경매투자10계명

샬롬

경매 깔보다간 큰코다칩니다. 단디하이소

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경매 투자 전 기본상식-2

 

법원 경매가 부동산 떨이시장으로 인기를 끌며 경매 참여인구가 늘고 있다. 경매 입찰장에 가보면 아기를 등에 엎은 20대 주부에서부터 70대 백발노인까지 남녀노소를 불문하고 인산인해를 이룬다. 수 천 만원의 내 집 마련 수요에서부터 수 십 억 원하는 건물까지 투자 수요자들이 입찰장을 찾는다.

그러나 이 많은 투자자들이 경매관련 기초상식을 얼마나 알고 입찰에 참여할 까 의문이다. 과연 경매집행과 관련된 기본 상식 정도는 파악하고 있을까? 본인도 간혹 경매물건 상의 법적 난해함 때문에 곤란을 겪었던 사실이 생각나 걱정이 앞설 때가 많다. 실제로 경매물건 중 낙찰이 되고서도 투자자가 경매물건을 포기하는 경우(재경매)는 10~20% 정도에 달한다. 낙찰 후에도 권리분석을 잘 못했거나 입찰 물건에 대한 물리적 하자 여부조사를 소홀히 해 포기하는 경우다. 만약 낙찰됐다 잔금납부를 포기하게 되면 입찰 보증금(10%)은 법원으로부터 돌려받지 못한다.

경매물건은 외관상 싸게 보이지만 그렇다고 경매과정이나 절차를 모르는 초보자가 함부로 살 수 있는 부동산이 아니라는 것을 명심해야 한다. 충분할 정도로 경매과정을 익히고 사전에 충분한 권리분석을 해야만 싼 부동산을 잡을 수 있다.

경매 입찰 전에 반드시 알아둬야 할 기본상식을 알아보자.

첫째. 임차인 확인은 경매 체크의 필수 = 경매 과정은 임차인과의 대립이라고 봐도 무방하다. 모든 부동산에는 주인이든 세입자든 있게 마련인데 누가 살고 있는지를 철저히 파악해야 한다. 주택 임차인의 경우 최선순위 근저당 설정일을 기준해 임차인이 먼저 대항력을 갖추고 있다면 꼼꼼히 그 권리를 따져봐야 한다.

둘째. 등기부상 인수해야 할 권리가 있는지 확인 = 모든 경매물건은 낙찰 과정을 거친 다음에는 등기부상 권리가 모두 소멸하는 것이 원칙이다. 그러나 간혹 그 권리가 소멸되지 않고 새로운 낙찰자에게 인수되는 경우가 있다. 예를 들어 가등기나 가처분, 환매등기 등이 선순위로 등재되어 있는 경우 낙찰과정을 거쳤어도 소멸하지 않고 새로운 낙찰자에게 인수된다. 특히 유치권은 등기부상의 선․후 권리와 상관없이 지워지지 않는 권리여서 투자자는 주의해야 한다.

셋째. 명도(집 비우기)전략을 세워야 = 경매 부동산에는 반드시 그 부동산을 점유하고 있는 사람이 있게 마련이다. 임차인이든 소유자이든 집 비우기를 소홀히 하면 낭패를 보기 쉽다. 특히 고액의 전세를 들었다 보증금을 떼이는 세입자는 명도저항이 만만치 않다. 되도록 세입자가 법원을 통해 일부라도 배당 받아 나가는 경매물건이거나 소유주가 집을 비운 상태인 경매물건을 고르는 게 안전하다.

넷째. 시세파악은 필수 체크 사항 = 초보 투자자들이 가장 소홀하기 쉬운 사항이다. 초보자들은 오로지 감정평가액을 시세로 오인해 값이 싸진 최저가를 기준해 낙찰가를 정하는 오류를 범한다. 그러나 감정가는 참고가격이다. 입찰하려는 부동산이 있다면 반드시 현장을 둘러보면서 현재 거래되고 있는 금액을 파악한 후 그 거래가격을 기준해 입찰가를 산정하는 것이 중요하다. 요즘처럼 부동산 가격 하락기에는 감정가가 높게 잡혀 지금 낙찰 받으면 오히려 손해 보는 경매물건도 여럿 있다.

다섯째. 경매 절차와 과정을 충분히 익힌 후 입찰 참여 = 경매 절차와 과정은 상식적인 선에서 진행되지만 간혹 초보자가 이해하지 못하는 경우가 있다. 입찰 당일에 써내는 입찰서식이나 준비물(도장, 인감증명서), 대리인 참여시 절차를 몰라 최고가로 써 내놓고도 낙찰을 포기하는 수가 있다. 되도록 입찰 현장에 들러 충분히 입찰 전 과정을 익힌 다음 투자에 나서야 실수를 줄일 수 있다.

