[스크랩] 권리분석 사례

위법 건물 낙찰시 낙찰자 덤터기  2004-11-04

최근 경기불황으로 상업용 건물이 주거용 등으로 용도변경되는 사례를 자주 볼 수 있는데, 이러한 물건이 경매로 나올 때 응찰자는 주의해야 한다.

왜냐하면 무단으로 용도변경된 건물은 경락 후 원상복구를 하니 않으면 형사고발 뿐만 아니라 이행강제금이 부과될 수 있기 때문이다.

따라서 이러한 물건에 응찰할 때는 낙찰가 외에 원상복구 비용이나 이행강제금 등 추가 비용을 감안해야 예측할 수 없는 손해를 방지할 수 있다.

현재 경매장에서도 이러한 물건을 심심치 않게 볼 수 있는데, 일례로 서울지방법원 본원에서 입찰에 부쳐진 서울 강남구 논현동 소재 근린상가의 경우 상업용 건물을 원룸주택으로 개조해 강남구청으로부터 위법 건물로 지정된 상태다.

이미 98년 3월 18일까지 시정조치토록 통보되었지만 소유자가 건물을 원상복구 시키지 않아 형사고발과 함께 1천7백만원의 이행강제금이 부과돼 있다.

이 경우 이미 소유자가 형사고발된 상태이므로 낙찰자가 다시 형사고발을 받을 우려는 없지만, 만약 소유자가 형사고발되기 전에 경락받은 경우라면 낙찰자가 텀터기를 쓸 수도 있다는 점에서 주의가 필요하다.

또 용도변경 사실이 적발된 후 시정 지시를 지키지 않으면 건물면적에 따라 산정된 이행강제금이 부과되는데, 건물이 원상복구될 때까지 6개월 간격으로 추가 부과되기 때문에 액수가 기하급수적으로 늘게 된다.

결국 응찰자가 이를 미연에 방지하려면 물건 소재지 관할구청 건축과에 문의하면 알 수 있으므로 응찰전에 미리 확인하는 것이 좋다.

빌린 돈 갚았으면 경매 절차 취소하라 2004-11-04

빌린 돈을 갚지 못해 경매가 개시되었다가 채무 변제를 한 경우, 채무(소유)자는 반드시 경매법원에 변제 사실을 밝혀 경매 절차를 취소해야 한다.

경매 법원이 이 사실을 모를 경우 경매 절차는 계속 진행되고, 낙찰자가 경락대금 완납으로 소유권을 취득해 명도를 요구하면 채무자는 빚을 갚고도 꼼짝없이 소유권을 잃게 된다. 채무자가 차용금액 전부를 갚고 근저당권 설정등기까지 말소했다 하더라도 법적으로 경락이 무효임을 주장할 수 없기 때문이다.

현행 민사소송법 제727조에 따르면 국가기관인 법원에 의해 실행되는 경매 절차에 대한 일반인의 신뢰를 높이기 위해 [대금의 완납에 의한 매수인의 부동산 취득은 담보권의 소멸에 의하여 방해받지 아니한다]고 규정돼 있다.

따라서 일단 적법, 유효하게 존재하는 담보권에 기초해 경매 절차가 시작된 이상 그 이후에 피담보채무(담보의 원인이 된 채무)의 변제 또는 담보권 포기 등의 사유로 담보권이 소멸되더라도 담보물건의 소유자 등이 사정을 증명해 법원으로부터 경매 절차 취소결정을 받지 않는 한 경매 절차는 적법한 것으로 정하고 있다.

물론 이 경우 빚을 돌려 받고도 또다시 경락대금을 받아 챙긴 채권자를 상대로 부당이득 반환청구 또는 불법 행위로 인한 손해배상청구를 할 수 있지만 채권자가 그 사이에 부도를 낸다거나 하면 구제받을 방법이 없다.

이러한 피해는 주로 저당권자가 개인인 경우 발생하게 되는데, 이 경우 부동산이 제3자에게 경락되면 소유권이 유효하게 이전돼 뜻하지 않게 소중한 재산을 상실하는 결과를 가져올 수 있으므로 각별히 주의해야 한다.

그러나 경매 목적물에 대한 경매 개시 결정이 있은 후에 담보권이 소멸한 경우가 아니라 근저당권 설정등기가 위조된 서류에 의해 경료된 경우와 같이 애초부터 담보권이 존재하지 않았던 경우에는 경매 목적물의 소유자 등이 아무런 조치를 취하지 않더라도 경락인이 경매 목적물에 대한 소유권을 취득할 수 없다.

경매부동산 내 압류동산, 폐문된 채 소유자가 도주한 경우 2004-11-04

폐문된 채 소유자가 도주한 물건의 경우, 법원의 인도명령이 떨어지면 경락인은 2인 이상의 성인 남녀를 보증인으로 세우고 집행관 입회 하에 문을 열어야 한다. 보증인이 없을 경우에는 경찰관이 나 동직원 1명을 입회시켜도 무방하다.

이때 건물 내부에 있는 소유자의 짐은 집행관이 지정하는 장소에 경락인이 보관해야 한다. 대개 해당 물건의 지하창고 또는 마당, 옥상 등에 보관하고 비나 눈을 피할 수 있도록 천막 등으로 덮어 놓는 것이 일반적이다. 보관장소가 없는 경우에는 창고라도 임대해야 하며 그 비용은 경락인의 부담이다.

이러한 물건에 대한 처분은 통상 경락인이 몇 개월간 보관하다가 소유주가 나타나지 않으면 법원의 허가를 받아 공매처분하는 것이 보통이다. 공매처분 절차는 소유주에게 최고해 증거를 남기고 이를 근거로 법원에 신청하면 된다. 그러나 사실상 매수인을 찾기가 어려우므로 경락인이 매입한 뒤 폐기처분하는 것이 보통이다.

소유권 이전등기까지 마친 경락인이라도 임의로 문을 열고 들어갈 수 없는데 하물며 응찰자가 경매 부동산 내부에 직접 들어가 동산에 대한 압류나 점유이전가처분 여부를 알아낸다는 것은 어불성설이다. 경락후 입게될 시간적, 정신적, 금전적 피해를 예방할 수 있는 방법은 집행관 현황조사시 동산에 대한 조사도 함께 함으로써 응찰자에게 미리 알리는 방법 외에 뾰족한 수가 없는 실정이다.

경매부동산 내 압류동산, 소유자 도주시 경락인이 책임져야 2004-11-04

경락받은 부동산 내부에 있는 압류, 가처분된 물건은 소유자 없이 경락인 스스로 처리하기가 곤란하다. 그런데 경매 처분된 부동산의 소유자가 짐만 놓아두고 행방을 감춰 피해를 보는 사례가 많다.

서울 역삼동에 사는 안모씨는 수원지법 관할인 경기도 시흥시 신천동 소재 감정가 2억7천만원의 건물을 1억7천만원에 응찰해 최고가 매수신고인이 되었다.

응찰전 법원기록과 현장조사를 철저히 했으므로 안심하고 있던 안씨는 대금을 납부하고 현장을 방문해 내부를 본 뒤에야 사태의 심각성을 깨달았다.

소유자는 이미 도주 상태이고 건물 내부의 기계류 등에 압류물표가 붙은 동산이 산재해 있었던 것. 건물 내부에 압류동산이 있을 것이라고는 미처 생각지 못한 데서 온 불찰이었다.

안씨는 즉시 인도명령신청을 함으로써 집행관 입회하에 건물 지하창고에 이 물품들을 보관토록 했으나 소유권을 넘겨받은 지 1년을 넘기고도 창고에 그저 쌓아두고만 있는 형편이다. 보관 비용이 들지않아 큰 불편이 없기 때문에 그냥 두고 있기는 하지만 나중에 물건 주인이 나타나 문제를 일으킬까봐 처분을 하지 못하고 다른 용도로도 사용가능한 지하공간을 썩히고 있는 것이다.

부산시 남포동에 거주하는 박모씨도 경락받은 아파트내의 동산 때문에 골치를 썩고 있다. 부산지방법원 관할의 한 아파트를 경락받아 대금을 납부한 박씨는 현장을 방문한 후에야 소유자의 가재도구가 가처분된 채 그대로 있는 것을 알게 되었다. 가처분권자에 연락해 보니 경락자가 대신 돈을 주지 않으면 물건을 처분하지 않겠다며 생떼를 쓰는 데다 소유주는 이미 행방을 감춰버린 형편. 박씨는 아직 인도명령 신청을 하지 않고 있으나 어떻게 처리해야 할지 막막한 심정이다.

이처럼 경락받은 물건에 압류 또는 가처분된 동산이 있을 때, 소유자가 있는 경우는 인도명령으로 물건을 가져가도록 할 수 있다. 그러나 인도명령이라고 해서 무조건 길거리로 몰아 낼 수 있는 것은 아니다.

일단 권리 당사자들과 협의가 가능하다면 가처분을 풀고, 압류된 물건일 경우는 인도명령 전에 동산경매를 신청, 경락받은 건물에서 경매를 진행해 처분하는 방법이 있다. 이 때 처리비용 등의 문제로 권리자가 처분을 꺼릴 경우 또는 소유자가 행방물명 상태일 때는 집행관이 정하는 제3의 장소에 물건을 보관해야 하며 보관료도 경락인이 부담해야 한다.

이 경우 경락인 취할 수 있는 방법은 우선 물건을 보관하고 동산권리자에게 이로 인한 손해배상을 취지로 하는 내용증명을 보내 의사표시를 하는 것이다. 대부분은 이 때 합의가 이루어지지만 간혹 소송으로 비화돼 이중고를 겪게 되기도 한다.

압류 동산 처분시 권리 당사자들과 협의가 이루어지지 않는 경우, 즉 3개월이 지나도록 압류권자가 동산을 처분하지 않으면 법원은 이러한 물건의 적체를 해소시키기 위해 압류권자에게 최고 두번까지 처분을 촉구한다. 그래도 시행되지 않으면 법원 직권으로 압류물건을 취하시키게 된다. 이때 경락자는 보관 임대료를 채권으로 다시 동산을 압류, 경매 신청하는 방법으로 처리할 수도 있다.

그러나 가처분된 동산의 경우 권리자와 협의가 안된다면 특별한 해결방법 없이 소송으로 처리하는 방법뿐이어서 경락인의 재산권 행사에 침해를 당할 우려가 크다.

경락으로 소멸되지 않는 전세권 2004-11-04

법원 경매에서는 자칫 권리분석에 소홀했다가 배(낙찰가액)보다 배꼽(낙찰자 인수부담)이 더 큰 경우가 종종 일어나는데, 특히 선순위 전세권이 소멸하지 않고 낙찰자 인수 부담이 되는 경우가 있으므로 응찰자들은 각별히 주의해야 한다.

전세권은 일반 채권과 달리 용익물권이면서 담보물권의 특징도 동시에 가지고 있어 부동산이 양도되더라도 새로운 소유자아게 대항할 수 있다는 특징이 있다.

또한 양도, 임대, 전전세, 담보 제공 등이 가능하며 경매시 우선변제권이 인정되는 등 처분의 자유가 있다.

전세권의 존속 기간은 최단 1년~최고 10년이며 갱신도 가능한데 확정일자를 받은 임차인과 달리 전세등기권자에게는 경매 신청권이 인정된다.

하지만 확정일자를 받은 임차인이 토지, 건물 모두의 경락대금에서 배당받는 것과는 달리 전세권 설정은 건물에만 할 수 있기 때문에 토지, 건물의 일괄경매가 실행되더라도 우선변제 대상은 건물경락대금에서만 받을 수 있다는 점에 유의해야 한다.

이때 건물 경락대금은 전체 경매 가격에서 토지, 건물의 감정가격비율로 산정하게 된다. 만약 전세권자가 우선변제권을 행사해 경락대금에서 배당을 받았으나 완전히 변제받지 못한 경우 잔액은 무담보 채권으로 남게 된다. 따라서 일반채권자와 마찬가지로 소유자의 다른 재산을 압류 후 강제 집행하거나 타인이 집행할 때 그 배당에 참가할 수 있을 뿐이다.

건물의 소유자가 전세권 존속기간 만료 6개월 전부터 1개월 사이에 전세권자에게 갱신 거절 통지 또는 조건변경통지를 하지 않은 경우에는 존속기간이 만료된 때에 기존 조건과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이때 전세권의 존속기간은 정하지 않은 것으로 보는데 존속기한은 등기해야만 대항할 수 있고 등기가 없으면 존속기한의 약정이 없는 것으로 취급된다.

이처럼 막강한 효력을 가진 전세권이라 해도 <>저당권보다 후순위일때 <>경매개시결정 기입등기일로부터 잔여기간이 6개월 미만일 때 <>존속기간이 지난 경우는 실행과 함께 전세권이 소멸돼 대항력을 잃게 된다.

하지만 경매개시결정(임의/강제) 기입등기일(접수일)로부터 존소기간이 6개월이상 남은 선순위전세권은 경락으로 소멸되지 않고 낙찰자가 떠안게 됨에 유의해야 한다.

전세권의 권리 내역과 특징, 주의점을 알아두는 것은 응찰자 뿐만 아니라 대부분의 재산을 집세로 맡겨두고 있는 세입자 모두에게 중요한 일이다.

경매 초보자가 선순위 전세권이 등기된 물건을 골랐을 때는 전문가와 상담 후 응찰하는 것이 손해를 미연에 방지하는 길이다.

건물이 멸실되면 저당권도 소멸한다 2004-11-04

성북구 장위동에 사는 송OO씨는 지난 94년 같은 동네 권OO씨에게 6천만원을 빌려주면서 채권최고액 7천만원으로 단독주택의 토지, 건물에 각각 1순위 근저당권을 설정해 놓았다.

그런데 권씨가 채권자인 송씨에게는 한마디 상의도 없이 95년 3월경 건물을 헐고 새 건물을 지어 가준공 상태에서 5명의 세입자를 입주시켰다.

이에 송씨는 신축건물에 대해 저당권을 설정해 줄 것을 요구했으나 권씨는 이를 묵살하고 다른 채권자와 저당·가압류를 설정했다. 그러다 계속되는 요구에 맨 나중으로 송씨의 저당권을 등재시켰다.

이후 권씨의 사업부진으로 이 부동산이 경매에 부쳐지게 되자 실제 선순위인 송씨는 대지부분에서는 선순위로 배당금 3천8백여만원을 받을 수 있었으나 건물부분에서는 후순위로서 한푼도 배당받지 못했다.

이처럼 건물에 대해 최초 저당권을 설정했을 때 채무자가 일방적으로 건물을 멸실시키고 공사를 진행하는 경우가 일어날 수 있을 것이다. 이 때 채권자는 어떻게 대항해야 할까?

먼저 「공사중지 가처분」을 해 채권변제를 요구하는 방법이 있다. 이때 채권변제를 해주지 않는다면 신축건물에 대해 가압류를 신청할 수 있다.

단, 세입자의 입주는 준공전 가사용 승인상태에서도 가능하지만 가압류는 준공된 상태에서만 가능하다는 점에서 세입자들보다는 후순위가 될 수 밖에 없다는 점을 감안해야 한다.

선순위 가압류가 된다고 하더라도 후순위 저당권자나 확정일자를 받은 임차인이 있다면 비율배당을 받으므로 채권의 전액 확보는 어렵다고 보는 것이 좋겠다.

채무자가 다른 재산을 가지고 있다면 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수도 있겠지만 현실적으로는 힘든 이야기이다.

등록번호 모르면 외국인 임차인 명도불가 2004-11-04

통상 경락주택에 거주중인 후순위 임차인은 법원으로부터 배당을 받거나 명도대상이다. 그런데 해당 경매물건에 후순위인 외국인이 임차하고 있고 법원에 권리신고를 하지 않았다면 명도절차는 어떻게 될까? 결론부터 말하면 비록 후순위라도 '권리신고를 하지 않은 외국인'인 경우는 명도소송이 불가능하다.

섭외사법(법률 966호)에 따라 외국인이라도 주민등록법상 적법한 임대차 계약을 유지하는 경우 내국인과 똑같이 임차보증금을 배당받을 수 있고 명도소송도 가능하다. 그러나 법원의 집행기록에 외국인 임차인의 권리신고가 없어 인적사항을 알 수 없을 때는 명도소송을 할 수 없다. 명도소송에는 인적사항 기재가 필수인데 이를 모른다면 소를 제기할 수조차 없기 때문이다.

출입국관리법 규정에 의해 90일 이상 장기체류하는 외국인은 개인별 외국인 등록번호를 부여받아 여권에 등록필인을 찍도록 돼 있는데, 외국인 명도에서는 이 등록번호가 관건이다.

외국인의 인저사항을 알려면 개인별 외국인 등록번호를 알아낸 후, 관할 시,군,구청이 출입국관리사무소로부터 송부받아 보관중인 외국인 등록표를 열람해야 한다. 등록표 열람은 등록번호 외에도 소명자료(이해관계사실확인원 등)를 제시해야 하며 주소 등만을 제시하는 방법으로는 열람할 수 없다.

이에 따라 외국인 임차인의 권리신고가 없는 주택을 낙찰 받았다면 임차인의 직장 등을 추적해 등록번호를 알아내거나 개인적인 접촉으로 집을 비워줄 것을 요구할 수 밖에 없는 실정이다.

외국인 등로사항에는 성명, 성별, 생년월일, 직업, 여권번호, 발급일자및 유효기간, 근무처와 직위, 본국의 주소와 국내체류지, 체류자격과 체류기간 등이 기재되는데 등록번호를 알아낸 경우는 등록표에 기재된 내용으로 명도에 들어갈 수 있다.

이처럼 외국인이 임차중인 주택이 경매로 나왔을때는 배당이 가능하며 자진퇴거가 예상될 때, 외국인 인적사항 및 등록번호를 집행기록을 통해 알 수 있을 때만 응찰하는 것이 예측할 수 없는 피해를 미연에 방지하는 길이다.

대지지분 없는 아파트, 빼앗기기 쉽다 2004-11-04

법원의 임대차 현황조사서나 경매정보지를 보면 한 단지내에 같은 조건을 가진 아파트인데 시가보다 50%이상 싼 물건들을 종종 볼 수 있다. 친절하게 [대지권없 음]이라고 부기해 놓은 경우도 있는데, 바로 이러한 물건이 대지지분이 없는 물 건이다.

수서, 분당, 산본, 가양, 신내 등과 같이 새로 개발된 신도시아파트 밀집지역 은 최종적인 토지구획정리가 아파트 준공보다 더 늦은 경우가 많다. 건물등기가 먼저 이루어지고 토지등기는 준공 후 1년에서 심지어 2년 이상이 지난 후에야 이 루어지는 경우가 비일비재하기 때문에 대지지분 없는 아파트가 경매로 나오는 것 이다.

그런데 이런 물건은 대지지분에 대한 감정이 제외되기 때문에 가격이 저렴하다 는 장점은 있지만 권리행사에 제약을 받으므로 피하는 것이 좋다. 대지지분이 없는 아파트일지라도 감정에 대지권 가격이 포함되었다면 향후 대지 권에 대한 소유권을 넘겨받을 수 있어 별다른 문제가 없다. 그러나 대지권 가격 이 감정에서 제외된 경우는 낙찰받은 후에도 대지권 소유자가 [구분소유권 매도 청구권]을 행사하면 소유권을 잃는다는 점에 각별히 주의할 필요가 있다.

서울시 서초구 양재동에 하는 남00(35)씨도 이처럼 대지지분 없는 아파트를 싼 맛에 경락받은 것이 화근이 된 사례이다. 남씨는 지난 93년 서울지법 본원의 한 경매계 입찰에서 진행된 서울시 강남구 도곡동 소재 31평형 아파트를 1억4천여만 원에 낙찰받았다.

그러나 기쁨도 잠시, 경매 당시 아파트 대지권 소유자인 신00씨가 1년 뒤인 94 년 [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률] 제7조에 따라 아파트를 팔라는 소송 을 제기했고, 2년이 지난 96년 12월 대법원은 신씨의 손을 들어주었다.

대법원 판결문에서 [피고 남씨는 대지사용권을 가지지 못한 구분소유자에 해당 하고 원고 신씨는 그 대지지분의 소유자로서 건물의 철거를 요구한 권리를 갖고 있으므로 집합건물법 제7조에 의해 피고에게 구분소유권(건물)을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다며, 대지권 소유자에게 원고승소 판결했다.

결국 남씨는 법원의 조정 결정에 따라 아파트 소유권을 전 소유자에게 1억7천만 원에 넘겨줄 수밖에 없었다. 2년 넘게 재판을 하는 동안 아무 소득없이 재산상, 정신상의 피해만 본 것이다.

이처럼 감정평가에서 대지권에 대한 가격 산정이 포함되지 않은 경매 물건은 가 급적 피하는 것이 상책이다.

◆ 참고

집합건물에 대지권 등기가 경료되지 않은 사정은 여러 가지가 있을 수 있다. 그 러나 저당권 설정 당시에 저당권 설정자(소유자)가 대지사용권을 취득하고 있었 으나, 대지권 등기만을 경료하지 않고 있어 집합건물의 전유부분에만 저당권 설 정등기가 경료된 경우에 관해서는 저당권의 효력이 대지사용권에 미치게 됨을 명 백히 하고 있다.

