[스크랩] 주책임대차보호법의 적용대상

주택임대차보호법의 적용대상

주택임대차 소액보증금의 범위

구 분	지 역	보증금 범위 (만원)	최우선변제액 (만원)
~ 84년 1월 1일 ~ 87년 11월 30일	특별시/광역시 기타지역	300 이하 200 이하	300 까지 200 까지
~ 87년 12월 1일 ~ 90년 2월 18일	특별시/광역시 기타지역	500 이하 400 이하	500 까지 400 까지
~ 90년 2월 19일 ~ 95년 10월 18일	특별시/광역시 기타지역	2,000 이하 1,500 이하	700 까지 500 까지
~ 95년 10월 19일 ~ 2001년 9월 14일	특별시/광역시 기타지역	3,000 이하 2,500 이하	1,200 까지 0,800 까지
2001년 9월 15일 ~	수도권중 과밀억제권역 광역시 (인천광역시제외) 기타지역	4,000 이하 3,500 이하 3,000 이하	1,600 까지 1,400 까지 1,200 까지

▶ 과밀억제권역

서울특별시,인천광역시(강화군,옹진군,중구 운남동,운북동,운서동,중산동,남북동,덕교동, 을왕동,무의동,서구 대곡동,불노동,마전동,금곡동,오류동,왕길동,당하동,원당동,연수구 송도매립지, 남동유치지역 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동,평내동,금곡동,일패동,이패동,삼패동,가운동,수석동,지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월 특수지역 제외)

주택임대차보호법이란 무엇인가?

주택보급율이 낮았던 예전에는 상대적으로 우월한 지위에 있는 집주인 입장에서는 담보력의 저하나 번거로운 절차가 뒤따라야 되는 전세권등기를 해주는 것을 무척 꺼려했다. 그러나 우리가 흔히 이야기하는 전세(월세포함)란 등기하지않는 이상 단지 채권의 임대차에 불과한 권리이므로 살고있는 집이 매매나 경매 등으로 소유권이 바뀌면 전세금을 한푼도 받지 못하고 쫓겨나는 일이 사회적으로도 큰 문제가 되었다. 이에 대하여 정부에서는 1981년 이후 여러 차례의 법개정을 통하여 서민들의 주거생활의 안전을 보장해주기 위하여 주거용건물의 임대차에 대해서는 민법에 대하여 특별한 예외규정을 인정하여 간단한 자격요건을 갖추면 (주택의 입주와 주민등록) 대항력을 부여해주고 또한 계약서에 확정일자를 받으면 주택이 경매나 공매 되었을 때에 확정일자 받은 날짜보다 뒤에 설정된 권리자나 일반 채권자보다 우선하여 전세금을 변제 받을 수 있게 되었다.

또한 예전에는 임차인이 계약만료 후 보증금을 돌려받지 못하고 사정에 의하여 다른 곳으로 이사를 가면 종전에 가지고있던 대항력과 우선변제권을 상실하여 보증금을 반환받는 것이 사실상 어려웠었다. 하지만 1999년 3월 1일 개정된 주택임대차보호법에서는 위와 같은 문제점을 해소하기 위하여 임차권등기명령제도를 도입하여 임차인이 사정상 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하고 그에 따라 임차주택의 임차권등기가 행해지면 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록요건을 상실하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인은 안심하고 자유롭게 주거를 이전할 수 있게 되었다

주택임대차보호법의 보호대상

주택임대차보호법 제1조의 <주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다>는 입법취지를 근거로 할 때, 자연인인 우리 서민들은 임차한 건물이 주거용 이라면 누구라도 이법에 의하여 보호를 받을 수 있다. 또한 외국인인 경우에도 출입국관리법상의 외국인등록 또는 체류지 변경신고를 하였다면 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재유무를 제3자가 명백히 알 수 있게 하기위한 공시의 방법으로 마련된 주택임대차보호법상의 주민등록전입신고 의무에 갈음할 수 있음으로 보호받을 수 있다. 하지만 법인인 경우에는 회사가 직원들의 복지후생을 위하여 주택을 임차하고 그 직원으로 하여금 주민등록을 마친 후 거주하도록 하였더라도 주택임대차보호법이 서민들의 주거안정을 위하여 제정되었고 법인은 애당초 동 법의 대항요건중의 하나인 주민등록을 구비할 수 없기 때문에 동 법에 의하여 보호받을 수 없다

