[스크랩] 한국의 토지정책

Ⅰ. 토지 정책의 종류

1. 토지 소유권 제한 정책

-.토지 소유권 제한 정책은 토지의 소유를 직접적으로 제한하가나 간접적으로 제한하는 방법이 있음

-.직접적인 소유제한에는 농지소유상한제나 택지소유상한제가 있음 .

-.간접적인 소유제한은 주로 조세적인 방법을 통하여 이루어지는 경우가 많으며, 법인의 비업무용토지에 대해 지방세를 중과세함으로써 법인의 토지보유를 억제하거나, 개인이 소유하고 있는 면적을 합산하여 토지소유면적이 넓을수록 세금을 많이 부과하는 제도 등이 여기에 속함.

2. 이용권과 개발권 제한정책

-.토지공법과 각종 개발사업 관련법에서 광범위하게 규정하고 있는 방법으로 용도지역지구제에 의한 토지이용규제 등이 있음.

-.[국토이용관리법]이나 [도시기본법]등에 의해 토지의 이용과 개발을 제한하거나, [도시공원법], [수도법], [군사시설보호법] 등의 개별법에서 공원보호구역, 상수원보호구역, 군사시설보호구역 등을 지정하여 개인의 토지이용과 개발행위를 규제

*약 88개 법, 215개 지역. 지구. 구역, 이 중에서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 지정되는 용도지역, 지구.구역은 40개, 개별법에 의해 지정되는 개별구역은 175개임.)

3. 수익권 제한정책

-.수익권의 제한은 토지소유자가 토지를 소유하거나 이용.개발함으로써 얻게 되는 이익을 제한하는 것

 *개발이익환수제도, 종합토지세를 비롯한 각종 토지관련 조세나 개발부담금, 농지전용부담금 등의 부담금을 통해 개인이나 사업자에게 발생하는 이익 중의 일정부분을 공공이 환수함으로써 개인의 수익권을 제한하는 것이 여기에 속함.

4. 처분권 제한정책

-.처분권의 제한에는 개인의 토지거래를 직접적으로 제한하는 방법과 간접적으로 제한하는 방법이 있음.

*직접적인 제한 : 국토이용관리법상의 선매제(先買制)에 의한 제한, 국가의 공공사업에 필요한 용지를 확보하기 위하여 발동하는 토지수용, 토지거래허가구역을 지정하여 개인의 거래행위를 제한하는 토지거래허가제 등이 여기에 속함.

*간접적인 제한 : 양도소득세와 같은 이전과세 부담을 높임으로써 거래를 간접적으로 제한하는 방법이 있고, 농지취득자격증명제, 임야매매증명제, 검인계약서제, 부동산실명제, 토지거래전산망 등을 통하여 투기적인 거래를 간접적으로 제한

◇.토지 정책의 구분

사용권의 제한 (토지 소유 및 이용규제)		수익권의 제한 (토지조세 및 개발이익환수제)	처분권의 제한 (토지거래규제 및 시장정보관리)
<토지소유규제> -.기업의 비업무용토지제도   -.농지소유상한제   -.외국인토지제도   -.매수청구제도 (농지의 처분명령, 토지거래의 불허가처분토지, 도시계획시설 부지의 매수 청구 등)   -.택지소유상한제       (89~99)   -.토지수용제도	<토지이용규제> -.국토종합계획, 도종합계획, 시군종합계획(국토기본법)   -.수도권정비계획(82, 과밀억제 권역, 성장관리 권역, 자연보전권역)   -.도시기본(관리)계획제도(국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 용도지역지구제)   -.환경보전법(1977)   -.환경정책기본법   (1990, 특별대책지역)   -.수도법  (1961, 1991, 상수원 보호구역)   -.호수수질관리법   (1997, 호수수질보전구역)   -.한강수계상수원 및 수질개선 및   주민지원 등에 관한 법률  (1999,수변구역)   -.대리경작제도   -.택지개발제도(토지구획정리사업, 공영개발사업, 재개발사업) 토지형질변경사업 등	<토지수익규제> -.종합토지세   -.양도소득세   -.취득세. 등록세   -.간주 취득세제   -.수익자부담금제   -.개발부담금제   -.대체농지조성비   (농지법)   -.대체조림비와 산림    전용부담금   -.토지초과이득세제      (폐지)	<토지거래규제> -.토지거래허가제   -.토지거래신고제(폐지)   -.검인계약서제도   -.농지취득자격증명제    -.임야매매증명제       <토지등록제도> -.지적제도   -.부동산등기의 의무제   -.부동산실명제    -.토지정보  (공시지가제도,  토지종합정보망)

