필자가 365일 24시간 부동산 사건제보 및 투자상담을 하면서 가장 많이 받는 전화 중 한가지 유형이 악덕기획부동산(이하 기획부동산) 피해 사례다. 기획부동산은 IMF를 전후로 가장 피해가 급증했으며 지금도 무수하게 발생되고 있다. 가끔 언론에 보도되는 부동산 투자 사기사건은 민형사상 제소가 되고 단일 건으로 여러명이 관련된 문제가 되었기 때문으로, 실제 법적인 제소를 할 수 없는 피해상황까지 합친다면 빙산의 일각도 안된다.
특히나 가장 믿었던 지인에게 당한 경우가 가장 많다. 초기 기획부동산은 20~30대 초반의 젊은 텔레마케터를 수십에서 수백명씩 고용해 스파르타식으로 판매교육을 시키고, 12명 이하의 소조직의 부서로 나눠 부장이나 팀장의 지휘하에 하루 종일 전국으로 무작위 전화를 해서 엄청난 재미를 보았다. 그러나 그들의 폐해가 언론에 보도되고 세간에 소문이 돌면서 기획부동산 업계엔 환갑이상도 선호하며 최소 30대 중반 이상만 채용하는 현상이 발생됐다.
이는 지인 영업을 하기 위한 간교한 책략으로서 결국 피해자들은 가장 믿었던 사람에게서 산 부동산이 환금은 커녕 진입로조차 없어 땅을 밟아보기도 어려운 경우가 허다할 정도로 심각한 문제를 겪게 된다. 어쨋건 피해를 당했다면 복구를 위한 절차를 밟는 것외에 어쩔 도리가 없을 것이다. 아예 대물림하겠다는 생각을 하면 편할 수 있으나 기획부동산 피해 물건이라도 좀더 손을 보면 의외의 결과를 얻을 수 있으니 내 물건의 가치를 상승할 수 있는 방법이 무엇인가를 다각도로 검토해보는 것이 중요하다.
상당수의 피해자들은 기획부동산 직원의 말만 듣고 현장을 가보지도 않고 계약한 경우가 많다. 이때 현장을 찾아가보고 현지의 공인중개사나 부동산 업자들을 만나보면 한결같이 고개를 가로 저으며 "가격을 정할 수 없다", "손댈 수 없는 물건이다", "사기 당했다", "어떻게 이런 물건을 팔아달래냐", 심지어는 "이따위 물건을 가져왔냐"고 욕을 먹거나 비웃음을 당하는 경우가 허다하다. 이러다보니 아예 희망을 포기하게 되기 십상이다.
그러나 주변의 조소의 대상이던 부동산이 특히 땅의 경우 보란듯이 제값을 하는 경우가 의외로 많다는 것을 살펴본다면 전혀 방법이 없는 것이 아니란 점을 이해하는 것부터가 문제해결의 시작이란 것을 잊지마라. 물론 어려운 일이긴 하지만 맹지의 경우 도로를 내거나 연접지와 협동해서 단지를 조성하게 되면 상황이 180도 달라질 수 있다. 돌산의 경우 반출허가를 받을 수 있다면 돌이 돈이 되는 경우도 가능하다.
해당 토지의 이용성을 따져보기 위해서는 관련된 경험이 풍부하고 노련한 전문가를 찾아가야 한다. 지자체의 담당공무원, 토목사, 건축사, 측량사, 변호사, 법무사, 회계사, 세무사, 부동산 컨설턴트, 부동산 공인중개사 등등 각분야의 특이한 능력을 가진 사람들이 무궁무진하다. 아주 재밌는 것은 이들의 능력차이가 매우 크다는 것이다. 똑 같은 사안이라도 일일이 만나보면 알콜, 니코틴 중독으로 썩은 냄새를 풍기고 앉아서 안된다는 말만 늘어놓는 사람부터 깔끔하게 정장을 하고 조목조목 해결방안을 제공해주는 사람까지 매우 다양하다는 것이다.
결국 누구를 만나느냐와 얼마나 해결을 위한 지주의 간절한 노력여하가 성패를 좌우한다. 사전준비로서 시중의 제대로된 여러가지 관련 서적들을 탐독 해보는 것도 좋은 방법이다. 그러나 대부분 고양이 목에 방울달기식의 말장난식의 추상적이거나, 경전이나 속담을 읽는 것 같은 추상적인 허풍문장쟁이들은 피하라. 정부나 지자체의 법령과 보도자료를 복사한 듯한 천편일률적인 책들도 많으므로 이런 것들은 피하고 현장의 실무경험이 풍부한 사람이 핵심만 조목조목 쉽게 쓴 것으로 몆권 읽어라. 전문가에게 묻는 것도 뭘 알아야지 전혀 모르면 질문도 할 수 없기 때문이리라.^^~
아래의 내용은 필자가 상담한 실제사례로 참고하시기 바랍니다.