(참조:대판 1997.7.11 96다7236 판결)

주택임대차보호법의 적용대상

주택임대차보호법이 적용되는 대상은 주거용건물 즉 주택의 임대차에 한하여 적용된다. 여기에서 말하는 주거용 건물이란 그것이 사회 통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 건축물대장 등의 용도에 비록 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 동 법의 적용을 받는다. 따라서 관청 등에 비치된 공적장부에 건물의 용도가 공장이나 창고로 기재되어 있으나 실제로는 내부구조를 주거용으로 변경한 경우에는 이 법의 적용을 받을 수 있으며 무허가 건물이나 미등기 건물역시 이 법의 적용대상이 된다.

또한 임대차의 목적물이 주거용과 비주거용으로 겸하여 사용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임차인의 목적 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임대차 목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 계속 하고있는지의 여부 등을 고려하여 이 법의 적용대상이 되는지를 판단한다. 하지만 비주거용 건물에 일부만 주거용으로 사용하는 경우에는 동 법 제2조에서 말하는 일부의 범위를 벗어나므로 이 법의 적용대상에서 제외된다.

예를 들어 조그만 방과 주방이 딸린 다방을 임차하여 영업을 하는 경우에 비록 그 방과 주방을 주거목적에 사용한다 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업행위에 필요한 부수적인 것으로서 그러한 주거목적으로써의 사용은 비주거용 건물의 일부가 단지 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 동 법 제2조에서 말하는 주거용건물의 일부라고 할 수 없으므로 이법의 적용대상에서 제외된다. 더불어 일시적으로 사용하기 위해 빌린 주택이나, 주거용으로 사용되는 정도가 극히 일부분인 경우에도 동 법의 적용대상에서 제외된다.

주택임대차보호법상의 대항력이란?

주택임대차보호법 제3조(대항력)에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다라고 규정하여 등기를 하지않아도 주거용 임대차인 경우 대항력을 인정해 주고 있다. 여기서 대항력이라 함은 일반적으로 이미 성립한 권리관계를 타인에 대하여 주장할 수 있는 힘을 말한다. 따라서 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 임차한 주택이 새로운 소유자에게 넘어가도 임차인은 남은 임대기간동안 살 수 있고 기간이 만료되어 전세금을 돌려 받을 때까지는 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 갖게 된다

더불어 대항력의 효력발생 시기와 관련해서는 위에서도 언급된 바와 같이 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 날의 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다고 규정하여 임차한 주택에 입주하고 전입신고를 마친 다음날부터 대항력을 갖게 된다. 따라서 전입신고 다음날 입주를 하였다면 입주한 다음날부터 대항력을 취득하는 것이 아니라 입주한 날부터 대항력을 취득하게 되는 것이다. 또한 입주한 후 며칠 있다가 전입신고를 하였다면 전입신고를 한 다음날부터 대항력을 취득하게 된다.

사례 1 : 주택임차권의 대항요건이란?

주택임대차보호법에 의하여 보호받기 위해서는 어떤 요건을 구비하고 있어야 하는지 알려주십시오.

주택임대차보호법 제3조 제2항에 규정된 내용들을 보면＇임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 이 경우 전입 신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다＇고 규정하여 대항요건으로서 주택입주와 주민등록을 마칠 것을 요구하고 있습니다. 그러므로 임차인과 임대인간에 주거용 건물에 관하여 유효한 임대차계약이 체결되어야 함은 물론이고, 임차인이 그 주택에 입주하여 점유하고 주민등록 전입신고의 절차를 마쳐야 합니다.