Ⅱ.토지정책의 변천

1.1960년대 : 토지정책의 기반 조성기

(1).경제개발의 본격적인 추진에 따라 택지, 공장용지등 도시적 용지의 수요가 급증하여 도시개발에 필요한 제도적 장치를 마련하고 경제개발 5개년계획 등 대규모 국토개발사업의 원활한 추진을 위한 정책기반을 조성.

⇒도시계획법(62년), 토지수용법(62년), 건축법(62년), 국토건설종합계획법(63년), 토지구획정리사업법(66년) 등 도시개발을 위한 각종 법령을 제정.

(2).이러한 급격한 도시개발 및 SOC확충으로 인해 66년 이후 대도시지역과 고속도로 주변등을 중심으로 지가가 급등하고 투기가 발생하여 토지 수요관리  및 투기억제가 새로운 토지정책으로 부상하였음 .

⇒[부동산투기억제에 관한 특별조치법┚(67년)을 제정하여 서울. 부산 등의 토지양도시 발생차익을 50%를 환수하고 부동산중개업 신고제도를 도입

2.1970년대 : 토지정책의 형성기

(1).70년대는 경제개발의 지속적인 추진을 위해 필요한 각종 용지를 대량으로 공급하는 한편, 대규모 개발사업으로 인한 토지시장의 과열도 조정. 관리하는 양면정책을 추진 

⇒공업용지 공급을 위해 수출자유지역설치법 및 지방공업개발법을, 주택 용지 공급을 위해 주택건설촉진법 및 택지개발촉진법을, 농업용지 공급을 위해 농촌근대화촉진법 및 농지보전 및 이용에 관한 법률 등 제정

(2).도시의 무문별한 확산과 개발을 막기 위해 도시계획법을 개정하여 개발제한구역제도를 도입하고 국토이용관리법을 제정하여 국토전체에 대한 용도지역제를 실시

3.1980년대 : 제도정비기

(1).국토이용의 기본방향을 토지이용의 효율화와 토지이용의 공공성 향상, 국토의 확장, 토지의 개발과 보전의 균형에 두고 있었음.

⇒토지문제의 근본원인을 토지이용의 과도한 규제와 중복규제로 인한 혼란으로 인식하고, 국토이용관리법을 대폭 개편하여 용도지역을 단순화하고 개별법에 의한 토지이용규제의 기준을 제시.

(2).80년대 초반 제2차 석유파동의 여파로 경기가 침체하고 물가가 급등하자 양도 소득세 인하. 탄력세율 도입 등 활성화대책이 추진되었으나

⇒82년 사채파동과 금융실명제의 추진이 언급되면서 부동산경기가 과열되자 공인중개사 자격제도 도입, 토지거래신고제 및 토지거래허가제 실시 등 강력한 부동산투기억제로 전환

(3).일련의 투기억제시책과 경제안정으로 토지시장은 안정적 추세가 지속되었으나, 경제호황과 아시아게임, 올림픽 개최 등에 따른 SOC 투자증가 등으로 87년부터 땅값이 다시 급등하고 투기가 성행.

⇒88년 [8.10 부동산 종합대책]을 수립하여 검인계약제도를 도입하고 양도소득세의 누진화, 허가구역 확대, 종합토지세. 개발이익환수제 도입 등 공개념  도입 방안의 입법 추진.

