[스크랩] 경매강의.5

 

경매라는 게임...

 

경매라는 분야가 미지의 전문지식분야라고 생각하시고 접근하시다보면 조금 배우시다가 힘이 들어 많은 분들이 포기를 하시곤 합니다.
또한 수박겉핥기로 정확한 개념 없이 들었기에 손해를 보시는 경우도 있습니다.
이제는..적어도 제 글을 보시고 경매를 접하실 때는 경매는 하나의 게임이다라고 생각을 해주십시오.
우리는 경매라는 재밌는 게임을 하는데, 배우면서 듣게 되는 법률용어, 법률 해석등 이런 부분은 모두 게임의 룰이라고 인식하시면 됩니다.
그래야 이 게임이 재밌고, 빨리 내것이 될 수 있습니다.
직접 오프라인에서 강의를 듣는다면 서로가 눈과 눈을 마주보니 조금 더 이해하기가 쉽겠지만, 우리는 여건상 그보다 시간이 조금 더 소요될 뿐, 경매의 지름길로 갈 수 있도록 노력하겠습니다.

우선 가장 큰 룰을 배우겠습니다.
‘권리분석’과 ‘물건분석’이라는 가장 큰 룰 안에서 우리는 작은 룰들을 배우게 됩니다.
경매물건의 분석방법에는 크게 두 가지가 있습니다.
권리분석과 물건분석

권리분석
그 대상 부동산의 법적권리들을 분석하는 것입니다.
가령 소유권(이건 다들 아시죠?), 저당권, 지상권, 임차권(이것도 알고~)등등...
(민법으로 몇 가지 명시되어 있는 ‘물권’이라는 권리와, 수없이 만들어 낼 수 있는 ‘채권’이라는 권리에 대해 우리는 다음시간부터 배우게 됩니다.)
이러한 권리들을 나열해 놓은 것이 ‘등기부등본’입니다.
등기부등본은 토지와 건물마다 각각 있고, 그 각각의 부동산에 법적 권리(채무)들이 기록된 서류입니다.
그 등기부등본을 보고 당해 물건 소유자의 채무관계를 알 수 있는 것이지요.
낙찰을 받으면 법원이 이러한 등기부등본상의 채무관계를 모두 소멸시켜주지만(배우셨죠? 배당절차입니다. 낙찰이 되면 채권자들에게 낙찰금에서 배당을 해주고 모두 소멸시켜주게 됩니다), 소멸시켜주지 않는, 즉 낙찰자에게 인수되어 채무가 되는 위험한 권리들이 있습니다.(이러한 권리들을 해결할 줄 알아야 경매에서 재테크가 가능합니다- 이걸 모르면 수익은 좀...).
이러한 권리분석 방법을 저와 함께 중점적으로 배우는 것입니다.
민법을 조금이라도 공부하신 분은 금방 따라오실 수 있지만, 법이 생소하신 분들은 조금 머리가 아프실 것입니다.
하지만 저도 최대한 쉽게, 꼭 필요한 부분만 설명 드릴 테니 부담 없이 진도를 나가시길 바랍니다.

물건분석
즉, 부동산자체를 법(法)적인 부분이 아닌, 부동산학(學)적으로, 다시 말해 그 부동산 자체를 분석하는 것입니다.
이러한 물건분석은 직접 발품을 팔며 현장답사를 통하여 몸으로 익히게 됩니다.
위의 권리분석은 법적인 개념을 가지고, 풀어나가는 반면, 물건분석은 기본적인 지식과 현장에 대한 노하우로 실력을 얻게 됩니다.
시세가 어떻게 형성되어 있는지, 앞으로 향후 발전가능성은 어떠한지, 또한 공적장부들(토지대장, 건축물대장, 건축도면등)을 검토하고, 공적장부와 실제 부동산이 그대로 동일한지, 다르다면 어떤 부분이 다르고, 만약 이런 부동산을 낙찰 받는다면 그 후 어떻게 해결을 할지...시청, 구청등의 공무원을 컨설턴트 삼아 계속 귀찮게 해야 정확한 물건분석을 할 수 있습니다.
물건분석은 대부분 현장에서 배워야 하므로, 온라인상에서 깊이 있게 배울 수는 없기에 이 부분은 조금 그 양이 적게 배분될 것입니다.