위의 요건을 좀더 자세히 설명하면 첫째, 여기서 의미하는 주거용의 범위는 주거로 사용할 수 있는 것이면 되고 미등기 건물이거나 무허가 건물이라도 이에 포함됩니다. 둘째, 주민등록이란 임차인 본인의 주민등록을 말하는 것이 원칙이나, 배우자나 다른 동거가족의 주민등록도 포함하는 것이므로 본인을 제외한 처와 자녀의 주민등록만 되어 있어도 이 요건은 구비된 것입니다. 또한 주민등록은 그 집에 살고있는 동안 계속 유지되어야 대항력을 상실하지 않습니다. 처음에는 주민등록이 되어 있었으나 그 후 다른 곳으로 전 가족의 주민등록을 옮기게 되면 대항력은 상실됩니다. 따라서 원래의 임차주택에 다시 전입했을 때의 대항력은 다시 주민등록 전입신고를 한 다음날부터 생기게 되는 것입니다.

마지막으로 주택인도가 주민등록보다 늦은 경우에는 주민등록이 된 것만으로는 그 요건을 구비한 것이 아니며, 더구나 주민등록법상 실제 거주하지 아니하면서 주민등록 전입신고를 하는 것은 금지되고 있는 터이므로 먼저 주민등록이 된 것만으로는 대항력이 생기지 않고 후에 주택의 인도를 받았을 때 비로소 대항력이 생기는 것입니다. 만약 이런 경우 주민등록 이후 주택인도 전에 물권(저당권 등)을 취득한 제3자가 있다면 임차인은 그 제3자에게 대항할 수 없게 됩니다.

사레 2 : 아내만 주민등록이 되어 있는 경우의 대항력 취득여부

현대의 바쁜 세상를 살다 보면 부득이하게 가족과 헤어져 있어야 하는 경우도 발생하고 또 임차한 주택에 임차인이 아닌 아내만 주민등록을 옮겨야 하는 경우가 생겨날 수도 있습니다. 만약 임차한 주택에 임차인이 아닌 아내만 주민등록을 옮겼다면 과연 주택임대차보호법상의 대항력을 취득할 수 있는 것일까요? 아래의 사례를 통하여 그 해답을 찾아보기로 하겠습니다.

저는 1993년 8월 30일＇갑＇소유의 주택을 임차하여 보증금을 지급하고 얼마 후 주택을 인도받아 저의 아내 및 가족들과 함께 입주하였으나 주민등록에 관하여는 편의상 아내만 1993년 9월 10일 먼저 전입신고를 하고, 저와 나머지 가족은 1994년 4월 6일에 이르러서야 전입신고를 하였습니다. 그런데 위 주택에 1994년 2월 7일에 근저당권이 설정되고 지금 해당주택이 경매절차진행 중에 있는데, 저는 새로운 소유자(경락자)에게 주택임대차보호법상의 대항력을 갖게 되는지요?

주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 시기는 임차인이 임차한 주택에 입주를 하고 주민등록을 마친 다음 날부터 입니다. 또한 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함됩니다(참조:대법원 1986.6.14. 선고, 87다카3093, 3094판결 및 1987.10.26. 선고, 87다카14 판결). 따라서 귀하는 임차한 주택에 실제로 입주하였고, 비록 귀하의 가족 일부(아내)에 대해서만 주민등록을 마친 경우라 하더라도 귀하의 아내가 처음 주민등록을 한 1993년 9월 10일의 다음 날인 1993년 9월 11일에 대항력을 갖춘 것이 되어, 그 이후에 설정된 근저당권의 실행에 의해＇갑＇소유의 주택을 경락받게 되는 자에 대하여 대항력을 취득할 수 있게 됩니다.

