[스크랩] 일본부동산 버블은 한국 부동산.가계버블의 교훈

일본부동산 버블은 한국 부동산.가계버블의 교훈
저금리로 불어난 500조원대 부동자금이 해외 부동산 시장의 주택구입,펀드투자,동남아 투자을 하지만 그들이 동원가능한 자금도 늘었지만 주택시장,경제상황은 최악이다. 국내 집값이 급등하기 시작한 것은 저금리 시대가 본격화된 2000년부터 투자처를 잃은 부동자금이 눈덩이처럼 불어나면서 부동산시장에 기름을 부었다.서울 강남권을 필두로 집값 폭등세가 그치지 않자 정부는 양도세 강화, 투기지역 확대, 재건축 개발이익 환수제 도입을 골자로 한 각종부동산 대책을 30여차례에 걸쳐 내놓았으며, 이런 대첵은 3-5개월사이 한번꼴로 쏫아부었지만 빈수례공수례가 되었다. 2006년5월15일 버블새븐지역으로 정부는 부동산 안정세라고 장담하다가 2006년 8월말 판교 고분양가와 검단신도시 발표로 수도권 부동산 시장을 송두리채 흔들어 놓은후 2006년하반기 부동산 급등후 2006년 11월 15일 이후 안정세가 2007년 5월까지 이어지고 있으며, 2008년 호가가 낮아지고, 2009년 거래중단과 미분양 증가,고금리 기조로 변해가고 있다.

부동산 거래는 줄고 강남권 재건축 아파트부터 시작해 수도권까지 거래는 올스톱상태고, 호가는 갈수록 낮아지고, 미분양으로 건설사들이 아파트 공급을 멈추고,건설사 부도는 늘고 있다. 시장금리가 오르고, 가계의 금융부채가 소득이나 금융자산보다 훨씬 더 빠르게 상승함에 따라 가계의 채무부담 능력이 크게 떨어지고 있다.국내 은행권의 주택담보대출 원리금 상환 부담이 계속 늘어 오는 2010년에는 2007년보다 3조원 증가한 17조원에 육박할 것이다. 만기 3년의 일시상환 방식의 주택담보대출, 10년 만기 3년 거치 원리금균등분할 상환 대출로 전환한 경우 월 50만원의 이자부담이나 거치기간이 끝나 원리금 분할상환이 시작되는 2009년부터 매달
146만1000원을 갚아 3배 가까이 많은 돈이 매달 통장에서 빠져나가는 것이다. 원리금 분할상환방식으로 전환된 주택담보대출의 60%가량이 2009년 거치기간이 만료되면서 대출자들의 원리금 상환액은 2010년에 2007년
8조2000억원보다 1.7배 많아진 13조8000억원에 이르러 주택담보대출 상환액이 급증하게 되면 가계발 금융위기 가능성이 높아질 것이다. 거치기간이 만료되는 원리금 분할상환 주택담보대출액은 2007년 19조5000억원에서 2009년에는 48조6000억원으로 2.5배가량 늘어나게 된다. 2007년 8조2000억원인 원리금 상환액도 2009년에 거치기간이 만료돼 대출의 상환이 본격화되는 2010년에는 13조8000억원으로 68.3% 급증해 분할상환 방식의 주택담보대출은 거치기간에는 이자만 갚지만 거치기간이 끝나면 원금도 함께 갚아야 한다.

가계 부문의 채무부담 능력이 떨어지면서 주택 가격 하락 및 시장금리 상승 등의 충격에 취약해지고 국내 가계부채 문제를 미국 서브프라임 및 엔캐리 트레이드 우려 등 국제금융시장 불안과 함께 국내 금융 시스템의 양대 잠재위험 요인으로 일반 경기도 덩달아 나빠지며, 시장은 구매력이 감소된다. 경제 이완은 가계의 가용소득으로 금융부채를 상환할 수 있는 능력을 나타내는 개인 가처분소득 대비 금융부채 비율은 높아져 개인 가처분소득 증가율이 금융부채 증가율 절반 수준에 그친다. 증가한 분할상환 대출의 상당수가 2009년부터 거치기간이 끝나면서 원리금 상환부담이 커진다. 원리금 부담이 커질 경우 가계의 가처분소득 대비 지급이자 비율도 2005~2006년 7~8% 수준에서 2010년에는 9% 중반까지 상승할 것이다.

