[스크랩] 권리분석

나이는 72세, 2급 청각장애로 강의는 구경 한번 못해보고 나 홀로 책만 보면서 배운 것들을 남을 위해서 라기 보다는 제 스스로를 위해 간추려 정리해 본 것입니다.

권리분석이란 말소기준권리를 기준으로 그 앞의 권리는 낙찰로 소멸되지 않고 인수되나 그 후의 권리는 소멸되어 낙찰자와는 무관하다는 것을 확인하는 과정이다. 말소기준이 되는 권리에는 저당권, 담보가등기, 가압류등기, 경매기입등기, 전세권. 으로 이중 등기부상에 제일 빠른 것이 말소기준이다. 다만 전세권이 말소기준이 된 때는 극히 드무나 건물전체에 설정되어야하고, 선순위여야하고, 경매 신청해야한다. 그리고 예고등기, 유치권은 말수기준과는 상관없이 낙찰자 인수다.

1. 저당권이 말소기준일 때

“갑”근저당- “을”임차인- “병”가압류에서 “갑” 임의경매라면 “갑”이 말소기준으로 낙찰

로 “갑” “을” “병” 모두 소멸하여 낙찰자 인수는 없다.

2. 담보가등기가 말소기준일 때

가등기에는 담보가등기와 보전가등기가 있는데 보전가등기는 말소기준이 안 된다.

“갑”가등기- “을”임차인- “병”근저당 - “병”임의경매라면 “갑”이 담보가등기인가 보전

가등기인가 반드시 확인하여야 한다.

“갑”이 담보가등기라면 말소기준은 “갑”이 되어 낙찰로 “갑” “을” “병” 모두 소멸하여

낙찰자 인수는 없다.

그러나 “갑”이 보전가등기라면 말소기준은 “병”으로 낙찰자는 “갑” “을”을 인수해야

한다.

3. 가압류가 말소기준일 때

“갑”가압류- “을”전세권- “병”임차인- “정”근저당- “정” 임의경매라면 말소기준은

“갑”가압류로 낙찰로 모두 소멸하여 낙찰자인수는 없다.

그러나 만약 “을” “병”이 “갑”의 채권을 갚아버리면 말소기준은 “정”이 되어 후순위 “을” “병”은 “정”보다 앞서기에 낙찰자 인수. 이와 같이 대위변제로 말소기준이 변동

되어 낙찰자가 불리하게 된 때는 매각불허가 신청해야하고 경매절차에서 권리관계의 변 동은 대금 완납 전까지 가능하다.

4. 강제경매 기입등기가 말소기준일 때

“갑”임차인- “을”임차인- “갑” 또는 “을”이 강제경매신청하면 말소기준은 강제경매

기입등기가 되어 낙찰자는 “갑” “을”을 인수해야 한다.

5. 전세권이 말수기준일 때

전세권은 단독주택에 설정된 때와 공동주택(아파트, 연립 등 구분 등기된 건물)에 설정

된 때 각각 다른데 공동주택에서 선순위여야하고 임의경매 신청하면 말수기준이 된 때

가 있다.

“갑”전세권- “을”저당권- “갑”임의경매라면 공동주택에서만 말소기준이 된 때가 있다.

그러나 만약 전세권-임차인-가압류로 전세권이 경매신청하면 임차인은 후순위로 아주

불리할 수 있는데 과연 이런 경우에도 전세권이 말소기준이 되느냐 아니냐는 확고한 판 례가 없다는 것이다.

 

 

 

 

법정지상권,유치권,대지권 미등기,가처분,지분경매,권리분석,대항력,임차인,공매,경매,강의,hope,이승호

법정지상권,유치권,대지권 미등기,가처분,지분경매,권리분석,대항력,임차인,공매,경매,강의

더 많은 자료를 참고하실 분들은 다음카페로 오시기바랍니다. http://cafe.daum.net/sos2008

출처 : 부동산경매

글쓴이 : 냐하ㅹ 원글보기

메모 :