경매의 장단점

샬롬

경매는 무엇입니까

우선 장단점을 보입시다

 

부동산경매의 장.단점

부동산경매의 장점

1. 시가보다 싸게 구입할 수 있다.

최초경매가격은 보통 시가(시세)보다 10-20%정도 낮은 가격으로 정해지며, 법원마다 차이는 있으나 대부분 1회 유찰될 때마다 20%-30%씩 감액되므로, 경매로서 부동산을 취득하면 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있습니다.

그리고, 상가나 임야, 전, 답과 같이 환금성(물건을 처분하여 현금화 할 수 있는 성질)이 낮은 부동산의 경우는 더 낮은 가격으로 취득할 수 있습니다.

2. 소멸기준권리 보다 우선하는 권리 외에는 모두 말소된다.

3. 부동산경기에 영향을 받지 않는다.

부동산경기의 약세로 시세가 하락한다 하더라도, 그 만큼 낮은 가격에 부동산을 취득할 수 있으므로, 결과적으로 부동산경기에는 영향을 받지 않게 됩니다.

4. 경매투자 대상 물건이 다양하고 풍부하다.

아파트, 주택, 상가, 공장, 임야, 농지 등 물건이 다양하며, 매달 새로운 물건들이 경매로 나오게 됩니다.

5. 토지거래허가지역의 부동산도 토지거래허가 없이 취득할 수 있다.

투기적 거래가 성행하는 지역과 지가가 급격히 올라 일정면적(주거지 247㎡)이상의 취득을 금지하는 지역의 부동산을 취득할 때에는 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로서 취득할 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다.

하지만, 농지의 경우에는 일반 취득과 같이 농지취득자격 증명을 발급받아 낙찰기일 전까지 제출하여야만 취득이 가능하게 됩니다.

6. 임야매매증명이 없어도 임야를 취득할 수 있다.

7. 고수익을 위한 재테크 중 가장 확실한 수단이다.

주식투자는 지식과 노력보다는 의외성이 수익을 결정하는 중요 요소로 작용하지만 부동산경매는 의외성 보다는 경매에 대한 지식과 노력으로 수익을 올릴 수 있습니다.

8. 경매시장은 아직 폐쇄적이다.

입찰자가 컨설팅업체의 도움 없이 부동산경매에 입찰하기 위해서는, 권리분석(임차인분석), 물건분석, 가격분석 등에 필요한 법률지식 및 경매지식을 습득하고 있어야 합니다. 대법원의 경매대중화 정책에도 불구하고, 경매교육의 부족과 경매에 대한 부정적인 인식 때문에 아직도 폐쇄성을 탈피하지 못하고 있습니다.

현재는 많은 사람들이 경매를 통한 수익을 얻고 있지만, 그 수는 아직도 많지 않습니다. 이런 폐쇄적 시장, 일부만이 경매에 참여하여 이익을 얻는 오늘의 경매시장은 경매지식을 가진 사람들에겐 더 많은 기회가 주어지는 시장일 것 입니다.

부동산경매의 단점

1. 확인하기 힘든 권리로 인한 위험성

부동산등기부등본만으로 확인이 어려운 권리관계(담보가등기/소유권이전청구권보전가등기 여부) 와 부동산등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 숨어있는 대항력 있는 임차인 (임차권양도(전전대 계약)에 의한 임차인)등은 권리분석이 쉽지

않으며, 권리분석을 잘못 하였을 경우에는 큰 손실을 입게 됩니다.

2. 낙찰부동산에 대한 소유권 취득과 부동산 인도의 지연

낙찰 후 낙찰대금의 10%-20%을 납부하였다 하더라도, 세입자 및 소유자 등 이해관계인이 항고를 하면 보통 2~3개월, 재항고시에는 5~6개월의 기간이 소요되어 소유권취득이 지연되게 되며, 또 명도대상 점유자들이 부동산을 자진 명도해주지 않아 법적인 힘을 빌어(인도명령 및 명도소송) 부동산을 인도 받아야 할 경우에는 더욱 많은 시간이 필요하게 되어 경제적, 시간적으로 손실을 얻게 됩니다.

경매의 대상 부동산경매의 대상은 부동산입니다.

부동산(不-아니 부. 動-움직일 동. 産-재산 산)이라 함은 토지와 그 정착물(건물 등)을 말하며 부동산과 연속적 관계에 있는 권리(광업권, 지상권 등 부동산과 분리하여 존재 할 수 없는 권리)도 그 대상에 포함됩니다.

1. 토지. 건물

(1) 건물은 토지로부터 독립된 부동산으로 취급되므로 독립적인 경매 대상이 되지만 아파트 같은 집합건물은 원칙적으로 토지와 분리해서 경매를 할 수 없습니다.

(2) 토지에 정착된 공작물 중에서 담장, 구거 등 독립된 부동산으로서 취급할 수 없는 것과 수목은 토지와 함께 하나의 부동산으로 취급하며 독립적인 경매 대상이 되지 못합니다.

그러나 '입목에 관한 법률'에 의하여 소유권보존등기가 된 입목은 독립된 부동산으로 취급되어 경매의 대상의 됩니다.

(3) 토지의 공유지분 및 건물의 공유지분, 구분소유권도 독립된 경매 대상이 됩니다.

(4) 미등기 부동산이라도 채무자의 부동산임이 입증되면, 경매의 대상이 됩니다.