가계부채의 위험경고가 잇따르는 등 우리경제에 대한 부담감이 커지고있는 가운데 경기저점을 지났다는 분석이지만 아직은 경기가 뚜렷한 방향성을 찾지 못한채 지지부진한 모습을 보이고있다. 급증한 주택대출이 부담으로 작용하면서 가계부채에 대한 위험은 시장금리는 오르는데다 소득은 제자리 걸음이고 집값이 떨어지면서 아파트 빚으로 인한 우리경제의 위험성이 커져 수출 증가율이 둔화된 상태서 국내외 위협요인이 곳곳에 잠복해 있어 우리경제의 성장 발목을 잡고있다. 미분양과 건설사 분양중지로, 수도권은 거래중단과 호가 급락이다. 하락한 부동산, 버블논쟁으로 급매물이 나올시 일시에 복구할 투자처는 부동산 이외 없다.

돈은 수익이 높은 곳을 좇아가게 돼 있다. 부동자금을 흡수할 특단의 조치가 없는 한 수요억제 위주의 정책은 2012년까지는 수도권과 개발지에서는 앞으로 어떤 규제책도 먹히질 않을 것이며, 일시적이 될 것 가능성만 다분했지만 종부세가 발목을 잡고 있다. 또한 아무리 해외 부동산 좋다하지만 우리나라 못지 않게 해외 부동산 시장도 날마다 버블논쟁에 휩싸여 있으며, 중국토자의 90%이상, 베트남 투자의 70%이상, 인도네시아 투자의 60%이상과 동남아 투자의 30%이상이 거들났다 아우성이니 해외 투자도 쉽지많은 아니하다.

문제는 국내 부동산 시장의 이상 흐름이 1980년대 일본의 부동산 버블 형성 과정과 매우 흡사하게 진행되고 있다는 점이다. 일본의 부동산 버블은 1980년대 초, 도쿄 시내 중심부의 땅값이 폭등하면서 시작됐다. 이후 금리 자유화에 따른 저금리와 대규모 무역흑자에 따른 연 10% 이상의 통화량 증대는 땅값 폭등 현상을 전국으로 확산시켰다. 우리나라 은행권 전체 대출 중 주택담보 대출이 차지하는 비중은 27%를 기록, 부동산 버블이 꺼지기 직전 일본의 주택담보대출 비중27%선 육박이다. 주택담보 인정비율을 40~60%선에 맞추고 있기 때문에 설사 부동산 버블이 꺼져 주택가격이 절반 수준으로 떨어지더라도 문제가 없다. 이는 은행권이 보는 부동산 버블은 환란때보다 더 낮다는 것이며, 부동산태평양 21회 연제물인 "부동산 대 예측" 을 이미 읽었기 때문이며, 부동산 대 예측은 이론적 연제이며, 부동산태평양이 언론에 90년부터 기고했지만 한번도 예측이 틀리지 않았기 때문이다.

일본은 부동산가격이 천정부지로 치솟자, 토지거래시 신고를 의무화하고 부동산 융자 총량규제에 나섰지만 버블 붕괴에 따른 파멸적인 결과를 막지 못했다. 80년대 후반 시작된 부동산 가격 급락은 금융기관에 천문학적 규모의 부실채권을 안겨주었고, 대형 금융기관들의 잇따른 도산을 초래했다. 금융시스템의 마비는 산업활동 및 소비 위축을 가져왔고, 이는 20년 불황으로 귀결됐다. 일본보다 심각하지 않다고 해서 조세 위주의 처방만 하면 일본이 경험한 잃어버린 20년의 전철을 밟을 수 있다. 환란전보다 저금리가 지속되면서 부동산외투자처가 없는 게 가장 큰 문제며, 비과세 저축 상품을 개발하고, 자금이 기업부문으로 흐르도록 강력한 유인책을 마련해야 한다고 하나 금융시장을 너무도 모른 처사이다. 우리나라 금융권은 이미 환란때 쓴맛단맛 다 보았으며, 그 경험을 토대로 살아난 은행권이며, 그 경험 살리지 못한 은행권과 직원들은 이미 은퇴해 2선으로 물러나거나 연기나 먼지처럼 자취도 없이 사라져 버렸다.

