경매준비

18. 경매의 준비

 

채권자의 경매신청으로 인해 경매개시결정등기가 기입되고, 채무자에게 경매개시결정정본이 송달되어 압류의 효력이 발생하면 경매법원은 매각부동산의' 현황조사'와 '감정평가'를 명하여 최저매각가격을 정하게 됩니다.

 

(1) 현황조사명령

법원의 현황조사명령을 받은 집행관은 이 법 85조 1항에 의거, ‘부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황’에 대하여 조사를 하고 현황조사보고서를 제출하게 됩니다.

즉, 집행관은 현황조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 필요한 때는 잠긴문을 열거나 채무자나 점유자등에게 질문/ 문서제출등을 요구할 수 있습니다(실무에서는 대개 잠긴문을 강제로 열지는 않죠.).

만약 현장에서 저항을 받으면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있으나 그러한 경우도 빈번하지는 않습니다.

 

조사사항은 대개 ‘부동산의 위치 및 현상, 내부구조 및 사용용도등과 점유자 및 점유권원, 임차인, 임차내용, 주민등록 전입 여부 및 확정일자 여부등’을 구체적으로 세분하여 현황조사에 임하고 있습니다.

집행관의 현황조사서는 당해 사건에 공시가 되며, 보통 한번조사를 나가지만, 폐문부재등으로 조사를 마치지 못하는 경우 두 번, 세 번까지 현황조사를 하고 있습니다.

 

◆ 다만, 이러한 집행관의 현황조사가 부적법하다고 다투는 사람은 집행관의 현황조사를 이유로 직접 이의신청을 할 수 없고(집행기관이 아닌, 보조기관이므로), 이에 터잡아 이루어진 그 이후의 결정, 즉 최저매각가격의 결정이나 일괄매각결정등에 대하여 이의를 신청하거나 매각허가 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고로 다투어야 합니다.

 

(2) 감정평가명령

법원은 최저매각가격을 정하기 위해 적당한 자를 감정인으로 선임해서 감정평가를 실시하게 합니다. 감정평가사를 선임하는 것을 원칙으로 하나, 집행관에게 평가를 명하여도 위법한 것은 아닙니다(대판 94마83).

실무에서는 감정평가사들이 전산프로그램에 따라 선정되며(송일 92-2), 감정인이 평가해온 금액에 대하여 집행법원이 최저매각가격을 구속되는 것은 아니나 대부분 그대로 적용하고 있는 것으로 보입니다(종물과 부합물관계에서 법원의 판단이 작용하여 저감되는 경우는 더러 보입니다).

감정평를 나온 감정인도 현황조사의 집행관과 마찬가지로 건물에 출입할 수 있고, 채무자나 점유자등에게 질문/문서제출등을 요구 할 수 있으나(법 97조2항, 82조 1항), 잠긴문을 여는등의 강제력은 행사할 수 없고, 그러하기 위해서는 법원의 허가를 얻어 집행관의 원조를 요구해야 하는 차이점이 있습니다.

 

평가사항은 부동산의 위치, 건물의 구조, 자재, 임차권의 존부, 법정지상권의 발생여부등이며, 객관적임을 확인하기 위해 평가가격의 산출근거(위치도, 건물내부구조도,사진등)을 첨부하게 하고 있습니다.

감정평가를 현장에 직접 가서 육안으로 하지 않고, 기타자료등으로 사무실에서 평가하는 경우도 예전에는 더러 있었기에 집행법원은 사진이나 위치도,구조도등이 누락되었다면 즉시 보정을 명하고 있어, 현재는 평가명령을 받은 전체의 물건이 실제 현장에서 조사되고 있다고 볼 수 있을 것입니다(감정인의 부실감정으로 손해를 입게 되는 경우, 감정인에게 민법상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있습니다-대판 98다56416)

다만 감정평가사가 직접 본인이 나가지 않고 업무를 신속, 원활하게 할 사정이 있다면 보조자에게 현장실사를 시켜도 된다고는 합니다^^::(대판 92누18320).

감정인의 평가에 대해서는 직접 불복할 수는 없고, 현황조사의 집행관과 같은 방법으로 다투어야 합니다.

 

tip) 가끔 감정평가 당시와 경매가 진행중인 현재와의 상당한 시세변동을 이유로 재감정신청의 가능성을 질의하시는 분들이 계신데, 대결 98마1817에서는 첫 최저매각가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 시세의 변동이 있더라도 특별한 사정(감정평가의 중요한 사항이 변동)이 아니면 감정평가를 재평가하여야 하는 것은 아니라고 하여, 생각건데, 단순히 기간의 경과나 가격이 저렴하다는 사유는 인정되지 않을 것으로 보이며, 장기간동안 정지된 후 다시 속행하는 경우나 경제사정의 급격한 변동이 생겼다면 공정을 기하기 위해 재평가를 명할 수 있다고도 보여집니다(예: 평가 후 환지처분이 있는 경우)     -이상-