경매부동산을 매입하려면 훨씬 까다로운 절차를 거쳐야 한다. 중개업소를 통한 일반매매는 매매계약→잔금→소유권 등기이전→입주 과정을 거친다. 그러나 법원 경매는 공개 경쟁입찰→ 낙찰 → 매각허가결정(1주일) → 이해관계인 항고(1주일) → 소유권 이전 →명도(인도명령․소송) → 입주 등 일반매매에 비해 두 배 이상의 시간과 노력을 들여야 한다.

싸게 사는 만큼 공을 들여야 우량 물건을 살 수 있는 것이다. 그러나 일반 초보투자자는 경매를 단순히 중개시장에서 사는 값싼 일반매물 정도로 쉽게 생각하는 경향이 있다. 특히 어떤 물건을 헐값에 샀다는 소문만 듣고 욕심을 내 입찰에 참여하는 수가 많다.���������묻지마 투자���������는 경매시장에서 왔다고 할 정도로 초보 투자자들이 극성(?)이다. 그러나 경매시장을 이해하지 않고 투자에 참여하면 낭패를 보기 쉽다. 이렇게 경매가 위험한 것은 권리분석의 함정에 있다. 등기부등본 상 권리분석만 대충하고 경매에 뛰어들었다가 입찰 보증금을 포기해야 하는 경우가 다반사다. 매각 잔금을 다 냈어도 권리조사를 잘 못해 추가로 수 천 만원을 물어줘야 하는 경우도 흔하다. 되도록 법적 하자 여부가 의심스러울 경우 반드시 전문가에게 자문을 구하는 것이 무엇보다 중요하다.

 "돌다리도 두드려보고 건너라"는 격언은 경매시장의 중요한 투자 교훈이다. 다음 몇 가지는 지난 번 글에 이어 경매에서 반드시 알아둬야 할 기본상식을 정리했다.

여섯째. 사전에 경매대금 납부계획을 세우라 = 싸다고 알려진 게 경매시장이지만 대금 지불 계획 없이 될 대로 되라는 식 입찰이 성행한다. 입찰 보증금 10%만 있으면 누구든지 입찰에 참여할 수 있기 때문이다. 그러나 경매는 입찰 보증금 10% 외 통상 1개월 이내에 90%를 일시불로 납부해야 한다. 일반매매처럼 분할 납부나 중도금이 없기 때문에 자칫 납부기한을 놓치면 낙찰물건을 포기해야 하는 수가 있어 유의해야 한다.

일곱째. 수익성 분석부터 선행 되야 = 경매물건은 취득에 따른 제 세금과 함께 추가비용이 많이 드는 편이다. 취득에 따르는 각종 세금 외에도 이사비, 체납관리비, 명도소송비와 세입자 위로금 등 의외의 추가비용이 들 수 있으므로 예상되는 비용을 넉넉히 계산한 후에 낙찰 받는 게 좋다.

여덟째. 입찰 전 현장답사는 필수 체크사항 = 경매 투자의 핵심은 현장확인이다. 현장을 둘러볼 때 서류상 나타나지 않는 권리와 물건분석을 철저히 하고 자칫 공부(公簿)상 나타나지 않는 함정이나 문제점을 파악한 후 입찰해야 한다. 서류 상 나타나지 않는 내용은 투자자가 직접 현장에 가서 눈으로 확인하는 것이 가장 확실한 방법이다.

아홉째. 입찰장의 사소한 실수도 피하라 = 입찰장에서의 정확한 입찰표 작성, 입찰 보증금 부족 확인 등 사소한 실수를 주의해야 한다. 만약 하나라도 게을리 하거나 소홀히 하면 낙찰자체 성립이 안 돼 낙찰이 바로 취소된다. 경매는 국가기관인 법원의 매각과정이기 때문에 엄중하고 투명하게 진행된다. 사소한 실수는 치명적인 손실을 입을 수 있다.

열째. 여러 매물 충분히 검토 후 입찰 = 경기 침체 여파로 경매물건수가 크게 늘어나고 매물 공급량은 꾸준하게 증가하고 있다. 낙찰 욕심 때문에 조급증을 가지고 한 물건 만 집중하기보다는 유사 우량매물 여러 개 중 가장 괜찮은 매물을 고른다는 마음으로 투자해야 한다. 한 물건 만 고집하다 시세보다 높게 낙찰 받아 손해를 보는 초보 투자자들이 의외로 많다.