[스크랩] 입찰 꺼리는 틈새상품

입찰 꺼리는 틈새상품

경매에 참여한다고 누구나 이익을 보는 것은 아니다. 보이지 않는 함정도 많고 지나친 경쟁으로 이익률이 현저하게 떨어지는 경우도 많다. 물론 일반 중개업소를 통해 부동산을 구입하는 것보다 가격면에서 유리하지만 남들을 따라하다가는 낭패를 보기 쉽다. 최근 몇년동안 경매시장 대중화로 입찰 경쟁률이 꾸준히 오르고 있다. 웬만큼 괜찮은 물건은 낙찰가가 감정가의 70∼80% 정도다. 한창 인기 있는 아파트 낙찰가율과 맞먹는 경우가 허다할만큼 경매시장이 뜨겁다. 이젠 부동산 경매도 투자전략을 바꿔 차별화해야 할 때다. 경매도 틈새시장을 활용하면 다른 상품보다 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있다. 틈새물건은 대개 일반인들이 입찰을 꺼리고 또한 접근하기도 쉽지 않은 부동산이다. 이런 부동산은 수회 유찰돼 일반물건보다 싸게 낙찰받을 수 있다.틈새물건을 자세히 알아본다. ◇감정가가 시세보다 매우 낮은 물건=한번도 유찰되지 않은 경매물건 중 감정가가 시세를 전혀 반영하지 못해 아주 싸게 나오는 물건이 종종 있다. 대체로 시세보다 20∼30% 정도 낮게 감정된 아파트가 종종 경매시장에 공급된다. 발빠르게 경매정보를 얻은 후 정확한 시세를 파악해야 제대로 수익을 얻을 수 있다. 평소 끈기있는 정보 수집이 요구 된다. ◇입찰일 변경·연기후 재경매 물건=법원의 결정으로 입찰 기일이 변경되거나 연기된 물건이 있는데 이런 것도 눈여겨볼 만하다. 재경매에 붙여진 물건은 입찰 당일 상대적으로 입찰률이 저조하다. 이런 물건은 하자가 있을 것이라는 생각으로 지레 겁을 먹고 피하게 마련이다. 변경이나 연기는 하자상의 문제가 아니라 절차상의 문제로 발생하기 때문에 눈여겨 볼 필요가 있다. ◇세입자가 많은 경매물건=주택에 세입자가 많은 물건은 권리관계가 깨끗한 경매물건보다 낙찰가율이 낮다. 이는 명도처리에 애를 먹을 것을 먼저 생각하기 때문이다. 다수의 세입자가 주택임대차보호법상 소액 임차인들이라면 다른 채권자보다 최우선적으로 낙찰대금에서 배당을 받기때문에 문제가 없다. 오히려 세입자가 배당을 받길 원해 새로운 낙찰자에게 빠른 명도확인서를 부탁하기도 한다. 경매에서는 권리를 못 갖는 세입자가 있는 집들이 더 애를 먹는다는 점을 염두에 둬야 한다. ◇외견상 함정이 있는 물건=경매물건에는 간혹 부부 중 한사람이, 혹은 부모, 형제가 선순위 세입자로 등재된 경우가 있다. 이렇게 법률적으로 채무관계를 인정할 수 없는 경우에는 낙찰 후 권리가 소멸된다. 또는 법정 지상권은 있는데 낙찰 후 소멸되는 경우도 있다. 이런 물건은 특히 수익이 많다. 그러나 주의할 점은 권리관계자의 항고에도 대비해야 하는 만큼 사전에 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다. ◇선순위 임차인이 있는 경매물건=경매시장에서 수요자들은 선순위 임차인이 있는 물건은 무조건 피한다. 선순위 임차인이란 해당 주택에 최초로 설정된 권리보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자나 기타 다른 방법으로 권리를 확보한 사람을 말한다. 이런 물건은 낙찰 금액 외에 임차 보증금을 추가로 부담해야 하기 때문에 응찰을 꺼린다. 따라서 유찰 횟수가 많다. 그러나 물어줘야 할 임차금액과 낙찰금액을 합해서 시세보다 30%가량 싸면 우량물건이다. 이 경우 명도에 저항이 전혀 없어 오히려 편하다. ◇대지권없는 공동주택=대지지분을 제외하고 건물만 경매되는 경우 실제 아파트 입주일과 준공일에 차이가 나면 종종 토지와 건물이 별도로 경매에 붙여지는 일이 있다. 그러나 대지지분이 없어도 전세놓거나 살기에는 불편이 없으며 감정서에 대지지분과 함께 일괄 감정한 경우 낙찰 후 대지지분에 대한 권리행사가 가능하다. 대지지분이 없는 경우 감정가가 낮은 게 특징이다. ◇낙찰자 있는 재경매물건=재경매물건은 전 낙찰자가 최고가 매수인으로 낙찰받은 후 잔금 납부를 하지 않아 재입찰에 붙인 경매물건을 말한다. 통상 재경매 물건은 총 물건의 10%정도 된다. 입찰보증금이 20%인 경우가 재경매물건이다. 재경매되면 경쟁이 적고 유찰이 잦다. 그러나 재경매 물건은 전 낙찰자가 1차 검증을 거쳐 등기부상 권리관계나 임대차 관계가 드러나 있기때문에 오히려 안전하며 권리관계 확인이 쉽다. 전 낙찰자가 왜 낙찰대금을 내지 못했는 지를 확인하면 문제를 바로 파악할 수 있다. ◇확정일자와 최초 근저당 설정일이 같은 경매주택=경매주택에 세입자가 있는 경우 세입자의 확정일자와 최초 근저당 설정일이 같으면 세입자는 후순위라 낙찰자가 전세보증금을 물어줄 필요가 없다. 근저당은 당일에 효력을 발생하나 주택임대차보호법의 확정일자 효력은 다음날 0시부터 발생하기 때문이다. 이런 물건도 유찰이 잘 되는 편이다.  [출처] :: 경매싸부닷컴 :: - http://www.ssaboo.com/hots/community/bbs/board.php?bo_table=oneself21&wr_id=114

출처 : 꿈을 향하여~

글쓴이 : 푸른구슬 원글보기

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