경매는 경사스런 매장이다.

샬롬

다음사항을 10번이상 숙지한 다음 경매에 임하면 경축이 될것입니다.

 

경매공부를 효과적으로 하는 방법

 

첫째, 용어와 친숙해져야 한다.

어떤 경매 책이든 처음에 구입한 책은 3번이상 숙지하실 것을 권해드립니다. 만화책도 괜찮습니다. 항상 첫 걸음은 가벼워야 합니다. 처음부터 너무 두껍거나 딱딱한 책을 구입하시면 경매가 어렵게 느껴져서 중도에 포기할 확률이 높습니다.반복학습으로 경매의 전체적인 그림을 이해하고 용어와 친숙해져야 됩니다.

둘째, 권리분석

전체적으로 경매에 대한 이해를 했으면 그 다음 단계는 권리분석에 대한 공부입니다. 권리분석은 아주 간단합니다. 말소기준권리를 찾고 인수할 권리가 있는지 없는지 유무를 판단만 할 수 있으면 되는 것입니다.처음엔 기본적인 원리를 이해한다 생각하시고 시간이 지나면 심화학습을 하시면 됩니다.등기부등본을 익숙하게 보는 것과 채권자에 대한 배당연습도 이 단계에서 해야 됩니다.한번에 읽는다고 마음먹기보단 여러 번에 나누어 읽는다고 생각하시면 됩니다.권리분석 책 1권 정도는 소장하는 것도 괜찮습니다.권리분석 책은 서점에 직접 가셔서 본인의 눈에 쉽게 들어오는 책을 선택하시면 됩니다.저의 경우엔 법원행정처에서 제작한 민사집행 법원실무제요를 소장하고 있습니다. 3권으로 구성되어 있는 책입니다. 법원직원들이 실무에서 이 책을 참고하여 업무를 처리하므로 실전에서 유용하게 쓰고 있습니다. 초보자가 책을 다 보시기엔 힘드실 것이고 국어사전처럼 모르는 것이 있을 때마다 찾아보면 되는 것입니다.)

셋째, 간접경험

경매공부를 하며 대법원싸이트를 활용해보고 본인의 거주지에 있는 물건을 한번 검색해보십시오.이 단계에서 감정평가서를 제대로 보는 방법을 이해해야 합니다.본인이 가상으로 입찰할 물건도 뽑아보고 현장답사도 하다보면 조금씩 감각이 생길껍니다.처음엔 모든 것이 어색하고 두려운 것입니다.권리분석단계를 마쳤으면 경매유료싸이트를 등록하여 보시는 것도 괜찮습니다.한 달을 등록하였을 때 투자한 것 이상의 가치가 있습니다.부동산은 이론과 실전이 매치가 잘 되어야만 투자를 잘할 수 있습니다.따라서 너무 책과 이론에만 치중되어도 안되고 책에서 본 내용을 하나씩이라도 밖에서 응용을 해봐야 합니다. 그래야 실력이 부쩍 느는 것입니다.(이론의 심화학습은 주거형물건 정도는 입찰을 한번 해보고 하시는 것이 효과적입니다. 원래 사람은 벽에 부딪혀야 공부가 제대로 되는 법이죠,,,^^)

넷째, 모의입찰

가상으로 했으면 모의입찰을 해서 법원에서의 실전감각도 쌓아보십시오.자신이 입찰할 물건을 예상하고 시세를 파악하여 얼마의 수익을 얻을 것인지 적어보다 보면 입찰가격을 적는 요령이 생깁니다.모의입찰이 반복되면 남들의 생각을 읽을 수 있기 때문입니다.여기까지 되면 자신의 물건은 낙찰 받을 수 있는 준비가 된 상태입니다.

