[스크랩] 재개발 감정평가의 모든것

Ⅰ. 주택재개발 사업의 개관

Ⅱ. 감정평가가 필요한 부분

Ⅲ. 감정평가 방법

Ⅳ. 감정평가의 장점

Ⅴ. 감정평가 용역기간 및 비용

1. 주택재개발사업의 정의 2. 근거법령 3. 주택재개발사업의 절차

1. 국·공유지 매수청구시 감정평가 2. 기부채납 공공시설 및 양여대상 공공시설에 대한 감정평가 3. 종전자산에 대한 감정평가 4. 종후자산에 대한 감정평가 5. 손실보상을 위한 감정평가

1. 근거법령 2. 종전자산 감정평가 방법 3. 종후자산 감정평가 방법

1. 설득기능, 만족기능 2. 조합원 APT 분양가 결정 3. 청산금 산정기준 4. 절세효과 5. 행정절차 충족

1. 업무수행기간 2. 감정평가수수료

	Ⅰ. 주택재개발사업의 개관

1. 주택재개발사업의 정의

주택재개발사업이란 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다.

2. 근거 법령

종래에는 도시재개발법, 시행령, 시행규칙 및 서울특별시도시재개발사업조례에 따랐으나, 현재는 도시및주거환경정비법(2003.12.31. 법률 제7056호, 이하 약칭 도정법)과 개정 발표될 서울특별시도시및주거환경정비사업조례에 의하여 규제받고 있습니다.

