[스크랩] 서민들 타격 더 받기전에 부동산 정책 누수 가능성 높아

서민들 타격 더 받기전에 부동산 정책 누수 가능성 높아
미국발 신용위기가 국내 금융시장에 이어 자산시장까지 강타하면서 국내 자산시장이 송두리째 흔들리고, 고금리와 금융대출 여건 악화와 규제로 아파트 값 심리적 지지선을 위협하고 있는 데다 상가, 토지시장까지 직격탄을 맞고 있다.한국 부동산 상승후 재하강에 빠질 수 있다. 정부의 정책이 미래을 보는 정책이 아닌 과거형정책, 구너력자들의 눈높이 맞춘 정책으로 중산층이 무너져 내집마련 할 자감이 없어진지 오래다. 실업자 증가,가계수입감소, 물가상승, 투기세력을 부동산과 경제 소비에 침투시켜 걷잡을수 없는 지경에 이르렀으며, 현정부 3년차인 2010년,늦어도 2011년에는 부동산과 국민들 눈높이 맞추지 않아 스스로 IMF 때 보다 더 큰 타격을 받아 5천년 역사상 가장 잘못한,국민을 무시한,서민말살정책의 정부가 될 가능성이 높아지고 있다. 

정부는 스스로 잘못 인정하고 2009년이 가기전에 인사정책,부동산 정책,세금정책을 바로 잡아야 할 것이다. 사람다운 사람이 필요한데 파렴치범 아닌 권력자 없을 정도로 갖은자들이 자신의 권력 더 움켜쥐려 하고 있으며, 갖은 수단으로 언론에 의한 과장광고와 통계조작이 매일 일어나고 있으며,조그마한 약점이 있는 경우 갖은 방법으로 뒷조사가 이루어지고 있다.국내 부동산 버블은 일본의 부동산 버블 유지와  다른 측면서 분석.평가.예측해야 한다. 한국의 부동산 버블은 지자체의 인허가에 의한 세금걷기, 건설사의 전문 인력 부족의 수요예측 부족에서 나온것이다. 한국의 부동산은 보유의 부동산이지 최유효이용과 개발의 부동산이 아니었었다.투자보다는 투기가 일쑤였고, 해당관청과 투기꾼들이 투자자들을 먹이사슬로 삼아 투기에 열중해 한국민들은 또또복권이나 사기 모험,투기, 한탕주의에 익숙해 있다. 보금자리 주택도 투기세력화을 위한 정권 연장선상에서 만들어진 것으로,보금자리 주택 사전예약지 땅한평 보상도 않고 발표 후 사전예약했는데 토지;보상이 나간 행정복합도시는 헌신짝 버리듯 버렸다.

한국인에게는 모래성 쌓듯 모우기 보다는 기회주의을 더 선호한 국민이다. 자신에게 기회가 온다면 물불가리지 않은 성격탓이었으나 한국인은 위기을 넘길 줄 아는 국민들 근성도 있다. 국민들은 미국발 서브프라임 모기지론 사태는 일본과 중국발 인플레이션으로 원자재 가격이 상승하고 비용증가로 물가 상승이다. 부동산만이 아니라 한국 경제는 더블 악재다. 미국의 서브프라임 사태는 부동산시장과 금융시장의 불안이 야기한 합작품이었다. 우리나라의 부동산시장에서 국민들은 미국이나 일본,중국처럼 거품논쟁으로  경제위기의 시초로국내 부동산시장의 불안이나 금융권은 5년 전 부터 주택은 40%이하,공동주택은 60%이하로 융자 제한해 제1금융권은 부동산 대출에 대한 부실은 100% 없으나 기업들에 대한 융자나, 제 2-3금융권 부실은 나타날 것이다. 

미분양 아파트는 2002년 6월 주택보급율이 100%인 지방서 시작해 수도권 변두리까지 침투했다. 이는 고분양가와 거래중단, 수요 예측 미비에서 나온 것이다. 한국의 주택시장은 전국의 150 여 지자체에서 20-40%주택에 거품이 끼여있으며, 토지는 60%이상의 지역에서 30-300%의 거품이 끼여있다. 주택보다 토지의 거품이 더심하다 할 수 있으며, 이로인한 토지와 주택 등 부동산 거래중단이 이어지고 있다. 가격 조정은 2012년 전후가 되어야 거래중단으로 호가가 낮아질  것이며, 지방에서 부터 수도권 외곽, 그리고 수도권 중심부 까지 거품제거 현상이 나타나고 있다. 2000년이후 재건축 바람이 분 재건축 단지, 그때부터 분양한 모든 아파트는 20-60%의 거품이다. 고분양가는 건설사에 따라 다르겠지만 90%이상건설사가 배이상 높은 분양가로 분양했다. 

거품이 부동산에 많이 끼어 있지만 1990년대 일본의 버블과는 차이가 난다. 일본의 버블은 시장경제의 원칙에의한 버블이었지만 우리의 버블은 투기꾼들과 정부 고위직 조작에 의한 버블이다. 금융기관들은 이미 고금리로 원금은 대체로 회수한 단계서 매가의 60%이하로 금융기관에는 폭락이 올지라도 아무 문제가 없으나, 환란 전 가구당 부채가 1-3천만원대에서 가구당 부채는 1-3억으로 늘었다. 서민들의 고금리.고융자는 극빈자로추락한 상태다.  융자을 많이 낸 경우 경매시장에서 걸래낼 것으로 보여 금융권 타격은 크지 않을 것이다.

