[스크랩] 해외 부동산 거품인데 한국 집값 상승은 버블로 이어져

해외 부동산 거품인데 한국 집값 상승은 버블로 이어져
한국 집값에는 거품이 끼어 집값이 향후 10년 동안 반토막날 수도 있다. 경기침체로 주택값도 떨어지 말라는법 없이 외환위기때 처럼 하락이나 그 이후처럼 반등 할 가능성은 희박하다. 글로벌 금융위기 후 서울의 주택가격 상승률이 세계 주요 도시중에서 가장 높고, 주택가격상승률은 서울이 금융 위기 이전 수준을 회복했으나도쿄, 뉴욕, 프랑스, 독일은 집값이 대부분 큰 폭으로 하락중이다. 한국의 주택가격이 높아진 것은 유동자금 1천조원과 정부의 재정적자로 국가 경제 사정 악화로 한탕하려는 세력과 해외 투기자금이 유입된체 강남권과 보금자리 주택 청약에 투기을 정부가 조작하고 있기 때문으로 부동산 가격은 강남권만 올랐는데도 건설사는 분양가의 2%을 언론에 앵무새 전문가 동원해 투기을 조작하기 때문이다.

버블세븐지역인 강남 서초 송파 목동 분당 용인 평촌지역을 중심으로 집값 하락세가 가팔라지면서 부동산 대폭락론이 고개를 들고 있다. 경기침체，금리상승에 최근 미국 월스트리트발 금융 허리케인까지 겹치면서 집값이 향후 회복세로 접어들 것이라는 전망도 만만치 않으나 대체로 부정적이다. 일본에서 부도가 난 상장회사는 98년 거품 붕괴 이후 최대 규모인 총 24개인데 이 가운데 부동산.건설 관련 회사가 17개였다. 중소.지방 건설회사까지 포함하면 200여 개에 달하는 건설 관련 회사들이 부도로 문을 닫아 건설사 연쇄부도는 금융회사들이 대출자금을 긴축하며 압박 강도를 높이고 있는 데다 주택용.상업용 부동산 동반 수요 부진에 따라 분양실적이 급락했던게 일본이며,지난 2년간 한국에도 일본과 똑같은 부동산 시장이었다.

한국 집값은 3%지역과 부동산을 빼며는 대세 하락기에 접어든 상태로 대폭락으로까지 이어질지 여부다. 부동산 대폭락 시대가 온다면 향후 10년 사이에 집값이 반토막나는 것으로 1990년대 말 외환위기 이후 2000~2001년 1차 폭등기를 거쳐서 2005~2006년 2차 폭등기를 지나며 거품이 잔뜩 꼈으며, 이는 세계적인 현상이다. 2000년대 들어 달러 유동성 확대로 미국과 유럽，브라질 러시아 인도 중국 국가에서 집값이 급등했으나 그 거품이 꺼지는 기간으로 접어들어 있다. 미국이 대표적이며, 한국도 예외가 될 수 없으며, 고금리에 가계수입 감소와 부채 증가다. 1991년 145로 정점이었던 지수가 외환위기 당시인 1998년엔 거의 절반인 85로 떨어졌으며,지수는 향후 10년 동안 실질가격이 반토막날 가능성이 있다. 

한국 집값에 거품이 끼어 있지 않고, 자산의 가격이 내재가치를 초과했을 때 거품이라고 하는데 현재 집값 하락은 내재가치 하락이 아닌 경기침체로 보는 견해도 있다. 자산가격이 가계소득 수준에서 감당할 수 있는 범위를 벗어났다면 거품일 가능성이 높으며,시장 분위기며, 해외 경기가 살아나지 않을 경우 한국도 예외가될수없다. 2000년대 초부터 현재까지 서울 강남은 물론 강북에서조차 2-5배 이상 뛰지 않은 곳이 없다. 거품이 있는지 아닌지를 따지려면 단순히 집값 상승률뿐만 아니라 거품으로 추정되는 징후들이 나타나 일본은 1980년대 말 집값이 급등할 때 금융회사들이 투자자들에게 돈을 마구 빌려줬다. 미국 서브프라임 신용도가 떨어지는 개인들을 대상으로 취급되는 모기지 사태도 같은 맥락이다다. 한국은 주택담보대출비율과 DTI 규제가 엄격해 한국은 모기지 대출 비율이나 레버리지 측면에서 미국보다는 금융위기 가능성은 낮다. 그렇다고 안심할상태는 못 돼 강남에서는 가구의 절반 이상이 주택담보대출을 50% 이상 끼고 있으며, 80%를 넘는 곳도 상당수다. LTV가 아파트에 대해 60%에서 40%로 낮춘 이전에 집을 사거나 LTV가 높은 저축은행 등 제2금융권을이용한 경우가 많기 때문에 전세끼고 사는 것도 사실 돈 빌려 사는 것이기 때문에 같은 맥락이다. 