3. 주택재개발사업의 절차

3－1 도시및주거환경 정비기본계획의 수립(법 제3조) * 계획주체 : 특별시장, 광역시장, 시장 * 계획기간 : 10년 * 승인권자 : 도지사 * 계획범위 : 도시관리, 주택, 교통정책 등 도시계획과 연계된 도시정비의 기본방향 * 행정절차 : 지방도시계획위원회심의/ 주민공람(14일)/ 지방의회 의견청취/ 관계기관장협의/고시 3－2 도시및주거환경 정비계획의수립 및 정비구역의 지정 * 계획주체 : 시장, 군수 * 계획기간 : 5년 * 승인권자 : 도지사 * 계획범위 : 정비구역 및 그 면적 도시계획시설의 설치에 관한 계획 공동이용시설 설치계획 건축물의 주용도, 건폐율 / 용적률 / 높이 / 층수 / 연면적에 관한 계획 정비사업시행 예정시기 등 * 행정절차 : 주민공람(14일)/지방의회의견청취/정비구역지정신청/지방도시계획위원회심의/승인, 고시/주민설명회/제1종지구단위계획구역으로 고시 ◈ 사업시행에 관하여 * 사업시행방법(제6조2항) 정비구역안에서 도정법 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대,복리시설을 건설, 공급하거나, 도정법 제43조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법 * 사업시행자(제8조) 조합 또는 시장, 군수 또는 주택공사등과 공동시행(조합원 2분의 1이상의 동의요망) * 시공사의 선정(제11조) 사업시행인가를 받은 후, 시공사를 선정할 수 있음. 시공사는 건설산업기본법 제9조의 규정에 의한 건설업자, 또는 주택법 제12조제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록업자 3－3 주택재개발사업의 추진위원회 및 조합설립인가(도정법 제13조 ~ 제16조) * 추진위원회 구성 요건 ① 토지소유자의 2분 1이상의 동의 ② 5인 이상의 위원(위원장 포함)으로 구성 * 추진위원회 업무 ① 정비사업 전문관리업자 선정 ② 개략적인 정비사업 시행계획서 작성 ③ 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무 * 조합 설립인가를 위한 준비서류 ① 조합설립신청서 ② 토지등 소유자 명부 ③ 토지등 소유자의 동의서(주민등록증표 및 인간증명서 첨부)-> 토지소유자 4/5이상 동의 ④ 위원장 및 위원의 부소 및 성명 위원선정 증빙서류 * 조합원의 자격 (법 제19조) 토지 또는 건축물 소유자 (조합설립인가일 이후, 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 3－4 주택재개발사업 인가(도정법 제28조, 법 제30조) * 사업시행계획서 작성내용 ① 토지이용계획(건축물 배치계획을 포함) ② 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 ③ 임시수용시설을 포함한 주민이주대책(주택재건축, 도시정비사업) ④ 세입자의 주거대책(주택재건축, 도시정비사업은 생략가능) ⑤ 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획 ⑥ 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획 ⑦ 시행규정(시장 군수 또는 주택공사 등이 단독으로 시행하는 정비사업) ⑧ 그 밖에 사업시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 * 사업시행계획의 확정 요건 정비구역안의 토지면적의 3분의 2이상의 토지 소유자의 동의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4이상의 동의 3－5 분양신청 * 분양공고 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날로부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역, 분양신청기간 등을 토지등 소유자에게 공고하여야 함. * 분양신청 분양을 받고자 하는 토지등 소유자는 분양신청기간이내에 분양신청을 하여야 한다. ◈ 분양대상자 선정에 관하여 * 주택재개발사업의 분양대상 (서울특별시도시재개발사업조례) 분양신청자 등 관리처분계획 기준일 현재시점의 요건에 적합한 자 ① 권리가액이 당해 사업시행구역의 분양예정대지 및 건축시설 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액 이상인 자 종전자산 평가가액 - 공제 대상가액 〓 권리가액 ② 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자 또는 구역지정고시일 이전에 분할된 1필지 토지로서, 그 면적이 20㎡ 이상 토지소유자로서 공사완료공고일 기간동안 전 세대원이 무주택자인 경우 (단, 공제대상 토지면적을 제외함.) ③ 종전의 건축물중 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함)을 소유한 자. 3－6 손실보상 행정 절차(법 제37조 ~ 제40조) 도정법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지등의취득및보상에관한법률 준용 3－7 관리처분계획 수립 및 인가 (법 제46조~ 제48조) * 관리처분계획내용(도정법 제48조제1항) ① 분양설계 ② 분양대상자의 주소 및 성명 ③ 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액( →종후자산 감정평가서 ) ④ 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격( →종전자산 감정평가서 ) ⑤ 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 ⑥ 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 ⑦ 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항 요건 : 30일이상 토지 또는 건축물 소유자에게 공람/관리처분인가시, 시장 · 군수는 지방자치단체의 공보에 고시 ◈ 감정평가 의뢰에 관하여 ① 종후자산의 감정평가 규정(법 제48조제5항1호) 제1항제3호의 “분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액”은 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장·군수가 추천하는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다. ② 종전자산의 감정평가 규정(법 제48조5항2호) 제1항제4호에 규정된 사항 중 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장 · 군수가 추천하는 지가공시 및 토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 3－8. 청산 * 청산금이란 조합원이 분양받은 대지 또는 건축물과 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물 가격의 차액에 상당하는 금액을 말한다. 종후분양 APT - 종전자산가액 = 청산금 * 청산금 산정의 기준가액은 도정법 제48조5항에 의한 종전자산의 평가액과 종후자산의 평가액이 됩니다. (도정법시행령 제57조)

	Ⅱ. 감정평가가 필요한 부분

1. 국·공유지 매수 청구시 감정평가

주택재개발 구역내 국·공유지가 있는 경우, 재개발조합 또는 점유자 및 사용자가 매수 청구하여 타인에 우선하여 수의계약으로 매입할 수 있습니다. 이는 국유재산법 또는 지방재정법 규정에 따라 감정평가에 의하여야 하는 바, 사업에 필수적으로 소요되는 토지에 대한 감정평가가 필수적으로 이루어져야 합니다. 사업시행인가고시일 이후 3년 이내에, 조합이 국·공유지를 매수 청구할 경우, 종전자산의 토지평가액에 따르게 됩니다. (도정법 제 66조6항) 국·공유지의 매수 청구시점, 감정평가시점에 따라 사업성에 차이가 있을 수 있습니다.