⇒89년에는 [2.4 긴급부동산투기억제대책]을 통해 대도시의 주택공급을 확대하고 유휴지제도를 강화하였으며, 재산세 과표를 현실화하고 토지공개념의 조속한 도입방안을 강구.

4.1990년 초.중반 : 토지공개념의 도입

(1).토지정책의 기본방향으로 토지시장의 효율적 관리, 토지정책의 내실화, 토지의 기본적인 수요 충족, 토지 공개념의 적극 도입 등이 추진

(2).80년대 후반의 지가상승 추세가 90년대 초반까지 이어졌으나 공개념제도 등 정부의 강력한 안정대책의 추진과 토지공급 확대로 92년 이후에는 안정세

⇒90년 [4.13 부동산투기억제대책]으로 200만호 주택건설, 부동산등기 의무화, 임야매매증명 확대, 공시지가체계 구축등의 추진

⇒ 90년 [5.8 부동산투기억제를 위한 특별보완대책]으로 비업무용 부동산처분 가속/시화 , 재벌의 부동산취득억제, 금융기관의 부동산담보취득제한 시행.

⇒토지공개념 3법(토지초과이득세법, 개발이익환수에 관한 법률, 택지소유상한에 관한 법률)을 제정하고 명의신탁 금지 및 실권리자 명의의 등기를 의무화하는 부동산실명제를 시행

(3).토지시장의 투명성 확보와 집행의 효율성을 위한 제조 도입

⇒토지거래전산망을 구축하고(94), 지적전산화 및 주민등록전산망, 공시지가 전산망을 구축

(4).토지수급 불균형 완화를 위해 토지의 수요관리 외에 토지공급확대를 추진

⇒토지구습(숩)제도를 도입하고 전국토의 용도지역을 개편하여 일정 범위 내에서 개발이 허용되는 준농림지역제도를 신설.

⇒토지개발주체를 다양화하여 토지공급확대기반을 조성하기 위해 지역균형개발 및 중소기업 육성에 관한 법률, 사회간접자본시설에 대한 민간자본 유치 촉진법 등 공영개발 외에 민간의 토지개발 참여기회를 확대.

⇒96년 농지소유상한제를 폐지하여 효율성 중심의 농지정책으로 전환

5.1990년대 후반- 2000년대 초반  : 개방화 . 활성화의 추진

(1)97년말 IMF 외환위기 등 경기침체로 인해 98년 1/4분기에만 지가가 30%이상 하락하고 거래도 감소하는 등 토지시장이 국도로 침체.

(2).기업의 구조조정을 지원하고 외국인의 투자를 유치하기 위해 토지규제를 대폭완화. 폐지하고 투기억제대책도 대부분 철회

⇒유휴지제도, 토지거래신고제, 택지소유상한제, 토지초과이득세제를 폐지하고 개발부담금도 일시 부과를 중지하였으며 토지거래허가구역도 대부분 해제

⇒외국인토지법을 도입하여 외국인의 토지취득을 전면 허용하고, 토지개발, (공)동급업 등 부동산관련 산업도 대부분 개방하여 개방형 토지시장으로 전환.

(3).부동산의 공급초과 상태로 인한 가격폭락을 방지하고 공공의 기장조절기능을 활성화

(4).공공의 부동산매입자금을 마련하고 부동산의 유동화를 촉진하기 위해 토지금융기법을 도입하고 자산담보부증권(ABS)과 주택저당채권담보부증권(MBS)을 발행하는 자산유동화에 관한 법률을 제정

⇒부동산간접투자를 활성화하기 위한 부동산투자회사법을 제정

⇒개발제한구역의 전면적인 조정 및 해제를 추진하고 농산물시장 개방에 대응하기 위해 농업경쟁력 강화를 목적으로 농지규제도 대폭 해제.

6.현재 : 계획적. 친환경적 국토관리

(1).국토개발과 보전의 조화를 위해 계획적 국토관리를 추진하고, 부동산시장 안정대책도 지속적 시행.

(2).준농림제도 및 규제완화로 인한 난개발을 막고 계획적인 국토개발을 위해 선계획-후개발 체제를 전면 도입.