일본 지가의 경우 부동산버블이 한창이었던 90년부터 93년까지 534조엔에 이르는 토지자산액이 감소했다.이 가운데 가계부문은 약 140조엔, 법인부문은 약 180조엔의 자산이 불과 수 년만에 날아가 버린 것이다. 지가하락은 대도시에서 시작해 지방으로 점차 확산됐다. 당연히 대도시권이 지방권에 비해 크게 떨어졌다. 지가는버블이 꺼지기 시작한 92년부터 11년 동안 단 한 번도 상승 없는 하락세를 지속했다. 용도 지역별로 보면 상업지 하락률이 월등히 높았다. 도쿄 지가는 하락폭이 축소되는 반면 오사카권과 지방의 지가는 하락폭이 확대됐다. 일본은행은 89년 5월 이래 90년 8월까지 금리를 2.5%에서 6%까지 급격히 인상하고 90년 3월 부동산관련 융자의 총량규제를 실시했다.엔고가 약화하고 자산 가격 상승이 지속되고 생산 활동도 높은 수준을 유지함에 따라 금융과 실물의 균형을 회복하기 위한 조치였다.

부동산관련 융자 총량 규제 대상은 전국은행, 신용조합, 생명보험, 손해보험사로 일본열도 개조론에 따라 부동산 붐이 생겼던 73년 이후 17년 만에 취해진 조치다.또한 실물경기는 버블파열이 시작된 지 1년 뒤인 91년 2월을 정점으로 93년 10월까지 오일쇼크 이래 최장의 경기후퇴기에 진입했다.주가폭락은 90년부터 시작되었지만 실물경기는 확장세를 지속하다 지가폭락이 발생한 91년부터 본격 둔화했다.경기후퇴기간은 32개월로 이래 일본에 있어 2번째로 길었고 경기하락폭도 마찬가지다. 버블 파열 이후 3년 정도 1% 이하에 그친 성장률도 한 요인이다.90년말부터 우선 부동산업체와 버블 부동산 및 주식에 과도한 투자를 했던 기업을 중심으로 기업 도산이 대폭 증가했다.92년 후반 이후 거품형 도산에 대신해 판매 부진 등을 원인으로 한 불황형 도산이 증가했다.92년 이후 안정세를 보이던 도산건수가 97년 봄 이후 대기업을 중심으로 다시 점증했다.97년 중 건설업, 소매업 등 비제조업에서 기업도산이 시작한다.98년 중에는 매출과 수익 침체를 반영해 제조업의 도산 건수도 급증했다.

금융기관 도산이 확대되며 호송선단식 7년 대형 금융기관의 도산 증가로 금융시스템의 불안정도 심화하는 양상이재연되 부실채권은 36조~66조 엔으로 추정된다.전국 은행이 매년 거액의 불량채권 처리를 하고 있는데도 불량채권이 증가하는 것은 거액의 신규 불량채권이 계속 발생하고 있음을 의미한다.불량 채권이 부동산, 건설, 소매 등의 특정한 산업에 집중되다가 과격한 금리 인상후 초저금리로 반전됐다.89년 5월 이후 공정금리가 9년 만에 인상되면서 90년 8월말에는 6.0%로 높아졌으나 지나치게 과격한 조치였던 것으로 판단한 것이다. 경기침체와 자산가격 하락이 급속하게 이루어지자 당황한 일본은행은 91년 7월 이후 공정금리 인하로 돌아선 이래 유례없는 금융환화책을 지속했다.99년 4월 이후 제로금리 정책으로 전환한 이래 2000년 8월 ~2001년 3월을 제외하고는 제로금리 정책을 고수한 것이다.

