[스크랩] 사고의 전환자만이 부동산 재테크 시대로 다가서고

사고의 전환자만이 부동산 재테크 시대로 다가서고
부동산은 돈만 있다면, 돈을 벌려고 한다면 투자해 볼만한 지구상에 가장 값진, 대우받는 투자상품이라는 것은 두말할 필요없다. 나라에 따라 부동산을 더 선호한 나라와 그렇지 않은 나라가 있는데, 동양인은 부동산을유달리 선호하고, 서양인은 필요한 만큼의 소유이나 선진국은 그래도 좋아한 편이나 관리비가 많이 들어 많은보유을 꺼려하며, 세금문제로 기피도 하지만 부자는 역시 부동산 밖에 없다. 정부는 강도 높은 부동산대책을마련하여 발표 매년 수회하지만 3개월이 지나면 공염불이 되기 일쑤였다. 부동산 대책이나 규제에 바늘구멍이 있기 마련인 것은 권력자와 갖은자들이 알짜 부동산만 소유하고 있기에 그들이 자신의 부동산 값 내릴 가능성이 없으며, 투기을 스스로 조정하는 80년대 이후 20년이상 유지해왔다.

정부의 정책은 부동산 투기에 돈이 몰리고 있는 현실을 감안, 이를 진정시키기 위한 것이나 먹혀들지 않고 부동산 투자 심리가 사라질지는 미지수나, 대로변의 빌딩값이 내릴 태세고, 분양권 피가 조금 하락한 상태, 분양가도 내릴 태세을 갖추고 있으나 시간이 지나면 공염불이다. 부동산 투자에 대해, 많은 사람이 부동산 투자에몰리고 있는 현상은 은행 저축해 보아도 이자 1원도 주지 않을 정도며, 주식은하면 망한다는 고정관념이 뿌리깊이 밖혀 있는 투자 패턴이 한국서 예금은 환란후 부터, 주식은 수십년간 이어져 왓다.

서민은 집 한 채 장만할 수 없으며, 서민들이 집을 사면 더 하락하고, 매도하면 오른게 한국의 부동산 시장이엇다. 불안해 하는 서민들, 서민들은 꼭 하락시에 구입하고, 오를시에 매도해 왔으며, 집에 대한 애착심이 부자들보다 못한게 흠이다. 부동산 값은 고정되어 있고, 주택이 서울만 부족한데도 지방의 미분양 아파트로 소단지 구입해 해약못해 안달난 사람들은 대체로 내성적이며, 외고집에 결단력 부족, 사람들과의 대화 부족인
경우가흔하며, 가르쳐 주어도 듣지 않고, 바른길 가르쳐 주어도 자판기 커피한잔 살 줄 모르는 부류가 대부분이다. 분명 임대료가 하락햇으며, 금리에 비하면 하락이 아니다. 부동산은 하락장이나 상승장에서나 대단지나 큰평형, 택지개발지구나 신도시 지역서는 분양가 인상으로 입주시는 최소한 오른게 한국의 부동산이었으나 지난 3년간은 고분양가로 투자성 없는 부동산이 70%이상이었다.

부동산에 돈이 몰리면 경제가 위축되고, 집값은 계속 오르게 된다는 강박관념이 너무 심하게 밖혀 있었다. 서민은 집 한 채 장만할 수 없다는 고정관념이 너무 심하게 밖혀있다. 너무 뚜렸하게 나타났으며, 투기 아니면
내집마련은 없다는 생각이며, 현실이엇다. 그러나 눈높이 낮추면 청약 관심자들은 대부분이 내집마련은 가능했고, 재테크로서 돈이 됐으며, 대체로 대단지나 눈높이 맞추어 구입했다. 2002년 6월부터 집이 남아돌고 있으며, 정부도 2003년 1월부터 주택보급율이 100%라 했다. 주택보급율은 인구 보합으로 2005년말 주택보급율이 106%이며, 2006년은 107%, 2009년 113%가 된다. 서울의 인구감소가 나타나며, 경기도 신도시로 이주하고 있다. 서울 뉴타운이나 재개발 재건축이 이루어진다면 주택은 서울도 남아돌 것이나 개발로 인한 일시적
주택부족은 피할 수 없다. 부동산 값도 서울은 2015년까지 오르기 마련이나 지난 7년간 오른 부동산 값의 호가가 낮아질 것이다.

