[스크랩] 부동산 매매사업자 바로알기

부동산 매매사업자 바로알기    재개발이나 경매투자를 주로 하는 분은 관심을 가질만한 내용을 첨부하오니 참고하시기바랍니다.    1. 2007년부터 달라지는 부동산매매 사업자의 종합소득세율조정 금년 개정세법으로 인하여 부동산매매사업자가 종합소득세 신고납부 시 적용하여야 할 소득세율이 조정되었습니다. 참고하시고 불이익이 없도록 도움이 되었으면 좋겠습니다.     종전('06.12.31.까지)      개   정 ('07.01.01.이후부터) 부동산매매업자의 매매차익에 대한 세액계산의 특례   1. 대상 : 1세대 3주택 이상 소유자   2. 세액 : (a ) 와 (b) 중 큰 금액        (a) 종합소득세율( 8 ~ 35%)을 적용한 산출세액        (b) 주택매매차익을 제외한 종합소득과 세 표준 x  종합소득세율 + 주택 매 매 차익 x 양도 세율(60%)             부동산매매업자의 매매차익에 대한 세액계산의 특례범위 확대   1. 대상 : 1세대 2주택자 및 비사업용               토지의 소유자 추가     ＊양도세가 50%,60% 세율로 중과되는   1세대 2주택 +입주권 및 1세대 3주택 +입주   권 보유자 포함   2. 세액 : (a) 와 (b) 중 큰 금액      (a) 종합소득세율(8~35%)을 적용한 산출세액    (b) 주택, 토지 매매차익을 제외한 종합소득 과세표준 x 종합소득세율 + 주택, 토지 매매차익 x 양도 세율(50%, 60%)      ＊양도세가 중과되는 주택과 토지의 매매 차 익       위와 같이 부동산 매매업자의 종합소득세율을  '07.01.01.이후부터 조정하는 이유는 양도세가 중과되는 1세대 2주택 또는 비 사업용 토지를 소유한 개인이 부동산매매업자로 사업자등록 후 부동산을 양도하여 양도세 중과를 회피하는 사례를 방지하고자 세법을 개정했다고 합니다.        국세청이 발 빠르게 대응하는 것 같습니다.  또한 신고불성실 가산세 또한 선진국 수준에 맞게 부당하게 신고 시에는 신고불성실가산세 40%로 가산세를 추징한다고 합니다. 국세징수권 소멸시효 5년 동안에  진정으로 납부해야할 본세보다 2배 많은 금액을 가산세로 납부한다는 말이 됩니다. 앞으로는 절세와 신고에 무지하게 신경 쓰지 않는다면 배 보다 배꼽이 더 클 것으로 보입니다.       -부동산매매사업자로 등록하려면: 1.먼저주소지 관할 세무세에 신분증을 가지고 간다. 2.일반과세자로 등록한다. 부동산매매업에는 간이과세자가 없으며, 면세사업자로 등록 시 매입공제를 받을 수 없기 때문에 불리하다. 3.계약 또는 경락 후 잔금지급일 전에 등록한다. 4.간혹 부동산이 없다는 이유로 등록을 거부하는 경우가 있는데, 등록 후 취득한 주택에 한하여 적용된다는 것을 잊지 말자. - 민원창구 대부분 3년차 미만으로 부동산매매업에 대해 모르는 경우 많음. 5.사업장은 사무실이 아닌 집주소로 해도 무방하다. 6.국민주택규모이상이나 상가는 사업자등록 명의자가 아닌 배우자 명의로 한다.

정부와의 동업 어떻게 할것인가.

-3주택 60%, 2주택 50%, 비사업용토지 60%, 1년미만 50%, 2년미만 40%-정부의 수익지분율이다. 자본금을 투자하거나,매매를 위해 어떠한 노력을 하지도 않았다. 시장 좌판에서 자릿세 뜯는 꼴이라면 지나친 표현일까. 여하튼 정부와의 동업에서 개인의 지분율을 더 확보 할수있는 방법은 없을까. 부동산매매업이 한 방법일것 같다.
재개발이나 경매투자를 주로 하는 분은 관심을 가질만하다.