사례 3 : 임차주택입주 후 일시퇴거 시의 대항력 발생여부

저는 1997년 4월 18일 가족과 함께 임차한 주택의 주소지에 주민등록을 마치고 입주한 이래 계속하여 해당주택을 점유. 사용하여 왔습니다. 그 이후 해당주택에 근저당권이 설정되었고 근저당권이 설정된 이후인 1998년 2월 27일자로 저는 대출관계 상 주민등록을 다른 곳으로 퇴거하였다가 그 해 3월 18일 다시 위 임차주택의 주소지로 전입신고를 하였습니다. 하지만 저는 주민등록을 다른 곳으로 퇴거한 당시에도 가족과 함께 위 임차주택을 계속하여 점유.사용하여 왔음은 물론 저의 아내와 자녀들의 주민등록은 그대로 위 임차주택에 두고 있었습니다. 그런데 위 근저당권에 기한 경매절차를 통해 해당주택을 취득한＇갑＇은 제가 위 임차주택의 주민등록 주소지에서 퇴거한 사실이 있으므로 저의 임차권에는 대항력이 소멸되었다고 주장하고 있는데, 이런 경우 저는 위 주택임차권으로＇갑＇에게 대항할 수 없는 것인가요?

주택임대차보호법 제3조 제2항에서는 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록 전입을 대항요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 법제정 취지에 비추어 볼 때, 특별히 다른 공시방법이 없는 주택임대차에 있어 주택인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 합니다(참조:대법원 1987.2.24. 선고, 86다카1695 판결). 이러한 원칙에서 볼 때 임차주택의 경락인인＇갑＇의 입장에서는 비록 귀하가 위 임차주택을 계속 점유하고 있었다 하더라도 위와 같이 주민등록을 이전한 사실이 있었던 이상 귀하의 임차권에 대항력이 소멸하였다고 주장할 수도 있을 것입니다. 그러나 귀하와 같이 가족과 함께 임차주택에 대한 점유를 계속하면서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 자신의 주민등록만 일시적으로 다른 곳에 옮긴 일이 있다 하더라도 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 임대차의 제3자(경락인＇갑＇)에 대한 대항력을 상실하지 아니한 것입니다(참조:대법원 1989.1.17. 선고, 88다카143 판결). 그러므로 귀하께서는 경락인＇갑＇에게 위 임차주택에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다.

사례 4 : 임대인의 동의없는 전대차계약의 효력

저는 임대차 계약당시 이 집에 살고있던＇갑＇이라는 사람을 집주인으로 알고 임대차계약을 체결하고 입주하여 전입신고까지 마쳤습니다. 그런데 나중에 알고 보니 원래 집주인은 ＇갑＇이 아닌＇을＇이었고,＇갑＇은＇을＇의 주택을 임차하여 살고있는 저와 같은 입장의 임차인 이었습니다. 문제는 집주인＇을＇이 사정이 생겼다며 지금 저에게 집을 비워달라고 요구하고 있는데 이런 경우 저는 어떻게 대응해야 하는지 난감한 입장에 처해 있습니다. 그리고 만약 집을 비워주어야 한다면 저는 누구에게 전세금을 받아야 하는지요?

임대인이 아닌 임차인과 임대차계약을 하는 것을 다른 말로 전대차라고 하며, 이런 경우의 계약당사자를 전대인과 전차인이라고 합니다. 민법 제629조에서는＇임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며 임차인이 이 규정을 위반하면 임대인은 계약을 해지 할 수 있다＇라고 규정하여, 임차인이 계약기간 중에 임차권을 타인에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 그 타인(전차인)은 자신의 전차권을 원래의 집주인에게 주장할 수 없게 됩니다. 따라서 귀하의 경우에는 임차인＇갑＇이 귀하에게 주택을 다시 임차한 행위가 집주인＇을＇의 동의 없이 행해진 것이므로 집주인은 귀하에 대하여 퇴거를 요구할 수 있습니다. 그리고 귀하는 임차인＇갑＇에게 불법행위로 인한 손해배상청구로써 권리행사를 할 수 있을 뿐입니다.