디플레이션도 본격적으로 가시화되자 2001년 3월 이후 일본은행은 이른바 양적완화정책을 추가했다.소비자 물가지수의 전년대비 상승률이 안정적으로 0%이상 될 때까지 장기국채 매입을 확대할 것으로 발표한 것이다.현금ㆍ예금 비율이 빠르게 상승하며 대출이 위축되는 상황이 지속되자 통화량 증가를 도모한 것이다.저금리가 장기화되자 저금리 정책에 대한 의문이 제기되는 한편 저금리의 부작용도 서서히 부각되기 시작했다.저금리가 가계의 이자소득을 감소시켜 결과적으로 개인 소비의 침체로 연결된다는 논리다.기업연금의 운용 이율 하락으로 기업부담 증가와 기업부실을 심화시켰다.금융기관이나 기업의 구조조정을 지연시키는 현상도 초래했다.금융기관의 경우 저금리로 불량채권 처리지연의 기회비용이 감소한 것이다.금리부담 감소로 한계기업이 연명하는 한편, 이들 기업의 덤핑경쟁으로 우량기업마저 경영난에 봉착하고 말았다.

건전재정에 노력하다 재정팽창으로 전환했다.일본 정부는 91년 까지 건전재정 확보를 위해 노력하는 한편 재정은 경기 중립적 상태를 유지하다 92년 3월부터 유례를 찾기 어려운 장기간의 재정팽창조치를 96년 상반기까지 지속했다.96년 하반기 경기회복 조짐이 나타나고 재정건전성 악화에 대한 우려가 커지자 재정개혁으로 돌변했으나 97년 가을부터 다시 급격한 재정팽창으로 반전한 것이다.97년 가을 상황이 급격히 악화하자 재정구조개혁법에 수정이 가해지고 사상 최대 규모의 재정지출이 집행됐다.

부동산시장이 위축되자 일본은행과 자민당은 91년 10월 토지관련 융자에 대한 총량규제를 해제해야 한다고 주장했었다.일본정부는 91년 12월 토지관련 융자에 대한 총량규제를 트리거로 해제 하였다.토지에 대한 과중한 세금이 지가를 하락시키고 토지의 유동화를 방해한다는 여론이 일자, 대장성은 95년 말 토지에 대한 세제를 경감시켰다.버블기에 투기적 거래를 억제하기 위해 강화되었던 양도소득세는 95년의 양도소득세 개정에서는 개인뿐만 아니라 법인의 토지양도이익에 과세하는 통상의 법인세율37.5%에 추가되는 가산분최고 30%이 반감되었고, 2년 이내의 단기는 분리과세에서 보통의 추가세로 변경되었다.

버블시기의 부동산 개발 확대에 따른 보증 채무의 존재, 버블 시기에 투자한 부동산 개발 사업의 실패, 부동산 업체의 경영 부진에 따른 완성 공사 미수금 증가로 인한 불량 채권의 문제로 일부 대형 건설업 경영 부실에 빠진 것이다.버블 경기의 가속화에 따라 창업한 신흥 부동산 업체가 금융 기관에 융자 신청을 할 경우 담보와 신용도가 충분치 않으면 금융 기관은 대형 건설업체의 채무 보증을 요구했다. 건설 공사 수주를 위하여 타사보다 적극적으로 채무 보증에 응했던 기업은 버블 붕괴로 더욱 어려운 상황에 처했다.

위와같은 일본의 버블은 우리의 환란으로 충분하다.그런데도 정부당국자들은 버블논쟁으로 매일 보냈으나 강남권 사람들은 선거용으로 치우치나 부동산 시장은 저믈어가고 잇다.지방은 환란때을 연상시키고 잇으며,나라는 극과극의 세계,빈부의 격차가 더 심하게는 하는 꼴이 사회주의나 군국주의 제국주의로 몰아가는 것으로 착각할 정도다. 부동산 시장은 일본 부동산 시장을 방불케 하고 있으며,경기도 외곽지역도 날이 가면 갈수록 만만치 않은 버블 논쟁에 휩쌓일 가능성 다분하다.서울의 주택보급율 95%로 2012년까지 서울과 수도권 상당 지역에서 부동산 값이 오를 가능성이 다분하지만 대체로 70%정도 지역에서만 2012년 전후까지 상승할 가능성이 높아 아무 곳이나 투자할시 수도권도 지방 부동산 시장이 아니되란 법은 없다.경거망동해 주택 계약시 막차탈 가능성도 지역에 따라 나타날 것이다.한국의 부동산 중 주택시장은 과거 일본 부동산 시장 닮아가고 있으며,수도권도 그런 기미를 보이고 있다.