한국의 부동산 거품은 붕괴 가능성이 없거나 설령 있다고 하더라도 지방아파트 시장에서 나타나기 보다는 융자가 많은 수도권 부동산 시장서 나타날 것이다. 수도권 보다 주택이 남아도는 지방의 건설은 수급조절을 지자체 및 건설사들이 하지 못했다. 고분양가에 공급과잉 현상이다. 실제 지방부동산은 구옥이나 지하방은 비어있는 상태로 공급이 과잉되었으며, 이로 인해 미청약, 미계약, 미입주 상태가 나타나고 있으나 융자가 적어 버블이라 할 수 없는 미분양이라 일컷어도 된다. 지역적 하락은 있어도 폭락에는 없다. 가계발 금융불안은 있어도 은행은 고금리로 대응을 마친 상태다.  일본은 거품 형성기 1979~1990년에 주택 가격이 360% 가량 상승한반면 한국은 최근 5년간 상승률이 40-80%에 불과하다. 유동자금이 증가후 현정부서는 외환보유고 감소와 함꼐 유동성 자금은 늘었으며, 그들이 동원 가능한 자금은 1천조원에 이른다. 환란때와 같은 주택값 하락시  언제든 부동산 시장에 뛰어들 준비가 된 상태로 버블에는 문제가 없으며, 고평가 된 가격의 20-30% 정도의 조정장세에 머물것이다. 

자기자본이 부족한 상태의 폭락은 버블이 아닌 개인적인 가구 문제라 할 수 있다. 가구당 소득감소,융자의 고금리가 문제다.우리나라 부동산 투자의 노하우는 해외시장과 다르므로 90%이상 문제 발생이 없을 것이나 미국, 유럽, 일본, 중국 경제의 심각한 타격이 올시만 우리에게 경제에 대한 한파는 있다. 한국의 부동산 시장은해외 부동산 시장과는 차원이 다르다. 한국에는 부동산 폭락은 없으나 하락은 2012년 전후,늦어도 2015년 전후에 온다. 가격 조정은 10-30%로 피부로 느끼는 부동산 가격의 하락은 없는 상태서 3% 이외의 부동산이나지역이외서는 투기는 일어나지 않을 것이란 것을 국민들 대다수가 피부로 느낄 것이다. 국내 및 해외 경기가둔화되면서 부동산 가격이 급락하고 은행의 경영 안정성도 크게 저하될 가능성은 크지 않다. 우리나라 부동산은 국민들에게 어떤 경우의 난관이 오더라도 헤쳐나갈 지혜를 환란에서 배웠으며,부동산 시장은 안정을 찾을수 있다. 

미국.일본.중국 주택시장에 버블이 형성됐다는 우려가 갈수록 높아지고 있지만 버블은 없이 가격 조정으로 보고 있으며, 90%가 넘는 융자가 부동산 문제다. 미국만이 아니라 한국인이 사는 세계각국이 부동산 거품 논란이, 미국, 일본, 중국과 유럽 선진국이이 더한다. 한국의 부동산도 대체로 거품이 많이 끼어있는 것은 호가의거품이다. 미국의 주택시장이 지나치게 과대 평가됐으며, 미국의 주택시장의 중간 판매 가격을 기준으로 43%의 거품 발생이다.외국의 거품이 내 집을 보유하고 있는 사람들은 집값이 떨어질 것에 대한 두려움이다.

권력자들과 투기꾼들은 빈부의 격차을 더 즐기고 있으며, 치유대책은 내 놓지 않고, 부자들의 양도소득세 인하,종부세 6억에서 9억으로 전환이 현정부 정책이다. 이러니 몇푼 아니되는 1가구 1-2주택 보유자들의 대부분이 주택이 유일하면서도 가장 큰 투자자산이라  민감할 수 밖에 없다.물가 상승, 금리인상과 대내외 경제사장악화는 가계을 더욱 힘들게 하고 있다. 부동산시장의 조정세는 좀 더 가며, 완화시 장정책이 늦을수록 서민들은 더더욱 고달품의 영향을 받게 될 것이다.

국내 자산시장 붕괴는 있을지 몰라도 부동산 버블은 없으나 20-40%에 이르는 거품은 빠져야 중산층 이하 가족들이 내집마련이 가능하다. 2012년,늦어도 2015년 전후 부동산과 경제는 더블딥에 빠질 우려가 있다. 경기부양책의 힘은 빠지고 정부의 누수현상은 반드시 2010년,늦어도 2011년 올 것이며,해방후 어떤 정권보다 더 큰 타격을 받을 것이며,서민들의 아품이 더 클 것이다. 부동산 부양책이 없는 상태,서민ㄷ르의 대책이 없는 상태서는 사회는 악의 무리가 활개을 칠 것이다. 가계부실은 제 2-3금융권의 부실로 나타나 더블딥이나 장기불황으로 직면 할 수 있다. 부동산 경기가 등락을 보이면서 하향세로 돌아서며,경매물건은 2008년 2만4천가구보다 더 많아지고 경기가 급락하는 조짐을 보일 것이다. 외환위기와 카드사태로 금융부실은 선진국에 비해 튼튼하다. 해외 경제와 부동산이 급락시 한국도 영향을 받아 금리.환율,주식,부동산 등이 부담이 될 수 있다.

출처 : realer

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