⇒도시계획법과 국토이용관리법을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 통합하여 비도시지역의 계획적 관리체제를 구축하고, 용도지역을 재편하여 관리지역을 도입하였으며 환경성 검토도 강화.

(3).02년도 이후 저금리 추세의 지속에 따른 부동자금의 증가, 신도시개발, 신행정수도 건설추진 등 개발사업의 확대, 개발제한구역 조정 등 토지이용규제가 완화되어 주택시장을 중심으로 부동산가격이 상승 .

⇒토지거래허가구역의 대폭확대, 투기지역제도의 도입, 부동산 공개념제도의 새로운 도입 등이 추진.

◇.시대별 대표적 땅값 안정대책

	시대	대표적  땅값 안정대책	땅값 상승 주원인	결 과
1	60년대	-.부동산투기억제세(`67) -.수익자부담금제(`62)	67년 고속도로 주변 투기	불로소득에 과세
2	70년대	-.양도소득세(`75) -.토지거래허가.신고제 (`78)	78년 강남개발 등 후유증	양도세 대상 확대
3	80년대	-.토지공개념(`89) -.주택 200만호 건설(`88) -.토지종합세(`88)	89년 3저호황. 선거겹쳐	토지공개념 3법
4	90년대	-.부동산실명제(`95) -.기업부동산 규제(`90)	88올림픽 특수와 3저호황 계속	공개념제도 등 정부의 강력한 안정대책의 추진과 토지공급 확대로 92년 이후에는 안정세
5	2000년 이후	-.보유세 강화(추진중: `05) -.양도세 실거래가 부과 확대   (추진중 : `06) -.토지거래허가구역.투기구역 확대 지정 (추진중:`05)	국가균형개발등 여파로 땅값 다시 폭등(IMF 졸업후)	가수요 차단정책 종합부동산세 신설 양도세 중과세 실거래가 신고제

Ⅲ.한국의 땅값 파동 시기 및 상승원인

1.땅값 급등시기별 상승률과 원인  (04년 땅값 상승률은 공시지가 기준)

		1차 파동	2차 파동	3차 파동
1	기간	1977 ～ 1979	1988 ～ 1990	2004 ～ 2005
2	상승률	연평균 33.3% 상승	연평균 26.6% 상승	평균 18.9% 상승(2004년)
3	상승 원인	강남개발, 중동건설 붐 중화학공업 지원에 따른 통화량 급증	오일쇼크 극복 위한 부양책 수출호조와 올림픽 개최로 통화량 급증	행정도시 기업도시 혁신도시등 각 종 개발계획 봇물 외환위기 이후 통화량 급증
4	투기특성	.복부인 출현 .기업도 땅 투기 가세 .서울 강남 및 근교 주말농장이 투기 대상 .국지적인 가격 상승	.기업이 투기 주도 .기획부동산 출현 .기업형 부동산 등장 .미등기전에 인정작업 성행 .전국 농가주택 섬등이 투기대상 .전국적인 투기바람	.기획부동산 전성시대 .인터넷이 가교 역할을 하면서    투자저변 확대 .컨설팅업계 활개 .투자클럽 성행 .개발예정지역 주변이 투기 타깃 .개발이 많아 대토(代土) 수요도 주요 땅값 불안요인으로 작용
5	파동 초기조짐	-.경부고속도로 착공된 68년도부터 시작	-.88서울 올림픽 전후로 국제수지 흑자등에 힘입어 시중자금이 넘쳐나 80년대말 복부인 재등장	-.2002년이후 기획부동산들이 대거 등장
6	파동 양상	-.서울 말죽거리(양재동)를 중심으로 역삼.논현.서초동 영동지구(영등포 동쪽) 개발과정에서 극성 -.이어 잠실개발, 제3한강대교 개통등과 맞물려 더욱 기승과 더불어 ‘복부인’ 등장	-.당시 땅 투기꾼들은 북방정책과 서해안개발등 각종 개발사업에 편승해 동.서.남해안 일대와 심지어 섬지역의 논. 밭,임야를 가리지 않고 닥치는 대로 사들린 뒤 단기 미등기 전매수법으로 막대한 차익을 챙김	-.소액 투자자들을 대상으로 땅투기 바람을 일으킴.   -.토지시장을 타깃으로 텔레마케팅은 물론 다단계 판매기법인 ‘피라미드’ 방식까지 도입하면서 개발바람을 타고 전국의 토지시장에서 치고 빠지기식 투기를 조장하고 있음.
		-.70년대 중반 복부인들은 서울 용산구 이촌동, 강남 영동.잠실등 아파트와 땅투기 열을 올린 투기세력임.	-.이때 복부인을 상징하는 “빨간바지” 유행처럼 번짐. -.이는 당시 땅투기로 이름 날렸던 고위층 부인들이 즐겨 입고 다니던 바지색깔에 비롯됨.
7	해결 대책	80년대 초반 제2차 석유파동의 여파로 경기가 침체하고 물가가 급등	공개념제도 등 정부의 강력한 안정대책의 추진과 토지공급 확대로 92년 이후에는 안정세	*2005. 8.31 대책 이후 안정세

