[스크랩] 뛰는 재건축 3대 함정

뛰는 재건축 3대 함정

규제 완화됐다지만 주의점 많아

주춤하던 서울 재건축아파트 값이 다시 뛴다. 11일 투기과열지구 내 재건축아파트 조합원 지위양도 규제 이후 강남권(서초·강남·송파구)을 중심으로 투자 수요가 늘면서다. 호가(부르는 값)뿐 아니라 거래도 이뤄진다. 중개업소들은 “상반기의 상승세를 이어가는 분위기”라고 전했다. 그러나 분위기에 휩쓸린 재건축 투자에는 신중해야 한다. 규제 완화 이면에는 함정도 도사리고 있어 자칫 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 용적률 법정 상한 허용 재건축 단지의 용적률(대지면적 대비 지상 건축연면적 비율)이 법정 상한선(1종 200%, 2종 250%, 3종 300%)까지 허용됐지만, 모든 단지가 이 혜택을 받을 수 있는 건 아니다. 일조권이나 도로폭 사선제한(도로 폭과의 관계를 따져 건물 높이를 제한하는 것) 등의 건축규제 때문에 도로 등 주변 기반시설이 나쁘면 용적률을 법정 상한선까지 올릴 수 없다. 서울시 주거정비과 윤호중 팀장은 “건축규제로 인해 기반시설 여건이 좋지 못한 곳에서는 용적률을 법정 상한선까지 올리기 힘들 것”이라고 말했다. 실제로 서울 마포구 신수1재건축구역은 최근 서울시 심의에서 법정 상한 용적률(300%)를 받지 못했다. 건축규제로 최대한 높일 수 있는 용적률이 272.3%였다. 기반시설 여건이 괜찮다는 강남권에서도 법정 상한 용적률이 보장되는 게 아니다. 강남구 B단지는 법정 상한(300%)보다 훨씬 낮은 270%로 재건축 계획을 세우고 있다. 인접 도로의 폭이 좁아 높이제한에 걸려 용적률을 이보다 높게 법정 상한까지 올릴 수 없다.

 

 

이들 단지는 규제 완화가 없었다면 적용될 용적률보다는 높게 재건축할 수 있지만 사업성이 좋아지는 데 한계가 있다. 당초 기대한 법정 상한까지 용적률을 적용하지 못하는 바람에 건축연면적이 10% 가량 줄어 분양수입이 그만큼 줄어들기 때문이다. B단지의 경우 일반분양분이 법정 상한 용적률을 적용할 때보다 100여가구 줄면서 전체 분양수입이 조합원당 8000만원 가량 감소한다.

급등한 몸값…수익률은

이런 판에 용적률 상향 등의 규제 완화가 이어지면서 막연한 기대감으로 재건축아파트 값은 급등했다. 강남권은 올 들어서만 20% 이상 뛰었다. 몸값이 오르면서 일부 단지는 수익을 낼 수 있을지도 불투명해졌다. 10억5000만원을 호가하는 강남구 A단지 50㎡의 경우가 그렇다.

지금 이 아파트를 4억원의 대출(이자 연 5%)을 끼고 매입해 105㎡를 배정받아 5년 뒤에 입주한다고 가정하면, 추진위 구성 이후 입주 때까지 오른 집값의 일부를 국가에 내는 초과이익환수금 등을 포함해 총 13억2000만원가량이 든다.

하지만 강남구 비슷한 주택형의 시세는 13억원 정도. 수익은커녕 오히려 손해가 나는 것이다. 실투자금 6억5000만원을 5년간 정기예금(이자 연 4%)해 얻는 이자수익(1억3000만원)보다도 못한 셈이다.

개포동 R공인 김모 사장은 “초과이익환수제도와 분양가상한제가 폐지돼 조합원 부담이 확 준다면 모를까 이 가격으로 투자하는 것은 오히려 손해”라고 말했다. 정부는 그러나 이 두 제도를 폐지할 계획이 없다.

자유로운 입주권 거래?

많은 사람들은 최근의 규제완화로 재건축 조합원 입주권을 마음대로 사고 팔 수 있는 줄 알고 있다. 그러나 조합원 지위양도 내용을 짚어 보면 ^조합설립인가일로부터 2년 이내에 사업시행인가를 받거나 ^사업시행인가일로부터 2년 이내에 착공하거나 ^착공일로부터 3년 이내에 준공되면 조합원 입주권을 사고 팔 수 없다.

예를 들어 사업시행인가를 위해 사업 속도를 올리고 있는 강남구 논현동 경북 아파트를 지금 사서 되팔려면 사업시행인가가 안 난다는 조건에서 2년 뒤에나 가능하다. 그러나 조합 측은 내년께 인가가 날 것으로 내다본다.

사업시행인가가 나면 인가일로부터 다시 2년 뒤(착공을 안 한다는 조건)에나 팔 수 있다. 2년 내 착공하면 다시 3년(준공이 안 난다는 조건)을 기다려야 한다.

결국 사업이 진척되면 최장 7년간 팔 수 없는 셈이다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “규제가 많이 풀렸지만 사업장별로 혜택의 폭이 모두 다르기 때문에 막연한 기대감에 투자하는 것은 삼가야 한다”고 조언했다.

황정일 기자[obidius@joongang.co.kr]

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출처 : 부동산 방정식

글쓴이 : 방정식 원글보기

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