따라서 대지권 등기 없는 집합건물에 대한 경매 신청이 있는 경우에 경매법원 은 신청채권자에 대한 보정명령이나 감정인에 대한 사실조회 등을 통해서 저당 권 설정 당시에 저당권 설정자(소유자)가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여부 를 조사하여 적어도 저당권 설정시에 저당권 설정자가 대지사용권을 취득하고 있 었다면 저당권의 효력이 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매 목적물에 포함시켜 그에 대한 감정평가액을 포함하여 최저경매가격을 정해야 할 것이다.

여기서 저당권 설정자(소유자)가 저당권 설정 당시에 대지사용권을 취득하고 있는 경우라 함은, 저당권 설정자가 자신 명의로 대지사용권을 취득하여 그에 대 한 등기까지 마친 경우뿐만 아니라 저당권 설정자가 집합건물의 수분양자인 경우 에 그 분양자에게 대지사용권이 있고 수분양자가 대지사용권까지 분양받은 경우 를 포함한다고 보아야 할 것이다.

왜냐하면, 집합건물의 분양자에게 대지사용권이 성립되어 있는 경우에 수분양자가 대지사용권까지 분양을 받게되면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항에 의하여 수분양자는 등기 없이도 대지사용권을 취득하게 되는 것이므로 이 경우에도 저당권 설정자에게 대지사용권이 있다고 보아야 할 것이기 때문이다.

이럴땐 낙찰이 불허된다 2004-11-04

대부분의 응찰자들은 최고 금액을 써넣어 최고가 입찰자로 선정되면 경매의 모든 절차가 끝났다

고 생각한다. 그러나 이때 응찰자의 여러 가지 자격미달로 낙찰이 불허가되는 경우도 왕왕 생긴다.

이른바 「물먹은 최고가 입찰자」는 눈독 들여놨던 물건에 입찰할 기회를 박탈당하는 것은 물론 보증금을 찾는 것조차 쉽지 않을 때가 있다.

낙찰불허가 결정이 나는 사례는 크게 6가지 경우로 나눌 수 있다.

이 중에는 응찰자의 명백한 잘못인 경우도 있지만 애초에 경매 자체가 불가능한 물건이었거나 응찰자 입장에선 도저히 문제를 알 수 없는 「못먹는 감」도 많다.

대표적인 것으로는 농지의 경우 농지취득자격증명을 내지 못했을 때, 학교법인 또는 장학재단 재산의 강제경매 사건일 때 채권자가 주무 관할청의 허가서를 제출하지 못한 경우, 민사소송법 616가 적용될 때 등을 들 수 있다.

▶ 농지에 응찰, 농지취득자격증명을 제출하지 못한 경우 입찰일로부터 통상 1주일내에 정해지는 낙찰허가기일 전까지 농취증을 발급받아 법원에 제출하여야 한다.

미제출시에는 낙찰이 불허됨은 물론 법원에 따라서는 입찰보증금까지 몰수한다.

▶ 소유자 겸 채무자가 학교법인 또는 장학재단인 강제경매 사건일 때 채권자가 낙찰허가일 전까지 주무 관할청의 허가서를 제출하지 못한 경우 입찰일에 최고가 입찰자가 선정됐다 해도 낙찰허가일 전까지 채권자가 교육부 장관 등 주무관청의 허가서를 제출하지 못하면 사립학교법·공공법인의 설립 운영 등에 관한 법률에 따라 낙찰이 불허가된다.

▶ 민사소송법 제616조(잉여의 가망이 없는 경우 경매 취소)가 적용되는 경우 이는 유찰이 거듭돼경매를 신청한 채권자에게 배당이 불가능할 때 재판부가 직권으로 경매의 진행을 정지시키는 것을 말한다. 이와같은 경우는 채권자의 매수청구가 없는 한 입찰을 실시하지 말아야 하는 것이 원칙이다.

그러나 종종 법원이 업무과다 등으로 이를 모른 채 입찰을 실시, 최고가 입찰자가 선정된 후 낙찰허가 일에야 이를 발견, 낙찰불허가 결정이 되는 경우도 있다.

한편 이처럼 경매신청 채권자에게 잉여의 가망이 없더라도 1순위 저당권자 등의 병합된 경매신 청이 있다면 입찰은 속행되고 낙찰허가에 문제가 되지 않는다.

▶ 2순위 임차인이 낙찰허가일 전 또는 경락잔금 납부 전까지 1순위저당권을 대위변제함에 따라 최고가 입찰자 또는 낙찰자가 「낙찰불허가 신청」 또는 「낙찰허가결정 최소신청」을 하는 경우대항력이 없는 2순위 임차인이 1순위 저당권을 대신 갚고 저당권을 소멸시키는 것을 「대위변제」라고 한다.

대위변제가 될 경우 최고가 입찰자는 뜻하지 않은 부담분이 생기는 것을 피하기 위해 낙찰불허가 신청을, 낙찰자는 낙찰허가결정취소신청을 하게 된다. 이 경우 재판부는 통상 이를 타당한 사유로 보고 낙찰불허가 또는 낙찰허가결정취소를 한다.

이러한 대위변제의 가능시점에 대해서는 일치된 의견이 없는데다 대법원의 확립된 판례조차 없어 당분간 이러한 혼란이 계속될 것으로 보인다. 따라서 전문가가 아닌 응찰자는 가급적 대위변제가 예상되는 물건의 응찰은 피하는 것이 좋다.

▶ 이해관계인에게 입찰기일 통지 등의 송달을 누락시킴에 따라 하자있는 입찰로 낙찰이 불허가되는 경우 법원은 입찰을 실시할 때 상당기일 전에 해당 사건의 이해관계인에게 입찰기일 등의 송달을 실시한다. 그러나 간혹 이를 빠뜨리고 입찰을 실시해 최고가 입찰자가 선정되고 난 후 낙찰허가일에 하자 있는 입찰임이 밝혀져 낙찰불허가결정이 되는 수가 있다.

이 경우 설혹 낙찰허가가 됐다 하더라도 해당 이해관계인의 항고가 받아들여지면 낙찰허가결정이 최소 기각된다는 점에 유의한다.

▶ 입찰일에 부정한 방법으로 최고가입찰자가 된 경우 불허가뿐 아니라 법원에 따라 보증금을 몰수 하기도 한다.

▶ 입찰 당일 물건명세서상 하자가 있는 경우

선순위 세입자 가장한 채무자의 친척은 명도대상 2004-11-04

경매절차에서 해당 주택 임차인이 임대차 보호법의 보호를 받는 규정을 악용한 가장 임차인이 날로 늘어가는 것과 관련, 임대차 계약서를 위조해 선순위 임차인을 가장한 채무자의 친척에게 전세금을 돌려주지 않아도 된다는 2심 판결이 나왔다.

서울지법 민사3부는 경락자 김OO(서울 동작구 노량진동)씨가 선순위 임차인 임OO씨를 상대로 낸 「주택명도소송(97나4356)」에서 「피고는 원고에게 주택을 명도하라」고 판결하고, 임씨의「전세보증금 반환의 소(반소 97나48844)」를 기각했다.

재판부는 판결문에서 「임대차 계약서가 작성되어 있기는 하지만 중개업자를 통해 날짜만을 소급해 작성한 것으로 보는 것이 상당하며, 국민은행이 평가한 주택가액이 4천8백만원 남짓인 점에 비추어 임대차 계약서대로 보증금 7천만원에 계약된 것으로 보기는 어려우므로 원세입자 조OO과 채무자 김OO의 임대차 계약이 근저당권 설정일 이전에 체결되었다고 볼 자료가 없다」고 밝히고,

「비록 조OO이 그 이전에 주민등록 전입신고를 마쳤다 하더라도 이것만으로 제3자에게 권리를 주장할 수 없고, 이 임차권을 양수한 임OO 역시 원고에 대항할 수 없으므로 대항력 있는 임차권을 양수하였음을 전제로 한 피고의 동시이행항변 및 반소청구는 이유 없다」고 판결했다.

당초 경락자인 이OO씨로부터 주택을 사들인 원고 김씨는 선순위 세입자의 전세금이 주택가액보다도 상당히 높은 것에 의심을 품고 탐문한 결과 원세입자인 조씨가 채무자의 처제이고, 현세입자 임씨가 채무자의 매제인 것을 알고 가장 임차인으로 판단, 서울지법에 소를 냈다.

이 사건은 경락자 김OO씨를 피고로 하여 98년 4월 29일 대법원에 상고되었으나 98년 6월 26일자로 심리기각되어 2심판결이 확정되었다.

가장 임차인은 이처럼 소유자·채무자의 친인척이 중개업자와 짜고 선순위 임차인을 가장하거나 소액보증금의 우선변제 대상으로 위장하는 등 방식과 수법이 점차 다양해지고 있다.

낙찰자 입장에서는 전세금을 부담해야 하는 선순위 임차인만이 경계 대상이지만, 경락대금으로서 배당을 받아야 하는 채권자들은 위장 임차인이라는 심증이 가도 벙어리 냉가슴을 앓을 수 밖에 없는 실정이다.

왜냐하면 위장 임차인이 소유자와 부부간인 경우만 실무에서 임대차로 인정하지 않고 있는 정도이며, 부자간이나 친인척간인 경우는 개별 사안에 따라 소를 통해 밝혀내야 하는 고난도의 작업이기 때문이다.

경매계 안팎에서는 이번 판결과 함께 채무자와 짜고 임대차 계약서를 허위로 작성해 우선변제 받은 위장 세입자들의 배당액을 몰수, 채권자에게 추가 배당한 (사번번호 서울지법 97가합59666)판결 등 일련의 판결을 고무적인 현상으로 평가하고 있다.

경락주택 양도·전대 여부 알 수 없어 응찰자 피해 속출 2004-11-04

임차권의 대항력을 갖춘 양수인이나 전차인은 해당 주택이 근저당권의 실행으로 경매에 넘겨졌을 때 경락자가 임차보증금을 반환할 때까지 주택을 점유할 권리를 갖게 된다.

임차인이 선순위이면 그에 따른 전차인도 선순위의 권리를 가지므로 경락인이 이 권리를 인수해야 한다는 대법원의 판결도 이미 확립되어 있다.

판결문에 따르면 「양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상 전입신고 기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 대항력은 존속된다」고 명시하고 있다.

여기서 문제는 응찰자들이 해당 경매주택의 양도나 전대관계 여부를 확인할 수 없다는 점이다. 이 관계 여부는 계약서를 통해서만 확인할 수 있을 뿐인데, 후순위 임차인이 보증금을 지키기 위해 허위로 계약서를 작성하더라도 이를 확인할 수 없기 때문에 속수무책으로 당할 수밖에 없는 것이다.

이처럼 응찰자들의 권한은 극히 제한되어 있는 것이 사실이다. 하찮은 물건 한가지를 살 때도 요모조모 따져 보고 고르는 법인데 대부분 전재산을 걸고 사는 집 문제인데도 경매 시장은 응찰자들에게 결코 친절하지 않다.

이 경우 응찰자들은 경매물건에 거주중인 임차인의 주민등록 열람을 자력으로 할 수 없고, 열람한다 해도 전대나 양수관계를 주민등록만으로 확실히 알 수 있는 것도 아니다. 응찰자들이 오직 의존할 것은 집행관의 현황조사뿐인데 이 또한 형식에 그치고 있어 응찰 전 물건 현황 파악에 크게 도움이 된다고 기대하기는 어렵다.

아무리 발로 뛰는 경매라지만 응찰자가 자력으로 확인할 수 없는 부분 때문에 피해를 입게 된다면 경매의 대중화는 더 이상 진전될 수 없다. 경매 법원이 집행관 현황조사 업무 한 가지만이라도 정확히 처리한다면 권리분석을 둘러싼 많은 피해와 원성을 일시에 줄일 수 있을 것이다.

현황조사서에 나타나지 않는 권리에 대한 법원 자체적인 피해구제책 마련이 시급하다.

저당건물 소실 보험금 압류 가능 2004-11-04

 돈을 빌려주면서 1순위로 저당권을 설정한 채권자는 돈을 떼일 염려가 없다는 것이 일반적인 상식이다. 그런데 이때 저당권을 설정받은 건물이 불이 나서 타버렸다든가 토지수용을 당한 경우에는 저당권의 대상이 사라져 버리는 결과가 된다.

이 경우 저당권자는 저당권의 「물상대위제도」를 알아두면 좋을 것이다.

토지수용을 당하면 보상금이 나오며 건물에 화재가 발생한 경우에는 건물 소유자가 보험금을 받을 수 있고 제3자가 불을 냈으면 손해배상금을 받을 수도 있다.

저당권자는 목적물의 교환가치가 변형돼 보상금·보험금·손해배상금 등에 대해 저당권을 행사해 우선적으로 돈을 받을 수 있는데 이를 저당권의 물상대위라고 한다.

주의할 점은 보상금 등이 저당물의 소유자에게 지급되기 전에 압류해야 한다는 점. 저당권자가 압류를 하기 전에 토지수용의 보상금등이 채무자에게 지급된 경우 저당권의 우선적인 효력을 주장할 수 없기 때문이다.

물상대위권에 의해 압류를 할 때에는 판결 등의 채무명의가 필요치 않고 저당권설정의 근거서류를 가지고 법원에 압류신청을 하면 된다. 이와 같이 저당권의 물상대위권에 의해 압류를 한 경우에는 압류 순위가 아닌 저당권의 순위에 따라 변제받게 된다.

사회복지법인 기본 재산도 주무관청 허가 있어야 낙찰허가 난다 2004-11-04

사회복지법인의 기본 재산이 법원경매에 부쳐졌으나 낙찰기일 전 주무관청의 처분허가서를 제출해야만 낙찰허가가 나기 때문에 최종 결과가 주목된다.

ㅇㅇ종합사회복지재단 소유의 이 물건은 서울 송파구 장지동 소재 지목상 답인 대지 9백80여평과 지하 2층, 지상 3층 규모의 건물이다. 이는 채무자겸 소유자인 ㅇㅇ재단이 노유자 시설을 신축하면서 공사대금 문제로 채권자 ㅇㅇ건설과 2년여간에 걸친 소송 끝에 서울고법의 집행력 있는 확정판결에 따라 강제경매가 신청되었다.

경매신청 채권액은 1억5천8백여만원으로, 감정가 62억8천9백여만원에서 3회 유찰되고 97년 2월에도 최저가 28억8천7백여만원에 서울동부지원에서 경매예정되었으나 변경 연기되었다. 그러나 이 물건은 다음 입찰기일에 설사 최고가 입찰자가 선정된다 해도 낙찰자가 결정되기는 사실상 불가능할 것으로 보인다.

이유는 낙칠기일 전에 채무자 겸 소유자인 ㅇㅇ복지재단이 주무관청인 서울시(보건국 사회과)의 사회복지법인 기본 재산 처분에 따른 허가서를 법원에 제출해야만 낙찰이 허가되기 때문. 현행 사회복지사업법 제25조에는 [법인은 정관을 변경하거나 기본 재산을 처분하고자 할 때는 주무관청의 허가를 받아야 한다]고 규정돼 있다.

따라서 응찰자는 허가 가능여부에 대해 충분히 알아본 후 응찰해야 뜻밖의 피해를 미연에 방지할 수 있다.

외교공관 입주중인 건물 강제집행 불가 2004-11-04

낙찰을 받아도 강제집행을 할 수 없어 [못먹는 감]이나 다름없는 물건이 나올때 응찰자는 각별히 조심해야 한다. 외교공관이 입주중인 건물은 그 대표적인 사례로 주한 러시아연방대사관이 임차중인 용산구 한남동의 지상3층, 지하1층 근린주택이 통째로 서울지법에 임의경매로 나와 경매인뿐만 아니라 일반인의 화제로 등장한 바 있다.

이런 경우는 주로 국부가 빈약한 국가의 외교공관에서 발생되는데 대부분 신축건물을 사거나 짓는 것이 아니라 기존 건물을 임차해 사용하기 때문인 것으로 풀이된다.

그러나 외교공관은 우리나라 사법권이 미치지 못하는 치외법권지역으로 설사 낙찰을 받아 명도소송 승소판결을 받더라도 자진해 명도해 주지 않는 한 집행관을 통한 강제집행이 불가능하다.

이같은 치외법권이 인정되는 것은 [영사관계에 관한 비엔나협약 제31조]에 의한것. 이 경우 경매진행 후 임차금까지 배당받았다 하다라도 외교공관의 특성상 신속한 이주의 어려움이 있어 감나무에서 감이 떨어지기를 기다리듯 마냥 기다려야 하는 점 또한 유념해야 한다.

이와 관련, 외교통상부 국제법규과 관계자는 [외교공관중 대사관, 영사관, 외교관이 상주하는 연락사무소 및 국제기구 사무소에는 영사관계에 관한 비엔나 협약상의 치외법권 효력이 미치기 때문에 명도집행이 불가능하다]고 말하며, [그러나 문화원 및 무역대표부(영사기능을 수행하지 않을 때에 한함)는 원칙적으로 이 효력이 미치지 않는다]고 조언하고 있다.

종중재산 경매물건은 분쟁이 많다 2004-11-04

종중 재산을 경락받을 경우에는 종중의 원인무효에 따른 「근저당권 말소청구의 소」에 따라 소유권을 잃을 수도 있으므로 각별한 주의가 필요하다.

종친회 소유 부동산이 법원경매에 부쳐지면 향후 경매실행의 원인인 근저당권 말소에 따라 분쟁에 말려들 소지가 많다. 특히 개인이 근저당권자일 경우 십중팔구 분쟁이 발생하고 애써 얻은 부동산을 꼼짝없이 빼앗기기가 일쑤다.

서울시 서초구 우면동에 거주하는 최OO씨는 지난 97년 8월 평택지원 경매계 입찰에서 평택시 안중면 학현리 소재 임야 1천5백여평을 감정가의 72%인 3억3백여만원을 써내 최고가 입찰자로 선정되었다.

최씨는 이 물건이 당시 준농림 임야 취득열기와 더불어 대규모 개발지역인 서해안 광역개발권역의 중심지에 위치하고 있어 향후 상당한 투자이익 실현이 가능할 것으로 판단했다.

그러나 낙찰 후 이 땅의 종친회 측으로부터 온 연락은 최씨에게 날벼락이었다.

이 임야는 종친회 임원 중 일부가 공모하여 전체 임원들의 결의와 날인없이 문OO씨에게 근저당설정을 해주었다가 약정기일까지 변제를 못해 경매에 부쳐졌다는 것이다.

이에 종친회 측은 현재 법원에 원인무효에 따른 「근저당권 말소청구의 소」제기를 준비중임을 최씨에게 통보했다.

우여곡절 끝에 관련 서류를 확인해 본 결과 종친회 측의 주장이 사실임이 입증되자 최씨는 망연자실할 수 밖에 없었다.

만일 경락잔금을 납부하고 소유권 이전등기까지 마친다 해도 원인무효에 따른 근저당권 말소 청구의 소에서 종친회가 승소할 것이 확실시되므로 꼼짝없이 소유권을 잃게 될 것이 불보듯 뻔한 이치였기 때문이었다.

결국 최씨는 낙찰을 포기하고 입찰보증금 3천3백여만원을 날린 채 한숨만 쉬어야 했다.

이와 같은 경우는 특히 경매실행의 원인이 되는 근저당권자가 개인인 경우가 대부분인데, 법원경매의 전문가임을 자처하는 응찰자들도 실패할 수밖에 없는 보이지 않는 함정이다.

따라서 종친회 소유 부동산의 경우는 현실적으로 응찰자들이 문제발생 여부를 파악하는 것이 불가능하므로 응찰을 피하는 것이 상책이다. 설사 낙찰 후 문제가 발생하지 않는다 해도 물건의 특성상 경락잔금 납부전에 경매가 취하되는 경우가 비일비재, 헛물을 켜는 경우가 많다는 점에 유의하는 것이 좋다.

채권자 물먹이는 해방공탁 2004-11-04

채무자가 불필요한 집행을 당하지 않도록 마련한 제도인 「해방공탁」이 오히려 채권자를 울리는 수단으로 악용되고 있어 주의를 요한다.

공탁제도에는 변제공탁과 해방공탁이 있는데 채무자가 집행 목적의 재산 대신 상당한 금전을 법원에 공탁한다는 개념은 같다.

그러나 변제공탁시에는 이자비용 및 소송비용을 합산하지만 해방공탁은 ▲채권원금만을 공탁하고 ▲공탁사실을 가압류권자에게 통보할 의무가 없어 채권자가 등기부를 떼지 않으면 알 수 없으며 ▲채무자가 공탁 후 소유권 이전등기를 하면 경매신청조차 할 수 없다는 맹점이 지적돼 왔다.

민소법에 따르면 집행법원을 가압류 명령시 해방금액을 반드시 기재하고 전액을 공탁할 때는 집행한 가압류를 취소해야 한다.