사례 5 : 공무원의 실수로 주민등록표가 잘못 기재된 경우의 대항력 취득여부

저는＇갑＇소유의 주택을 임차하기로 하고 보증금을 지급한 뒤 1996년 9월 15일 위 주택에 입주하고 같은 날 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 동사무소 직원의 착오로 주민등록표에 새로운 주소가 잘못 기재되었고 저는 그 사실을 알지 못한채 위 주택에 거주하여 왔습니다. 그러던 중 1998년 8월경＇갑＇의 채권자＇을＇이라는 사람이 위 주택을 경매신청 한 뒤 다시 경락받아서 저에게 주택의 명도를 요구하고 있습니다. 이럴 때 저는 어떻게 대응해야 하며 또 보호받을 수 있는 방법은 없는 것인가요?

주택임대차보호법 제3조 제2항은 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제3자에 대하여 대항할 수 있다라고 규정하고 있습니다. 귀하의 질문과 관련한 판례를 살펴보면＇임차인이 전입신고를 올바르게 하였다면(즉 임차건물 소재지 지번으로) 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지의 지번이 다소 틀리게 기재되었다 하더라도 대항력에는 영향이 없다＇라고 판시(참조:대법원 1991.8.13. 선고, 91다18118 판결)하고 있으므로 귀하는 임대차 계약기간 동안은＇을＇의 명도요구를 거부할 수 있습니다.

사례 6 : 선순위저당권이 있는 경우에 임차권의 대항력은?

저는 2000년 1월 1일 아파트를 임차하여 입주와 주민등록을 마쳤는데 입주당시 그 주택에는 1999년 1월 1일자로 A은행에 채권최고액 2천만원의 1번 근저당권이 설정되어 있었고, 제가 입주한 이후인 2001년 1월 1일자로 B은행에 다시 채권최고액 2천만원의 근저당권을 설정하였으나 금융권에 대한 이자연체가 없어 안심하고 생활하고 있었습니다. 그런데 집주인에게는＇갑＇이라는 또 다른 채권자가 있었는데,＇갑＇은 집주인으로부터 채무변제를 받지 못하자 본인이 살고 있는 아파트에 2001년 2월 1일자로 강제경매를 신청하여 현재 경매진행 중에 있습니다. 이런 경우 저의 지위는 어떻게 되는지요?

 

귀하와 같은 경우가 흔히 발생하는 사례로서 임차인의 지위가 미묘하게 되는 것입니다. 경매절차에 있어 임의경매이든 강제경매이든 구별없이 부동산이 경락되면 경매신청인의 권리보다 후에 설정된 권리는 물론이고 저당권은 먼저 등기된 것도 모두 소멸하도록 되어 있어, 비록 임차권보다 후순위인 저당권자나 일반채권자의 신청에 의하여 진행된 경매에 의해서 경락이 된 경우라도 경매신청을 하지 아니한 1번 근저당은 물론 2번 근저당까지 모두 소멸하게 됩니다. 따라서 1번 근저당이 소멸하는 관계로 그보다 후순위인 귀하의 임차권도 소멸하게 되어 경락인에게 대항할 수 없습니다. 하지만 귀하께서 전입신고를 하면서 계약서에 확정일자를 받아 놓았다면 경락대금으로 1번 저당권을 변제하고도 남는 잔금이 있는 경우에 한하여 귀하가 그 다음으로 변제받을 수는 있습니다.

사레 7 : 임차기간 중 집주인이 바뀐 경우의 전세보증금 청구대상

저는 2000년 10월 1일＇갑＇소유의 주택을 임차하여 입주와 전입신고를 마치고 살고 있습니다. 그런데＇갑＇은 2000년 12월1일 이 주택을＇을＇에게 매매하여＇을＇이 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 이런 경우 저의 임대차기간이 종료되면 구소유자＇갑＇과 신소유자＇을＇중 누구에게 보증금을 반환받을 수 있나요?

주택임대차보호법은＇임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다＇라고 규정하여 임차한 주택이 양도되면 임대차계약관계가 구소유자로부터 신소유자에게 이전되는 것으로 해석됩니다. 그런데 이 경우에 구소유자가 임대차관계로부터 완전히 벗어나 임차인에 대한 채무를 면하는지, 아니면 임차인에 대하여 신소유자와 병존적으로 채무를 부담하는 지가 문제되는데, 판례에서는 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로써 이전하는 것이며 이에 따라 집을 매매한 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다＇고 판시하고 있습니다(참조:대법원 86다카1114 판결). 따라서 귀하는 신소유자인＇을＇에 대해서만 보증금을 청구할 수 있는 것입니다.

