[스크랩] 아파트 청약할 때, DTI(총부채상환비율) 따져보라

 

 
DTI(총부채상환비율)란 금융권에서 대출을 해 줄 때 차입자의 소득을 고려해 대출금액을 결정하는 방식이다. DTI란 연간 소득에서 주택대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합친 금액이 차지하는 비율을 말한다. 주택대출금의 연간 원리금 상환액에다 기타 부채의 연간 이자 상환액을 더한 뒤 이를 연소득으로 나누어서 산출한다.

DTI = 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자상환액
      / 연소득

가령 DTI 40%를 적용한다는 것은 돈을 빌린 뒤 1년 동안 갚아야 할 원금과 이자가 대출자 연봉의 40%를 넘지 않도록 한다는 의미다. 예를 들어 연소득이 5,000만원인 경우 연간 원리금 상환액이 2,000만원을 넘지 않는 범위 내에서만 대출받을 수 있다는 것이다. 단, 5,000만원 이내의 소액대출은 DTI가 적용되지 않는다.

연소득은 대출 신청자 본인을 기준으로 하지만, 배우자가 주택담보대출이 없는 경우 부부합산 소득으로 계산할 수 있다. 그리고 연소득금액은 객관적인 자료를 통해서 입증해야 하는데, 이를 위해 근로자소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 연금증서 등 공공기관이 발급한 소득증빙자료를 준비해야 한다.

소득증빙자료를 갖추기 어려운 자영업자의 경우 상대적으로 대출금액이 줄어들어 불리하다. 다만 실질소득 입증이 어려운 자영업자나 고령자는 이러한 증빙 소득 외에 자기신고소득방법을 택할 수 있다. 예를 들면, ① 세무사의 확인을 받은 부가세 과세표준 증명원상 매출액 ② 재무제표상의 매출액(매출액 추정) ③ 연말정산용 신용카드 사용내역(신용카드 사용액 추정) ④ 은행 잔액 증명서(저축액 추정) ⑤ 임대계약서와 임대료 입금 통장(임대소득 추정) 등을 제시하면 소득이 입증돼 대출한도가 높아진다.

DTI가 시행됨으로 인해 청약자들은 자신의 상환능력을 감안해서 청약에 나서야 하는 입장에 놓이게 되었다. 충분한 자금이 대출이 되지 않을 경우 애써 지켜온 청약통장만 날릴 수도 있기 때문이다. 소득증빙이 어려운 무주택자나 자금사정이 여의치 않은 서민들은 중 ∙ 장기 자금계획을 세운 후 청약에 임해야지 그렇지 않고 유망지역이라고 덥석 청약했다가는 큰 낭패를 볼 수도 있다. 특히 대출신청 때 소득증빙이 관건이 되는 만큼 가족 중 소득이 많은 사람 위주로 청약하는 것이 좋다.

DTI규제하에서 대출한도 올리는 5가지 방법

* 대출기간을 길게하라

같은 조건에서도 지혜를 짜내면 더 많은 대출을 받을 수 있는 길이 있다. DTI규제 하에서 대출한도를 높이는 방법에는 어떤 것들이 있을까? DTI규제 아래서 대출한도를 늘리는 가장 일반적인 방법은 대출기간을 늘리는 것이다.

DTI는 연소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타내는 것이기 때문에 대출기간이 길어지면 대출한도가 늘어나게 된다. 같은 액수의 돈을 빌리더라도 대출기간이 길어지면 연간 상환액이 줄어들기 때문이다.

*고정금리로 대출하고 원리금분할 상환하라

또 대출을 받을 때 원리금 분할상환을 선택하는 것도 좋은 방법이다. 거치기간이 없는 장기 원리금 분할상환이나 고정금리 대출을 선택하면 DTI비율이 올라가기 때문이다.

*신용도를 높여라

대출한도를 높이기 위해서는 거래은행에 대한 집중도를 높여 개인의 신용등급을 높이는 것도 좋은 방법이다. 신용등급을 높이려면 신용도에 치명적인 이자나 각종 대금 연체는 반드시 막아야 하며, 급여 이체와 공과금 납부, 신용카드 사용 등을 주거래 은행에 집중시켜야 한다. 그리고 불필요한 마이너스 대출 통장은 없애는 것이 좋다. 마이너스 통장은 대출을 받지 않더라도 통장 한도만큼 부채로 잡히기 때문이다.

* 소득증빙을 갖춰라

DTI 규제 아래서는 소득이 늘어나면 대출한도가 늘어난다. DTI라는 것이 연간 소득에서 주택대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합친 금액이 차지하는 비율을 말하는 것이기 때문이다. 따라서 급여생활자라도 임대소득 등 근로소득 외의 다른 소득이 있을 경우 이를 신고해야 한다. 만약 배우자가 주택담보대출이 없는 경우라면 배우자의 소득을 합산해 DTI를 적용받을 수 있다.
 

 

출처 : 홍용석

글쓴이 : 홍용석 원글보기

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