[스크랩] 도시형 생활주택 "역세권을 노려라"

도시형 생활주택 "역세권을 노려라"

오피스텔 시장 큰 영향 끼칠 듯

도시형 생활주택을 개발하거나 이 주택으로 임대사업을 하려면 따져봐야 할 것이 많다. 전반적으로 소형 주택 수요는 꾸준한 편이지만 자칫 잘못된 분석으로 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 또 싱글족이나 2인 가구는 대부분 ‘소유’보다는 ‘사용’을 목적으로 한다는 점도 알아둬야 한다. 전문가들은 지역적으로는 대학촌이나 역세권, 사무실 밀집지역을 추천한다. 임대 수요가 많은 곳이어서다. 전문가들은 “철저한 사업지 대상 분석부터 입지 여건에 따른 유형별 계획까지 세밀하게 조사해야 한다”며 “개발은 물론 임대사업 요령까지 전문가의 도움을 받는 것이 좋다”고 말한다. 유형별로 사업지 차이나 먼저 사업지를 고르려면 도시형 생활주택 유형 중에서 ‘기숙사형’으로 할 것이냐 ‘원룸형’으로 할 것이냐를 결정해야 한다. 일반적으로 기숙사형 주택의 경우 원룸형 주택보다 수익률이 높을 것으로 보이지만 단기 임대나 공실률을 고려하면 지역에 따라 원룸형의 수익이 더 좋을 수도 있다. 사업지는 업무시설 밀집지역이나, 대학가 주변, 역세권 주변, 외국인 선호지역, 산업단지 주변을 후보지로 두는 게 좋다. 기본적으로 수요자 조사와 누구를 대상으로 임대나 분양을 할 것인지 철저히 분석해야 한다. 또 땅의 크기도 중요하다. 본인의 투자 금액이 토지의 크기와 가격이 적당한지도 비교해봐야 한다. 사업성과 함께 건축법적으로 제약 없는지 토지의 정확한 성격을 알아볼 필요가 있다. 또 땅의 크기를 결정할 때 꼭 맞춰봐야 할 것이 생활주택 유형에 따른 세대당 주차 비율이다. 기숙사형 주택의 경우 가구당 주차 0.1~0.3대, 원룸형 주택의 경우 가구당 0.2~0.5대의 공간을 법적으로 맞춰야 한다. 예를 들어 서울시의 경우 도시형 생활주택 최소 가구수가 20가구 이상이기 때문에 기숙사형의 경우 4대 이상, 원룸형의 경우 6대 이상의 주차가 가능한 토지를 매입해야 한다. 전문가들은 기숙사형의 경우 165㎡ 이상, 원룸형의 경우는 260㎡의 토지가 적합하다고 조언한다. 주차장완화구역이라면 연면적 200㎡당 1대의 주차공간만 설치해도 되기 때문에 땅 크기가 130㎡만 되도 생활주택 용도로 계획이 가능하다. 현행 기준보다 수익성 크게 좋아져 도시형 생활주택의 수익성은 현행 법적 기준에 따른 사업보다 50% 이상 좋아질 것으로 전망된다. 처음 개발 공사비는 늘어나도 가구수가 3배 가까이 늘어나 수익이 많아지기 때문이다. 업계에 따르면 토지를 매입해 임대사업을 할 경우 수익률은 원룸형이 연 8~10%, 기숙사형이 년 9~12%가 될 것으로 조사됐다. 이는 현재 다세대를 계획한 것보다 수익률이 도시형 생활주택 원룸형은 50~100%, 기숙사형은 60~140%까기 각각 증가된 것으로 나타났다. 수익률 측면에서는 기숙사형이 원룸형보다 더 높은 수치를 보이고 있다. 하지만 관리비 문제, 임차인 공실 등을 고려하면 오히려 원룸형 주택이 기숙사형주택보다 더 경쟁력이 있을 것으로 예상된다. 수익률 분석은 공급활성화를 위해 절대적으로 분석돼야 할 과정이다. 수익률에 결정적으로 영향을 미치는 요소는 주차대수 산정기준이다. 주차대수 설치기준에 따라 현행법 적용 다세대주택과 도시형 생활주택의 가구수가 확연히 차이가 나기 때문이다. 도시형 생활주택 도입으로 기존 임대사업 시장의 판도 변화가 예상된다. 그 동안 역세권에서 안정적인 임대상품이었던 오피스텔 상품의 가치가 하락할 것으로 전문가들은 전망한다. 또 다세대주택 임대 시장도 어려질 것으로 내다봤다. 도시형 생활주택 중 단지형은 현재 연립주택의 대체상품으로 떠오를 전망이다. 단지형 생활주택 등장으로 기존의 연립주택은 단지형 전용면적 기준보다 큰 85㎡이상으로 지어질 전망이다. 전문가들은 토지를 매입한 개발이 어렵다면 현재 미분양된 상가나 오피스 등을 임대나 분양 받아 리모델링을 하는 방법도 추천했다. 최근에는 서울시가 리모델링 가능 연한을 20년에서 15년으로 앞당겼고 증축 가능한 연면적도 완화해 생활주택으로 리모델링할 수 있는 건물이 늘어날 것으로 전망된다.

권이상 기자 kwonsgo@joongang.co.kr

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출처 : 부동산 연구소

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