저는 2000년 10월1일 집주인＇갑＇으로부터 보증금 3천만원에 세를 얻어 입주와 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자를 받고 지금까지 살고 있습니다. 그런데 제가 이사오기 전에 집주인이 주택을 신축하기 위하여 은행에서 대출을 받으면서 대지에 근저당이 설정된 상태였습니다. 그런데 최근 집주인이 대출금을 갚지 못하자 은행에서는 저당권이 설정된 대지뿐만 아니라 제가 살고있는 주택에까지 경매를 신청하였습니다. 이러한 경우 은행에서 대지뿐만 아니라 주택에까지 경매신청이 법적으로 가능한 것인지 가능하다면 본인은 누구에게 보증금을 반환받을 수 있는지요?

대지에 대하여 저당권을 가진자가 그 지상건물에 대해서도 경매를 신청할 수 있는지의 여부는 민법 제365조에＇토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 건축한 때에는 저당권자는 그 토지와 함께 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있다＇라고 규정하여 대지의 저당권자인 은행의 법률행위에는 문제가 없습니다. 그러나 민법 제365조의 단서조항에는＇일괄경매의 경우 그 건물의 경락대금에서는 우선변제를 받을 수 없다＇라고 규정, 저당권자인 은행에서는 대지의 경락대금에서만 우선변제를 주장할 수 있습니다. 이러한 경우 귀하는 대항력과 확정일자를 갖추었으므로 경락인에 대하여 남은기간 계속 거주할 수 있음을 주장할 수 있고, 기간이 만료되면 전세금을 반환받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. 또한 건물의 경락대금에서는 당연히 우선변제권이 인정되며 토지의 경락대금에서도 은행의 융자금을 변제하고 남은 대금이 있다면 후순위 권리자나 일반채권자 보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 이러한 효력은 전세권설정등기를 한 경우에는 주택이 경매되었을 때 단순히 건물의 경락대금에서만 전세금을 변제받을 수 있는데 반해, 오히려 확정일자 임차인은 전세권설정등기권자보다 더 강력한 권리를 가진 셈이 됩니다.

사례 8 : 건물신축전 대지에 설정된 저당권에 의한 주택경매시 임차인의 지위

확정일자부 임차인의 우선변제권

주택임대차보호법 제3조에는＇임차인이 주택에 입주하고 주민등록 전입신고를 하여 대항력을 갖춘 후 임대차계약서에 확정일자를 갖추게 되면 세들어 사는 집이 경매나 공매 되었을 때 임차한 주택(대지포함)의 매각대금에서 보증금액수에 상관없이 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다＇라고 규정하고 있다. 따라서 우리가 흔히 이야기하는 전세(정확히 말하면 채권의 임대차)에 위의 요건을 갖춘 임차인은 굳이 전세권 등기를 하는 등의 번거로운 절차를 거치지 않고서도 아주 간편하게 비용도 전혀 들이지않고 임대인과의 껄끄러운 문제에 부딪치지 않는 (실제로 집주인들은 임차건물에 전세권등기를 해주는 것을 무척 꺼리고 세입자 역시 집주인에게 전세권등기를 요구하기가 어려운 것이 현실임) 이러한 제도를 이용함으로써 마치 전세권 또는 저당권설정등기를 한 것과 유사한 권리를 갖게 되었다.

● 확정일자란 ?

확정일자인이란 임대차계약서가 그 날짜에 작성되었다는 것을 증명하기 위하여 공증사무소.법원. 또는 동사무소 등에서 계약서상에 확정일자부의 번호나 일자인을 찍어주는 것을 말하는 것으로 집주인의 동의가 필요 없이 세입자 단독으로 행할 수 있으며 전입신고시 동사무소에서 같이 처리하는 것이 제일 간단한 방법이다.

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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