*정부가 04년에 내놓은 “신국토 구상”과 “국가균형발전5개년 계획”등을 토대로 발표한 프로젝트만도 행정도시, 혁신도시(공공기관 집단 이전지), 기업도시, 지역특화 발전특구, 혁신클러스터 등 헤아릴 수 없을 정도다. 

2.3차 파동의 주원인 : 주요 개발예정지 및 규모 (2004 ~ 2005년)

 

	구분	대상지역	비 고	면적 (만평)
1	행정도시	충남 연기. 공주		2212
2	혁신도시	전국 11개 시도	공공기관 177곳 이전지	지구당 50～100
3	기업도시 (후보) 05년 6월말 4곳 시범사업지 선정	강원 원주		100
		경남 사천		200
		전남 해남. 영암	J 프로젝트	3030
		전남 무안		1400
		전북 무주		249
		전남 광양, 경남 하동		841
		충북 충주		210
		충남 태안		473
4	지역특화 발전특구   [규제완화 및 재정지원]   05년 4월까지 16곳 지정됨.	강원 원주	첨단의료건강	15.7
		경남 산청	약초연구개발	0.8
		경남 창녕	외국어	8.3
		경북 영양	반딧불이 체험	58.6
		대구 중구	한방	5
		부산 해운대	레저.영상.컨벤션	390
		인천 서구	외국어 교육	13.9
		전남 순천	국제화 교육	6.6
		전남 여수	오션리조트	3.6
		전북 고창	경관농업	207
		전북 고창	복분자산업	153
		전북 순창	장류산업	2.9
		전북 익산	한약방 의료. 연구	4.5
		제주 마라도	청정	9
		충남 금산	인삼 헬스케어	6.8
		충북 제천	약초웰빙특구	30.5
5	미군기지 이전	경기 평택	국제평화도시	500
		경기 동두천	국제자유도시	500
6	신활력지역	전국 7개 시.군.구 (전국 지자체의 30%인 70곳)	[전국 주요 낙후 지역 특별지원]	미정
7	균형발전촉진지구	서울 성북구등 5곳		47.8
8	경제자유구역 3곳	부산 진해		3154
		인천 송도 청라 영종		6336
		전남 광양		2691
9	뉴타운	서울 강북권 15곳		387.5
10	신도시 (10곳)	성남 판교		281
		김포 한강		155
		파주 운정		275
		수원 광교		335
		화성 동탄1		270
		고양 삼송		148
		시화지구		3254
		남양주 별내		154
		양주 옥정		184
		충남 아산(1-3단계)		876
		대전 서남부		176
11	혁신클러스터	대덕연구단지	[지역별 주력산업 육성과 산학연 연계체게를 구축 8곳 지정됨]
		창원 구미 울산 반월. 시화
		광주 원주 군산. 군장
		파주 LCD. 삼성전자 수원. 기흥
		오송 생명과학단지
12	복합레저단지
13	택지개발지구

 

 