2. 기부채납 공공시설 및 양여대상 공공 시설에 대한 감정 평가

재개발사업구역내 도로 또는 도시계획시설 공원 등 부지는 재개발사업으로 새로이 조성되는 도로 등 공공시설과 교환(기부채납 & 양여)되게 되며, 이때, 기부채납 공공시설과 양여대상 자산과의 차액은 토지개발원가에 포함되게 됩니다. 따라서, 재개발사업구역내의 양여대상 공공시설 및 사업종료후, 기부채납될 공공시설에 대하여 감정평가가 필요합니다.

3. 종전자산에 대한 감정평가

종전자산이란 주택재개발사업을 시행하기 전에 현황 그대로의 토지와 건물을 말합니다. 종전자산에 대한 감정평가액은 사업구역에 편입되는 조합원 개개인에 대한 사유재산권에 대한 평가이며, 사업종료후 청산금 산정의 기준이 됩니다. 또한, 종전자산가액의 결정은 전체 주택재개발사업의 토지원가로 포함되게 되므로, 종전자산에 대한 감정평가는 매우 중요합니다. 특히, 사업에 편입되는 개별 토지의 위치, 도로조건, 접 근조건, 획지조건, 환경조건 등 에 따라 가치차이가 큰 재개발사업의 경우, 종전자산의 감정평가는 조합원의 상충되는 이해관계에 대한 근거가 되므로, 매우 중요하고도 민감한 사업시행 절차라 할 수 있습니다. 다만, 법규상으로 개별 조합원의 “종전자산가액”은 분양권 배분의 기준이 되는 “권리가액”과는 차이가 있을 수 있으므로 유의가 요망되며, 종전자산가액과 권리가액의 차이를 줄이기 위한 실무적인 처리기준을 별도로 결정하기도 합니다. 종전자산에 대한 감정평가는 주택재개발사업의 경우 사업시행인가를 득하기 위한 필수적인 절차입니다.(법 제48조)

4. 종후자산에 대한 감정평가

종후자산이란 주택재개발사업을 시행한 이후, 분양하고자 하는 아파트 및 상가 - 법규상으로 분양예정 대지 및 건축물로 명명되는 - 를 말합니다. 종후자산의 감정평가액은 구성 조합원이 분양받게 될 조합원에 대한 추첨 분양분 아파트 및 상가 등에 대한 분양가로 적용됩니다. 또한, 사업종료후 전체 조합원의 청산금 산정의 기준이 되고, 조합의 사업소득세(법인세) 산정의 기준이 됩니다. 따라서, 종후자산에 대한 감정평가는 주택재개발사업 성패의 중요한 관건이 된다할만큼 더없이 중요시됩니다. 특히, 층별, 위치별, 향별 효용지수 차이에 따른 시장가치 차이가 큰 집합건물의 경우, 종후자산의 가치평가 역시 매우 중요하고도 민감한 사업실무라 할 수 있습니다. 또한, 주택재개발사업의 경우 종후자산에 대한 감정평가는 관리처분계획인가를 득하기 위한 필수적인 절차이기도 합니다.

5. 토지,건물,영업권에 대한 손실보상을 위한 감정평가

분양신청을 하지 않은 자(제47조)에 대하여 주택재개발사업의 사업시행인가는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제20조 상의 사업인정으로 의제되며, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을 준용하여 토지, 건물, 영업권 등에 대한 손실보상 필요성이 발생합니다. 도시및주거환경정비법 제37조에 의하여 당해 사업을 위한 토지 및 시설 등의 사용 또는 수용으로 인한 모든 손실보상을 하여야 하며, 제40조에 의하여 사업의 시행을 위한 토지, 건축물, 기타 권리(영업권)에 대하여 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의하여 감정평가 필요성이 발생합니다.

