하므로 배당순위는 그 등기일에 따라 결정된다.

3. 임차권등기에 공시된 내용이 소액보증금에 해당되고 경매신청기입등기 이전에 대항요건(주택입주와 주민등록)이 등기부상 기입되어 있다면 임차보증금중 일정액은 다른 선순위담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있다.

● 임차권등기의 말소촉탁

1. 임차보증금이 전액 배당된 경우

임차보증금이 전액배당 되었다면 당연히 말소촉탁의 대상이 된다.

2. 임차보증금이 전액 배당되지 않은 대항력 있는 임차권

경매절차에서 보증금이 전액이 배당되지 않은 대항력 있는 임차권은 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸되지 않으므로 말소촉탁의 대상이 되지 않는다. 왜냐하면 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있던 임차인이 경매절차에서 먼저 우선변제권을 선택하여 보증금전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하였을 때에는 그 보증금중 경매절차에서 배당받지 못한 남은 보증금에 대하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리가 있는 반면, 보증금을 전액 배당받지 못한 대항력 있는 임차인의 임차권등기를 말소촉탁 한다면 부당하기 때문이다.

임차권등기명령의 신청절차 일반

● 관할법원

임차권등기명령 사건은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시.군 법원이 관할권을 갖는다.

● 임차권등기명령 신청서의 첨부서류

1. 임차권등기명령신청서 (법원이나 법무사사무소에 비치)

2. 첨부서류

① 임대인의 소유로 등기된 주택에 대해서는 등기부등본

② 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대해서는 건축물관리대장 등 즉시 임대 의 명의로 소유권 보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면

③ 임대차계약서

④ 임차인이 임차권등기명령 신청 당시에 이미 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본 등). 또한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본 등) 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서

⑤ 임차목적물에 관한 등기부상의 용도가 공장이나 상가 등의 주거시설이 아닌 경우에 는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명할 수 있는 서류 (건물 또는 주방사진 등)

● 처리기간

임차권등기명령은 접수일로부터 임차권등기명령이 등기소에 촉탁될 때까지 통상적으로 15일에서 25일정도가 소요된다.

● 처리비용

인지대. 송달료. 등기촉탁수수료. 등록세 및 교육세 등을 납부하여야 하며 본인이 직접 신청하면 대략 2만원 전후, 법무사에 의뢰하면 5만원 전후의 비용이 든다.

● 임차권등기명령에 대한 항고와 이의

1. 임차인의 항고

법원에 의해 임차권등기명령의 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있다. 이 항고는 항고제기 기간에 대한 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 반환받을 때까지 어느 때나 제기 할 수 있다.

2. 임대인의 이의

임대인은 임차권등기명령의 취소나 변경을 구하는 이유를 명시하여 이의 할 수 있다. 하지만 이의신청은 임차권등기명령의 집행을 정지할 수 없다. 이의신청이 있으면 법원은 임차권등기명령의 전부나, 일부의 인가, 변경 또는 취소를 선고하며 이 경우 적당한 담보를 제공할 것을 명할 수 있다.

3. 임대인의 사정변경에 의한 임차권등기명령 취소

임대인은 임차권등기명령이 허가된 이유의 소멸이나 사정의 변경이 있는 때에는 임차권등기명령 후에도 임차권등기명령을 허가한 법원에 그 취소를 청구할 수 있다.

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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