3.투기 세력 흐름도

	분류	1단계		2단계		3단계		4단계
1	인정작업 사례	지주와 일정금액만 받아주면 그 이상 붙여먹는 것을 용인	→	지주 입금가에 일정금액을 붙여 투자자에 매도	→	인정작업에 따른 고액의 부당이익 획득	→	투자자는 시세보다 비싼값에 토지매입
2	미등기전매 흐름	지주와 토지매입 계약체결	→	중도금, 잔금 전 더 비싼값에 살 매입자 물색	→	최종계약은 지주와 새 매입자간 체결	→	미등기전매자는 세금 한푼없이 전매차익 획득
3	기획부동산 투기 형태	개발예정지 주변의 개발 어려운 임야를 헐값에 매입하는 계약 체결	→	작은 필지로 가분할 한 뒤 높은 값에 텔레마케터 등을 통해 매각	→	신문공고, 투자 설명회 등도 적극 활용	→	땅을 투자자 이름으로 공동등기 해준뒤 잠적

4.연도별 토지 보상비 지교

	연도	정부	보상면적(만평)	보상금액(억원)	평당보상가(만원)	비 고
1	1993	김영삼 정부	4215.2	63,355	15.03
2	1994		4048.3	65,460	16.17
3	1995		4308.6	75,255	17.46
4	1996		5265.4	75,948	14.42
5	1997		6239.9	85,715	13.37
6	1998	김대중 정부	5342.8	60,766	11.37
7	1999		5063.2	50,367	9.94
8	2000		4007.9	62,277	15.53
9	2001		3641.1	57,223	15.71
10	2002		3996	66,589	16.66
11	2003	노무현 정부	4746.1	83,461	17.58
12	2004		4716.9	140,583	29.80
13	2005
14	2006
	평균		4,632.62	73,916.58	16.09	93～04년까지

*자료 : 한국경제신문 05-12/30

*국가. 지자체. 공공기관 실제보상액을 합산한 금액

◇참여정부 지난해 혁신도시와 신도시,도로 등 국책 사업과 공공 사업을 위해 풀린 보상금

	정권별	연도별	보상금액	참여정부 대비	표준비 공시지가(전국평균)
1	노무현 정부	△2003년	10조352억원		11.1%
		△2004년	16조1850억원		19.6%
		△2005년	17조2615억원		26.2%
		△2006년	29조9185억원		17.8%
		△2007년	25조원
		소 계	98조4000억원

5.대규모 개발계획 주변지역. 외지인 잔치

정부는 대규모 개발계획을 내놓을 때마다 '선(先)투기억제-후(後)개발'을 강조하며 각종 투기대책을 내놓고 있지만 토지시장은 여전히 들썩이고 있다.

행정도시가 들어설 연기.공주 일대를 비롯해 전 국토의 15.6%인 47억평이 토지거래가 자유롭지 못한 토지거래허가구역으로 묶이고 전국 41곳이 토지투기지역으로 지정돼 있지만 땅값 오름세나 투기행위는 아랑곳하지 않고 주변지역으로까지 계속 확산되는 추세다.

◇.외지인 토지거래 비중         (단위 : 필지, (  ) 전체에서 차지하는 비율

	구 분		2004년 3월	2005년 3월	비 고
1	거래 건수		254,022	278,836
2	해당 시. 군. 구 (현지인)	거래건수	134,470	137,279
		(필지)비율	52,9	49.2
		(면적)비율	39.1	37.3
3	해당 시. 도 (인근 주민)	거래건수	52,975	60,682
		(필지)비율	20.9	21.8
4	다른 시. 도 (외지인)	거래건수	66,577	80,695
		(필지)비율	26.2	29.0

◇.지가총액 대비 개발이익 환수율 (1980~2001년)                 (단위 : 억원, %)