민소법 702조 「가압류 명령에는 집행정지나 집행한 가압류를 취소하기 위한 채무자의 공탁할 금액을 기재하여야 한다. 이를 해방금액 또는 해방공탁금 이라고 한다」고 규정하고 있다. 결국 가압류는 금전적 청구권을 보조하기 위한 수단이므로 집행목적의 재산 대신 상당한 금전을 공탁하면 구태여 가압류 집행을 할 필요없이 채권보전의 목적을 달성할 수 있게 되므로 채무자로 하여금 불필요한 집행을 당하지 않도록 마련한 제도인 셈이다.

그런데 최근 채무자가 이같은 해방공탁의 맹점을 악용한 사례가 있어 주목된다.

경기도 평택에 사는 김OO씨는 2년전 같은 동네 노인 최OO씨에게 현금 2천만원을 빌려줬다가 망신살이 뻗쳤다.

최씨는 돈을 갚기는커녕 변제를 요구하는 김OO씨를 수원지법등에 사기혐의로 두 번이나 형사고발한 것이다.

김씨는 신분이 공무원인데다 상대가 고령인 점을 감안, 수차례나 무고죄로 고소하려는 마음을 억눌렀다. 그리고 정상적인 방법으로는 채권회수가 불가능하다고 보고 당시 무일푼이던 최씨가 부동산을 살때까지 꾸준히 기다렸다.

마침내 최씨가 주택을 소유하게 되자 김씨는 빌려준 돈 중 입증이 가능한 1천5백여만원에 대해 부동산을 가압류하고 법원에 「대여금반환소송」을 제기했다.

또 승소판결 후에도 최씨가 채무변제를 하지 않자 인근 법무사를 방문, 채무자의 부동산에 대한 강제경매신청을 의뢰했다.

그러나 이니 채무자 최씨는 해방공탁으로 가압류를 말소한 뒤 아들 명의로 소유권이전등기를 해버려 강제경매신청이 불가능하다는 것이었다.

이로써 김씨는 확정판결에 의한 지연이자 5백여만원과 소송비용 1백20만원을 받을 길이 없어졌다.

결과적으로 부동산을 가압류할 때 지연이자 부분과 소송비용에 대한 금액을 청구하지 못한 김씨는 법적 무지와 부주의로 금전적 손실과 함께 치유되지 못한 정신적 피해까지 입게 된 것이다.

참고로 여기서 남은 금액을 받기 위해서는 유체동산(가재도구)을 압류하는 방법이 있지만 집행비용을 감안한다면 이득이 적은 것이 단점이다. 게다가 최씨가 김씨의 가압류를 감안, 자신의 명의로는 향후 재산을 취득하지 않을 것으로 보여 딱하기는 하지만 해결방법이 없다. 결국 채권자 입장에서는 예측할 수 없는 손해에 대비, 가압류 당시 법적으로 청구 가능한 이자만이라도 가압류에 포함시키는 것이 최선인 셈이다.

임차조사, 주민등록등본만으론 부족하다 (세대합가의 경우) 2004-11-04

최근 주민등록전입일이 저당권보다 후순위인 임차인이 명도단계에서 대항력을 주장하고 나선 사건이 발생해 경매인들의 주의를 환기시키고 있다. 여기서 후순위 임차인이 대항력을 주장할 수 있었던 방법은 다름 아닌 '세대합가'

경락인인 김모씨는 지난해 서울지법 본원에서 주거용 건물을 낙찰 받아 소유권 이전등기를 마친 후 법원 기록과 주민등록등본상 후순위로 나타난 임차인을 상대로 명도소송을 제기했다.

그러자 임차인 박모씨는 가족들의 전입사실 및 전입일자를 내세워 보증금을 반환하라는 반소장을 제출해 승소했다. 이에 김씨는 집행관 현황조사시 자신의 전입일자만 진술하고 가족들의 전입사실은 진술하지 않은 점을 들어 박씨를 공무집행방해 및 사기로 검찰에 고소한 상태다.

사연을 알아보니 임차인 박씨는 감정가 2억원으로 평가된 주택에 보증금 1억6천만원에 전세 계약서를 작성하고 처와 가족들만 전입신고를 하게 하고 확정일자를 받아 임대차보호법상 대항력을 갖추었다. 이후 이 사건 부동산에 2천만원의 근저당권을 설정한 채권자가 임의경매 신청을 하자, 박씨는 경매기입등기 이틀 전에 단독세대로 전입신고한 후 몇 개월 뒤 가족들과 세대합가했다.

결국 낙찰자 김씨가 주민등록을 확인한 시점에는 법원현황조사서와 동일하게 세대주인 박모 씨의 전입신고일만 기재돼 있을 뿐 가족들의 전입일자는 나타나지 않았으니, 박씨가 후순위 임차인임은 의심의 여지가 없었던 것. 주민등록초본을 떼어보지 않고서는 알 수 없는 함정인 셈이다.

이처럼 경매 제도에 생각지도 못한 허점이 곳곳에 자리잡고 있어 경매 대중화는 여전히 요원하다

는 것이 경매장 안팎의 평이다. 일반 응찰자 입장에서는 주민등록의 열람도 어려운 상황인데 초본까지 확인해야 한다면 "누구나 참여하는 경매"란 다만 구호에 그칠 뿐이기 때문이다.

진정한 경매대중화를 위해서는 과정을 주관하는 법원측이 보다 공신력 있는 자료를 제공하고 잘못된 자료에 대해서는 책임을 질 수 있어야 할 것이다.

동거인으로 전입해도 소액임차인 보호 2004-11-04

 이미 세들어 살고 있는 사람의 동거인으로 전입신고를 하더라도 소액임대차보호를 받을 수 있다

는 판결이 내려져 관심을 끌고 있다.

서울지법 민사항소2부는 보람은행이 '이미 세들어 살고 있는 사람의 동거인으로 전입신고를 한 것은 공시의 원칙에 위배돼 정상적인 소액임차인으로 볼 수 없다'며 채**씨를 상대로 낸 배당이의 청구소송(98나38493)에서 1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각했다.

재판부는 판결문에서 [주택임대차보호법 제8조 '소액임차인의 우선변제요건으로 경매신청등기이전에 전입신고가 돼 있어야 한다'는 것은 담보권을 설정하려는 자에 대해 임차권을 공시하는데 목적이 있는 것이 아니라 경매개시결정이후에 임대차계약을 체결해 우선변제권을 주장하는 것을 막기위한 것]이라며 따라서 [소액미차인은 전입신고시 제3자가 임대차 사실을 알 수 있도록 반드시 독립세대주로 신고를 해야 하는 것은 아니므로 피고 채씨가 이미 이 사건 주택에 세들어 살고 있던 김모씨의 동거인으로 전입신고를 했어도 소액임차인으로서의 요건을 구비하고 있다고 봐야 한

다]고 밝혔다.

본 사건은 98년11월11일자로 원고(보람은행) 패소판결로 확정되었다.

선순위'소유권이전실효약정' 경락으로 소멸 2004-11-04

농어촌진흥공사의 선순위 근저당권 설정과 동시에 매매계약일로 부터 8년 이내에 소유권이전을 금지한 농지가 경매에서 낙찰되면 '실효약정'은 제3자에게 대항력이 없어 근저당권과 함께 소멸된 다. '실효약정'이란, 농어촌진흥공사가 전업농가 육성과 농민이 아닌자의 농지 소유를 억제하기 위해 농가가 아닌 가구와 전업, 은퇴하고자 하는 농민의 농지를 매입하여 전업농 육성 대상자 또는 농업법인에게 매도할 때 맺는 특약을 말한다.

이는 장기간 임대차되고 있는 간척농지와 개간농지를 농어촌진흥공사가 매입, 경락 농민에게 매도하거나 해당 매입에 필요한 자금을 지원할 때에도 적용된다.

경기도 안성군 일죽면에 사는 농어민 후계자 서**(36)씨는 규모의 영농을 실현키 위해 지난 94년 2월 인접 마을의 농업진흥구역 내 답 2필지 1천4백여평을 매입하면서 농업진흥공사로부터 구입자금 지원을 받았다.

이와 함께 서씨는 이전받은 농지에 농어촌진흥공사의 지원대금에 해당하는 채권최고액 4천3백만원의 선순위 근저당권 설정을 해주고, 매매계약일로 부터 8년 이내에 타인에게 소유권을 이전한 때에는 소유권 이전이 실효된다는 약정도 맺었다.

이는 현행 농어촌진흥공사 및 농지관리기금법 제14조 1항에서 '제13조 1항 및 제16조 1항의 규정에 의해 공사로부터 매입한 농지는 당해 농지의 매매계약일로부터 8년이 경과하지 아니한 때에는 이를 타인에게 전매(증여 포함) 또는 임대하거나 담보로 제공할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로써 공사의 동의를 얻은 때에는 그러하지 아니한다'고 규정하고 있기 때문이다.

서씨는 이후 3년간 영농에 몰두했지만 경영여건은 날로 악화되어만 갔고, 급기야 지난해 차량구입비 보증채무 1천2백여만원을 갚지 못해 모 자동차회사로부터 농지가 경매신청되는 불운을 겪고야 말았다.

이와 관련, 농어촌진흥공사 규모화사업처의 김모 과장은 '농어촌진흥공사가 지원하는 농지 구입비는 농어민 후계자, 영농법인 등을 그 대상으로 하며, 20년간 분할상환하는 장기저리 자금으로 전업농가 육성에 그 목적이 있다'며, '이들의 보유 종지가 법원경매에 부쳐지는 것은 영농실패에 따른 것으로 관계부처 관계자로서 안타까운 마을을 금할 수 없다'고 말하고 있다.

보이지 않는 함정-유치권 2004-11-04

유치권은 등기부나 집행기록에도 나오지 않는 '보이지 않는 함정'으로 경매에 있어서 흔한 경우가 아니기 때문에 소홀하기 쉬운 부분이다. 경락으로 소멸되지 않는 유치권은 주로 공사가 진행중인 건물, 또는 신축건물인 경우가 대부분인데 등기부에도 나오지 않아 현장답사가 아니고는 알 수 없다는 맹점이 있다.

유치권의 정의를 살펴보면 "타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 법정담보물건"을 말한다.

유치권자는 채권변제를 받기 위해 경매를 신청할 수 있고(민법 제322조 1항) 유치물에 대해 지출한 비용과 유익비용의 상환을 소유자에게 청구할 수 있다. 채권이 양도되고 목적물의 점유도 더블어 이전하는 한 유치권은 이전되는 반면, 채권은 존재하나 점유를 싱실케 될 경우 유치권은 소멸된다. 단, 유치권 행사를 위한 점유는 불법행위가 아니어야 한다.

유치권은 목적물의 유치를 효력으로 할 뿐, 교환가치를 목적으로 할 수는 없으며 유치권자는 유치물을 대여 또는 담보로 제공할 수 없고 타인에게 점유를 승계시켜 유치권을 대신 행사하게 할 수 없다.

유치권의 성립요건으로는,

▲ 행위 대상이 물건이나 유가증권일 것

▲ 채권이 변제기에 있을 것

▲ 유치권자가 타인(채무자 혹은 제3자)의 물건 또는 유가증권(부동산일때 등기가 안돼 있어도 무방하며 유가증권일때는 배서가 없어도 무방)을 점유하고 있어야 하며, 점유를 상실하면 유치권 소멸

▲ 적법한 점유 행위일 것

▲ 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 계약이 없을 것 등이다.

유치권자의 권리는,

▲ 채권 변제시까지 목적물을 유치할 수 있고

▲ 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있고(민법 322조1항)

▲ 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있고

▲ 유치물의 보존에 필요한 범위 내에서 유치물을 사용할 수 있으며

▲ 유치물에 관해 지출한 필요비용과 유익비용의 상환을 소유자에게 청구할 수 있다.

유치권자의 의무는,

▲ 선량한 관리자로서 유치물을 점유해야 하며 사용하거나 대여 또는 담보로 제공시에는 채무자의 승낙을 얻어야 한다(민법 324조 1항)

▲ 유치권자가 이러한 의무를 위반하면 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

이 청구권은 형성권으로서 채무자가 유치권자에게 일방적인 의사표시를 하는 것만으로 유치권이 소멸된다.

유치권의 소멸시효는 유치권의 행사에 의해 채권소멸시효의 진행을 정지시킬 수 없으나 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 아울러 목적물의 점유는 유치권 성립요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로 유치권자가 점유효력을 잃으면 유치권도 소멸하는데 이때 점유는 간접점유라 해도 무방하다.

대법원 판례에도 '유치권자로부터 점유를 승계하였다고 하여 유치권자를 대위하여 유치권을 주장할 수 없다(72다548)'고 나와 있다. 한편 유치권과 흡사한 권리에 '동시이행항변권'이 있는데 서로 상이한 점이 있어 짚고 넘어갈 필요가 있다.

동시이행항변권은 계약의 상대방에 대해서만 권리행사가 가능한데 반해 유치권은 불특정 다수에 대해 모두 행사가 가능하다. 또 동시이행 항변권이 채권계약의 쌍무성에서 당사자 일방의 선이행을 피하는 것을 목적으로 하는데 반해 유치권은 유치권자의 채권담보를 목적으로 한다는 점 등이 다르다.

동시이행항변권은 거절할 수 있는 급부의 제한이 없으나 유치권을 거절할 수 있는 급부는 물건 또는 유가증권의 인도에 한하고, 동시이행항변권에 의해 보호되는 채권은 동일한 쌍무게약에 의해 발생하는 것에 한하지만 유치권에서의 채권은 그 발생 원인을 묻지 않고 계약관계가 없이도 발생하므로 유치권이 좀더 폭넓고 강력한 권리임을 이해할 필요가 있다.

응찰자가 유치권의 함정을 피할 수 있는 길은 현장답사에 충실하는 것 뿐으로, 의심이 가면 공사를 담당한 건설회사를 찾아 유치권의 존재를 확인하는 것이 최선이다.[이하 사례는 생략합니다.)

외환채권은 경매 신청일 환율로 배당 2004-11-04

경매부동산이 낙찰돼 배당금을 정할 때 적용환율은 배당일이 아닌 경매 신청일을 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다.

서울지법 민사합의 14부(재판장 나**부장판사)는 채권자 외환은행이 경매배당 과정에서 경매 신청일을 기준으로 배당받음으로써 2억원의 손해를 봤다면 선순위 채권자를 상대로 낸 배당이의청구소송에서 '이유 없다'며 원고의 청구를 기각했다.

재판부에 따르면 '배당할 때 경매신청서에 적힌 채권액을 기준으로 정해야 경매에 참가한 이해관계인들의 혼란이 없게 된다'며, '원화로 환산해 지급받는 원화채권도 경매신청일을 환율을 기준으로 해야 한다'고 밝혔다.

외환은행은 미화 25만6천달러를 갚지 못한 박모씨 소유의 서울 서초구 연립주택을 경매신청하는 과정에서 법원이 3순위 채권자인 은행에 경매 신청일 환율인 1달러당 7백81원을 적용해 1억7천만원만 배당하자 '경매 신청일이 아닌, 배당액이 결정된 날을 적용, 3억8천만원을 돌려 받아야 한다,

고 주장하며 선순위 채권자를 상대로 소송을 냈다.

법인 임대차 보호 못 받아 2004-11-04

법인은 주택임대차보호법상 임차인으로서의 보호대상이 될 수 없다는 대법원의 판결이 나왔다.

대법원 제2부는 (주)○○공조가 ○○생명보험(주)을 상대로 낸 「부당이득금 반환청구소송(96다7236)」상고심에서 이같이 판시, 법인도 주택임대차보호법상 보호대상이 된다고 한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

재판부는 판결문에서 「주택임대차보호법은 자연인인 서민들의 주거안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이어서 법인을 그 보호대상으로 삼고 있다고 할 수 없다」며 「법인은 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보아 법인인 원고의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없다」고 지적했다.

따라서 「원고가 이 사건 아파트를 인도받고 임대차 계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다」고 밝혔다.

(주)○○공조는 91년 서울 강남구 도곡동 소재 아파트를 임차해 입주사원 명의로 주민등록상 전입신고를 했다가, 아파트가 경매처분된 후 배당과정에서 제외되자 소송을 냈다.

산업공단 내 경매공장, 제한업종은 입주 불가 2004-11-04

취득일로부터 6개월 이내에 입주계약 못하면 제3자에 양도해야 ....

공장 물건을 염두에 둔 응찰자라면 산업단지 공단(구 수출산업공단)내 공장 물건은 경매가 실행되더라도 입주 가능 업종일 때만 입주계약 체결이 가능하다는 점을 꼭 알아둬야 실패가 없다.

또 취득일(경락잔금 납부일)로부터 6개월 안에 산업단지 공단과 입주계약을 체결하지 못하면 6개월 경과일로부터 1년 이내에 반드시 제3자에게 양도해야 한다.

경기도 의정부에서 공장을 운영하고 있는 김모씨(46)는 속칭 잘나가는 중소기업인이다.

김사장은 신제품 개발에 성공, 몇 년 전부터 내수보다는 수출에 주력한 덕에 최근의 경기불황에도 불구하고 탄탄한 경영을 하고 있다.

하지만 이런 김사장에게도 한가지 풀리지 않는 고민이 있으니, 사업확장으로 생산라인 증설이 필요한데 1년전부터 마땅한 공장부지를 찾지 못하고 있는 것이다.

그러던 중 친구의 소개로 법원경매를 알게 되면서 의외로 좋은 조건의 공장이 경매 시장에 다수 있는 것을 알았고 적당한 물건도 물색했다.

이 물건은 남부지원 경매7계 입찰에서 진행되는 서울 금천구 가산동 소재 구로산업단지 내의 한 공장으로 감정가 43억9천여만원에 나왔다가 유찰이 거듭되면서 현재 감정가의 50%에 불과한 17억9천8백만원까지 최저경매가가 뚝 떨어진 상태. 산업단지 내에 위치하고 있으므로 인력확보나 물류시스템, 기반시설 등이 완비돼 투자 전망이 좋을 것으로 판단되었다.

이에 응찰을 결심한 김사장은 자금 조달계획에서부터 낙찰후 공장가동에 이르기까지 모든 준비를 완료했지만, 마지막으로 상담차 공단 사무실에 들렀다가 당혹감을 맛봐야 했다.

이 물건을 낙찰받는다 해도 김사장의 공장은 입주제한 업종에 해당되기 때문에 입주계약을 체결할 수 없고 심지어 의무적으로 제3자에게 매각해야 한다는 설명을 들었기 때문이다.

이는 현행 『공장배치 및 공장설립에 관한 법률』제46조 1항에 「경매 기타 법률의 규정에 의하여 입주기업체 또는 지원기관의 산업용지 또는 공장을 취득한 자는 그 취득한 날로부터 통상산업부령이 정하는 기간 내에 관리기관에 이를 신고하여야 한다. 다만 취득자가 그 취득한 날로부터 통상산업부령이 정하는 기간내에 제38조 1항 및 제3항의 규정에 의하여 입주계약을 체결한 경우에는 그러하지 아니하다」고 규정되어 있기 때문이다. 또 2항에는 「제1항의 규정에 의한 기간 내에 입주계약을 체결하지 못한 자는 그 기간이 경과한 날로부터 통상산업부령이 정하는 기간 내에 입주기업체 또는 지원기관이나 제3자에게 양도하여야 한다」고 규정하고 있다.

이와 관련, 한국산업단지 공단 기획조정실 신모 팀장은 『산업단지 내 공장 경매물건은 통상산업부령에 따라 취득일로부터 6개월 이내에 입주계약을 체결해야 한다』며 『만일 입주제한 업종에 해당돼 계약체결을 못할 때는 6개월 경과일로부터 1년 이내에 제3자에게 의무적으로 양도해야 하는 관계로 응찰자들은 사전에 이에 대한 조사를 충분히 해야만 낭패를 미연에 방지할 수 있을 것』이라고 조언하고 있다.

한편, 산업단지 내에서 공장을 신축 또는 증축할 때는 취득·등록세가 전액 면제되고 재산세와 종합토지세가 5년 동안 50% 감면되는 혜택을 부여받지만, 가동중인 공장을 양수할 때는 아무런 혜택이 주어지지 않는다.

현재 한국산업단지 공단에서는 형평성의 문제를 들어 행정자치부에 이의 시정을 요구, 이에 대한 신중한 검토가 이뤄지고 있는 것으로 알려졌다.

임차인 낙찰허가 전 이사가면 배당 못 받아 2004-11-04

최우선 변제 대상에 해당되는 소액임차인은 우선변제 요건인 주택의 인도와 주민등록을 배당요구 시기가 아닌 경락기일까지 유지해야 한다는 대법원의 판결이 나왔다.

대법원 제3부는 김재천씨 등이 신용보증기금 등을 상대로 낸 「배당이의소송 상고심(95다44597)」에서 이같이 판시, 배당요구시까지만 요건을 구비하면 족하다고 한 원심을 파기하고 사건을 서울지법으로 돌려 보냈다.

재판부는 판결문에서 「주택임대차보호법 제8조에서 소액임차인이 보증금 중 일부를 우선변제받기 위해 규정한 요건인 주택의 인도와 주민등록을 배당요구시까지만 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 위 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있다」며, 「따라서 공시방법이 없는 주택 임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속하고 있어야 한다」고 밝혔다.

