[스크랩] 재개발과 재건축 비교

1. 재개발 개요 ~~ 1) 주택재개발사업이란? 주택재개발사업이란 정비기반시설이 열악하고 노후,불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하며, 정비구역 안에서 관리처분계 획에 따라 주택 및 부대,복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의합니다. 2) 대상구역은? 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할수 없게 되거나 과소 토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 건축물이노후, 불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치 의 증진을 도모하기 곤란한 지역 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시 설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역 3) 조합설립추진위원회 구성은? 개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2이상의 동의를 얻어 시장,군수의 승인을 받아 야 합니다.(주택재건축사업도 동일) 4) 조합설립추진위원회 구성은? 토지등 소유자의 4/5이상의 동의를 얻어 정관등의 서류를 첨부하여 시장,군수의 인가를 받아야 합니다. 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날로부터 30일 이내 등기하여야 합 니다.(주택재건축사업도 동일) 조합원은 토지등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인 조합원으로 합니다.(주택재건축사 업도 동일) 5) 사업시행자는?(주택재건축사업도 동일) 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2이상의 동의를 얻어 시장,군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행합니다. 다음에 해당할 때에는 시장,군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 시행자로 지정 할수 있습니다. ① 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행이 필요할때 ② 정비구역 지정후 2년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 (단, 주택재건축사업은 제외) ③ 도시계획사업과 병행한 정비사업 ④ 순환정비방식에 의한 정비사업 ⑤ 사업시행인가가 취소된 때 ⑥ 국,공유지가 당해 구역면적의 1/2이상인 때 ⑦ 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등 조합은 사업시행인가후 경쟁입찰 방법으로 시공사를 선정하고, 시공사의 시공보증 을 의무화하여 시공사 부도로 인한 조합원의 피해를 예방합니다. 6) 사업시행인가는? 사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장,군수에게 제출하 고 사업시행인가를 받아야 합니다. 사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서의 내용에 대하여 미리 정비구역안 의 토지면적의 2/3이상의 토지소유자의 동의와 토지등소유자의 4/5이상의 동의를 얻어야 합니다.(주택재건축사업은 제외) 7) 관리처분계획이란? 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권 리로 변환시키는 계획을 말하며, 주택등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 사 업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통 지하고 30-60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 시 장,군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할수 있습니다.(주택재건축사업 도 동일) 관리처분계획의 주요기준 ① 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 아상이 1주택을 공 유한 경우에는 1주택만 공급합니다. ② 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시,도조례에 따라 산정하되, 시장,군수가 추천하는 2인 이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작합니다. ③ 종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장,군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상 이 평가한 금액을 산술평균합니다. ④ 관리처분계획을 변경,중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또 는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할수 있습니다. 8) 이전고시 절차는? 준공인가후 확정측량을 하고 토지분할후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받 을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전합니다. 효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고 시가 가능합니다. 9) 청산금이란? 분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사 이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시후에 그 차액(청산금)을 징 수 또는 지급합니다. 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후 이전고시일까지 일정기간별로 분할징수 또는 분할지급이 가능합니다.

 

 

2. 재건축 개요

1) 주택재건축사업이란?

주택재건축사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후,불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하며, 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대,복리시설을 건설하여 공급하 는 방법에 의합니다.
다만, 주택단지 안에 있지 아니하는 건축물(단독주택등)의 주택재건축사업은 지형여 건, 주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우와 정비구역안에서 시행하는 사 업에 한합니다.

2) 대상구역은?

▣ 정비구역 지정대상

공동주택 재건축의 경우

① 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안정사고의 우려가 있는 지역 ② 재해등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요 가 있는 지역 ③ 기존 또는 건설예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상 인 지역

단독주책 재건축의 경우

기존의 단독주택이 300호 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역

① 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설 치할 필요가 없을것 다만, 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외 ② 노후,불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 2/3이상일 것 ③ 당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할수 있을 것

▣ 정비구역 지정대상에서 제외되는 경우에는 도시및주거환경정비법 제2조 제7호 및 동법시행령 제5조의 규정에 의한 주택단지의 범위안에서 사업시행이 가능

3) 안전진단(공동주택)은?

주택재건축사업을 시행하고자 하는 자는 시장,군수에게 당해 건축물에 대한 안전 진단을 신청하여 사업시행여부를 판정받아야 합니다.

원칙적으로 안전진단 실시여부는 시장,군수가 결정하되, 사업의 시기조정등이 필 요한 경우에는 시,도지사가 사전평가를 실시하여 결정하고 시장,군수는 시,도지사 의 결정에 따라야 합니다.