버블 붕괴 전까지는 부동산 가격이 떨어지지 않을 것이라는 낙관론이 만연했던 것도 일본·미국의 공통점이다. 일본에서는 땅이 좁고 국민들이 내 집 갖기를 좋아해 부동산 가격이 끊임없이 오를 것이라는 부동산 불패론이 만연했다. 미국에서도 대공항 이후 집값이 한번도 마이너스를 기록한 적이 없어 이민자와 외국 자본이 계속 들어와 집값이 계속 오를 것이라는 낙관론이 유행했었다. 우리도 집값 급등기에 강남 집값은 절대 떨어지지 않는다, 아파트 만한 재테크 수단이 없다는 등의 강남 불패론이 유행했었다. 미국과 일본에서는 초저금리와 부동산 불패론을 배경으로 주택 공급이 급증, 과잉공급에 이른 것이 집값 하락의 요인이 됐다. 일본의 경우, 1983~1985년 연간 110만~120만가구 정도가 공급됐지만 부동산 가격이 가파르게 치솟으면서 1987~1990년에는 연간 170만 가구 안팎으로 공급량이 치솟았다. 공급측면만 놓고 보면 미국과 일본과는 달리 낙폭이 크지 않을 것이다. 한국의 경우, 주택가격이 하락하는 가운데 판교신도시가 연말로 입주가 다가오는데다 김포·파주 등 10여개의 대형신도시가 개발되고 있다는 점이 하락 요인으로 작용할 수 있다.

글로벌 경기 침체로 주요국 시중은행들이 신용 위험을 이유로 대출을 꺼리고 있는 것과 달리 유독 일본 금융기관 대출 증가율은 지난 1990년대 장기 불황 이후 가장 높은 증가율을 기록 중이다. 경제 불황으로 제조업이나 비제조업을 막론하고 기업에 대한 대출 자체를 회피하는 것은 일본의 은행들도 마찬가지다. 일본 국내은행의 대출 증가율은 1991년 11월 4.4% 이래 17년만에 최고다. 일본은행의 2008년 12월 은행계정 대출금 평잔도 4.1% 증가해 통계편제 1992년 7월 이후 사상 최고치다.1990년대 이후 일본 경기후퇴기 금융기관의 대출이 감소했던 것과 달리 2007년 10월 이후 경기가 후퇴국면에 진입했는 데도 이례적으로 대출이 늘고 있는 것이지만은행의 기업에 대한 대출 기피 성향은 여전해 중소기업뿐만 아니라 중견기업, 대기업에 대해서도 대출 기피 성향은 뚜렷하게 나타나 은행의 대출 행태가 바뀐 것은 아니다.

대출이 크게 증가한 것은 기업이 은행과 이미 약정한 대출한도를 적극적으로 활용하고 있기 때문이다.일본 기업은 1990년대말의 금융위기 이후 은행 대출보다는 현금흐름 확보와 사채발행 등 직접금융을 통한 자금조달을 선호해 경기회복 국면에서도 은행 대출 잔액은 지속적으로 축소 일본의 은행은 부실채권해소에 주력하면서 지난 수년간 새로운 수익원 창출을 위한 영업 전략의 일환으로 대출약정한도를 확대시켜 왔지만 기업의 약정한도 소진율은 20%대에 그쳤다. 대기업을 중심으로 대출약정한도 이용액이 급증한 것은 은행의 대출 억제가 본격화되기 이전에 필요 자금을 확보해 두기 위한 것이다.

출처 : realer

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