세입자 김씨는 임차해 살고 있는 주택의 근저당권자인 신용보증기금 등이 담보권 실행을 위한 경매 신청을 해 경매개시가 결정되자 곧바로 전세 보증금 상당의 우선배당을 요구했다. 그러나 배당기일에 경매법원이 낙찰허가결정이 선고되기 전에 다른 곳으로 전출한 김씨의 경우 근저당권자인 신용보증기금 등에 우선하여 변제를 받을 수 없다고 하자 소송을 냈다.

김씨는 이 사건 주택의 방 한 칸을 1천만원에 임차해 입주와 주민등록상 전입신고를 마치고 거주하다가 주택이 경매에 부쳐지자 낙찰일인 94년 7월 22일 이전인 같은 해 6월 7일 다른 곳으로 이사를 갔다. 단, 임차권등기를 필하고 이사하면 배당가능!

분묘기지권 2004-11-04

대부분의 임야에 자리한 분묘는 지상권이 성립, 낙찰자 부담이 되기 때문에 임야를 취득 후 개발하려는 응찰자라면 먼저 「분묘기지권」이 무엇인지부터 알아야 한다.

판례에 의해 정립된 분묘기지권은 「분묘를 소유하기 위해 타인의 토지를 사용하는 권리」인데 등기를 하지 않아 현장답사 외에는 알 수 없다는 단점이 있다.

분묘기지권의 특징은 △사용대가가 원칙적으로 무상이며 △존속기간은 당사자간의 특약에 의하고 △특약이 없는 경우는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하고 그 분묘가 존속하는 한 분묘기지권도 존속한다는 것이다.

설사 그 속한 임야가 경매로 나와 경락돼도 소멸되지 않고 낙찰자 인수부담이 된다는 점이 분묘기지권의 요주의 사항이다.

분묘기지권의 성립요건은,

△ 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우

△ 타인 소유의 토지에 승낙없이 분묘를 설치하고도 20년동안 평온하게 점유함으로써 시효를 취득한 경우

△ 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 후에 분묘기지에 대한 소유권을 유보하거나 또는 분묘를 이장한다는 특약을 하지 않고 토지를 매매 등으로 처분한 때 그 분묘를 소유하기 위한 분묘기지권을 취득하게 되는 경우 등 세가지로 나뉜다.

『매장 및 묘지 등에 관한 법률』에 따라 타인의 분묘에는 그 설치자의 승낙서를 받지 않으면 매장 또는 개장을 할 수 없고 24.2평 이하 사설묘지설치허가를 받은 때에는 산림법에 의한 산림훼손허가를 받은 것으로 본다.

토지 소유자 또는 설치자의 승낙없이 타인의 분묘에 매장된 시신 또는 유골에 대해서는 일정 기간 공고 후 매장자, 기타 연고자에게 개장을 명할 수 있는데 연고자가 나타나지 않을 때 토지 소유자 및 관리인은 시·도지사의 허가를 받아 일정기간 공고후 이를 개장할 수 있다.

한편, 매장 및 묘지등에 관한 법률, 동법 시행령에 따라 국방부장관이 군 작전상 필요하다고 인정해 지정한 지역과 농지확대개발촉진법에 의한 농지와 개발대상지역 도시계획법 제17조 규정에 의한 주거 상업 공업지역 및 녹지지역안 풍치지구와 수도법 제5조의 상수원보호구역 산림법에 의해 지정된 요존국유림 보안림 및 채종림 등지는 분묘설치금지지역이므로 분묘기지권이 성립되지 않는다.

특수관계자에 부동산 매각, 시가와 가격차이 30% 이내로 맞춰야 2004-11-04

부동산을 팔 때 특수관계자에게 시가보다 낮은 금액으로 팔면 매도한 사람이 시가와 매도금액의 차액을 부동산 매입자에게 증여한 것으로 간주돼 증여세를 물게 된다.

또 시가보다 30%이상 높게 부동산을 팔아도 판 사람이 시가와의 차이만큼 증여받은 것으로 간주한다.

이같은 경우는 특수관계자, 즉 친족·친지(동향·동일직장·동칭관계 포함)·고용인 등 서로 공모하여 세금을 포탈할 가능성이 있는 사람들간의 거래일 때 적용된다.

일반적인 부동산 거래에서도 시세가 계속 변하는데다 급히 처분할 경우 시세보다 낮게 받는 것이 상례이다.

따라서 특수관계자와의 거래라고 시가와 실거래가의 차이를 무조건 증여로 간주하는 것은 아니고, 시가와 실거래가격의 차이가 30%이상일 때에만 증여세를 부과한다.

서울시 양천구에 사는 심모씨(41)는 최근 보유중인 서울시 강동구 명일동 소재 시가 2억2천만원짜리 38평형 아파트를 1억5천만원에 동생에게 팔았다.

컴퓨터 관련 중소기업을 운영하는 심씨는 그 뒤 회사 일로 상담차 세무사 사무실에 들렀다가 동생에게 싸게 판 아파트가 증여로 간주돼 증여세가 부과된다는 사실을 알게 됐다.

시가 2억2천만원의 30%인 6천6백만원을 시가에서 뺀 1억5천4백만원보다 낮게 팔았기 때문에 시가와 매매가격과의 차액인 7천만원에 대해 1천4백20만원의 증여세를 물게 된 것.

이와관련, 이모 공인회계사는 『특수관계자와 부동산 거래시에는 시가와 30%이상 차이가 나지 않는 금액으로 부동산을 매매하는 것이 증여세를 절세하는 요령』이라고 말하고 있다.

고의 항고자 손해배상 판결 2004-11-04

고의로 경매를 지연시킨 항고인에게 타인이 입은 손해를 배상하라는 서울고법의 판결이 내려졌다.

서울고법 민사3부는 (주)대동은행이 오 ○○(의정부시 신곡동)를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 「피고는 원고에게 9천2백만원을 지급할 책임이 있다」며 원고 승소 판결을 내렸다.

재판부는 판결문에서 「오씨는 경락대금의 10분의 1을 보증금으로 법원에 공탁하지 않으면 항고가 받아들여지지 않는다는 것을 알면서도 경매 절차를 지연시키려는 목적으로 항고·재항고로 인해 채권자인 대동은행이 배당금 37억3천7백만원을 6개월 동안 받지 못하는 손해를 입은 만큼 오씨는 이자 9천2백만원을 손해배상할 책임이 있다」고 판시 했다.

재판부에 따르면 오씨는 항고·재항고가 진행되는 동안 배당권자인 대동은행과 경락인인 ○○산업(주) 등에 「내가 법원공탁금을 내고 항고·재항고하면 경매진행이 안돼 손해를 입을 것이니 적당한 선에서 보상해 달라」며 금원을 요구했다는 것.

재판부는 또 「부동산 소유주가 경락허가 결정에 대해 이의를 제기하는 것은 개인의 정당한 법적 권리이나 개인의 권익보호를 빙자해 상대방의 이익을 침해하는 것이거나 별다른 이유 없이 상대방에게 고통을 주기 위한 것일 때는 위법성이 인정된다」고 밝혔다.

오씨는 지난 94년 9월 자신의 부동산을 포함, 14개 필지의 임야·대지에 대한 근저당권자인 대동은행이 서울지법 의정부지원에 경매를 신청하고 그해 11월 ○○산업(주)에 낙찰되자 「부동산 감정평가가 잘못됐다」며 서울지법 본원에 소송을 냈다.

<참고> 본 사건은 97년 10월 1일자로 고등법원에서 원고일부 승소되었고 대법원에 상고되었으나 98년 1월 26일자로 기각되어 2심 판결이 확정되었다.

경매계에서는 이번 판결이 그간 채무자나 임차인들의 무분별한 항고 남발로 채권자 및 낙찰자의 피해가 잇달앗던 악관행에 제동을 거는 판결로서, 항고·재항고 기간 동안 경매 절차가 중단된다는 점을 악용해 금품을 챙기는 경매 관행의 근절을 꾀할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

대법원의 「재항고 사건 접수 및 처리 현황」에 따르면, 재항고하면서 이유서조차 제출하지 않아 기각된 건수는 지난 95년 3백20건에서 96년 8백29건으로 160%나 급격히 늘어났다. 이중 대법원이 이유있다고 인정한 것은 95년 총 1천7백건의 재항고사건 중 9건, 96년 총 2천5백36건 중 12건에 불과하다.

이처럼 항고 접수가 폭발적으로 늘어난 까닭은 소유자나 채무자가 빚을 변제할 수 있도록 시간을 벌어주거나, 세입자 등이 거주기간 연장을 목적으로 비교적 손쉬운(?) 항고를 택하기 때문이다.

그러나 최고가 매수신고인은 보증금을 법원에 맡겨 놓은 채 짧게는 4개월에서 길게는 1년 이상을 아무런 대책 없이 기다려야 한다. 게다가 설사 낙찰 허가가 확정돼도 잔금 납입 전에 채무자가 부채를 청산하면 그동안 들인 공이 허사로 돌아간다.

연립 공유부분 임차권 인정받으려면 2004-11-04

연립주택의 공유부분을 임차했을 경우 주민등록은 임대인의 전유부분으로 신고해야 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있다는 판결이 나왔다.

서울지법 민사항소6부는 국민은행이 배당절차에서 배당금을 받아간 임모씨를 상대로 낸 배당이의소송(98나8508)에서 「피고의 주민등록은 공시절차로서 부적절하다」며 피고의 항소를 기각했다.

재판부는 판결문에서 「집합건물의 공유부분은 전유부분의 부가물 또는 종물의 성격을 갖는 것으로서 공유부분은 전유부분과 분리해 처분할 수 없고 독립적인 거래의 대상이 되지 못한다」며, 「공유부분을 임차한 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 주장하기 위한 판단기준은 임차인이 임차한 공유부분이 아니라 임대인의 전유부분으로 해야 한다」고 밝혔다.

이 사건 연립주택의 302호 소유자의 지분인 지하 302호실을 임차한 임씨는 전유부분인 302호로 주민등록 전입신고를 하지 않고 지하 302호로 주민등록 전입신고를 해 경매 배당절차에서 임차인 임모씨에게 배당이 실시되자 다른 채권자의 배당이의소송이 제기됐다.

<참고> 본 사건은 98년 7월 9일자로 대법원에 상고되었으나 같은 해 9월9일자로 기각되어 2심판결이 확정되었다.

임대인의 동의로 선순위 임차권 적법 양도시 대항력도 승계 2004-11-04

임대인의 동의를 받는다면 대항력 있는 선순위 임차권도 양도받을 수 있게 돼 있어 응찰자들의 경매물건 파악에 혼란이 초래될 전망이다.

즉, 현행 주택 임대차는 등기부상 설정된 저당권보다 전입신고가 늦더라도 선순위 임차인의 임차권을 양도받은 임차인은 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있다. 이같은 내용은 최근 전세분쟁이 급증함에 따라 법원행정처에서 발간한 책자인 「알기 쉬운 주택임대차」에 수록된 것이다.

내용에 따르면 「임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받은 경우 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고 를 마치고 주택에 입주하였다면 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을 승계한다」는 것.

이에 따라 집행관 현황조사시 대항력을 양도받은 사실을 임차인이 밝히지 않을 경우 낙찰자는 대항력 여부를 알 수 없어 속수무책으로 물어줄 수밖에 없는 것이다.

이로 인한 피해를 방지하기 위해서는 임차권 양도를 인정하더라도 양도 받은 임차인이 경매 후 권리를 인정받으려면 반드시 임차권 양도사실을 법원에 통지하도록 규정을 마련하는 등의 제어장치가 필요한 실정이다.

응찰자가 아무리 주의를 기울여도 알 수 없는 부분에 대해서까지 낙찰자가 책임을 져야 한다면 경매 대중화에 심각한 걸림돌이 될 것은 명약관화하기 때문이다.

<참고> 전차인(轉借人)은 임차인(賃借人)과 다르다

임차인을 집주인으로 잘못 알고 계약과 함께 입주, 주민등록을 마친 「전차인」은 그 임대차에 대한 임대인의 동의가 없었다면 법적 보호를 받을 수 없음에 유의해야 한다.

주택 소유자가 자신의 동의 없는 계약이었다며 무효를 주장하고 집을 비우라고 요구하면, 전차인은 집을 비워주어야 하며 자신이 계약한 임차인을 상대로만 임대보증금 반환을 요구할 수 있을 뿐이다.

또 임차인의 임차 부분 일부를 빌리기로 계약할 때에는 그 임차인이 소액임차인에 해당돼야만 주택 경매시 전차인도 소액 임차인으로 보호받을 수 있다는 점도 요주의!

지역권 2004-11-04

 지역권은 지상권은 아니지만 지상권과 유사한 권리관계를 갖고 있다.

경매물건 중에서 지역권이 설정된 물건은 사실상 많지 않은데, 이는 지역권이 일반인에 널리 알려지지 않은 탓도 있지만 부동산 관행상 토지 임대차 등으로 지역권 설정의 목적을 달성하고 있는 것으로 풀이되기 때문이다.

그러나 선순이 지역권은 선순위 지상권과 더불어 경락으로 소멸하지 않고 낙찰자 인수부담이므로 응찰자들은 지역권이 무엇인지 알아 둘 필요가 있다. 지역권은 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 물권으로, 편익을 위해 타인의 토지를 통행하고 타인 토지에 조망을 해칠 만한 건물을 세우지 못하게 하는 권리 등이 있다.

이때 편익을 얻는 토지를 「요역지」라 하고 편익을 제공하는 토지를 「승역지」라 하는데 지역권은 20년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다. 지역권에서 편익의 종류에 제한이 없지만 요역지의 이용가치를 증가시키는 것이어야 하며, 특정한 사람의 편익을 위해 타인 토지를 이용하는 행위, 예를 들어 사냥·곤충채집 등은 지역권의 내용이 되지 않는다.

토지 임차권은 편익을 제공받는 대신 차임을 지급받는 「채권」인 반면, 지역권은 타인의 이용에 대한 제한을 목적달성의 최소한도로 줄이고 그것과 양립하는 범위에서 존속하는 한 그 토지의 이용을 계속할 수 있다는 점에서 「물권」으로 토지 소유권과 결합된다.

또 지역권의 성립과 존속은 요역지·승역지의 존재를 전제로 하므로 요역지로부터 분리, 양도 또는 다른 권리의 목적이 될 수 없으며, 권리의 존속기간은 당사자의 약정에 의해 정하는데 등기를 해야만 제3자에 대할할 수 있다는 특징이 있다.

한편 민법 제 295조 규정에 따라 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 이를 취득한 것으로 본다. 따라서 점유에 의한 지역권의 취득시효 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다. 토지 소유자뿐만 아니라 지상권자·전세권자도 그 이용범위 내에서 지역권을 설정할 수 있는데, 이 경우 요역지는 1필지의 토지여야 하고 일부분에 대한 설정은 불가능하다.

지역권은 보통 설정계약과 등기에 의해 설정되지만, 유언·양도·상속에 의해서도 취득된다. 단 양도는 요역지의 소유권, 기타 이용권과 함께 해야만 한다.

지역권이 설정된 승역지가 제3장에 의해 시효 취득된 경우 기존 지역권은 소멸하는 것이 원칙이지만 뒤이은 점유가 지역권의 존재를 용인한 경우에는 소멸되지 않는다.

구분지상권 2004-11-04

최근 도시의 과밀화 현상과 건설기술의 진보에 따라 다른 사람의 토지의 지하 또는 공중의 밑부분만을 이용하는 토지의 입체적 이용현상이 가속화되면서 구분지상권이 설정된 경매물건도 상대적으로 많아졌다.

이는 지하철 노선 개설이나 지하상가·고가도로·공중가교·고압전선 등이 대표적으로 토지 이용권을 토지 소유자에게 남겨 놓고 지하 또는 공중의 필요한 부분의 이용만을 확보하는 것으로 「구분지상권」 또는 「부분지상권」이라고도 한다. 구분지상권이 설정돼 있는 경매물건은 주로 지하철이 통과하는 지역에서 볼 수 있는데 보통 지표면으로부터 20~40m사이의 지하부분을 통과하고 있으므로 거주에는 지장이 없지만 향후 재건축을 고려한다면 고층아파트 건립에는 지장을 줄 수도 있다. 또 선순위 지상권과 같이 선순위 구분지상권은 경락으로 소멸되지 않지만 권리등재 순서가 「저당권 설정-구분지상권 설정-저당권 실행」인 경우 구분지상권은 낙찰과 함께 소멸된다.

지상권이 토지의 전면적 사용을 목적으로 하는 권리인 것과 달리, 구분지상권은 토지의 지하 또는 공중의 일부만을 객체로 하는 권리이며 다음과 같은 주요 특성이 있다.

첫째, 건물 또는 공작물을 소유하기 위해서만 인정된다.

둘째, 1필지의 토지 전부에 미치는 보통의 지상권과 달리, 구분지상권은 1필지의 토지를 가로로 구획하여 특정한 층에만 미친다.

셋째, 구분지상권이 설정되면 동일한 토지의 사용권자가 계층적으로 상하의 상린관계(서로 돕는 관계)에 들어간다.

이와 같은 상린관계는 인위적으로 만들어지는 것이므로 설정에 있어서 사용권자가 서로 상대방을 위하여 자기 사용에 제한을 가하는 합의를 하는것이 가능하다. 저당 부동산에 대해서 지상권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있을 뿐이다.

구분지상권은 그 성질상 보통의 지상권·전세권·등기된 임차권 같이 제3자가 사용, 수익권을 가지고 있는 토지에 대해서도 설정이 가능한데 이때 권리자 전원의 승낙이 필요하다.

구분지상권 설정등기시 이러한 권리자가 있으면 부동산 등기법에 따라 반드시 승낙서가 첨부돼야 하며 승낙서가 없으면 등기신청은 각하된다. 다만 등기 돼 있지 않은 건물은 권리자의 승낙서가 필요없다.

임차인의 배당요구 번복은 가능한가? 2004-11-04

문) 담보가치를 조사할 당시 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 확인서를 작성해 준 임차인이 이를 번복, 배당요구를 할 수 있는가?

답) 임대차 사실을 부인하고 확인서를 써 준 임차인은「금반언(禁反言) 및 신의칙(信義則)」에 위반되므로 배당 요구할 수 없다.

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차 보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력을 갖춘 임대차의 존재를 주장함과 아울러 담보권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차 보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것이 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다.<참고:대법원 1997. 6. 27 선고 97다12211 판결 배당이의>

대항력과 우선변제권을 동시에 가질 때 2004-11-04

 문) 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구후 배당받지 못한 잔액에 대해 경락인에게 대항 할 수 있는가?

답) 대항력과 우선변제권은 모두 보증금의 반환을 보장하기 위한 것이므로, 배당요구후 배당받지 못한 잔액에 대해서 경락인에게 대항할 수 있다.

주택임차인은 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리, 이른바 「대항력」과 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리, 즉 우선변제권을 겸유한다.

우선변제권은 다음 두 가지 권리를 포함한다. 그 하나는 대항요건과 임대차계약서에 확정일자를 갖추면 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 권리이고, 그 나머지 하나는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 보증금 중 일정액, 이른바 소액보증금을 선순위 담보물권자에 우선하여 변제받을 권리다.

우선변제의 요건에 관하여, 전자의 보증금 전액의 우선변제권은 최초 설정권리 이전에 대항요건 및 확정일자를 갖추어야 하나 후자의 소액보증금의 우선특권은 임대차계약서에 확정일자를 받을 필요가 없다. 또 「우선변제의 범위」에 관하여, 전자의 보증금전액의 우선변제권은 보증금의 액수에 관계없이 전액이므로 가령 1억원이라도 확정일자 이후의 저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있고, 후자의 소액보증금의 우선특권은 서울과 광역시는 보증금 3천만원 이하인 경우에만 1천2백만원까지, 기타 지역은 보증금이 2천만원 이하인 경우에만 8백만원까지 선순위 저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.(단, 최선순위 물권설정일이 1995년 10월 19일∼2001년 9월 14일까지 일

때 한함)

임차인이 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 경우에는, 이 두가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있을 뿐만 아니라, 먼저 우선변제권을 선택하여 보증금 전액에 대하여「배당요구」하였다 하더라도 배당받지 못한 잔액에 관하여 경락인에게 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장하여 「대항」할 수 있다.

이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 임차인이 그 보증금의 정액을 반환 받을 때까지 그 임대차 관계가 존속하는 것이므로 경락인은 그 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.<참고: 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39576판결(건물명도)>

「토지별도등기」물건은 응찰에 신중해야 2004-11-04

아파트, 연립, 오피스텔 등 집합건물의 등기는 건물부분에 대지지분 즉, 세대별 대지권이 포함되어 단일 등기부(토지·건물)로 구성된다. 이런 집합건물은 비록 대지부분이 각 세대별로 구분되었을지라도 대지권이 정리되기전, 토지부분에 가압류·근저당권설정 등이 되면 등기부상의 표제부에 「토지에 관하여 별도등기 있음」이라고 표시된다.

때문에 이런 물건은 사용에는 별다른 문제가 없지만 불완전한 소유권인 관계로 소유권이전·담보제공 등 재산권행사에 제약이 따르기 마련이다. 이런 관계로 정상물건보다 2∼3회 더 유찰된 후 낙찰자가 결정되는 경향을 보인다.