미국에 비해 한국은 전체적인 LTV가 낮다. 미국처럼 담보가격을 넘어서는 돈을 받지 못하는 Non－Recourse 대출이 아니라 담보가가 빚보다 낮아져도 차액을 갚도록 돼 있으나 저축은행이 문제가 될 수는 있다. 금융시스템 자체가 불안해질 가능성은 작다. 미분양 물량이 잔뜩 쌓여 있는 상황에서 급격하게 공급을 늘리는 것은 문제가 있다. 신도시와 뉴타운을 늘리고 준공업지역과 그린벨트까지 풀어 주택을 짖고, 2010년께부터는 베이비붐 세대 1955∼1963년생가 은퇴하면서 기존에 살던 주택 수나 규모를 줄일 것이다. 반면 젊은 세대들은집을 살 경제력이 점점 모자라지며, 베이비붐 세대 은퇴가 절정을 이루고 뉴타운과 신도시가 모두 들어설 2013년 이후에는 공급이 수요를 크게 넘치게 될 거다. 

2030년까지 주택 수요 감소는 뚜렷하지 않다. 실질소득이 3%만 올라도 수요가 충분히 공급을 따라갈 것이다.지방과 중부권 및 수도권 변두리에서는 주택을 대량 공급할 필요가 없어지며,개발로 인한 감소분에 1%만 더 지어도 된다. 강북의 소형 주택가격이 급등했는데 이는 선제적인 주택공급을 등한시했기 때문이다. 뉴타운등재개발은 도시의 기능을 향상시킨다는 의미가 크지 주택공급 확대 효과는 없다. 집을 가진 사람들이나 내집마련을 준비하는 사람들은 앞으로 부동산 대폭락에 대비해야 한다. 대출을 받아 집을 산 사람들은 빨리 청산해야 하며, 내집을 마련하려는 수요자들은 여유를 갖고 기다리는 게 좋다.경제적으로 버틸 능력이 있다면 보유하고 있는 집을 팔 이유는 없다 

일본의 지도를 바꾸어 놓을 초대형 재개발 프로젝트의 재개발  중 처음으로 임차인을 채우지 못한 채 개장할가능성, 도시재생 특별법이 제정된 이후 롯폰기힐스 2003년, 오모테산도힐스 2006년, 미드타운 2007년 등이건설되며 일본 부활의 상징으로 간주됐던 도심 부동산 재개발 프로젝트. 제2 롯폰기힐스를 겨냥해 추진 중인 1000억엔대 재개발 프로젝트 사업 지역만 해도 도쿄 도심 일대에서 총 9곳에 달하나 예기치 못했던 글로벌 금융위기 여파로 대규모 재개발 프로젝트가 부메랑으로 변신해 일본 경제에 리스크 요인으로 급부상했었다. 일본에서 부동산 거품의 추억이라는 말이 심심찮게 나돌고 있는 것도 당시 상황이 재현될 수 있다는 염려가 높아지고 있으며,한국도 버블논쟁이 주기적으로 나타나고 있으며,2012년 전후 하락,2015년 전후 대폭락사태가 올 가능성이 높아진 곳은 보금자리 주택이 공급되어 입주하는 시점에 서울 경기도의 주택값이 보금자리 주택지 주택값에 맞추고,경기 침체가 온다면 반값으로 폭락 할 가능성이 높다는 것이 태평양경제전략연구소의 예측이다. 

국제금융 위축을 막기 위해 투자자금이 미국 시장으로 환류되면 일본 부동산시장에서 자금 이탈이 더 가속될 수 있으며,한국이 가장 큰폭 상승후 대폭락이 다가오고 있다는 것이며,조그마한 충격에도 헤어나지 못한다는 것은 국가 재정적자가 1천조원에 이른다는 것이며,대부분이 400조원으로 낮게 보고 있으나 사실로 밝혀지고 통계조작됐음이 국민들 사이에 알려진다면 호나란때 보다 충격은 2-3배 더 커진다는 것이다.국가 적자을 감추고 있으며,통계까지 수십번 조작하고 있는 현실이 안타까울 뿐이다.중산층이 무너져 기둥없는 집,나라가 된지는 현정부 출범 2달도 아니될때부터 나타났다. 2BM머리로 관리자가 관리하니 별수없는 국민ㄷ르의 고통이 서서히 더 크고 강도높게 국민ㄷ르 품으로 돌아오고 있는 것이다. 총부채상환비율과 주택담보인정비율 축소하여야 할 것이며, 2주택 이상 주택보유자에 대해서는 규제를 강화할 필요가 있으며,이들에게 불이익을 주는 방안 시행으로 알틀한 가계운영,국가 운영이 부동산 버블을 막는지름길이 될 것이다. 

출처 : realer

글쓴이 : reales 원글보기

메모 :