IMF이후 2002-2004년사이 3년간은 부동산으로 돈을 벌지 못한 사람은 바보가 될 만큼 활황기였다. 70년대 이후 80년대 처럼, 2000년대 3년간은 정부의 투기공화국속에 살았다. 과거의 복부인들이나 투기꾼들 그리고 떳다방까지 지역을 헤메며 전국을 활보햇다. 최근의 부동산 유형을 보면 2000년은 환란후 부동산의 기지개로,
2002년 공동주택에서 단독주택으로, 분양아파트에서 임대아파트로, 모기지론 대두와 임대주택 정착시도, 금리와 부동산과 상관관계, 버블에 대한 부동산의 대 변동, 2004년은 천도와 국토의 대변혁 및 사회 전반의 변혁의 초기단계로, 2005년은 조정기, 2006년은 버블새븐지역 발표, 2007년부터 주택값의 호가조정기로 압축할수있다.http://www.realer.co.kr/부동산태평양

과거 부동산 시장은 규제 대책으로 시들해 지다가 3개월 후면 되살아나곤 했었다. 지시장은 시간적, 공간적,테마별로 투기세력에 의해 휘드려졌으며, 정부는 방관하고, 공모하여 국민들의 빈부격차을 더욱 가속화 시켰다. 토지시장은 거래는 없다하지만 값 상승만은 여전하며, 너무 오른 값의 조정기라 할 수 있다. 부동산 시장은 민주사회적 장세로 급변과 변모해 가기 전 국가의 대 혼란 부채질이다. 부동산 거래나 가격이 겨울의 동장군처럼 얼어붙기을 지속할 시간적 여유를 정부나 공공기관 및 서울시서 주지 않고 있다. 이사철을 맞아 꿈뜰데던 부동산 경기는 기후에 지나지 않을 정도로 공간적으로 움직인다. 부동산은 더 사죽을 못쓰고 있으며, 공시지가 인상과 각종 세금 인상으로 부동산은 동장군이 되어야 함에도 그러지 못했다.

지방 아파트 시장도 급피치를 이루다 주택보급율 증가로 버블지역인 상태로 지방 부동산 중 소단지나 소형평은 끝나가는 상태며, 개발지만 호재로 보이나 과거와 같은 호경기는 지방 주택시장서 나타날 가능성 희박하다.부동산 버블에 지방 주택시장은 이미 버블 상태며, 하락을 보일 지역이 전국적으로 90% 이상의 지역서 90%이상의 주택부문의 부동산에서 나타나게 된다. 약보합세가 상당기간 나타난다. 미분양아파트는 통계상 16만가구가 넘으나 이미 40만가구을 넘어섰다. 2년간 잔금.중도금을 유예해 준 곳도 있다. 부동산이나 주식이나 오르는 경기에서도 하락하는 경우 있으며, 상승기에도 하락하는 경우 있다. 이걸 흐름이라 한다.

서울 개발지와 경기도 대단지로 호재지역만이 아파트 분양이 호경기인 것이다. 이러한 경기는 서울과 수도권지역에서 지역적으로 2012년까지 이어질 것이다. 천도지역 발표후 부동산 뿐만 아니라 정치 경제 사회 문화의 재검토 및 재변경이 이루어지고 있다. 210년 내외는 부동산 중 주택과 토지시장은 재편이 반드시 이루어진다. 일부지역에서는 일본 정도는 아닐지언정 상당한 폭의 하락도 예상된다. 21기의 부동산은 보유가 아닌 최유효이용과 개발이다. 보유보다는 최유효이용과 개발이며다. 경기의 흐름을 타야한다. 이게 부자와 가난한 사람의 기초이며, 순간의 결정이 부와 가난을 결정짖는다.하락시 더 하락을 기다리다가는 시기을 놓히는 것이다.

분양시장과 아파트 입주 시장은 포화상태며, 전라도는 주택보급율이 138%라 하지만 실제 140%가 넘어 거주하고도 반 정도의 집이 남아도는데도 지자체는 건축 인허가 내주고 있으며, 앞을 내다보지 못한 건설사들은
아파트를 계속 짖는데 직접적인 피해자는 변두리지역의 아파트 주민들과 소단지 및 소형아파트 입주자들이며, 2008년 매일 1개건설사들 부도 처리였다. 갈수록 집이 남아돌며, 지방 대부분 주택보급율이 110-140%에 육박했다.

2012년 주택보급율이 116%라 하지만 2008년도에는 108%에 도달하게 되며, 2010년 경에는 65%이상이 자기집을 보유하게 되며, 아파트보다는 단독주택 시대로 시발점이 2002년에 이어 2번째로 돌아선다. 단독주택 시대의 2차 시발점이 되는 것이다. 부동산은 아파트에서 주택이나 임대 아파트로 옮겨가는 추세다. 선진국들도 이러한 경로을 거치었다. 부동산은 최유효이용과 개발에 있다. 필요한 만치의 부동산을 소유하면 돼나한국인은세계에서 부동산 즉 땅을 가장 좋아한 민족의 하나다. 쉽게 부동산에서 손을 뗄수 없는 이유는 한국인은 저금리 시대에 적응하지 못한 사람들이기 때문이다. 한국인은 머리가 좋아서인지 투기 모험 사기 허황등을 좋아한다. 부동산은 수익이 나면 매도하고 새로운 투자처을 찾아야 한다. 부동산은 너도 남고 나도 남고가 가장 현명한 매매 수단이다. 고점을 만나기란 주택복권 당첨되기 만치 어려운 것이다. 부동산은 한번 조정후 중장기 주기에 드러갈 예정이다.