절차도


4) 조합설립은?

주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체 를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상의 동의와 주택단지안 의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5이상의 동의가 필요합니다.

주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토 지 또는 건축물 이상의 토지소유자의 동의가 필요합니다.

5) 매도청구는?

사업시행자는 조합설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한자 포 함)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정 을 준용하여 매도청구가 가능합니다.

6) 토지분할청구는?

사업시행자 또는 추진위원회는 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 주택단지안의 일부 토지에 대하여 토지분할을 청구할수 있습니다.

토지분할이 청구된 경우 조합설립 동의요건에 미달되더라도 다음 요건을 충족하 는 경우에 시장, 군수는 건축위원회의 심의를 거쳐 조합설립의 인가와 사업시행인 가를 할수 있습니다.

① 당해 토지 또는 건축물과 소유자의 수가 전체의 1/10이하일 것 ② 분할되어 나가는 토지위의 건축물이 분할선상에 위치하지 아니할 것 ③ 건축법 제33조의 규정에 의한 대지와 도로와의 관계규정에 적합할 것 (2미터 이상을 도로에 접하여야 함) ④ 분할되어 나가는 토지에 대한 권리관계가 명확할 것

7) 사업시행인가는?

사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장, 군수에게 제출하 고 사업시행인가를 받아야 합니다.

정비구역외에서 주택재건축사업을 시행할 경우에는 사업시행인가시 건축물의 높 이,층수,용적률등에 대하여 시,군,구에 설치된 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다.

주택재개발사업과는 달리 사업시행인가 신청시 주민동의가 업습니다.

8) 관리처분계획은?

종전 또는 분양예정인 대지 또는 건축물의 평가방법은 주택재개발사업의 평가방 법을 준용할수 있습니다.

1세대가 2이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택공급이 가능합니다.
다만, 투기과열지구에서는 1세대가 2이상의 주택을 소유하여도 2 이하의 주택공 급이 가능합니다.

부대, 복리시설 소유자에게는 부대, 복리시설을 공급하여야 하나 다음의 경우에는 1주택 공급이 가능합니다.

① 조합원 전원이 동의한 경우 ② 새로운 부대, 복리시설을 건설하지 않은 경우로서 기존 부대, 복리시설의 가액 이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관이 정하는 비율(별도 정하지 않으면 1)을 곱한 가액보다 큰 경우 ③ 기존 부대, 복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대,복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱 한 가액보다 큰 경우 ④ 새로이 공급받는 부대,복리시설의 추산액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추 산액보다 큰 경우

9) 정비사업전문관리업자

정비사업의 시행을 위하여 필요한 업무를 추진위원회 또는 조합으로부터 위탁받 거나 자문을 하고자 하는자(정비사업전문관리업자)는 자본금 10억(법인은 5억), 기술인력 5인 이상 확보하고 등록을 하여야 합니다.

동일한 정비사업의 철거, 설계, 시공, 회계감사, 안전진단 업무등의 겸업이 금지되 며, 이 경우 계열사관계 또는 상호출자한 관계는 동일한 자로 간주됩니다.

 

3. 정비사업 유형별 비교

구 분 주택재개발사업 주택재건축사업 사업방식 - 관리처분 방식 - 환지방식 - 관리처분방식 주민동의 - 추진위원회 : 토지 또는 건축물 ....................소유자 1/2이상 - 조합 : 토지 또는 건축물 소유자 4/5이상 - 추진위원회 : 토지 또는 건축물 ....................소유자 1/2이상 - 조합 : 동별 2/3이상 및 전체 ............4/5이상 단독주택 : 토지면적 2/3이상 및 .................소유자 4/5이상 조합원자격 - 토지 또는 건축물 소유자 - 지상권자 - 토지 및 건축물 소유자 사업시행자 - 조합 - 조합 + 지자체, 주택공사 등 - 지자체 또는 주택공사 등 단독시행 - 조합 - 조합 + 지자체,주택공사 등 - 지자체 또는 주택공사 등 단독시행 임시수용대책 - 임시수용시설 설치 또는 주택자금 융자알선 - 주택공급 - 1세대 1주택 - 1세대 소유 주택수만큼 공급 다만, 투기과열지구는 2주택 이하 공급가능 주택규모 - 시, 도조례에 위임 - 건교부장관이 75%의 범위내에서 국민주택규모의 건설비율을 따로 정할 수 있음 - 기, 도조례에 위임 - 건교부장관이 75%의 범위내에서 국민주택규모의 건설비율을 따로 정할 수 있음

 

출처 : 부동산 방정식

글쓴이 : 방정식 원글보기

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