 

 

* 양도소득과 부동산매매업의 세율 비교

                  [양도소득]    [부동산매매업]
 1.1년미만        50%        8-35%
 2.2년미만        40%        8-35%
 3.비사업용토지     60%         8-35%와 60%중 큰것(소득세법제104조1항제2의7)
 4.3주택            60%         8-35%와 60%중 큰것(소득세법제104조1항제2의3)
 5.2주택            50%         8-35%와 50%중 큰것(소득세법제104조1항제2의5)

 

 (-제2의4는 3이상의 조합입주권, 제2의6은 1주택자가 입주권을 보유하는 경우를 말함.)

 

첫째. 1,2에 해당하면 50%,40%의 양도소득세가 아니라 8-35%의 사업소득세를 납부하면 된다.

둘째. 국민주택규모 이하이어야한다.(상가와 국민주택규모 이상은 부가가치세가 부과되기 때문이다.)

세째. 1가구 2주택인경우 매매주택이 기준시가 1억원이하이어야한다.

네째. 사업자이므로 수익적지출(도배,장판,주유대,식대 등)의 비용처리가가능하다.

다섯째. 1,2가 가능한 근거는 '매매업자의 세액은 종합소득세와 양도소득세중 큰 것으로 한다'는 비교과세 적용이 1995.12.29에 삭제되었기때문이다.

여섯째. 비교과세가 삭제되었음에도 불구하고 그동안 매매업의 실익이 없었던 것은 양도세는 기준시가, 사업소득세는 실거래가에 의해 계산되었기 때문이다.(2007년부터는 둘 다 실거래가가 적용된다).

일곱째. 3,4,5는 비교과세가 아니라 특례적용이다.

여덟째. 매매업자의 예정신고는 양도소득세 신고방식에 따르며, 익년도5월확정신고시 종합소득세율을 적용하여 정산한다.

결론:단기매매를 주로 한다면 부동산매매사업자등록을 하자.

매매사업자등록의 가장 큰 실익은 사업용토지의 단기양도(재촌지주,토지,단기이익의 실현가능한 것)영역일 것이다. 주택이나 비사업용토지는 과세특례적용에 의해 비교과세와 중과세를 면키 어렵다.

따라서 이와 관련없는 사업용토지와 종합소득세율을 동시 적용받을 수 있는 위 1,2의 경우외에는 매매사업자등록의 실익이 없다고 보아야 한다. 물론 철저한 자료증빙과 세무기장을 통하여 세무조사에 항상 준비한다면 전혀 문제될 것이 없다.

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★(소득세법의 검토)★

소득세법[2008.03.21]일부개정

제64조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제2호의3부터 제2호의7까지의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액중 많은 것에 의한다. <개정 2006.12.30, 2007.12.31> 1. 제55조제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액(▶제55조1항은 종합소득세율을 말한다)   2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액(▶가 + 나) 가. 주택등매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액(▶제104조는 양도소득세율) 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 ② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택등매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2006.12.30> ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- (소득세법 제104조)양도소득세의 세율을 모두 정하면서 아울러 비사업용토지에 대하여는: 제①항 제2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지         ▶양도소득과세표준의 100분의 60 -라고 정하여 양도소득세율과 종합소득세율을 비교하여 큰 것으로 한다고 규정하는 반면에 "사업용토지를 매매대상으로 하는 매매사업자"에 대하여는 아무런 규정이 없으므로 본 조의 적용대상이 되지 아니한다(따라서 본조의 적용대상이 되는 자는 아래와 같다).↓ ※위 소득세법제64조의 특례적용대상이 되는 매매사업자란 아래에 게기한 소득세법 제104조1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지의 조항의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 주택등매매차익 있는 자)이 있는자가 된다:   2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)        ▶양도소득과세표준의 100분의 60 2의4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다)        ▶양도소득과세표준의 100분의 60 2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택        ▶양도소득과세표준의 100분의 50 2의6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다)         ▶양도소득과세표준의 100분의 50 2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지       ▶양도소득과세표준의 100분의 60

출처 : 더기방

글쓴이 : 둘리 원글보기

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