다섯째, 자금계획

일단 자금계획을 세워야합니다. 2,000-3,000만원부터는 부동산투자를 원활하게 할 수 있다고 생각을 합니다.  그리고 투자종목 선정을 해야 합니다.빌라, 아파트, 주택, 토지등 자신과 맞는 종목을 찾아야 됩니다.경매를 통해 매입하지 않고 급매물 매입도 괜찮습니다. 선뜻 자신이 생기지 않는다면 부동산에 방문해서 ‘여윳돈이 있는데 좋은 물건하나 추천해주세요.’라고 말씀하십시오.그리고 그 물건을 추천한 이유에 대해서 구체적으로 물어보고 메모를 한 다음 다른부동산에 들러서 확인작업을 하시면 됩니다.부동산 투자도 한번만 하게 되면 두려움도 사라지고 자신감도 생기게 되어 그 다음부터는 일처리도 원활해지고 더 좋은 결과도 생깁니다.

여섯째, 인근지역부터 파악

부동산 투자를 할 때 멀리 있는 지역의 호재를 찾아서 다니시는 분들이 있습니다.물론 정확한 정보를 얻어서 시도를 하는 것은 괜찮습니다.정보가 없다면 일단 주변부터 둘러보십시요. 또한 인터넷으로 지도를 보는 것보다 지적도를 구입하여 하나씩 표시를 해 나가면 좋은 자료가 됩니다.아직 서울과 수도권 지역이라면 기회는 있습니다.관심을 갖지 않거나 모르기 때문에 기회인지도 모르고 놓치는 경우도 많습니다.

일곱째, 대출과 전세를 잘 이용하자.(레버리지 활용)

금리가 오른다고 부동산을 매입할 때 현금만으로 사려고 하는 분이 계십니다.여유가 있는 사람은 이해가 되지만 그렇지 않은 사람은 원하는 현금을 마련할 때까지 많은 기회를 놓칠 수 있습니다.요즘 왠만한 빌라도 1억이 넘습니다. 1억을 현금으로 모으려면 몇 년의 노력을 해야 하고 그 이후에 사려면 집값은 1억3천-1억5천만원 이상이 되어 있을 것입니다.매매가격이 1억이면 60%정도 융자가 됩니다. 그러면 취.등록세를 제외하면 4,000만원이 들겠죠?현금이 3,000만원밖에 없으면 어떡하죠?그것은 심각하게 고민해보시고 정당한 방법으로 해결하시기 바랍니다.집을 매도할 때 융자가 있으면 매도가 용이합니다.빌라의 경우 실제 집을 사려고 매수하는 사람보다 전세를 구하는 사람에게 파는 경우도 자주 있습니다.부동산에서 전세를 구하는 세입자에게 융자를 안고 매입하라고 권유하는 것이죠.그런데 의외로 전세를 구하는 사람이 집을 매수하는 경우가 많습니다.따라서 대출은 매수자에게 옵션을 주는 것이죠.돈이 없거나 부족한 사람은 융자를 안고 살 것이고, 돈이 넉넉한 사람은 융자를 갚으면 그만입니다.따라서 융자를 많이 설정해놓으면 돈이 부족한 사람도 매수자로 만들 수 있습니다.

여덟째, 부동산관련서적은 꾸준하게 구입해서 읽어본다.

부동산투자를 하려면 기본적인 지식을 늘리고 용어와 친숙해져야 됩니다.제가 볼 땐 부동산에서 이론과 실전의 비율은 50%:50%정도 됩니다.이론부분을 알고 있으면 실전에 적응률이 남들보다 무척 빠릅니다. 책을 구입하실 땐 제목이 화려한 책보다는 검증된 ‘저자’의 책을 구입하시는 것이 좋습니다.(인터넷 서평 활용...^^)경매 책도 꾸준하게 읽어보시고 공부하십시요.부동산 매입을 할 때 효과적인 수단인 것은 맞습니다.부동산투자에도 좋은 기술과 방법이 있습니다. 그러나 무엇보다도 중요한 것은 노력과 실천을 하느냐 안하느냐의 차이입니다.본인이 상가와 모텔, 공장, 토지등에 관심이 있다면 관심분야에 관한 책을 사셔서 보시고, 부동산 공법에 관한 책을 보시면 토지투자를 할 때 유용할꺼라 생각합니다.책만 보지 마시고 뛰어다녀야 돈이 보입니다.^^*