질문: 길전균 선생님께 안녕하세요. 선생님께서 쓰신 책을 읽고 고심 끝에 메일로나마 인사를 드립니다. 저는 00구 00동에 거주하는 김영선(가명)입니다. 토지에 투자함에 있어 아무런 준비도 공부도 없이 덤벼들어 맘고생이 심합니다. 그러던중 선생님의 카페에 가입했고 책을 읽게 되었지요.
제가 지방의 땅을 구입하게 된 경위는 아주 신뢰하는 대학후배의 권유였고, 후배는 자신이 믿을만한 부동산컨설팅 회사에 재직함에 자부심이 있었습니다. 대학시절부터 바르고 융통성 있고 합리적인 사고로 주변의 신뢰를 받고 있던터라 아무런 의심없이 토지를 매입했습니다. 당시 후배뿐 아니라 후배부모님, 형제자매, 친인척, 어렵다던 사돈어른들 조차 후배의 권유로 땅을 매입했던 터라 의심없이 덤벼들었던게 화근이었던것 같습니다.
후배는 2년전 육아문제로 회사를 그만둔 상태며, 제 토지를 매각할 것을 종용하면 조금 더 기다리라고만 합니다. 정말 친동생처럼 아끼던 그 친구와의 관계가 소원해진 것이 더 아타까울 뿐입니다. 이제 지난날들과 후배를 원망하면 무엇하겠습니까? 저의 무지가 가장큰 원인이지요. 선생님께 제가 매입한 토지를 어찌해야 좋을지 조언을 구합니다. 당장 팔고 싶지만 팔 수 있는 방법도 모르겠습니다. 남편이 사업으로 힘들어 하니 더욱더 미안합니다.
문의사항
1. 위 토지의 가치에 대해 알고 싶습니다. 남편말대로 사기 아닌 사기를 당한 것인가요?
2. 매각을 한다면 올해안에 팔수 있을까요? 제가 매입한 금액 정도는 꼭 받고 싶습니다.
선생님, 온나라부동산정보>정보조회>토지건물기본정보에서 보면 물건2의 경우 용도지구에 산업개발진흥지구로 나옵니다. 토지이용계획확인원에는 이런 내용이 나오지 않습니다. 이것은 무엇을 뜻하는지 평소에 궁금했습니다. 물건1에는 용도지구 표기가 아예 없습니다. 선생님의 고견 기다리겠습니다.
답변:
김사모님께 최상의 솔류션을 제공해 드리고 싶은 진심에서, 보내주신 메일을 두번 읽어보고 답장을 드립니다. 제가 16세부터 자금까지 25년간 부동산을 거래하면서 수많은 경험을 하였지만 지금도 쉽지 않은 것이 부동산 거래입니다. 먼저 부동산은 사기 전에 미리 임대나 매각할 계획부터 세워 승산이 있어야 하는 것인데 그점에서 미스가 있었던 것으로 판단됩니다. 부동산이란 것이 왠만해서는 살려고 해도 사지 못하고 팔려고 해도 안 팔리기 때문입니다. 이는 현장에서의 만가지 요인이 교차하기 때문이라고 할 수 있습니다. 대한민국 1번지라고 하는 강남구의 최근까지의 통계를 봐도 토지의 거래 횟수가 해마다 감소하는 것을 볼 수 있듯이 부동산이 사고 팔리는 것이 얼마나 어려운 것인지를 이해할 수 있겠습니다.
부동산 거래가 어려운 이유는 아무리 작은 물건이라도 최하 수천에서 수억 원을 넘어가기 때문이며 괜찮은 물건은 수십억에서 수백억 원은 기본입니다. 마트에서 파는 몇천원, 몇만원짜리 물건도 이리 재고 저리 재보고 결정하는데 하물며 고액의 부동산 거래는 더할 수밖에 없겠지요. 지금도 강남의 요지의 아파트나 상업지, 교외나 지방의 강변조망권을 가진 부동산조차도 수년에서 10년이 넘도록 안팔리고 있는 경우가 허다합니다.