따라서 경락으로 소멸되지 않는 「토지별도등기」가 있는 경매물건에 응찰시에는 토지의 등기부 등본을 발급 받아 별도등기의 권리내용을 파악해야만 낭패를 미연에 방지할 수 있다.

왜냐하면 토지별도등기된 건물을 낙찰 받아 소유권이전까지 마쳤어도 이후, 토지의 저당권자 등 채권자가 토지를 경매신청(이 경우 민법 365조의 토지·건물 일괄경매의 대상이 아님), 제3자에게 소유권이 이전되면 건물의 소유자는 계속적으로 토지사용료, 즉 지료(임료)를 지불해야 할 의무가 생기며, 최악의 경우 법정지상권조차 성립되지 않는다면 건물을 철거당할 수도 있기 때문이다.

그리고 토지소유자가 「지료청구」의 소에서 확정판결을 받았음에도 불구하고 지료지급을 거절하면 채권자인 토지소유자가 건물에 대해 강제경매신청을 해도 속수무책일 수 밖에 없다.

하지만 「토지별도등기」가 된 물건이라고 모두 낙찰자가 이를 떠안게 되는 것이 아니다. 예를 들면 아파트, 연립 등에서 건물저당권자와 토지저당권자(지분등기일 때)가 동일할 경우, 토지저당권자가 건물 준공 후 건물에 대해 추가 저당권을 설정한 것이므로 토지별도등기는 경락으로 소멸한다.

이는 토지등기를 열람 또는 발급 받아 확인해 보면 알 수 있다.

한편, 「지료청구」의 소에서 지료는 해당 재판부가 지정한 감정평가업자가 임료 감정후 산정해 결정한다.

한국감정원 부동산 감정부의 한 관계자는 「임료 감정은 통상 가격산정시점 현재 토지가격의 연 5%선에서 결정된다」고 말했다.

* 단, 입찰목록상 토지별도등기가 인수된다는 특별매각조건이 없고, 토지등기권리자가 배당요구를 했을 경우에는 낙찰후 말소가능합니다.

압목등기 2004-11-04

임야나 토지경매에서 종종 입목등기가 된 물건이 나오는데 경매 초심자들이 멋모르고 낙찰받았다

가 낭패를 보는 경우가 많다. 토지와 입목의 소유자가 달라진 경우 『입목에 관한 법률』에 따라 토지 소유자는 입목 소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 보는데, 존속기간은 최단 30년이고 지료 산정은 당사자가 약정하도록 돼 있다.

따라서 입목등기가 돼 있는 경매물건은 권리행사에 많은 지장이 있으므로 낙찰 후 입목등기 권리자에게 지료를 청구할 생각이라면 몰라도 개발목적이라면 가급적 피하는 것이 좋다.

입목등기란 토지에 부착된 수목의 소유자가 소유권 보존등기를 받은 것을 말하는데 이 때 수목의 집단은 소재지를 관할하는 시장·군수에게 신청해 입목등록원부에 등록된 것에 한한다.

수목의 종류는 원칙적으로 제한을 받지 않지만 경작의 대상이 되는 식물, 즉 벼·보리·야채·과수·뽕나무 등은 이에 포함되지 않는다는 것이 통설이다.

중요한 것은 등기돼 있는 입목이 독립성을 인정받아 부동산으로 본다는 점이며 입목만을 양도하거나 저당할 수 있고 토지 또는 지상권 처분의 효력은 입목에 미치지 않는다.

이러한 입목등기의 등재 여부는 해당 토지의 등기부등본을 발급 받으면 간단히 알 수 있는데 입목등기가 등재된 경우 토지(임야)등기부등본의 표제부에 등기용지를 표시하고 등기공무원의 날인이 돼 있다. 또 토지(임야)대장을 발급받아 보면 「사유란」에 입목등기·명의인의 성명과 그 등록일자가 기재돼 있다.

한편 입목에 대한 벌채, 개간 등의 허가신청은 저당권자의 동의서가 첨부돼야 하며 허가신청을 받은 행정기관은 이를 허가 또는 기각할 때 저당권자에 통지하도록 돼 있다.

유치원 건물에 저당권 설정등기를 할 수 있는가? 2004-11-04

유치원 건물이 유치원 경영자의 소유라면 저당권 설정등기를 할 수 없고, 유치원 경영자의 소유가 아니면 등기할 수 있다.

유치원 건물이 유치원 경영자의 소유인 경우는 유치원 건물이 학교교육에 직접 사용되는 재산이므로 이를 매도하거나 담보에 제공할 수 없다(사립학교법 제28조 제2항)

따라서 건축물대장이나 건물등기부에 유치원으로 등록되어 있거나 등기된 건물이라도 그 소유자가 유치원 경영자가 아닌 경우에는 그 소유자는 그 건물을 매도하거나 담보로 제공하는 등 처분의 자유가 있다(등기예규 제827호, 등기선례 4권 104항, 1997. 2. 6 등기 3402-96 질의회답).

낙찰허가결정전 저당권 설정 고의항고 남발 2004-11-04

공정한 경매진행을 위해 이해관계인에게 허용되고 있는 항고제도가 악용되고 있어 이를 방지할 수 있는 제도적 장치가 시급한 실정이다.

공탁금을 걸지 않아도 되는 임차인의 시간끌기식 항고는 이미 만연되어 있는 수법이며 최근에는 입찰기일에 최고가매수신고인이 정해진 물건에 낙찰기일 전 저당을 설정하고 권리신고를 한 후 저당권자로서 항고해 고의로 시간을 지연시키는 방법까지 동원되는 등 경매사건 지연을 위한 수법이 점차 지능화 다양화되고 있다.

서울에 사는 박모씨의 경우 내집 마련을 위해 화곡동 소재 빌라에 응찰, 몇 명의 경쟁자를 물리치고 최고가 매수신고인으로 선정됐다. 그러나 기쁨도 잠시, 입찰당일까지만해도 없었던 저당권자가 항고를 하고 나서는 바람에 대책없이 법원에 입찰보증금만 묶인 채 시간만 보내고 있어 계획에 큰 차질을 빚고 있다.

현행법상 소유자·채무자·낙찰자는 낙찰허가결정에 대해 항고할 경우 낙찰금액의 10%에 해당하는 현금 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁해야 하며 항고가 기각됐을 경우 이에 대한 반환을 청구할 수 없다.

그러나 세입자·저당권자·전세권 기타 배당권자는 공탁금을 걸지 않고도 항고할 수 있기 때문에 정당한 이유 없이 시간만을 끌기 위한 고의성 항고가 남발되고 있는 것이다.

서울지법 항소과 한 관계자는 「경매에 대한 항고중 대부분을 차지하는 것은 임차인에 의한 것이지만, 입찰기일 최고가매수신고된 물건에도 낙찰허가결정전에 저당을 설정하고 항고하는 사례도 있어 심각성을 더한다」고 말했다.

경기도 광명시에 사는 정모씨는 우연한 기회에 법원경매에 입문, 6개월만에 경기도 광주군 임야를 시세보다 38% 싼 8천6백여만원에 낙찰받았다. 그런데 소유권 이전까지 별 어려움 없이 진행되리라 생각했던 경매절차에 문제가 생겼다. 내용인 즉, 항고권자도 아닌 가압류권자가 항고를 했고 법원이 이를 접수했다는 것이다.

현행 관련법 조항에 따라 법원 실무에서는 항고권리자 관계유무를 떠나 항고접수 자체를 거부할 수 없고 오직 재판부의 심리와 결정에 따르게 돼 있다.

이 경우 당연히 형식요건에 부합되지 않는 자의 항고이므로 항고 이유의 정당성에 관계없이 각하 될 사안이지만 사실상 항고권자의 항고와 같이 처리에 많은 시간이 걸린다는데 문제의 심각성이 있다. 즉, 공탁할 필요도 없이 항고한 가압류권자는 자신이 원하던 바(시간끌기)를 저절로 이룰 수 있는 결과가 된다는 것이다. 항고권자도 아닌 자의 항고·재항고로 「낙찰자만 봉」이 되고 있는 실정이다.

이와 관련 수원지법의 모 판사는 사석에서 「현행 법원경매 항고제도 하에서는 법원이 접수자체를 거부할 수 없어「지나가는 ×가 항고해도 받아준다」는 우스갯소리까지 돌고 있다.」며 탄식했다.

한편 2002년 7월부터 기존 민사소송법에서 분리, 새로 제정된 민사집행법에서는 항고시 모든 항고인이 공탁금을 걸도록 의무화시켰다.

채무자겸 선순위 임차인 지위 애매모호 2004-11-04

채무자가 경매 대상 주택에 선순위 임차인으로 거주하고 있을 경우, 이 채무자가 인도명령 대상인지 아니면 주택임대차보호법의 적용을 받아 배당받거나 또는 낙찰자가 부담해야 하는지 여부는 정립된 판례가 없는 상태여서 논란을 거듭하고 있는 수수께끼 중 하나다.

대다수의 경매 담당 판사들은 채무자가 임차인의 지위를 겸하고 있는 경우 대항력이 있느냐 없느냐를 따져 인도명령 여부를 결정하는데 의견의 일치를 보고 있다. 즉, 선순위라면 명도소송 대상으로, 후순위라면 인도명령 대상으로 간주하는 것이 통례다.

하지만 선순위 임차인이 채무자의 지위를 겸하고 있어도 채무자가 前소유자라면 임차인으로서의 효력발생일은 등기상 소유권이전일 다음날부터 발생한다는 대법원 판례가 있다. 前소유자는 소유권을 이전한 후부터 임차인으로서의 지위를 획득하기 때문이다. 따라서 비록 전입일이 저당설정일 보다 앞서더라도 임차인이 前소유자이고 저당설정이후 소유권이 이전됐다면 사실상 대항력이 없는 후순위로 본다.

어쨌든 현재로서는 채무자 겸 선순위 임차인이 있는 물건에 응찰할 때는 정당한 임대차가 아니라는 확실한 근거가 없는 한, 보증금을 떠안을 수도 있다는 점을 감안하는 것이 좋겠다.

학교법인 재산 강제경매 -- 주무관청 허가 있어야 낙찰 2004-11-04

학교법인 재산의 강제경매는 자주 볼 수 있는 경우는 아니지만 종종 경매에 부쳐지고 있는 것이 현실인 만큼 각별한 주의를 기울여야 한다.

사립학교법에 의해 경매신청 채권자가 관할청의 허가서를 낙찰허가일 이전에 법원에 제출해야만 낙찰허가가 나므로, 응찰자는 입찰일에 집행기록을 열람, 관할청의 허가서가 첨부돼 있는지 확인해야 한다. 이 허가서는 받아내기가 어렵기 때문에 집행기록에 누락돼 있다면 이 물건은 깨끗이 포기하는 것이 낫다. 이 허가서가 빠져 있는 경우, 설사 입찰일에 최고가 입찰자로 선정된다 해도 열이면 열 낙찰불허가된다.

그러나 학교법인의 기본 재산일지라도 저당권 실행을 위한 임의 경매일 경우 이미 저당권 설정 당시 관할청의 허가를 받았다면, 추가로 낙찰에 대한 관할청의 허가를 받을 필요가 없다는 대법원 판례가 있다.

하지만 우리나라는 등기에 공신력이 부여되지 않은 관계로 비록 사립학교 재산일지라도 저당권 설정시 등기공무원의 심사기능이 없어 관할청의 허가서가 첨부되지 않아도 등기신청이 가능하다는 맹점이 있다. 이 경우, 저당권설정은 원인무효행위인 관계로 근저당권 실행을 위한 경매에서 낙찰되어 소유권이 이전되었더라도 소유권을 잃기 쉽다.

이와 관련, 교육·인적자원부 법무담당관실(02-3703-2114)은 사립학교법에서 규정하고 있는 기본재산 처분시 허가 관할청이라 함은 전문대 이상의 경우 교육부장관이고, 초·중·고교는 관할 교육감(광역시 또는 도 단위)라고 밝히고 있다.

학교법인의 기본 재산은 크게 농지, 임야, 건물 등의 수익용 재산과 교사, 교지 등의 순수학교 재산으로 나뉜다. 이는 법인정관에 명시돼 있으며 대표적인 기본 재산인 교지·교사(강당)·체육장·실습 또는 연구시설 등은 법인이 스스로 매도하거나 담보로 제공할 수 없도록 돼 있다.

사립학교법 시행령 제 5조에 의하면 ①부동산②정관에 의한 기본재산③이사회의 결의로 기본 재산에 편입된 재산④학교법인에 속하는 회계의 매년도 세제잉여금 중 적립금 등을 말한다.

<사례11> : 법원경매 경력이 꽤 돼 친구들로부터 경매박사로 불리던 이○○(46·경기도 안양시)씨는 최근 평택시 소재 답 2천여평을 낙찰받는 과정에서 생각지도 못한 난감한 상황에 처했다.

입찰일에 7명과의 치열한 경합에서 간신히 최고가 입찰자로 선정된 후, 즉시 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출하고 느긋하게 낙찰결과를 기다리다 뜻밖에 낙찰이 불허가됐다는 사실을 알게된 것.

해당 사건의 경매신청 기록에 따르면 원래 이 땅은 채무자인 ○○학원이 채권자로부터 학교운영 자금조로 자금을 차용하고 경영난으로 변제하지 못해 강제경매에 들어갔다. 그런데 채권자 측이 낙찰허가일까지 이 허가서를 첨부하지 못한 것이다.

이씨는 이 같은 사실을 자신이 몰랐던 것은 법원이 신문 공고나 입찰목록에 이를 적시하지 않았기 때문이라며 분통을 터뜨렸지만 돌아온 답은 「그렇다 해도 법원이 이를 고지할 의무는 없다」는 내용이었다.

이 사건은 그 뒤 낙찰불허가 결정과 함께 강제경매개시결정 취소·기각 결정이 내려졌다.

경매 부동산은 이처럼 곳곳에 복병이 도사리고 있어 전문가와의 상담을 통해 충분한 물건분석 후 응찰하는 것이 이해를 줄일 수 있는 길이다. 아울러 법원도 법령과 의무사항만을 따질 것이 아니라 낙찰자에게 부담이 되는 관련 사항에 대해 신문 공고와 입찰목록에 적시하는 적극적인 자세가 요구된다.

<참고> 본 내용이 보도된 이후 제정된 대법원 송무예규는 낙찰자에게 인수부담되는 권리 관계를 신문공고 및 물건 명세서상에 명시토록 규정하고 있다

<핵심 포인트>

유치원과 영아보육원은 초·중등 교육법상 학교인가? (사립학교법 적용 여부)

초·중등 교육법 제2조에 따르면 학교의 종류는 △유치원△초등·공민학교△중학교,고등공민학교△고등학교,고등기술학교△특수학교△각종 학교 등이다.

결론부터 말해 유치원은 초·중등 교육법 제35, 36조에 의한 학교에 속하나 영유아원은 영유아보육법에 의해 설치되었다. 1991. 1. 14 시행된 영유아 보육법은 영유아 보육시설을 「보호자가 근로 또는 질병 등 기타 사정으로 인해 보호하기 어려운 6세 미만의 취학 전 아동을 보호자의 위탁을 받아 보육하는 시설」로 규정하고 있다(영유아보육법 제1, 2조). 동법 부칙 제2, 3 ,4조에 의하면 종전의 탁아시설, 시범탁아소, 새마을 유치원 등이 이에 속한다.

담보가등기도 임의경매 신청 가능 2004-11-04

서울시 강남구 역삼동에 거주하는 조○○(46)씨는 평택시 용이동 소재 전 4백평이 감정가의 51.2%까지 저감된 1억1백53만원에 법원경매로 부쳐진 것을 발견하고 응찰을 결심했다.

여유자금의 활용방안을 찾다가 최근 재테크 수단으로 각광을 받고 있는 법원경매를 우연히 알게 된 조씨는 경매정보지를 6개월간 정기구독했다.

그리고 자신의 자금 규모에도 걸맞고 투자수익을 기대할 수 있는, 도시지역 내의 농지로서 일반상업지역으로 용도 지정된 물건을 발견했다.

이에 따라 조씨는 법원에서 감정평가서, 현황조사서 등 입찰목록을 확인한 것을 비롯, 해당토지의 등기부등본, 도시계획확인원을 발급받았다.

그런데 등기부상에는 분명히 근저당권 설정이 없는데도 불구하고 등기부등본의 갑구란에 임의경매가 기입되어 있는 이유를 알 수 없었다.

근저당권 실행을 위한 경매가 임의경매인 줄만 알았던 조씨는 단순히 등기부등본 발급시 담당 공무원이 근저당이 설정된 을구란을 빠뜨리고 발급해 준 것으로만 알았던 것이다.

이처럼 통상 일반 응찰자들은 근저당권 실행을 위한 경매만이 임의경매인 것으로 알고 있다.

그러나 근저당권 설정없이 담보가등기만으로도 임의경매 신청이 가능하다.

법원경매 물건을 살펴보면 간혹 근저당권 설정이 돼 있지 않은 임의경매 사건을 볼 수 있는데, 바로 이 경우가 담보가등기에 의한 임의경매신청사건이다.

「가등기담보 등에 관한 법률」제12조 1항에는「담보가등기 권리자는 그 선택에 따라 제3조의 규정에 의한 담보권을 실행하거나 목적 부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우, 경매에 관하여는 담보가등기 권리를 저당권으로 본다」고 규정하고 있다.

이는 담보가등기 권리자에게 경매신청권리 뿐만 아니라 목적부동산의 소유권 취득 권리를 부여한 것이다.

여기서 담보가등기 권리자가 목적 부동산의 소유권을 취득할 때는 동법 제3조의 규정에 따라 채권의 변제기가 지난 후 채무자에게 가등기 담보의 실행을 통지하고 청산절차를 거쳐서 2개월이 지난 후에 소유권을 취득할 수 있다.

법정지상권과 관습법상 지상권 2004-11-04

지상권을 이해하려면 먼저 법정지상권과 관습법상 법정지상권의 차이를 알아야 한다.

법정지상권은 토지의 사용을 확보함으로써 건물의 이용과 존립을 보존하기 위한 권리이다. 대지와 건물이 동일한 소유자에 속해 있고 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지 소유권의 특별 승계인이 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 보는 견해와, 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에 속한 경우 토지 소유자는 건물 소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 보는 견해로 나뉜다.

또, 「법정지상권을 취득한 건물 소유자가 등기를 하지 않고 건물을 양도했을 때 다른 사정이 없다면 건물과 함께 지상권을 양도하기로 하는 채권적 계약인 것으로 보아 건물 양수인은 양도인을 「순차대위」해 토지 소유자에게 지상권 설정등기 절차 이행을 청구할수 있다」는 대법원 판례가 있다.

법정지상권 성립 경매 부동산은 토지 지상에 동일인 소유의 건물이 있을 때 토지만이 저당권 실행을 위한 경매의 목적물이 되는 경우가 대부분을 차지한다.

관습법상 법정지상권은 같은 사람의 소유에 속하는 대지와 그 지상 건물이 경매 또는 그 밖의 원인으로 각각 소유자를 달리하는 경우 건물을 철거한다는 특약이 없는 한, 건물의 소유자는 그 대지 위에 관습법상 법정지상권을 취득하게 된다는 의미로 소유권 이전등기를 했을 때 효력이 발생한다.

관습법상 법정지상권은 등기할 필요가 없으나 제3자에게 처분하려면 관련 법률의 단서규정에 따라 등기를 해야한다.

따라서 제3자가 관습법상 법정지상권을 이전하려면 먼저 건물 소유자가 지상권 등기를 한 후 이 지상권의 이전등기를 해야한다.

그러나 관습법상 법정지상권을 취득한 건물 소유자가 토지 소유자와 임대차 계약을 체결하고 임차권을 획득한 경우는 관습법상 법정지상권을 포기한 것으로 본다.

특히 지방의 구옥은 관습상 토지와 건물이 소유자가 다른 경우가 많아 법정지상권이 성립될 가능성이 높으므로 응찰자들의 각별한 주의가 필요하다.

법원경매에서 낙찰, 소유권 이전된 부동산을 성업공사 공매절차 진행 2004-11-04

세금체납으로 압류된 부동산이 법원의 근저당권 실행을 위한 경매에서 낙찰되어 소유권 이전등기까지 마쳤음에도 불구하고 성업공사의 공매에 부쳐졌다가 입찰 직전 취소된 사건이 발생, 충격을 던져 주고 있다.

이처럼 해당 물건의 입찰이 법원경매와 성업공사 공매에서 동시에 진행된 것은, 법원과 성업공사·압류관청 간의 업무협조 미비로 일어난 일.

서울 서초구 반포동에 사는 정ＯＯ(43)씨는 98년 2월 성업공사의 제2회 압류재산공매에서 진행 예정이던 경기도 화성군 태안읍 송산리 소재 대지 75평(진행번호 41번)에 응찰을 결심했다.

정씨가 이 물건에 주목한 이유는 도시계획상 8m도로에 접하고 일반주거지역에 해당되는 알짜배기 물건이기 때문.

그러나 현장방문과 관련 공부서류까지 열람을 마친 정씨는 입찰직전에 공매가 취소되자 아쉬울 수밖에 없었다.