실제 경험한 사례를 들어보면 권리분석과 물건분석이 조금이나마 눈앞에 그려질 듯합니다.
(제가 진행했던 물건들인데, 항상 아래사례들처럼 수익을 거둘 수 있다는 맹신을 하시면 않됩니다. -꿈부터 크게 꾸시는 분들이 간혹 계셔서... 큰 수익물건은 이 년에 한건만 낙찰/처리하셔도 왠만한 두해 연봉이상의 수익이 나니 조바심을 가지시면 않됩니다. : 이 수업이 조금 진행하다보면 바로 경매법정으로 달려가시는 분들이 있었기에 노파심으로 드리는 말씀입니다.)

- 권리분석의 사례 -
2007년 서울 장안동에 있는 한 물건
건축물의 소유자 갑이 노래방으로 운영하기 위해, 을 이라는 공사업자와 실내 인테리어계약을 맺었습니다.
이런 계약을 ‘도급계약’이라고 하는데, 공사업자에게 공사를 맡긴 사람을 도급인, 공사를 받은 사람을 수급인이라고 합니다.(앞으로 꼭 숙지해야 할 게임의 룰은 글자를 두껍게 칠하거나, 밑줄 긋도록 하겠습니다.)
수급인 을은 공사를 진행하였고, 도급인 갑이 차일피일 미루며 약정된 날짜에 공사대금을 주지 않았지만, 그래도 설마...하면서 공사를 진행하여 거의 마무리가 될 무렵, 다른 채권자들의 채무독촉으로 소유자겸 도급인 갑이 미국으로 도망가 버렸다는 청천벽력 같은 소식을 듣게 됩니다.(LA인가? 로스엔젤레스인가? ㅋㅋ-저는 이 농담이 왜 이리 재밌던지..)
갑이 공사비용을 계속 주지 않아, 노심초사하면서도 급한 대로 자신의 비용으로 노래방 실내인테리어를 멋지게 하고 있었던 을...그런데 도급인 갑이 도망가버리다니...막막한 채권회수 걱정이 머리를 아프게 합니다.
엎친데, 덮친격으로 다른 채권자들의 신청으로 갑의 소유인 이 부동산이 경매가 진행되어 버린 것입니다.
이에 을은 사방을 뛰어다니며, 어떻게 해야 할지 자문을 구한 결과, 공사업자라면 유치권이라는 권리를 주장하면 된다는 소리를 듣게 됩니다.

민법 제320조 (유치권의 내용)
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

자문자 왈
“공사업자의 공사대금은 그 물건에 관하여 생긴 채권이니, 점유를 하고 있어라~절대 어디가지 말고, 그 건물에서 먹고 자고 해라~그러면 나중에 낙찰 받은 사람이 네 공사대금을 물어줄 것이다.”(선무당이 사람 잡습니다.)

유치권이란 그 성립/효력요건이 갖추어지면, 낙찰 받은 사람에게 그 공사대금을 받기 전까지 그 점유를 넘겨주지 않아도 되는 무소불위의 권리는 맞습니다.
유치권 신고 된 물건을 낙찰 받은 사람은 자칫 잘못하다가는 그 공사대금을 모두 인수하여 변제하여야 하는 위험이 있는 것입니다.
갑의 부동산은 첫 회 최저매각가격이 8억 원이었는데, 을이 법원에 유치권금액을 4억 신고하면서, 몇 번의 유찰 끝에 4억 2천만원에 병이란 사람에게 낙찰이 되었습니다.
이 당시 이 건물의 가치는 8억원을 웃돌았는데, 입찰자입장에서 볼 때, 저 유치권이 진짜인것 같기도 하고,(진짜라면 4억원을 추가로 물어줘야 하는 경우가 발생),가짜라면 대박인데~공사업자들이 깡패 같기도 하고..해결할 능력은 없고...입술에 침만 마를 뿐이었습니다.
낙찰을 받은 병은 그 공사대금은 유치권이 성립하지 않는다는 것을 법원에 입증하여, 소유권을 취득한지 3개월여 만에 수급인인 을을 내보내고, 이후 7억 5천만원에 급매도하여 많은 수익을 남긴 사례입니다
이러한 수익은 그냥 발품만 팔아서 얻을 수 있는 것이 아닙니다.
정확한 지식으로 무장한 채, 권리분석을 철저히 하여, 남들의 입술에 침이 마를 때, 위험을 감수한 도전이었습니다.
위험과 수익은 반비례한다...는 경제학적 진리지요.