	Ⅲ. 감정평가 방법

1. 근거법령

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률, 지가공시및토지등의취득및보상에관한법률, 도시및주거환경정비법, 서울특별시및주거환경정비사업조례

2. 종전자산에 대한 감정평가 방법

◎ 가격시점 : 주택재개발사업의 사업인가고시일 ◎ 토지 : 인근지역내 표준지공시지가를 기준으로 하여 시점수정, 개별토지의 효용성 차이, 인근지역 통상거래가능가격수준 등을 종합 참작하여 평가합니다. ◎ 건축물 : 건축물의 구조, 사용자재, 시공상태, 부대설비의 현황 및 관리정도 등을 종합 참작하여 신규 재조달원가에서 적정수준 감가수정하여 최종평가액을 결정합니다.

3. 종후자산에 대한 감정평가 방법

분양예정대지 및 건축시설비 추산액은 사업시행자가 제시하는 원가산출근거인 자금운용계획서를 기초로 하여 원가법으로 평가합니다. * 토지부분 투입원가 종전자산가액／대지조성비(암반굴착공사비, 토목공사비)／기부채납 및 양여자산 차액／건축물 철거비／조사측량비／주거대책비／하수처리부담비／인입공사부담금／손실보상비／이설공사비 등 * 건물부분 투입원가 건축시설공사비／공사비부가가치세／설계및감리용역비 * 공통부분 조합운영비／행정용역비／부가가치세／보전등기비／대여금이자／교통시설부담비／감정평가수수료／공공시설용역비／분양보증금수수료／소송및민원처리비／예비비 ◈ 호별 APT 분양가 결정 요인 * 층별 효용지수(1층, 2층, 3층, 기준층, 최상층) * 향별 효용지수(남, 동, 북, 서) * 평형별 효용지수(24, 32, 43, … 등) * 평면계획(2-bay, 3-bay, 4-bay)

	Ⅳ. 감정평가의 장점

1. 설득기능, 만족기능

종전자산에 대한 감정평가를 하면, 사업에 참여하는 조합원의 사유재산권에 대한 객관적이고, 합리적이고, 공정한 가치(가격)를 알 수 있고, 상충되는 이해관계를 조정하는 기능을 할 수 있습니다.

2. 조합원 APT 분양가 결정

사업후, 신축분양하는 종후자산에 대한 감정평가를 하면, 조합원 아파트의 분양가 결정의 기준이 됩니다.

3. 청산금 산정기준

종전 · 종후자산의 감정평가액은 주택재개발사업에 참여하는 조합원 개개인의 청산금 산정의 기준이 됩니다.

4. 절세효과

종전 · 종후자산의 감정평가액은 주택재개발사업 전체의 비례율산정 및 사업소득세(법인세) 산정의 기준이 되며, 감정평가에 의하여 세금절감 효과를 거둘 수 있습니다.

5. 행정절차 충족

재개발사업의 관리처분계획 필요충분조건

	Ⅴ. 감정평가 용역기간 및 비용

1. 업무수행기간

* 종전자산감정평가 : 약 3 ~ 4주 내외 * 종후자산감정평가 : 약 2 ~ 3주 내외 통상, 주택재개발사업의 사업시행인가고시 직후에, 종전자산 감정평가와 종후자산 감정평가는 동시에 진행하게 됩니다.

2. 감정평가수수료

감정평가업무에 대한 보수는 순수수료, 물건조사비, 출장여비, 기타 특별용역비, 부가가치세로 구성되는데, 현재까지 건설교통부에서 공고하는 “감정평가업자의 보수에 관한 기준”에 따라 산정되며, 평가가액에 따라 연동됩니다.

 

출처-네이버키페

출처 : 부동산이야기

글쓴이 : 싹싹 원글보기

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