그만큼 사려는 사람과 팔려는 사람의 이해관계가 맞아 떨어져야 하는 것이고, 시기와 우연도 상당한 역할을 하기 때문입니다. 특히나 매월 안정적인 고정수입이 없고 침체기나 하락기에 접어든 부동산은 좀처럼 잘 팔리지 않는 특성을 거래 경험이 부족한 일반인들은 결코 알 수 없습니다. 또한 거래가 성사되기 위해서는 촉진역할을 하는 사람들의 역할이 대단히 중요합니다. 특히 지방토지의 경우 현지의 부동산 업자들의 입김에 따라서 매수를 하려던 사람이 포기하는 경향이 심합니다. 예를 들어 그저께 제가 현지인들의 평가를 위해 방문했던 00의 00면의 공인중개사 사무소의 김사장 왈, "가격을 정할 수 없다"는 것은 "매매가 불가능하다", "이 물건은 안된다"의 완곡한 표현이라고 보시면 정확합니다.
토지를 매수하려는 사람들은 대부분 현지의 부동산 업자를 찾아가 해당 토지에 대한 정보와 특히 가격을 떠보게 되는데, 현지업자들이 이런식으로 말해버리기 때문에 바로 파토가 나게 됩니다. 물론 그들이 하는 말이 현지사정을 잘하는 사람으로서 가장 정확한 말일 수는 있으나 어떠한 토지건 지하 6400킬로미터의 상상할 수 없는 지구속 하층부의 지탱을 받는 소중한 물건이라는 점과 규제만 피할 수 있다면 첩첩산중의 돌산도 하다못해 산장을 지어서 등산객들에게 장사를 할 수 있고 고압선 철탑이 설치되면 보상금을 받을 수 있다는 점을 생각해 보면 당사자들의 사정을 무시한 매우 무책임한 말이라고 할 수 있습니다.
특히 부동산은 아무리 좋은 물건도 안팔리지만 그 반대로 아무리 나쁜물건도 임자를 만나면 매우 쉽사리 팔리는 경우가 적지 않기 때문입니다. 이러한 여러가지 정황들을 장황하게 설명한 것 같습니다만 부동산 매각작업은 비용이 많이 들고 불확실하며 고된 작업이란 점을 미리 충분한 이해가 필요하실 것 같아 간략하게 적어보았습니다. 본 편지를 인쇄하셔서 부군께 보여드리시고 상의하셔서 작업진행 여부를 결정하시는 것이 좋을 것으로 사료됩니다.
본 물건의 경우 아래와 같은 방법을 쓰시는 것만이 최상의 해결책이라고 할 수 있겠습니다.^^~
악덕기획부동산 사기 땅 처리전략
1-현지인들보다는 외지인들에게 매각한다.
2-실수요자나 장기 투자를 하려는 사람에게 매각한다.
2-현지의 우호적인 노련한 업자를 끼고 작업한다.
3-매입가를 고수하지 말고 매각가를 절충한다.
4-가급적 임야는 00용으로 전은 0000용지로 매각한다.
5-전과 임야 모두 경계측량을 하고 정돈한다.
6-매각작업을 위한 업무를 컨설턴트에게 모두 위임하고 의심하지 않는다.
7-인터넷과 벼룩시장이나 교차로 광고비를 아끼지 않는다.
8-매각에 걸리는 시간은 정할 수 없고 장기전으로 마침내 끝장을 본다.
9-매각후 단기연쇄복리투자로 그동안의 손실을 만회한다.
10-매수희망자가 나타나면 즉시 동의한다.
빅토리 부동산 단기연쇄복리투자 최고위 전략가 탐사기자 위아 길전균 
365일 24시간 전국 부동산 사건제보 및 투자상담 010-8931-3357 Fax:042-367-5070
빅토인뱃 부동산 단기연쇄복리투자 클럽 http://cafe.daum.net/tamsanews
부동산 「분액 다필지 멀티 플레이 투자법」,「불패의 타이밍 투자법」,「단기 연쇄복리 투자법」의 창시자 탐사기자는 매일경제신문사 '불패의 땅 투자법'의 저자로서 이미 16세에 투자를 시작해 현재는 부동산 전문기자, 부동산 재테크 book 작가, 카운슬러로 맹활약하면서 전국 신개발지의 부동산 탐사보도, 강좌, 저술, 컨설팅, 제자 양성 활동을 통해 전 국민의 경제적 자유를 실현 하고자 오늘도 최선을 다하고 있습니다.^^
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