사실을 알아보니, 이 물건은 지난 97년 12월 8일 수원지법의 한 경매계 입찰에서 이미 경기도 안양시 박달동에 사는 노ＯＯ(37)씨에게 낙찰되어 지난 1월 경락잔금을 납부하고 2월 2일자로 소유권이전등기까지 마친 물건이었다.

법원과 성업공사 양쪽에서 동시에 진행되는 물건은 찾아보면 의외로 많다. 경기도 평택시 용이동 315소재 답 4백여평도 그러한 경우였다.

이 사건은 답의 소유자인 장모씨가 지난 89년 9월 평택농협에 채권최고액 4천5백만원에 근저당설정을 한 뒤, 국세체납으로 95년 4월 관할 평택세무서로부터 압류조치되고 끝내 이를 갚지 못해 법원경매와 성업공사의 압류재산 공매에 부쳐지게 된 것이다.

만일 이 물건이 공매와 경매에서 모두 낙찰되었다면, 문제는 심각해 진다.

압류재산 공매 부동산의 경우, 낙찰대금이 1천만원을 초과할 때는 매각예정일로부터 60일 이내 언제든지 낙찰대금을 납부할 수 있다. 그러나 법원경매의 낙찰자는 낙찰허가 확정일로부터 통상 30일 이내로 지정되는 대금지급기일 전에는 낙찰대금을 납부할 수 없기 때문에, 공매 낙찰자가 먼저 대금을 납부해버릴 경우 아무런 귀책사유 없이 「닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격」이 될 수도 있기 때문이다.

경매·공매 모두가 낙찰대금을 납부하는 즉시 사실상 소유권 이전의 효력이 발생하기 때문에 선의의 피해자가 양산될 우려를 안고 있는 셈이다.

경매부동산 중에는 그 특성상 국세나 지방세, 또는 의료보험료 등을 체납해 관할청으로부터 압류된 경우가 많다. 그러나 법원경매의 경우 등기부상에 경매개시결정에 대한 공시가 이루어지지만 성업공사 압류재산 공매의 경우는 달리 공시방법이 없다는 데에 문제의 심각성이 있다.

이는 법원경매는 민사소송법에 의거하고 성업공사의 압류재산 공매는 국세징수법에 따라 각기 다른 기관에서 입찰이 진행되면서 법규정의 미비로 유기적인 업무협조가 이루어지지 않기 때문이다.

이와 관련 성업공사 조세정리부의 한 관계자는 『제도적인 문제 때문에 성업공사 압류재산이 공매에서 낙찰될 경우, 해당 법원에 통보해 주지만 법원에서는 같은 경우가 일어나도 통보를 해주지 않아 응찰자들의 피해발생 우려가 있는 것이 사실』이라고 인정하면서, 『성업공사 공매진행 물건이 법원경매에서 진행 중일 때는 법원경매 자동안내를 통해 경매진행 절차를 수시로 체크하는 등 민원발생 소지를 없애기 위해 최선을 다하고 있다』고 밝히고 있다.

그는 또 『정부에서도 이 같은 문제점을 파악, 현재 민사소송법과 국세징수법 등에 따라 각기 달리 진행되는 입찰제도의 문제점을 보완할 통합 정리된 관계법령을 제정(개정) 준비중에 있는 것으로 알고 있다』고 말했다.

한편 수원지법의 김모 경매계장은 『법원에서는 경매접수시 등기부등본상에 나타나 있는 압류에 대해 파악하고 있지만 성업공사에서 언제 공매에 부쳐지는지는 사실상 알 수 없다』고 말하고 있다.

따라서 관계법령이 정비되기까지 상당시일이 걸릴 것으로 보여지기 때문에 이 같은 혼선은 당분간 계속될 것으로 전망돼 응찰자들의 각별한 주의가 요구된다.

저당권부 가압류권자 근저당권 명의변경후 담보권행사 가능 2004-11-04

문) 저는 갑 소유 부동산에 설정된 을의 저당권에 가압류를 한 저당권부가압류권자입니다. 을이 갑의 핑계를 대면서 변제를 차일피일 미루고 있는데 제가 확정판결을 받으면 갑 소유 부동산을 경매 신청할 수 있을까요?

답) 경매 목적물은 채무명의상의 채무자가 소유하고 있어야 하므로 갑과 아무런 채무관계가 없는 귀하가 갑의 부동산을 경매 신청하는 것은 원칙적으로 불가능합니다.

그러나 방법이 아주 없는 것을 아닙니다. 일단 귀하가 가압류채권에 대한 확정판결을 받아 집행판결의 정본을 첨부,「근저당권 명의 변경 소송」을 제기해 승소하면 근저당권자의 명의가 귀하에게로 변경됩니다. 이때 저당권자로서 권리를 행사할수 있으므로 경매 신청이 가능하게 됩니다.

저당권에 가압류가 된 을도 갑 소유 부동산에 경매 신청을 할 수 있는데, 이 경우 저당권부 채권의 압류 결과에 따라 그 지급 여부를 결정합니다.

한 저당권에 두명 이상의 채권자가 가압류를 했을 때는 저당에 대한 배당금으로 각자의 채권에 따라 비율배당을 받을 수 있습니다.

공유토지 저당권 설정 효력은 분필해도 따라 간다. 2004-11-04

(문) 저당권 설정이 돼 있는 갑의 토지를 분할하면서 위 설정등기가 갑 토지에만 존속되도록 하고 분할되어 떨어져 나가는 을 토지에는 위 저당권 설정등기가 존속되지 않도록 분필등기를 할 수 있는지요.

(답) 가능합니다. 일반적으로 분필등기를 할 때 해당 토지에 저당권이 설정되어 있다면 분필된 토지에도 그 저당권이 따라가는 것이 보통입니다.

그런데 특별한 사정으로 분필되어 나가는 토지에는 저당권이 존속되지 않도록 할 필요가 있는 경우에는 저당권자로부터 권리소멸의 승낙을 받으면 됩니다.

귀하의 경우 토지에는 저당권이 미치지 않는다는 취지의 「권리소멸승낙서」를 첨부해 등기신청을 하면 됩니다. 공유자가 이에 협력치 않을 때는 저당권 등기의 말소판결을 받아 말소해야 합니다. 또 종전 공유자가 단독으로 소유하게 되는 토지부분 전부에 대해 저당권 등기의 효력을 미치게 하기 위해서는 별도로 저당권 변경등기를 해야 합니다.

한편 위 저당권 설정등기를 목적으로 하는 제3자의 등기가 있을 때는 그 권리자의 승낙서도 첨부돼야 합니다.

지상권이 설정된 후 제3자 명의 건물은 일괄경매 할 수 없나? 2004-11-04

(문) 저는 갑 소유 토지에 대해 근저당권 및 지상권을 설정하고 대출해 주었는데 갑이 건물을 신축하고자 하여 지상권 사용동의를 하였습니다. 이후 갑은 건축주 명의를 제3자로 변경해 건물을 준공, 등기완료하였습니다. 제가 토지와 함께 건물을 일괄경매 할 수 있는지요.

(답) 제3자 명의로 보존등기가 된 경우는 근저당권이 설정된 토지만 경매를 실시할 수 있고, 토지를 경락 받은 자는 지상 건물을 상대로 철거소송을 제기하여 철거할 수 있습니다.

위 사안의 경우는 근저당권자에게만 제한적으로 지상권 사용승낙을 하여 주었음을 근거로 현재의 건물주를 상대로 철거소송을 제기하거나 현재의 건물주를 설득해 건물에 추가로 근저당권을 설정해야 할 것입니다. 아니면 일단 토지만의 경매를 신청하여 경락을 받은 후 지상 건물을 상대로 철거소송을 제기, 승소한 후 철거집행하고, 나대지 상태로 매각하는 방법으로 채권을 회수하는 방법도 있습니다.

향후 지상권에 따른 사용승낙을 채주는 경우에는 「건물이 완공되면 지상권에 대하여 설정급액 금ㅇㅇ원의 1순위 근저당을 건물에 추가로 설정해 주기로 한다. 만약 이에 응하지 않을 때는 지상권자가 건물을 철거할 수 있기로 한다」는 내용의 조건부 사용승낙을 해 주는 것이 좋습니다.

임대차의 특수한 경우 2004-11-04

실질적인 관계에 의하게 되나 일반적으로 다음과 같이 본다.

1) 경매목적부동산의 소유자와 법적인 혼인관계에 있는 자(즉 배우자)사이에는 임대차가 인정되지 아니하고, 경매목적부동산의 소유자와 혈연관계에 있는 자(부모,자식,친인척)사이에서는 임대차가 진실로 존재하는 한 그 임대차를 부인할 수 없다.

2) 경매목적부동산의 소유자가 아닌 채무자가 임차인인 경우에도 실질적으로 그 임대차가 진실로 존재하는 한 그 임대차를 부인할 수 없으나 이러한 경우에는 위장임차인인 경우가 많다.

3) 경매목적부동산의 소유자와 전입신고 및 입주 후 거주하다가 이혼하여 임대차계약을 체결한 배우자의 전입일은 그 이혼이 허위가 아닌한 이혼한 날로 보는 것이 다수설이다.

4)소유자가 목적부동산을 매도하고 매수인과 임대차 계약을 체결한 경우도 위장임차인일 경우가 많다.

5) 채무자겸 임차인의 배당요구 가부

타인소유 주택을 자신의 채무 담보로 제공한 채무자가 그 주택의 소유자와 임대차계약을 체결하여 임차인으로 되어 있는 경우, 위장임차인일 가능성은 별론으로 하고 이런 임차인을 배당에서 제외할 수는 없다 할 것이다.

집주인이 몰래 임차인 퇴거신고한 경우도 대항력 있다 2004-11-04

서울지법, 경락인 손해 예상되나 서민 주거안정이 우선 집주인이 근저당권을 설정하면서 임차인 몰래 임차인이 퇴거했다는 전입신고를 했다가 근저당설정등기가 완료되자 다시 전입신고를 한 경우에도 임차인의대항력이 인정받을 수 있다는 판결이 나왔다.

주민등록 외관상 전입여부가 진실한지까지 확인하기란 사실상 힘들어 경매 등에서 임대차 관계를 조사할 때는 더욱 신중을 기해야 하게 됐다.

재판부는 판결문에서 "주민등록이 대항력의 존속요건이더라도 임차인의 자의에 의하지 않고 제3자에 의해 원인없이 주민등록이 이전된 경우까지 주민등록의 이탈이라고 보고 대항력을 상실한다

고 해석하는 것은 주택임대차보호법의 입법취지에 반한다"고 밝혔다.

재판부는 또 "이로 인해 주민등록의 외관을 믿고 경락받은 사람이 손해를 입게 되지만 서민의 주거생활 안정이 거래안전보다 우위에 있다"고 덧붙였다.

주택공유지분에 대한 경매와 주택 전체 임차인의 우선변제권 2004-11-04

 예컨대, 주택을 1/2씩의 비율로 공유하고 있는 甲과 乙이 공동으로 丙에게 그 주택 전체를 임대하였는데 乙의 채권자가 乙의 공유지분에 대하여 경매를 신청한 경우에,

가. 丙이 소액임차인인지 여부의 판단기준은 무엇인가?

甲과 乙이 丙에 대하여 부담하는 보증금 반환의무는 성질상 불가분이라는 것이 판례(대법원 1967.4.25.선고 67다328판결)이기 때문에 丙의 보증금 전액을 기준으로 하여야 할 것이다.

나. 丙이 그 경매절차에서 소액보증금(또는 확정일자를 받아 우선권이 있는 때에는 그 보증금 전체)의 배당을 요구한다면 경매법원으로서는 丙에게 그 보증금 전액을 배당할 것인가, 아니면 지분비율에 비례하여 그 중 1/2에 해당하는 금액만 배당할 것인가?

丙의 甲, 乙에 대한 보증금반환채권을 성질상 불가분채권이라 본다면 당연히 전액을 배당하여야 할 것이다. 여기서 丙이 보증금반환채권의 만족을 받을 경우 乙은 甲에게 그 1/2 상당액을 구상할 수 있음은 물론이다.

소액전차인의 우선변제 청구권 여부 2004-11-04

임차인은 소액임차인에 해당하지 않지만 임대인의 동의하에 전대 받은 전차인은 소액임차인에 해당하는 경우에 위 전차인은 소액임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는가? 이에 대하여는 견해의 대립이 있다.

유력한 견해에 의하면 전차인이 임대인 즉, 주택 소유자에 대하여 직접 보증금의 반환을 청구할 수 없는바(민법 제630조), 소유자에 대하여 반환을 청구할 수 없는 보증금을 경락대금으로부터 우선변제 받는다는 것은 분명 모순이라는 이유로 소액전차인의 우선변제청구권을 부인한다.

가압류등기 후 부동산을 임차한 자의 경락인에 대한 대항력 유무 2004-11-04

임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주사용함으로써 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류 집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다

(대법원 1983.4.26. 선고 83다카116판결)

가등기와 법정지상권 2004-11-04

가. 사안

(1)대지의 소유자인 A는 1979.12.1. 그 지상에 건축허가를 얻어 건물을 신축하고 있던 중, 1980.5.14. B, C로부터 돈 20,000,000원을 차용하면서 그 담보를 위하여 A소유 대지 및 그 지상에 신축중인 건물에 대한 매매계약을 체결하고, 1980. 5.17. 우선 대지에 대하여서만 소유권이전청구가등기를 경료해 주고 건물에 대하여는 완공 후에 가등기를 경료해 주기로 하였다. 그런데 A는 1980.11.24. 이 사건 건물을 완공하여 1980.12.29. 자기 명의로 소유권보존등기를 하고는 막바로 F앞으로 소유권 이전청구가등기를 경료한 후, 다음 순위로 B,C명의의 소유권이전청구가등기를 경료해 주었다가 형사처벌까지 받았다. 1981.6.15. 선순위가등권자인 F가 가등기에 기한 본등기를 경료하자 B,C명의의 가등기는 말소되고 말았다. 이 사건 건물은 F로부터 G,H를 거쳐 1987.8.24.에 이르러 A 아들인 甲 앞으로 소유권이전등기가 경료되었으며, 이 사건 대지에 대하여는 1987.3.24. B,C앞으로 본등기가 경료되었으나 B의 사망으로 그의 상속인인 Z명의의 소유권이전등기가 경료되었다.

한편 乙은 甲을 상대로 하여 甲이 이 사건 건물의 소유권을 취득한 1987.7.24.부터 1990.12.31.까지의 지료청구의 소(부산지방법원 90가소27535 부당이득금반환사건)를 제기하여 일부 승소하였으며, 그 판결 이유 중에는 1990.7.1.부터 1990.12.31.까지 사이의 이 사건 토지의 지료는 월 128,000원이라고 인정한 바 있다. 乙은 甲에게서 1990.12.까지의 지료를 지급 받은 후 甲에게 종전의 지급하였던 지료를 일방적으로 인상하여 인상된 지료의 지급을 요구하고 이에 대하여 甲은 그 액수의 과다를 다투면서 종전대로의 지료를 지급하였으나 원고들이 거절하였다.

(2)이에 乙은 甲을 상대로 하여 이 사건 건물의 철거와 대지의 인도 및 1991.1.1.부터의 지료(이 사건 토지의 지료를 월128,000원으로 청구)를 청구하는 소를 1992.7.28. 제기하였는데, 그 소송에서 乙은 다음과 같이 주장하였다.

첫째, 이 사건 대지에 대한 乙의 소유권 취득시기는 B명의의 가등기가 경료 된 1980.5.17.일로 보아야 하고 그 때를 기준으로 하면 이 사건 대지와 이 사건 건물은 가기 그 소유자를 달리하는 경우이므로 관습상의 법정지상권이 성립할 수 없고, 둘째, 관습상의 법정지상권이 성립하였다고 하더라도 甲은 1991.1.이후 2년 이상의 지료를 연체하였으므로 지상권은 소멸되었다.

나. 해설

(1)가등기는 그 성질상 본등기의 순위보전의 효력만 있고 후일 본등기가 경료 된 때에는 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분이 본등기보다 후순위로 되어 실효 될 뿐이고 본등기에 의한 물권변동의 효력이 가등기한 때로 소급하여 발생한 것은

아니므로 乙이 이 사건 대지에 대한 소유권 취득시기는 가등기시가 아니라 본등기시인 1987.3.24.이다. F가 가등기에 기한 본등기를 할 당시 대지와 건물의 소유권자가 바뀌었으므로(당시 건물과 대지의 소유권자는 A) F는 이 사건 건물을 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하였다. 甲은 F로부터 이 사건 건물을 전전양수 하였으므로, 이 사건 대지를 취득한 Z 및 이 사건 건물의 전소유자들에 대하여 순차로 관습법상의 법정지상권의 설정등기 및 이전등기이행을 구할 수 있다고 할 것이다. 따라서 이러한 지위에 있는 甲에게 乙이 건물철거를 요구하는 것은 신의칙에 반하여 인정될 수 없다.

(2)乙은 甲을 상대로 지료 연체를 이유로 법정지상권이 소멸되었다고 하나 乙과 甲사이에 지료에 대한 다툼이 있어 결국은 둘 사이에 지료가 결정된 바 없다면 甲이 지료를 지급하지 아니하였다고 하더라도 지료 지급을 지체한 것으로는 볼 수 없으므로 甲이 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 하는 乙의 지상권소멸청구는 이유 없다고 할 것이다.(대법원 94.12.2 선고 93다52297)

유치권의 소멸사유 2004-11-04

 유치권의 소멸사유는 실무에서 무척이나 중요하다. 이 소멸사유를 잘 알아 적절히 활용하면 유치권이 부착된 경매물건을 두려워할 필요가 없다. 오히려 유치권이 부착된 물건에서 기회를 잡을 수 있다.

1.일반적 사유

유치권도 물권이므로 물건의 일반적 소멸사유인 목적물의 멸실, 혼동, 포기 등에 의해 소멸한다.

피담보채권이 변제 기타 사유로 소멸하는 경우에도 유치권은 역시 소멸한다. 주의할 것은, 채권자가 유치권을 행사하고 있더라도, 그 때문에 피담보채권의 소멸시효가 방해되지는 않는다. 따라서 목적물을 유치하고 있는 경우에도 채권의 행사라고 볼 수는 없어 채권의 소멸시효는 진행된다.

2.유치권의 특수한 소멸사유

유치권에 특유한 소멸사유로는 다음과 같은 것이 있다.

가. 채무자의 소멸청구

유치권자가 그의 의무에 위반한 경우에는 채무자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있고, 이 청구가 있으면 유치권은 소멸한다.

나. 다른 담보의 제공

채무자나 유치물의 소유자는 상당한 담보를 제공하여 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.(민법 제327조). 담보의 제공에 대하여 유치권자의 승낙이나 이에 갈음하는 법원의 판결은 필요하다고 할 것이다. 이 방법을 잘 활용할 경우 명도를 담보로 부당한 금액을 요구하는 유치권자의 횡포를 미연에 방지할 수 있다.

다. 점유의 상실

유치권은 유치권자가 점유를 상실하면 소멸한다.(민법 제328조)

공장을 경매로... 2004-11-04

경기도 양평의 김씨는 최근 금형 공장을 새로 건립할 생각을 하니 앞이 깜깜했다.

현재 부천에 있는 공장은 이제 더 이상 장소가 협소해 물건을 쌓아 두기가 곤란했던 이유로 요즘 고민이 부쩍 늘어있는 상태였다.

때마침 물건을 찾아주던 중개업소에서 경매물건이 있으니 잘만하면 새로 짓는데 따르는 각종 복잡한 인허가 문제며 시간비용을 줄일 수 있다는 말에 솔깃해 경매입찰 권유에 응하기로 했다.

공장이 위치한 곳은 경기도 양평시에 위치한 대지 500평에 2층짜리 건평 300평으로 식당으로 쓰고 있는 간이건물이 두동 소재하고 있었으며, 기존 공장은 플라스틱 제조업체였다가 부도를 만나 공장이 경매에 나오게 된 경우였다.

중개업자와 현자조사를 나섰다.

공장은 외부가 많이 마모가 되어 있었고, 등기부상에 공장은 2층이었지만 3층으로 증축에 있었다. 유치권이 신고금액 1억원이 인정될 여지가 많아 보였다.

가건물로 있는 식당에는 아직도 갈곳을 찾지 못한 2가구가 살고 있었다. 보증금은 각각 5000만원으로 97.6.28. 새마을금고 근저당 설정 전에 전입신고가 되어 있었으나 모두 배당신청을 하지 않은 경우였다.

공장의 경우는 새마을 금고의 근저당으로 임의경매 진행중인 물건이므로 제시외 건물에 대해서도 소유권을 모두 인정받을 수 있다. 감정가는 7억2300만원으로 2차례 유찰로 입찰가는 4억6272만원까지 내려갔지만 유치권여부와 주거용으로 임정되는 임차인이 있었기에 섣불리 입찰을 결정하지 못했다.

한번의 기회를 더 기다리기로 결정을 하고 있던 차에 입찰법정에서 조마조마한 맘으로 경매과정을 지켜보던 김씨는 누군가가 단독으로 응찰해 낙찰을 받아가는 것을 보았고 김씨는 이해가 가지 않았다. 유치권 뒤로하고라도 조금은 지나치다 싶을 정도의 임차금액을 모두 인수하면서 낙찰을 받는 다는 것이 이해가 되지 않았다.