부동산은 토지와 같이 위치가 고정되어 있으며, 경제적 가치가 크며, 등기에 의한 공시을 하고 있다. 토지는 지리적 고정성, 영속성, 부증성, 개별성을 띠고 있다. 다양한 용도로 사용할수 있으며, 합병과 분할이 가능하고, 사회 경제 행정적 위치의 가변성을 띠며, 토지 이용의 사회성과 공공성을 갖고 있다. 부동산은 도시지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역으로 나뉘어 용도에 맞는 개발과 규제가 있다. 토지는 1필1목의 원칙에 의해 구분된다. 부동산도 일반 경기와 같이 호경기,후퇴기,회복기,불경기 등의 주기을 탄다.부동산은 거래량과 건축량에 의해 경기을 진단하기도 한다.

해방후 1956년부터 1961년까지는 6.25의 참사로 인한 재해 복구을 하엿으며, 1962년부터 1965년까지는 경제개발 5개년 계획의 1차경제 발전의 모멘텝이 된 것이다. 1966년부터 1968년까지는 2차경제개발의 중추역할을 하였으며, 1969년부터 1971년까지는 순환기을 맞았으며, 1972년부터 1975년은 중화학공업의 육성기로 잡았으며,1976년부터 1979년은 석유파동으로 혼란을 겪었으며,1980년부터 1985년까지는 아파트 신축붐이 일어났으며, 1980년부터 1990년까지는 정부의 부동산 활성화 정책이 먹혀들지 않앗으며, 86년의 아시아 경기, 88년의올림픽 경기임에도 부동산 경기가 살아나질 못했다.1991년부터 1995년은 주택경기의 증가,건설경기의 수주량증가가 뚜렸했으며,1996년부터 2000년에는 부동산 경기의 위축속에서도 부동산 실명제가 실시되었다.2001년 직전부터 IMF 로 부동산 값이 하락한 상태, 2001년 후반기부터는 아파트 신축붐이 3차에 걸쳐 왔으며, 2002년부터는 정부와 투기공화국속에서, 2007년이후 호가 조정기다.

국토의 대 변혁이 시작되었다.모기지,임대 아파트,0.3%에 의한 부동산 투기가 공간적,시간적,테마별로 강타다. 여진간한 전문가들이나 투자자들은 그들의 뒤을 따르지 못하고 고점 매수을 하게 된다. 부동산의 흐름이 과거의 틀이 아닌 새로운 마인드로 움직인다.대체로 태평양 가족만이,소수의 전문가와 투기꾼들만이 적응하는 시대로 부동산이 변모해 갔던 것이다. 정치 경제 사회 문화 등 각 방면이 재편성된다. 재건축과 재개발,뉴타운 개발과 최유효이용과 개발과 전문적인 분석이 필요로 한다.

부동산 투자 비법이 개발되어야 하고, 믿음을 주는 컨설턴트만이 살아남는 시대다.부동산 투자 이제는 90%이상의 지역서 90%이상의 부동산이 하락한다는 이념으로 알찬 투자을 하여야 한다. 0.3%부동산만이 부동산을 움직이며, 그에 의해 투기와 고점매수가 순환되는 투자을 지금 연습중에 있으며, 테마별로 움직인다. 부동산투자는 장래을 보고 투자해야 한다. 버블이 온다는 것 잃지 않아야 하며, 현제도 지역적 버블 상태다.투자대상과 투자하지 않을 대상 가려 투자해야 한다. 선진국처럼 임대 놓아 생활한다는 마음 버려야 한다. 임대시장은한국에는 임대주택 1백만호 건설 끝나는 시기부터 5년후나 활성화 될 것이다. 경기란 선호할 시점과 선호하지 않을 시점이 있기 마련이다. 전세가 월세로 50%이상 바뀌는 2010년 이후 임대시장이 살아날 것이다.은행에 예금해 이자로 산다는 생각 갖은 사람 드믈다.이러한 개념으로 부동산 서서히 바뀌어 가고 있다. 지혜만이부동산으로 돈 벌수 있는 시대 오고 있다. 공부하고,현장답사하고,사고방식의 전환자만이 부동산으로 돈버는 시대 다가오고 있다.

출처 : realer

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