	구 분	1980년	1985년	1990년	1995년	2000년	2001년	21년간  증가분,환수액
1	공시지가	122,047	329,235	1,058,392	1,308,655	1,277,413	1,285,972	1284조원
2	총지가	134,668	363,279	1,167,834	1,443,976	1,410,695	1,418,947
3	개발이익 환수액	555	1,107	3,936	11,957	17,168	18,103	113조원
4	총지가 대비 환수율	0.41	0.30	0.34	0.83	1.22	1.28	8.8%

*총지가=개별공시지가 총액을 전국토 면적으로 환산한 금액,                      자료: 국토연구원

* 개발이익 환수액 = 토지관련 세금(이전, 취득과세) + 부담금

*실제 땅값 대비 환수율 :3.5 ~ 4.4%(추정) 공시지가가 시장가격의 50% 수준으로 가정

6.땅값 파동의 주역들 분석

	구분	주요 내용
1	1단계 : “복부인 ”	*1970～ 80년대 땅값 파동의 주역 : 일명 “복부인 ”  -.지역의 땅을 닥치는 대로 사들여 단기에 되파는 미등기전매 수법으로 막대한           차익을 챙김  -.투기세력의 대명사이던 복부인 : “ 국어사전”에도 일반명사
2	2단계:“기획부동산”	*2002년 이후 땅투기 바람을 일으킴 “ 기획부동산”  -.오지의 땅을 사들인 뒤 쪼개 팔아 이득을 챙기는 “ 기획부동산” :  -.서울 강남. 테헤란로 주변에 50 -300명 텔레마커터 직원을 고용 호황을 누림.  -.2005년 최근 (6-7월) 경찰과 검찰의 일제 단속으로 “ 잠수 상태”  -.기획부동산업체들은 아직도 상당수 여전히 활동 중임.   (기획부동산 사장은 잠적중이지만 거래는 아무런 문제가 없다 : 강원도 원주지역    큰 손 소속 이모씨 )
3	3단계 : “떳다방”	*2005년 떳다방(이동식 중개업자 장세)  -.충남 보령시 오천. 주산면 등 최근 각각 1만평 가량 임야 3건이 시세보다 2～3배        비싼 값에 팔림  →모두 외지의 떳다방들이 거래를 성사시킴.(보령 태영공인중개사 사무소 이길영사장)  →외지 떳다방들이 몰려와 시골 지주들과 땅작업 한뒤 수도권과 충청권 전주들 연결  →이들은 실제 OO 투자개발 등의 명함을 시골지역에 뿌리고 다님.  -.미군 기지 이전으로 작년 땅값이 폭등한 평택 지역  (평택 K공인 박모 사장)  →작년에 수도권을 휠씬 떳다방들이 상대적으로 땅값이 덜오른 전남 무안등               개발호재가 있는 지방으로 이미 쫙 퍼져 나갔음.

Ⅳ. 결론 : 전문가들이 제안하는 토지시장 안정대책

	정책 대안	주요 내용	시행 효과
1	세액공제  제도 도입	1가구 1주택, 8년이상 자경농지 등 현행 비과세 제도를 대체	-.실거래가 파악 용이 -.거래 투명성 제고 -.투기억제
2	자본이득 세제 정상화	실효세율 높이고, 세율은 낮추고	-.개발이익 환수효과
3	개발권 양도세 도입	용도변경, 개발밀도 상황에 따른 이익을 정부계획으로 손실 입은 지주에게 개발권 거래를 통해 보상	-.개발이익 사유화 방지 -.부동산 투기 우려 해소
4	패키지 세제 개편	보유세 점진 강화하되, 양도. 법인. 소득세 등은 인하	-.자산 양극화 해소 -.투기억제 -.개발이익 환수
5	기반시설부담금제 정착	개발지역, 개발용도별로 이익 환수 기반시설 설치 재원 확보	-.주변지역의 우발이익 환수 -.땅값상승 확산 방지
6	수익자부담금제 부활	공공사업에 따른 개발이익을 환수	-.불로소득 환수 -.투기억제
7	선매제 활성화	개발지역 토지거래 시 정부 등 공공이 우선 매입	-.미래 개발용지 사전 확보 -.투기억제

출처 : oneroom-i-love

글쓴이 : pillsong-ko 원글보기

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