곧바로 뒤를 쫓았다. 낙찰자는 어차피 자신의 물건이라고 생각해서인지 자신이 그동안 모아온 정보를 모두 말해주었다. 유치권금액은 낙찰자가 당연히 인수해야 하는 권리이나 유치권이 인정되지 않았다.

그 이유는 공장주인이 부도를 내고 사라지자 주변에서 공장 부도 사실을 알고 있는 A씨

는 어디서 애기를 들었는지는 몰라도 입찰기일이 잡히기 얼마전부터 공사를 하는 시늉을 하고 곧바로 유치권자 인양 행세를 하고 있는 것으로 허위 유치권자 였던 것이었다.

동네에서는 공장주인이 도망가고 없는데 밤마다 공사를 한답시고 시끄럽게 굴었던 A씨가 이해가 되지 않는다고 다들 수군거리던 참이었다. 결국 허위 유치권금액은 인수할 필요가 없으며 인수해야 하는 임차보증금은 경매정보지상에는 5000만원이지만 실제로 확인해 본 결과 각각 500만원이었다.

가건물에 살고 있는 임차인의 임차금액이 과도하게 책정된 것을 의심한 낙찰자의 세심한 배려였다. 또한 낙찰자는 사전에 관공서를 방문해 자신이 원하는 업종으로의 변경이 가능한지도 벌써 확인을 하고 낙찰 받은 후 용도전환을 하기 위한 준비도 철저하게 하고 있었다.

김씨는 경매로 나온 공장을 아직도 찾고 있으며, 작은 것 하나라도 놓치지 않으려고 노력중이다.

☞ 공장을 경매로 취득할 경우의 주의점

1.사전확인 사항 - 용도변경 가능 여부

공단내 공장부지 이건 토지공사에서 불하하는 공장부지이건 일반 공장부지이건 공장부지마다 코드가 있고 그 코드번호에 따라 할 수 있는 업종 군이 정해져 있으므로 관할구청에서 인수 후 하고자 하는 업종이 가능한지 먼저 확인을 해야 한다.

2.예상되는 문제점/괴외비용

(1)제3의 인물이 경매신청채권자와 합의 또는 채무변제(대위변제)등에 의해 경매취하 /최소 가능성 있다.(가끔 이런 경우 있음)

(2)위 사업장의 종업원들이 체불된 임금을 어느 정도 회수할 수 있는 사업장인지 확인 하여야 한다. 그렇지 아니하면 위 사업장 앞에서 경락인을 상대로 시위 하거나 기계설비를 빼돌리거나 파손하는 경우도 흔하다. 따라서 필요기계설비들에 대한 경락인의 소유권주장이 가능한 경매라면 낙찰허가결정 후 강제관리인을 선임하여 훼손을 방지하는 방법도 고려해 볼 만한 사안이다.

3.대항력 있는 주택임차인

아주 드물게 공장부지내의 부합건물에 용도는 공장건물이지만 사실상 주거용으로 생활하고 있는 대항력 있는 주택임차인이 있어 명도 소송시 정당한 주택임차인으로서 인정받아 그 보증금을 경락자가 승계 부담해야 하는 경우도 있으므로 주의하여야 한다.

법정지상권의 존속기한 2004-11-04

서초구 방배동에 사는 Z씨는 원룸을 신축할 목적으로 70∼80평 정도의 땅을 찾고 있었다.

원룸을 12가구 정도 지어 안정적인 임대수익을 얻을 목적으로 적당한 부지를 물색하던 중 다 허물어져 가는 주택이 소재한 Z씨 집 뒷산 공원부근 인근의 대지를 발견했다.

Z씨는 눈길을 돌려 차근차근 살피기 시작했다.

산고 바로 접해 있었고 현재는 사람이 살고 있지는 않았지만 건물 소유주가 분명 법정지상건의 문제를 들고 나오더라도 이미 건물은 붕괴직전까지 마모되어 있었고 인근 주변 문의결과 주택이 거의 지어진지 20∼30년은 된 건물이라는 것을 알게되었다.

Z씨가 짖고자 했던 원룸은 아니지만 기존의 규모와 구조가 기존의 주택과 거의 비슷했다.

Z씨는 이 물건은 자신을 위해 존재하는 물건이라 생각했다.

얼른 경매 정보지를 살펴보았다. 법정지상권은 인정이 되지만 대법원판례에서 법정지상권이 인정되는 신축건물의 잔여기간은 기존건물을 기준으로 한다는 것을 알고 있는 Z씨는 곧바로 건물 등기부등본을 살펴보았다. 등기된 지 30년이 되는데 불과 몇 달만 지나면 되는 물건이었다.

낙찰 후 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 하고 원룸 공사 준비를 하면 거의 법정지상권의 만료기간과 맞아 떨어졌다.

감정가 2억5천만원이지만 4차례 유찰 되어 입찰가는 1억240만원까지 떨어져 있었다.

가격조건도 Z씨에게는 최상이었다.

입찰당일 법원에서 Z씨는 모두가 거들떠보지 않는 법정지상권여지 있는 대지에 1억2천만언에 단독 응찰해 잔금을 내고 소유권이전을 마치고 난 뒤에 한창 공사를 진행중인 건물주를 찾아갔다.

건물주는 법정지상권 30년을 들먹이며 의기양양해 있었지만 Z씨는 비장의 무기를 들었다.

대법원 판례를 증거로 보이며 법정지상권의 존속기간의 기준은 구 건물을 기준으로 한다는 사실을 상기시켰다. 결국 짓다가 곧 철거될 건물이라는 것을 강조하며 건물주와 협상에 들어갔다. 건물주는 공사원가를 하나도 챙기지 못하고 오히려 추가비용을 들여 건물을 철거해야 할 위기에 놓여서 인지 공사현장을 인수하겠다는 Z씨의 말에 순순히 응해 주었다.

Z씨는 현재 건축허가 변경 신청을 하고 원하던 원룸 임대사업을 할 수 있게 되었다.

요즘 Z씨는 준공을 앞두고 동네 부동산에 매물에 대한 문의가 잇따르고 있어 웃음이 얼굴에서 떠나지 않는다.

☞ 법정지상권

1.성립요건

-저당권 설정 당시에 건물이 존재해야 한다.

-토지와 건물의 소유자가 동일인임을 요한다.

-토지와 건물에 적어도 어느 한쪽에 저당권이 설정되어야 한다.

-저당권의 실행을 위한 경매의 결과 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.

2.법정지상권의 성립시기와 동기

법정지상권의 성립시기는 토지나 그 지상건물의 경매로 그 소유권이 경락인에게 이전하는 때이다. 즉, 경매에 있어서 경락인이 경락대금을 완납한 때에 법정지상권이 성립한다.

3.법정지상권의 내용

-존속기한 : 존속기간은 기간의 약정을 하지 않은 것으로 보는 것이 판례이다. 따라서 민법 제280조 제1항의 규정에 따라 30년, 15년, 5년의 어느 하나로 볼 수 있다.

-범 위 : 법정지상권의 범위는 반드시 그 건물의 대지에 한정되지 않으며, 건물로서

이용하는데 필요한 한도에서는 대지 이외의 부분에도 미친다.

-지 료 : 법정지상권이 성립하여 토지를 이용하게 되면 건물소유자는 이익을 얻는 것

이 되고 그에 따른 대가를 지료의 형식으로 지급해야 한다.

말소되지 않는 근저당도 있나? 2004-11-04

강남구 개포동에서 중개업을 하고 있는 L씨는 요즘 경매에 큰 재미를 보고 있다. 남들이 다 아는 권리분석으로는 절대로 수익을 낼 수 없는 경매시장의 시장논리를 몸소 체험하고 있기 때문이다.

개포동에서 20년 넘게 중개업을 한 덕에 웬만한 물건은 L씨의 손을 한번씩 거쳐서 중개가 될 정도로 주변을 잘 알고 있는 L씨에게 고수익의 물건이 눈에 띄었다.

마침 부동산 임대업이 정부의 세제혜택을 기반으로 호황을 누리고 있는 가운데 역세권에 위치한 연립주택을 발견했던 것이다. 인근의 작은 건설회사가 2년전에 지은 다세대주택으로 토지 등기가 조금 지연된다는 소문은 익히 들어서 알고 있던 터였다. 임대물건으로는 좋은 물건이라 인기를 증명하기라도 하듯 2회에 낙찰이 되었으나 어찌된 영문인지 그 후로는 3회가 되도록 임자가 나타나지를 않았다. 좀더 세세한 권리분석의 필요성을 느끼며 등기부등본을 발급 받아 권리분석에 들어갔다. 건물을 지을 당시 건축공사비가 부족한 탓에 건설회사가 미리 토지에 근저당을 설정해 대출을 받은 후 공사를 완료하고 세대별로 토지등기를 해주지 않은 채 도산을 해버려 토지에 근저당이 그대로 살아 있던게 원인이었다.

감정가는 3억1천2백만원이고 인수해야 할 근저당금액이 3천만원 이었다. 토지에 설정된 근저당이 세대별로 지분만큼 남아 있었기 때문에 고스란히 낙찰자가 인수해야 하는 권리였다. 또한 임대차에서 대항력 없는 두 가구가 전입신고를 하고 살고 있었는데 아이러니 하게도 먼저 전입된 임차인은 확정일자가 늦어 한푼도 배당을 받지 못하고 쫓겨날 지경에 이르렀고 다른 한 가구는 전입일자는 늦어도 확정일자를 곧바로 받아두어 배당순위에서는 1순위 근저당권 다음으로 배당을 받아갈 수 있는 임차인이었다.

배당을 받아 가는 세입자는 문제가 아니었지만 배당을 받지 못하고 나가야 하는 세입자가 명도를 해주지 않을 것이 걱정이 되었다. 이러한 이유로 2회에 입찰에 참여했던 낙찰자는 입찰 보증금을 포기하고 말았던 것을 알 수 있었다. 그러나 L씨는 자신의 중개업소를 십분 활용해 배당 받지 못하는 세입자를 설득해 싸게 임대할 집을 찾아 주기로 했다. 임차인 문제가 해결되었으므로 L씨는 토지에 설정된 근저당을 인수할 경우라도 승산이 있다고 보고 3회에 1억6천만원에 단독 응찰해 낙찰을 받았다.

L씨는 별다른 문제없이 명도를 마치고 수리비도 들이지 않고 임대를 할 수 있었다.

역세권에 위치해 직장인들이 선호하는 지역이고 시장이 가깝고 각종 편의시설이 주변에 많아 임대수요는 걱정할 필요가 없었다. L씨는 재테크 수단으로 보증금은 되도록 줄이고 월1부 월세를 놓아 짭짭한 수익을 올리고 있다.

☞ L씨의 경매 성공 포인트

·말소되지 않는 근저당권 위의 사례처럼 토지에 대한 저당권이 소멸되지 않는 경우는 건설회사가 땅을 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음, 저당을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 그렇지 못할 경우에 발생한다.

입주자에게 등기가 안된 토지는 낙찰자에게 소유권 이전이 되지 않으며, 이로 인해 추후 입주자에게 토지등기를 해줄 때는 설정된 근저당도 함께 넘어간다.

즉 아파트 같은 공동주택에서 추후 토지가 입주자에게 지분등기 될 때 저당권도 그 비율만큼씩 등기되는 것이다.

그러나 건물보존등기일보다 토지근저당이 앞선다고 반드시 인수하는 것은 아니다. 이미 토지가 입주자 별로 등기되어 있다면 건물보존 등기일보다 빠른 토지근저당도 낙찰 후 함께 소멸된다.

대위변제 2004-11-04

 서울 토박이로 자란 G씨는 일찍부터 부동산에 관심이 많았다.

부동산 중에서도 환금성이 좋은 물건이 아파트라 G씨는 위치가 좋다고 판단되는 아파트 단지들 여러군데 눈여겨보고 있던 참이었다. 이런 G씨의 눈에 확 들어오는 아파트가 있었으니 서울시내 중에서도 송파구 문정동 훼미리 타운이었다. 32평형이라 낙찰 받을 경우 팔기도 좋고 15층 중에 10층이라 전망이 좋아 살기도 나쁘지 않았다.

곧바로 권리부석에 들어갔다.

세입자가 있었지만 대항력이 없었다. 임차인은 전부터 살고 있던 소유자였지만 양도후 dlda대차 계약서를 다시 작성한 시점이 1번 근저당권에 순위가 밀렸기 때문이었다.

물건은 훼밀리타운 중에서도 도로변과 접하지 않은 아파트로 층은 로열층에 해당하고 역과 버스정류장이 근거리에 있어 가격조건이 우수했다. 확실한 양도차익이 보장되는 물건을 보고 꾸물거릴 이유가 없었다.

감정가 2억6천에 1회 유찰 되어 입찰가는 2억800만이있다. G씨는 2억1천1십만원을 써내 기분 좋게 낙찰을 받았다.

대항력 없는 임차인이 문제였으므로 G씨는 약간의 이사비용을 마련해 임차인을 설득해보려는 심산으로 아파트를 방문했지만 마침 집이 비어있어 보지 못하고 집으로 돌아왔는데 집에는 법원에서 온 낙찰 불허가통지서가 기다리고 있었다. 입찰보증금을 찾아가라는 것이었다. 마른하늘에 날벼락이라고 곧 내집이 될 것만 같았던 아파트를 소유할 수 없는 G씨는 속이 있는대로 상해 있었다. 하지만 임차인이 대위변제를 하면서 대항력 있는 임차인이 되어 낙찰자가 임차보증금 1억원을 떠안아야 하는 경우가 발생했기 때문에 어쩔수 없이 포기하는 수밖에 없었다.

자세한 내용을 살펴보니 임차인은 전 소유자로 있을 당시 근저당(850만원) 설정했다가 아파트를 양도한 직후에 아파트를 임차했으며 2년뒤에 확정일자를 받았다. 임차인이 임대차계약서 작성과 확정일자를 받은 사이에 아파트 양수인은 2순위 근저당(2억5천만원)을 설정했던 것이었다.

임차보증금 1억원을 날리게 된 임차인은 소유자로 있을 당시에 설정한 1번 근저당 채무 850만원을 대위변제하고 대항력 있는 임차인의 자격을 갖추게 되었다.

G씨는 이번에 값비싼 교훈을 배웠다. 대항력 없는 임차인이라도 얼마든지 대항력 있는 임차인이 될 수 있다는 사실과 등기부 등본을 볼 때 근저당의 금액이 임차보증금과 비교해 턱없이 작을 경우 일단 대위변제를 의심해 볼 필요가 있다는 것을 말이다.

법원 경매의 매수신고 2004-11-04

 1. 채권자의 매수신고란

법원은 최저경매가격으로 압류 채권자의 채권을 우선하는 선순위의 채권과 절차비용을 변제하면 잉여가 없다고 판단하면 민사소송법 제616조에 의하여 경매를 직권으로 취하할 수 있는데 이전에 압류 채권자에게 선순위 채권액과 비용을 변제하고 잉여가 있는 금액으로 매수신고를 받으며 7일 내에 매수신고가 없으면 경매는 취하되며 매수신고 접수시는 경매를 진행하여 압류 채권자보다 많은 금액을 쓴 낙찰자가 없으면 채권자가 그 물건을 신고한 금액에 경락을 받게 된다.

2. 공유자의 우선매수신고

공유물 지분의 강제경매에 있어서 채무자가 아닌 다른 공유자는 경매기일까지 최고매수신고가격의 10분의1에 해당하는 현금이나 법원이 인정하는 유가증권을 보증으로 제공하고 최고매수신고 가격과 동일한 가격이나 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있습니다.

이 경우 법원은 최고가 매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 합니다. 수인의 공유자가 우선매수 신고를 한 경우에는 특별한 협의가 없는 한 공유지분의 비율에 의하여 채무자의 지분을 매수하게 됩니다. 공유자가 우선 매수권을 행사할 수 있는 시한은 경매기일까지(구체적으로 집행관이 경매기일을 종결시키기 전까지)입니다.

3. 차순위 매수신고

최고가 입찰자 이외의 입찰자 중 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 액보다(최고가 입찰금액의 90%이상) 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있습니다.

최고가 입찰자에게 경락된 부동산 물건은 정해진 기간 내에 대금을 납부해야 하나 낙찰자가 대금 준비를 소홀히 하거나 기타 여러 가지 사유로 잔금을 납부하지 못하면 경매법원은 이 물건에 재입찰을 실시해야 되는 등 경매진행에 문제가 발생하게 됩니다.

이 차순위 입찰신고제도는 이러한 경매절차 지연을 방지하기 위하여 입찰기일에 최고가 입찰자이외의 일정한 요건을 갖춘 차순위 입찰신고인을 예비로 정하여 최고가 입찰자가 대금을 납부하지 못할 경우 차순위 입찰신고인에게 낙찰이 허가되는 것입니다.

차순위 입찰의 신청은 입찰당일에 집행관이 최고가 입찰자의 성명과 입찰금액을 부른 뒤 차순위 매수신고인이 있는지 물어올 때 의사표시를 하면 된다.

예) 최고 낙찰가 : 1억원(보증금 1천만원)

차순위 매수신고 : 1억원 - 1천만원 = 9천만원 이상 응찰자

채무자의 동거인도 인도명령 가능할까? 2004-11-04

(문) 채무자와 동거하는 가족 또는 채무자와 점유자가 근친간인 경우에도 『채무자의 확장』으로 인도명령이 가능한지요.

(답) 세대주인 채무자와 동거하는 가족, 채무자의 피용인, 법인인 채무자의 기관과 같은 점유보조자 또는 채무자를 위하여 부동산을 소지하는 자와 같이 그 점유의 독립성이 없거나 어차피 인도명령의 집행력이 미치는 자들에 대하여는 채무자와 동일하게 취급하여 인도명령을 발합니다. 다만, 그 점유의 내용이나 권원에 관하여 진술할 기회를 부여하는 것이 사실관계를 확정하는 면에 있어서나 공평의 관념에 부합하므로 민사소송법 제647조 제4항의 규정에 따라 심문절차를 거친 후 결정합니다.

형식상으로는 독립된 점유자이지만 신의칙상 채무자와 동일하게 취급할 필요가 있는 경우(예컨대 채무자와 점유자 중 일방 또는 쌍방이 법인이고 그 사이에 법인격부인의 법리가 적용되는 경우, 채무자와 점유자가 근친자인 경우 등 밀접한 관계가 있어 채무자에 대한 인도명령을 점유자가 거부하는 것이 신의칙상 허용될 수 없는 경우, 점유자가 채무자와 공모하여 오로지 인도집행회피 또는 부동산을 점유할 정당한 이익이 전혀 없는 경우)에도 그 점유자를 채무자와 동일하게 취급하여 인도명령의 상대방으로 삼되 반드시 심문절차를 거치도록 합니다. 단, 신의칙상 채무자와 동일하게 취급할 필요가 있는 경우에 해당하는지 여부에 관여하는 적용상 신중을 기하여야 한다는 것이 법원 실무의 통례입니다.

재개발은 봉인가? 2004-11-04

요즘 가장 인기몰이를 했던 부동산 재테크 중 하나인 재개발지분을 유심히 살피던 K씨.

적은 평형의 아파트를 사두면 재개발을 한 후에 약간의 추가부담금으로 큰 평형을 배정 받을 수 있다는 매력 때문에 한동안 재개발 지분을 사두려고 부동산 중개업소를 기웃거리다 턱없이 올라버린 프리미엄 때문에 재개발 지분 매입을 포기할 즈음 법원경매에 나온 재개발구역 안의 물건을 발견하게 되었다.

성동구 행당동 1-2구역으로 2002년10월이 입주예정 월로, 돈이 오랫동안 묶이지 않아서 좋은 장점을 가지고 있었다. 기존의 건물은 멸실이 되었고, 행당 1-2구역 조합에서 지급한 이주비를 제외하고 선순위 근저당으로는 주택은행 5천만원, 한국타이어의 3400만원의 가압류에 기인한 강제경매가 진행된 물건이었다.

감정가 1억3천만원이 2번 유찰로 8,320만원까지 내려가 기존 중개업소에서 턱없이 올랐던 프리미엄 가격을 제외하고도 가격은 상당히 떨어져 있는 상태였다.

이것저것 가릴 이유가 없다고 판단한 K씨. 누군가 물건을 먼저 낙찰 받아갈까 두려워 오매불망 기다리던 때가 오고 당당하게 낙찰을 받은 후 조합원으로 자격을 얻기 위해 조합에 들렀다. 하지만 먼저 조합을 방문하지 않고 멋대로 응찰한 불찰 때문인지 이미 멸실이 된 물건에 대해서는 소유권이전의 불가능으로 건물분에 대한 조합원의 권리가 넘겨올 수 없다는 것이었다.

결국 종전권리자가 건물 분 조합원 권리를 포기할 가능성이 없기 때문에 공동조합원이 되는 결과가 되어 버렸고, 아파트 등기 시에는 종전 토지지분과 건물분의 재개발 감정평가액 비율로 지분등기가 되어 나오므로 종전 권리자의 지분을 추가로 매입하지 않는 한 K씨는 아파트를 온전히 소유할 수가 없었다.