소유권보존등기는 원칙적으로 소유자가 하는 것이 원칙이나, 소유자가 보존등기를 하지 않아 채권자의 강제집행이 불가능할 경우, 채권자가 소유자를 대신하여 등기신청(대위등기)을 하여 소유자(및 채무자)에게로 등기를 한 후, 경매신청을 하는 방법으로 강제집행을 실행하게 됩니다.

2. 공장재단, 광업재단

공장저당에 의한 공장재단, 광업재단저당법에 의한 광업재단은 하나의 부동산으로 취급되어 경매 대상이 됩니다.

즉, 공장재단, 광업재단을 구성하는 기계. 기구 등은 동산(動-움직일 동. 産-재산 산)이라 하더라도 유체동산으로 보지 않고,

저당권의 목적물인 토지, 건물, 광업권등과 함께 부동산에 대한 강제집행의 대상이 됩니다.

3. 광업권, 어업권

광업권, 어업권은 법률상 부동산으로 취급되어, 경매 대상이 됩니다.

4. 소유권보존등기 된 입목

수목은 토지와 함께 하나의 부동산으로 취급하므로 독립적인 경매의 대상이 되지 못하지만 '입목에 관한 법률'에 의하여 소유권보존 등기가 된 입목은 독립된 부동산으로 취급되어 경매 대상이 됩니다.

5. 지상권

부동산을 목적으로 하는 지상권은 경매 대상이 됩니다.

6. 자동차, 중기 및 항공기

자동차, 중기, 항공기는 동산이지만, 등록된 자동차, 중기는 민사소송규칙에 규정된 경우를 제외하고는 부동산경매와 동일하게 취급되며, 등록된 항공기는 선박에 대한 강제집행절차로서 경매가 진행되게 됩니다.

집행법원

부동산경매는 부동산 소재지의 법원이 집행법원이 됩니다.

하나의 부동산이 수개의 법원에 중복되어 위치한 경우에는 각 법원에 관할권이 있으며, 법원이 필요하다고 인정될 때는 사건을 한쪽 관할 법원으로 이송하여 경매를 진행할 수 있습니다.

부동산경매의 이해관계인

이해관계인 이라 함은 경매부동산에 대한 경매절차에서 중대한 권리를 가진 자를 말하며, 민사소송법은 법률로서 이들의 권리를 보호하고, 경매절차의 전반에 걸쳐 경매에 관여할 자격을 주고 있습니다.

 

이해관계인의 범위

1. 압류채권자와 집행력 있는 판결정본에 의해 배당요구를 한 채권자

여기에서 말하는 압류채권자는 경매신청을 한 채권자를 말합니다.

가압류채권자는 이해관계인은 아니지만, 압류가 경합 된 경우 집행력 있는 판결정본에 의해 배당요구 한 압류채권자는 이해관계인에 포함됩니다.

국세 등의 체납처분에 대한 압류채권자는 압류가 경합 된 경우에 경매신청자와 동일하게 취급 하므로 이해관계인이 됩니다.

2. 채무자 및 소유자

3. 부동산등기부등본에 기입된 권리자

경매신청기입등기 전에 부동산등기부등본에 기입 된 권리자를 말합니다.

(1) 용익물권자

전세권자, 지상권자, 지역권자, 임대차등기를 한 임차권자

(2) 담보권자

저당권자, 저당채권에 대한 질권자

(3) 공유지분의 일부 부동산의 경매 시, 다른 공유자

아파트, 상가 또는 다세대주택 등에서 구분 소유적 공유자의 경우에는 공유자라 하더라도 이해관계가 없다 할 것이므로  이해관계인이 되지 않습니다.

(4) 가등기권리자

처분금지가처분 채권자, 예고등기권리자, 재경매를 실시하는 경우 전경매의 낙찰인은 이해관계인이 아닙니다.

 

4.부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자

부동산 위의 권리자라 함은 경매신청기입등기, 즉 압류의 효력발생 시기 전에 부동산등기부등본에 권리 기입이 되어 있지 않더라도 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리를 취득한 자를 말합니다.

  (1) 유치권자

  (2) 점유권자

  (3) 특수 지역권자(입회권)

  (4) 건물등기 있는 토지 임차인

  (5) 부동산의 인도와 주민등록을 마친 주택임차인(대항력 있는 임차인)

  (6) 경매신청기입등기 후에 경매부동산을 취득한 자나 용익물권, 담보물권의 설정등기를 한 자  대법원 1964. 9. 30. 자 64마525 결정

 

그러나, 위의 권리자들은 경매집행법원에 그 권리를 증명할 경우에만 이해관계인으로 인정 받게 됩니다.

대법원 1967. 1. 31. 자 66마1124 결정, 1973. 9. 9.자 73마 129 결정

이해관계인의 가지는 권리

  1. 집행에 관한 이의신청권

  2. 배당요구신청이 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 권리

  3. 매각조건의 변경에 합의할 수 있는 권리

  4. 경매기일에 출석할 수 있는 권리

  5. 경락기일에 경락의 허부에 관하여 진술할 수 있는 권리

  6. 경락허가 및 불허가의 결정에 대해 즉시항고를 할 수 있는 권리

  7. 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리

  8. 입찰을 신청할 수 있는 권리

  9. 경락 후의 경매신청취하에 동의할 수 있는 권리

  대법원 1961.5. 5.자 4294 민 재항13 결정

부동산경매의 이해관계인 

  1. 압류채권자와 집행력 있는 판결정본에 의해 배당요구를 한 채권자

  2. 채무자 및 소유자

  3. 부동산등기부등본에 기입된 권리자

  4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자