[스크랩] 부동산 간접 투자 방법과 지가 상승 3단계

부동산 간접 투자 방법과 지가 상승 3단계
부동산 간접 투자 상품이 다양해지면서 개인 투자자의 관심도 높아지고 있다. 부동산 간접 투자는 부동산에 전문적으로 투자하여 수익을 노리는 부동산투자 회사나 은행의 특정 금전 신탁에 투자하는 방식이다.부동산 간접 투자상품은 간접 투자 자산 운용법이 시행되어 기존 리츠와는 별도로 여러 종류의 상품이 판매되고 있다. 기존의 리츠는 부동산 투자 회사를 설립하여 고객으로 부터 모은 돈으로 부동산에 투자하여 그 수익을 돌려주는 형태. 주식을발행하며 주식의 시세가 상승하면 시세 차익도 챙길 수 있다. 현재는 CR-Reits(Corporate Restructuring-Real Estate Investment Trust Security) 즉 기업 구조 조정용 부동산을 사들여 임대하는 방식으로 시행하고 있다. 리츠 이외에 부동산 간접 투자 상품으로 먼저 신탁 상품인 은행의 부동산 투자 신탁을 꼽을 수 있으며, 정기예금 금리보다 높은 6~8%의 확정 금리를 주는 상품들이 나와있어 인기를 얻고있다. 고객으로 부터 투자받은 신탁 자금으로펀드를 설정한후 부동산 매입, 개발, 부동산 매입 및 개발을 위한 대출, 부동산 관련 유가증권 등에 운용한 후 신탁기간 종료시 해당 펀드를 청산하여 실적 배당하는 상품이다.

특정 금전 신탁 계정을 이용하고 통상적으로 확정 수익률을 제시 하는 경우가 대부분이다. 예금자 보호법을 적용받는 은행 정기 예금 상품과는 성격이 다르나 신탁업법에 의해 청산시 우선 변제받을 권리가 있다. 은행이나 증권사 등에서 취급하는 자산담보부 증권(ABS:Asset Backed Securities)도 있으며, 금융 기관 및 일반 기업이 보유하고 있는 자산을 담보로 유동화 증권을 발행하여 자금을 조달할 수 있다. 고객은 채권 형태인 자산담보부 증권을 금융 기관을 통해 부동산 투자 신탁이나 특정 금전 신탁 등으로 소액 매입이 가능하다.간접 투자 자산 운용법에 의한부동산 펀드도 판매돼 일본 리츠나 미국 부동산 투자회사가 전세계를 상대로 운용하는 수익증권에 투자하는 펀드,국내의 경매에 참가하여 관리 및 임대를 통해 수익을 창출하는 경매펀드 등이 있다. 프로젝트 파이낸싱도 나와 사업성을 담보로 건설업자에게 대출 하여 주고 대출 이자와 원금을 돌려받아 고객들에게 돌려주는 형태다. 은행의부동산 투자 신탁이나 증권의 부동산 펀드들이 주로 투자를 하고 이익금은 고객에게 배분하는 방법이다. 일반 대출에비해 시공사의 책임준공과 분양 수익금의 공동 관리 등을 통하여 여러가지 안전 장치를 마련하고 있으며, 주택저당 채권 등 상품도 있다.

부동산 간접 투자 상품 가입시에는 판매사의 부동산 간접 상품 판매 노하우가 축척 되어 있는지를 확인할 필요가있으며, 상품 판매 실적을 따져보아야 하는 것이다. 고금리 일수록 위험이 많을 수 있다는 점도 유념해야 한다.많은 안전 장치가 있다 하더라도 충분한 사업성이 있는지를 미리 확인할 필요 있다. 부동산 간접 투자는 사업 목적자체가 부동산 개발, 임대, 투자 등에 관한 것으로 예금자 보호법의 적용이 안되기 때문에 투자하기 전에 나름대로사업의 전망을 충분히 따져보아야 한다. 투자 대상인 자산이 부동산 관련 사업이고 보면 기간이 보통 2년 이상 됨에 따라 사업의 주체인 시행회사와 시공사 또는 보증 기관이 있을 경우 보증 기관의 재무제표 등 확인도 필요하다. 아울러 아무리 좋은 상품이라 하더라도 자신이 보유하고 있는 전체 자산의 포트폴리오 차원에서 투자하는 것이 바람직하다. 전체 자산의 일부 만을 편입하여 전체 자산의 리스크를 분산하는 대상으로 적당하기 때문이다.http://www.realer.co.kr/부동산태평양

유의 할 점은 지가 상승 3단계는 도시계획발표,도시계획 착공,도시계획 준공에서 오는 수익이다. 전에는 각 단계를 3배 정도의 수익으로 보았다. 3x3x3=27배의 상승으로 보았다 지금은 2x2x2=8배로 보는 견해가 우세하다.개발도상국은 위을,선진국은 밑보다도 더 낮게 본다

출처 : realer

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