재개발이 무슨 큰 봉이나 되는 줄 알고 접근했다가 큰 코를 다친 꼴이 되어 버렸다.

K씨는 재개발 지분을 매입하면 마치 커다란 프리미엄이라도 얻어 곧바로 시세차익으로 변환되는 환상을 가지고 있다면 금물이라면서 자신의 실패담을 얘기한다.

어떤 경매물건 보다 더 신중하게 검토해야 하는 것이 재개발 구역의 지분인 것이다.

아파트의 일부 지분에 대해 경매가 실행되면 2004-11-04

공동소유인 아파트가 그 중 한사람의 지분소유에 대해 경매 실행된 경우의 법원은 다른 공유자에게 우선매수청구를 할 수 있는 기회를 부여합니다. 이 때 법원은 다른 공유자에게 우선매수청구를 할 수 있는 기회를 갖도록 하기 위해 채무자지분에 대해 경매신청이 되었음을 공유지분권자에게 통지해야 합니다. (민사소송법 제 649조 참조). 단, 특별한 경우 통지를 하지 않을 수도 있는데 예를 들어 아파트 특정호수의 대지지분이 경매에 부쳐진 경우가 이에 해당합니다.

통지를 받은 다른 공유자는 입찰기일(집행관이 입찰종결을 선언시)까지 최고가 매수신고가격과 동일한 가격으로 매수신청금의 10분의 1에 해당하는 입찰보증금을 집행관에게 납부하여 최고가 매수신청인의 자격으로 우선매수신고를 하여야 합니다(민사소송법 제 635조 및 제 650조 1항 참조) 이처럼 공유지분자의 우선매수신청이 있으면 공유지분 해당경매사건에 대한 입찰기일의 최고가매수신고인에게는 차순위매수신고인의 지위가 부여될 뿐입니다(민사소송법 제 650조 4항)

선순위 가압류 응찰자 주의

경매부동산이 경락된 뒤에도 말소되지 않는 선순위 가압류가 종종 발생, 응찰자들에게 요주의 대상으로 꼽히고 있다. 법원관계자에 따르면 통상 가압류는 순위에 관계없이 모두 말소된다는 원칙이 있기는하나 경락인의 인수부담이 되는 경우도 있으므로 철저한 권리분석이 선행되야 한다는 것. 무엇보다 부동산 매각공고나 입찰목록상 경락자 부담의 권리가 누락되거나 대수롭지 않게 명시돼 있다해도 법원의 직무유기가 아니라는 점에서 권리관계를 제대로 파악하지 않고 응찰할 경우 선의의 피해자가 양산될 수 있다는 지적이다.

 인천시 남동구에 사는 유정현씨(51)는 이처럼 말소되지 않는 선순위가압류 때문에 큰 봉변을 당할뻔 했다. 순위에 관계없이 가압류가 말소된다는 원칙을 믿고 선순위 가압류가 등재된 경기도 평택시 소재 1천여평 짜리 잡종지를 낙찰받았다가 가압류권자가 설정한 수천만원의 빚을 떠안게 된 것이다. 유씨는 법원으로부터 잔금납부기일 통지를 받고 잔금납부와 함께 소유권 이전등기를 위해 인근 법무사 사무실에 들렀다가 등재돼 있는 선순위 가압류가 소멸하지 않고 배당도 받지 못해 낙찰자가 인수해야 한다는 사실을 알게 됐다.

 즉시 해당경매계에 문의했지만 법무사와 똑같은 말만 되풀이할 뿐 이었다. 경로는 전소유자인 김재영(55)씨가 수천만원의 가압류가 설정된 부동산을 현 소유자인 오명석씨에 매각했고 오씨는 이땅을 담보로 모 은행으로부터 사업자금을 빌려썼다가 돈을 갚지못해 경매신청된 것.

 유씨는 수원지법에 낸 경락허가에 대한 이의신청이 간신히 받아들여졌지만 낙찰대금 9천여만원을 돌려받는 과정까지 십년감수했다며 한숨을 쉬었다.

 한편 경매전문가들은 "법원이 말소되지 않는 선순위 가압류등 권리관계를 고지할 의무가 없다는 점에서 보증금 및 낙찰대금을 돌려받은 유씨는 운좋은 케이스"라며 응찰자들이 권리분석을 철저히 할 것을 당부했다. 또 "법원도 원활한 경매시장 정착을 위해서 입찰자가 부담해야 할 권리에 대해 매각공고와 입찰목록에 주의 표시만이라도 해주는것이 좋을 것 같다"고 지적했다.

현황조사서상 하자들어 낙찰 불허

 경락인은 선순위 전세권자가 있다는 것을 알고 응찰했으나 법원은 현황조사서 상에 누락돼 있다는 것을 이유로 낙찰을 불허하는 사건이 발생, 관심을 모으고 있다.

 서울시 동작구 사당2동에 거주하는 이모씨(40세)는 지난 6월30일 수원지법 경매3계에서 입찰진행된 팔달구 인계동 소재 근린물건에 응찰, 3명의 경쟁자를 물리치고 감정가의 35.56%인 2억5천5백30만원을 써내 최고가 매수신고인이 됐다.

 하지만 기쁨도 잠시, 낙찰허가결정을 기다리던 경락인은 일주일 후 법원으로부터 낙찰불허소식을 접한 것이다. 이유는 지상 8층 건물 중 203호와 301호∼307호까지가 일관경매 나온 이 물건에 경매개시일로부터 존속기간이 6개월 이상 남이 경락으로 소멸되지 않는 선순위 전세권이 설정된 사실이 입찰명세서상 누락됐기 때문이다. 그러나 경락인은 응찰전 해당 건물 전체에 대한 등기부 등본을 확인했기 때문에 소멸되지 않는 보증금 8천만원의 선순위 전세권자가 있음을 미리 알았으나 이를 변제해 주고도 충분한 차익이 발생할 것이라는 계산하에 응찰한 것이다.

 재판부는 낙찰기일에『입찰물건명세서 작성시 낙찰자가 경락으로 인수 부담해야 할 권리관계가 누락된 것은 중대한 하자가 있는 때에 해당된다』며 낙찰불허 결정을 내린 것이다.

 민사소송법 제617조2중 3항에는「등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서, 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것」에 대한 사항을 기재한 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있다.

 경매컨설팅 전문업체인 지구개발 박춘성 사장은『법원은 정확한 입찰물건명세서를 작성해야 하는 것은 물론 경락으로 낙찰자에게 인수 부담되는 사항은 신문공고시에도 반드시 표기해야 하며 이는 경매대중화를 한층 더 앞당길 뿐만 아니라 법원의 공신력을 높이는 결과를 가져올 것』이라고 말했다.

채무자겸 임차인있는 경매물건 항고결과 주목

경매주택의 채무자겸 임차인은 채무자로서 인도명령 대상인가, 아니면 인도명령 대상인가, 아니면 임차인으로서 임대차보호를 받을 수있을까. 이런 경우 아직 정립된 판례가 없어 논란이 되고 있으나 채무자겸 임차인이 정당한 임대차관계가 아니라는 명백한 행위가 드러나지 않는 한 임대차보호를 받을수도 있으므로 응찰전 주의해야 한다.

특히 경매주택의 선순위 임차인이 채무자라고 소홀히 했다가 덤터기를 쓸 수도 있다. 대다수의 경매계 판사들을 채무자가 임차인의 지위를 겸하고 있는 경우 대항력이 있느냐, 없느냐를 따져 인도명령 여부를 판가름하는 데 의견의 일치를 보고 있다. 즉, 선순위인 경우에는 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있으며 후순위는 무단점유자로 간주해 인도명령 대상으로 취급한다는 것.

서울에 사는 민모씨는 얼마전 서울지방법원 본원 경매 5계에서 진행된 한남동 주택을 경락받아 대금납부까지 마친 상태이나 임차인 문제가 해결되지 않아 골치를 썩고 있다. 이 물건의 채무자겸 선순위 임차인인 정모씨가 보증 금 6천만원을 돌려받기 전에는 집을 비워줄 수 없다며 경락인에게 대항하고 있기 때문이다.

이에 민씨는 열쇠를 넘겨 받기 위해 인도명령을 신청, 인도명령결정까지 내려졌으나 채무자겸 임차인인 정모씨가 세입자임을 주장하며 즉시 항고를 해버린 것이다.

법원은 현재 이를 받아들여 인도명령결정에 대한 강제집행을 항고심결정시까지 정지시키고 심리중에 있다. 만약 정모씨가 승소하는 경우 경락인 민모씨는 보증금 6천만원을 고스란히 물어줘야 할 판이다. 이같이 채무자가 선순위 임차인인 경매물건은 상당수에 달하고 있다.

지난 11월10일 동부지원 경매1계에서 유찰된 신천동 아파트(사건번호 97-13355)도 채무자의 처가 해당물건에 보증금 6천만원의 선순위 임차인으로 등재돼 있으며, 10월26일 경매 6계에서 진행된 아파트(사건번호 97-14624)도 마찬가지이나 입찰 하루전에 취하됐다. 이밖에 10월9일 의정부지원 9계에서 입찰진행됐던 아파트 (사건번호 97-24514)는 낙찰됐으나 아직 외관상 불거진 문제는 없다.

따라서 채무자겸 선순위 임차인이 있는 이런 물건은 경락인이 보증금을 떠안거나 항고로 열금을 떠안거나 항고로 열쇠를 넘겨받기가 어려울수 있으므로 특히 주의하지 않으면 안된다. 이와관련 한 법원 집행관은 『채무자의 지위와 임차인의 지위는 별개로 보아 적용하는 것이 옳다고 본다』며『경매진행절차는 채무자와 무관한 것이므로 아무리 채무자라도 임차인으로서의 요건을 갖추었다면 권리행사가 인정되지 않겠느냐』라고 조심스럽게 말했다.

경매관련업계 최모씨도『채무자가 선순위 임차인이라면 채권자는 담보설정을 해 줄 당시 주민등록확인을 통해 그 사실을 알았을 것이므로 위장전입등이 아니라면 임차인으로서의 지위가 인정될것으로 본다』며『비록 채무자에게 보증금이 돌아간다 해도 채권회수를 못한 채권자가 있다면 압류등의 법적 절차를 통해 채무자에게 그 돈을 돌려 받을 수 있다』는 의견을 제시했다.

이에 반해 경매전문가 전모씨는『채무자와 담보제공자인 소유자는 이미 채무자가 선순위 임차인임을 알고 있었기 때문에「경매와 매도인의 담보책임」을 면할 수 없을뿐더러 경락인에게 대항할 수도 없을 것으로 본다』며 그러나『채무자와 소유자가 서로 짜고 채권자를 속인 경우가 아닌 진정한 임차인이라면 인정받을 수도 있을 것』이라고 덧붙였다.

또 채무자는 경매의 원인을 제공한 당사자로서 설사 임차인으로서의 자격을 갖추었다 하더라도 사회정의 측면에서 이를 인정해서는 안된다고 다른 경매전문가는 입장을 밝히고 있다.

이같이 의견이 분분한 것은 이에 대한 판례가 아직 없을뿐더러 문제로 제기된 사례자체가 드물기 때문이다. 따라서 응찰자들은 채무자겸 선순위 임차인이 있는 물건은 정당한 임대차관계가 아니라는 근거가 없는 한 보증금을 떠안거나 명도까지 감안하고 응찰하는 것이 안전하다.

임의경매 신청자 확인하라

임의경매(담보권 실행을 위한 경매)는 낙찰자가 대금을 납부하고 소유권을 이전했다 하더라도 이후에 경매원인이 된 저당권 등이 무효가 되면 소유권을 잃을 수도 있어 응찰자들의 주의가 요망된다. 따라서 경매의 원인이 된 권리가 정당하게 설정된 것인지 한번쯤 확인할 필요가 있다. 특히 초보자에게는 신용도가 낮은 개인보다는 은행권 등 믿을 수 있는 기관이 신청한 경매물건이 안전하다.

강제경매는 일반 채권자가 채권을 증명할 수 있는 판결문 등의 서류를 가지고 법원에 채무자 또는 보증인의 부동산을 처분해 달라고 신청하는 것이다. 즉, 이미 판결을 통해 정당한 권리관계임이 밝혀진 것으로 볼 수 있다.

임의경매나 강제경매는 모두 대금납부 전까지 경락인의 인감증명이 첨부된 취하동의서만 받을 수 있다면 취하가 가능하다. 대금납부가 이루어지기 전까지는 채무자나 소유자에게 경매를 취하시킬 수 있는 기회가 주어지게 된다. 낙찰자의 입장에서 보면 해당물건을 경락 받기 위해 들인 시간과 돈, 노력 등이 모두 수포로 돌아가게 되는 것이다.

취하동의서를 얻지 못한다면 임의경매의 경우 경매원인이 된 저당권 등을 말소시키고 그 말소된 등기부등본을 첨부해 경매개시결정에 대한 이의를 제기하면 된다. 반면 강제경매는 경매원인이 된 등기를 말소시키고 집행정지신청과 청구이의의 소를 제기해 승소할 경우 경매가 취소된다.

이같이 낙찰자가 헛수고만 하게 되는 경우는 강제경매보다 임의경매에서 일어날 확률이 높다고 경매관계자들은 조언한다. 이는 채무명의에 의한 강제경매보다는 저당권실행을 위한 임의경매가 채권·채무자간에 화의 가능성이 높을 뿐 아니라 취하절차에 있어서도 덜 까다롭기 때문으로 풀이된다. 입찰기일에 최고가매수신고인이 결정되면 일주일 후 낙찰허가결정이 난다.

낙찰허가결정이 난 후 7일 이내에 이해관계인의 항고가 없으면 낙찰허가결정이 확정된다. 낙찰허가일로부터 통상 한달 이내에 지정되는 대금남부일에 잔대금을 납부하면 소유권이 낙찰자에게 넘어가는 것이 일반적 경매절차이다. 응찰자들의 경매참여는 임의경매나 강제경매 모두 절차상 별다른 차이점이 없다.

도로없는 경매물건 주의하라

 경매물건 중 지적도상 맹지의 경우 권리행사가 제한될뿐 아니라 비록 당장 문제가 없더라도 차후 땅주인이 한꺼번에 통행료를 청구한다면 생각지도 않은 큰 돈을 물어줄 수도 있으므로 주의가 요망된다.

 서울 중구 신당동 골목 맨 끝에 사는 강모씨는 지난 95년 이웃주민 진모씨로부터 10년 동안 골목길을 이용해온 대가로 1천만원을 내라는 황당한 요구를 받았다. 이 두집은 원래 일본인한 사람의 재산이었으나 해방과 더불어 귀속재산이 되면서 두 필지로 분할, 각각 불하된 것이다. 따라서 강씨 집은 과거 마당이었던 이씨 집의 땅을 지나야만 큰 길로 나갈 수 있게 된 것이다.

 강씨는 지난 85년 매매로 이 집을 사들였고 10년 동안 이씨 땅의 골목을 통행로로 사용해오다 진씨가 통행세를 요구함에 따라『전소유주도 내지 않은 통행세를 지금에 와서 낼 수 없다』며 이같은 소송을 제기했다. 이에 서울지법 민사항소7부(재판장 서태영 부장판사)는『특정 부동산의 전 소유주가 권리 중 일부를 행사해오지 않았다고 해서 그 부동산을 사들인 새 소유주도 권리를 행사하지 않아야 한다고 요구할 수 없다』고 밝혔다. 실제 이처럼 주택이 밀집한 도시지역에 맹지가 있는 경우는 많지 않지만 지방등 도시 외곽지역에서는 이러한 물건을 종종 찾아볼수 있다.

 이런 경우 땅 주인은 지료를 청구할 수 있으며 법원이 인정하는 지료는 보통 공시지가의 5∼6%이다. 그러나 실제에서는 더 많은 금액을 요구한다는 것이 실무자들의 이야기이다. 따라서 이런 물건을 경락 받으려면 현장을 방문, 미리 통행로의 땅 주인이 누구인지 알아본 후 통행에 관해 확실한 타협을 해 둬야 차후 예상치 못한 일을 당하지 않는다. 한편 지적도상 맹지라도 관습상의 도로가 있고 그 도로가 유일한 근거리 통행로라면 아무리 땅 주인이라도 통행자체를 차단할 수는 없다.

 만일 땅 주인이 철조망을 치는 등 통행을 저지할 경우에 맹지상의 주인은 인지통행청구소송을 제기하면 된다. 이 때 맹지상 주인에게 통행로를 매입하거나 지료를 내라는 법원결정이 있을 수 있다.

경매부동산내 압류동산 `혹`

 경매부동산내에 가재도구나 집기등 동산에 대한 압류 또는 점유이전금지가처분 여부를 응찰전 확인하는 방법이 없어 응찰자들이 애를 먹고 있다. 게다가 소유자가 행방불명된 상황이라면 이를 어떻게 처리해야할까. 현행 법원 집행관 현황조사서에는 이에 대한 명시가 제대로 안되고 있으며 그렇다고 경매부동산에 응찰자가 직접 들어가 내부를 조사할 수도 없기 때문에 현황조사 강화등 피해방지를 위한 대책마련이 시급하다.

 서울에 사는 안모씨는 수원지법 관할인 경기도 시흥시 신천동소재 감정가 27억원의 건물을 1억7천만원에 응찰해 최고가매수신고인이 되었다. 응찰전 법원기록과 현장조사를 철저히 했기 때문에 안심했다. 그러나 대금납부를 하고 현장을 방문해 보니 소유자는 도주 상태고 기계류 등에 압류물표가 붙은 동산만이 안씨를 기다리고 있었다.

임차인 등 다른 문제는 잘 따져 보았으나 미처 건물 내부에 압류된 동산이 있을거라고는 생각치 못했던 것이다.

 안씨의 인도명령신청에 따라 집행관 입회하에 물건들은 지하창고에 보관됐다. 그러나 소유권을 넘겨받은지 1년이 지난 지금까지 이물건들을 창고에 쌓아두고 있는 형편이다. 안씨는 큰 불편이 없기 때문에 그냥 두고 있기는 하지만 나중에 물건주인이 나타나 문제를 일으킬까봐 더욱 처분을 못하고 있는 실정이다.

 부산에 살고 있는 박모씨는 경락받은 아파트의 주인 없는 동산 때문에 골치를 썩고 있다. 지난 8월25일 부산지방법원관할 영도구 청학동 소재 감정가 6천만원의 아파트에 응찰, 4천1백여만원에 경락받아 대금납부를 한 후 현장을 방문해 보니 소유자의 가재도구가 가쳐분돼 있었다는 것. 소유주는 이미 행방을 감춘 상태이고 가처분자와 연락을 취했으나 오히려 경락자에게 돈을 요구하며 물건을 처분할 수 없다고 버티고 있다.

 박씨는 아직 인도명령신청은 하지 않고 있으나 어떻게 처리해야 할지 막막한 상태다.

이같이 경락받은 건물에 압류 또는 가처분된 물건이 있더라도 일단 인도명령이 떨어지면 집행을 할 수는 있다. 물론 소유자가 있다면 인도명령으로 물건도 함께 가져가도록 하겠지만 행방불명됐을 경우에는 집행관이 정하는 제3의 장소에 물건을 보관해야 한다.

 권리당사자들과 협의가 가능한 경우는 가처분을 풀거나 압류된 물건의 경우에는 인도명령전 동산경매를 신청해 경락받은 건물에서 경매를 진행해 처분하는 방법이 있다.

그러나 처리비용등의 문제로 권리자가 처분을 꺼릴 경우 경락인은 집행관이 지정하는 장소에 물건을 보관해야 한다. 이 때 발생되는 임대료는 경락인이 부담해야 한다.

 이런 경우 경락인이 취할수 있는 방법은 우선 물건을 보고나하고 동산권리자에게 이로 인한 손해배상을 취지로 하는 내용증명을 보내 의사표시를 해야 한다. 이 때 대부분 합의가 되나 소송으로 비화되기도 해 경락인은 이중고를 겪게 되기도 한다. 압류된 동산의 경우는 권리당사자들과 협의가 이루어지지 않을 때 법원은 3개월이 지나도록 압류권자가 동산을 처분하지 않으면 이러한 물건의 적체를 해소키 위해 압류권자에게 처분토록 최고 2번까지 송달로써 촉구한다.

 그래도 시행치 않을 경우 법원직권으로 압류물건을 취하시키게 된다. 이때 경락자는 보관임대료를 채권으로 다시 동산을 압류해 경매신청하는 방법으로 처리할 수도있다.

그러나 가처분된 동산이 권리자와 협의가 안될때는 특별한 해결방법이 아직은 밝혀지지 않았으며, 소송으로 해결할 수밖에 없다.

 이와 관련 한 경매전문가는『경매처분된 부동산중 소유주가 짐만 놓아둔 채 행방을 감추는 사례가 많아 소유권행사가 지연되는 등 손해를 보는 경락인이 늘고 있다』며『특히 압류나 가처분된 물건들은 함부로 처리하기가 곤란해 피해가 더욱 심각하므로 집행관 현황조사시 동산에 대한 조사도 함께 이뤄져야 한다』고 말했다.

출처 : 주말농장(悠悠自適)

글쓴이 : 도솔천 원글보기

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