경매는 하나의 게임이라고 말씀드렸죠?
법조문에 보면 그 룰이 모두 쓰여 있습니다.
적을 알면 백전백승, 상대방이 꺼낼 카드를 예상해서, 그 카드를 법조문의 공식에 대입하면 게임의 결과는 어느 정도 이미 나와 있습니다.
이게 권리분석의 묘미이지요.

다른 하나의 사례는 물건분석의 한 실례입니다.

2004년 전북 군산의 한 건물.
현장에 와서 보면 누가 봐도 인상을 찌푸리게 되는 지상 2충짜리 건물이 있습니다.
건물의 대략 외관상 보아도 70~80%정도만 공사가 진행된 것 같은, 시멘트가 듬성듬성..천장의 골조는 곧 무너질 것처럼 보이고, 바닥에 널 부러져 있는 수많은 깨진 벽돌들, 수십 가닥의 전선들은 바람에 휘날립니다..사방 군데에서 들려오는 물 떨어지는 소리..보고 있노라니 참 답답한 느낌이 듭니다....공사업자가 아닌, 일반인들은 대부분 완성된 건물만 보아왔기에 이런 흉물로 방치된 건물을 보면 기가 찰 수밖에 없습니다.
보통의 부동산 매수자라면 모델하우스에서 입 벌어지도록 구경하곤 하는데...‘이건 뭐...참 씁쓸하고만..’
‘에휴..이거 어떻게 하라는 얘기야... 계속 떨어질만 하네...’그리고는 그냥 발걸음을 돌립니다...‘이 물건 말고도 널리고 널린게 경매물건인데~~’하면서...
대부분 그냥 돌아 가지요.
어떤 분들은 경매싸이트에서 사진만 보고도 바로 다음페이지로 넘깁니다.
최저매각가격 5억이상에서 시작했던 물건이 2억초반대까지 떨어져도 아무도 신경을 쓰지 않습니다.
2003년까지, 공사업을 했던 갑이 현장에서 보니, 차후 1억원 정도만 더 들여 공사하면 건물을 완공할 수 있어 보입니다.
그리고는 혼자 유유히 낙찰을 받고 공사를 마무리합니다.
낙찰가 포함 총 4억원 가량(공사비가 생각보다 더 들었다고 하더군요.)이 소요되었고, 현재 그 부동산은 시세가 6억원 정도에 형성되어 있습니다.
하지만 매월 임대수익이 당시 지출한 비용 대비 연 20%를 상회하니, 소유권을 취득한지 2년이 넘어간 지금도 당분간 매도할 마음은 없다고 하네요.
이런 것이 물건분석입니다.
남들이 모두 NO~라고 할 때, YES라고 할 수 있는 식견...모래알에서 진주 찾는 것이 재테크로서의 경매의 손맛입니다.

간단히 권리분석과 물건분석의 중요성을 보았습니다.
이제 권리분석에 대해 배워야 하니, 다음시간부터는 조금은 딱딱한 법의 세계로 안내합니다.
참, 경매공부는 굳이 경매가 아니더라도, 우리 사회생활에서 일어나는 채권, 채무에 대한 지식이기에 경매에 마음이 없으신 분도 일단은 숙지해두시면 일상에서 일어나는 채권/채무관계에서 유용한 지식이 되실 것입니다.
(경매에서 조금 벗어나더라도 그러한 부분까지 틈틈이 집어넣겠습니다)-이상-

출처 : 민사집행의 실무

글쓴이 : 디케 -정의의여신 원글보기

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