[스크랩] 어려운 경매공부, 이렇게 하면 쉽게 배우고 부자 될 수 있다.

부동산 전 분야를 100으로 놓았을 때  경. 공매가 차지하는 비율은 많 아야 25%이내 라고 나는 생각한다. 거기 에는 재개발. 재건축, 농지산지, 상가, 리모델링, 시행, 분양, 부동산 금융 등이 차지 할 것이다. 경. 공매 중에서 물량수로 보면 법원에서 하는 경매가 90% 차지하고, 한국자산관리공사에서 하는 공매가 10% 차지할 것이다. 따라서 90% 차지하는 경매를 3단계로 나누어 보면

 

 첫째 권리분석 단계,

 둘째 물건분석 단계

 셋째 인도. 명도과정

 

으로 나눌 수 있다

 

 

 

첫째 : 권리분석에 너무 치우치지 마라

 

1997년 IMF 이후로 일반인들이 경매에 대한 관심들이 고조되었다. 그  결과 경매를 가르치는 학원들이 우후죽순처럼 많이 생겼다. 웬만한 대학교에는 경매과정이 다 있고, 심지어 백화점문화센터, 주민자치센터에서 조차 가르 칠 정도이다. 이련 교육과정은 수강기간이 하루부터 1년과정 까지 다양하다. 그런데 대부분 권리분석만 가르치고 있다. 이론만 가르친다는 것이다. 이러다 보니 막상 법원에 가서 해보려고 하면 손이 덜 덜 떨려 O 를 하나 더쓰고 나오는 실정이다.

바보다!!

 

 

이런 권리분석은 5초 안에 끝내야 한다. 경매 정보지를 보는 순간  말소기준권리를 찾아서 물어줄게 있는지 ,없는지 찾아내야 한다.

 

나이가 80이 넘은 서울부동산칼리지 내 제자들도 내가 가르쳐준 대로 따라하여 남들이 어려워하는 권리분석을 큰 어려움 없이 5초안에 끝내고 있다.

권리분석이 경매의 전부가 아니다. 그러기 때문에 너무 큰 비중을 두지는 마라 . 단지 몇 가지 원칙 만 이해하면 된다.

 

 

둘째: 인도. 명도과정이 경매의 꽃(?)

 

경매에서는 일반 매매에 달리 낙찰자가 잔금을 납부하고 소유권을 취득했다 하더라도 임차인이나 전소유자가 부동산을 현실적으로 비워주지 않으면 그 부동산을 사용, 수익을 할 수 없다.

 

 

 낙찰자가 불법점유자를 내보내는 과정을 인도. 명도과정이라 한다. 그 동안 일반 투자자들이 법원경매를 어려워하는 가장 큰 이유 중의 하나가 바로 인도. 명도때문 이였다. 그래서 혹자는 인도.명도가 경매의 꽃이라 한다. 그러나 이 말을 옛날 말이다.

 

 

 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행되면서 일반 응찰자에게 유리하게 경매절차가 간소화 되었다. 그 결과 현재는 90% 이상이 인도명령대상에 해당되기 때문에 법으로 하면 간단하게 처리할 수 있게 되었다. 따라서 나는 경매의 꽃은 그 부동산의 내재적 가치 즉 미래가치를 파악 할 수 있는 현장 활동 즉 임장활동이라고 과감히 말하고 쉽다 하지만 그러나 명도가 쉬어졌다고 해서 너무 법! 법!하지마라.

 

 

여러분들이 입장을 바꿔 생각 해 보아라.

 

본인이 사업을 잘못해서 경매에 나왔든, 아니면 아들놈 보증 잘못 섰다 경매에 나왔던 그 동안 평생모아 산 내 집이 경매에 나왔다면 기분이 좋을 일 있겠는가?. 거기다 집행관이 쳐 들어와 강제적으로 살림살이를 끄집어 낸다면 여러분 같으면 순순히 물러나겠는가? 아마도 변기를 깨놓던가, 아니면 씽크대를 박살 내놓던가? 할 것이다. 이렇게 되면 낙찰 받은 여러분도 손해다. 따라서 내가 1000만원 벌었다면 이사비로 50만원 주어라. 내 경험으론 이렇게 기대하지 않은 이사비를 주면 고맙다고 대부분 순순히 물러난다. 단지 강제집행은 엄포용으로만 사용하라. “ 너 까불면 다친다 ” 라는..

 

 

셋째: 제일 중요한 것은 물건분석이다.

 

이제는 경매가 대중화 되어 경매의 가장 큰 특징 중의 하나인 싸게 살 수 있다는 말을 통하지 않는다. 그 물건의 내재적인 가치 즉 미래가치를 파악 할 수 있어야 한다. 예를 들면 첫 감정가가 1억원하는 빌라가 경매에 나왔다고 하자. 감정가의 120%인 1억2천만원에 낙찰 받았다고 하면 경매를 모르는 사람들은 1억원 짜리를 120%나 더 주고 샀다고 경매가 과열되었니, 이상현상이니 하며 말들이 많고 심지어 미친놈 취급한다.

 

 

과연 그럴까?

 

이 물건이 6개월이나 1년 후에 2억원 한다면 120%에 낙찰 받은 사람이 미친놈일까?, 아니면 미친놈이라고 하는 사람 이 미친놈일까?.

 

 

 이제는 권리분석상 아무런 하자 없는 평범한 물건은 싸게 살수는 없다. 왜냐하면 실수요자들은 단돈 몇 백만원만 싸도 들어온다. 심지어 이런 물건에는 수 십명이 응찰 한다.따라서 경매세계에서 성공하려면 그 부동산의 미래가치를 알아야지만 성공할 수 있다.

 

 

부동산의 미래가치를 알기위해서는 단순히 교실에 앉아 이론공부만 해서는 절대 로 알 수 없다.

 

현장에서 발로 뛰어야만 알 수 있다. 경매에서 성공 하기 위해서는 시간만 나면 현장에 나가 발로 뛰고 또 뛰어라.

 

 

 여러분의 신발이 낡아 떨어져 새 신발을 구입하는 횟수가 늘수록 여러분은 그 만큼 부자의 세계 로 한 발짝 더 다가선 것이다.

출처 : 서울부동산칼리지(경매)-재테크대법원경매부동산매매재개발토지

글쓴이 : 유영수(원장님) 원글보기

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