[스크랩] 2011년 부동산시장 기상도

2011년 부동산시장 기상도

글 : (주)RE멤버스

고종완 대표이사

2010년 11월 바닥을 찍고 반등

2011년은 부동산경기 싸이클상 상승기로 진입하는 전환점이 될 가능성이 높다. 올 2월부터 하락하기 시작한 수도권 주택가격은 지난 11월 하락세를 멈추고 반등했다. 시장흐름을 길게 볼 때 2007년부터 4년째 거품이 빠지면서 조정기를 겪고 있는 주택시장은 중장기적으로도 바닥을 찍은 것으로 보인다.

올 하반기 시장도 바로미터 기능을 하는 재건축과 중소형주택이 상승을 주도했다. 부산등 지방도시 집값과 전세가격은 올 초부터 고공행진중이다.

저점을 기록하고 추세전환이 임박한 징후는 곳곳에서 포착된다,

국토해양부가 지난 10월기준으로 발표한 아파트 실거래가 신고자료를 보면 10월의 전국주택거래량이 4만 1342건으로 9월에 비해 22.7%나 급증했다. 지역별로 살펴보면 서울등 수도권은 1만 241건으로 37.5%, 강북 38.8%, 강남 31.1%, 수도권신도시 21.5%, 6대 광역시 27.2%, 지방은 13.7% 각각 증가한 것으로 드러났다.

반면에 시장의 뇌관으로 불리던 미분양물량은 현저하게 감소하고 있다. 지난 2007년의 최고치 약16만가구에서 최근에는 10만가구로 감소, 평상시 미분양물량수준(약 7~8만가구)에 거의 근접했다. 특히, 그간 큰 폭 하락하기만 했던 강남, 용산, 목동, 분당, 평촌, 용인지역등 소위 버블세븐지역의 집값상승반전은 예사롭지 않은 모양이다. 이들 지역은 중산층이 가장 선호하는 곳으로 주종인 중대형아파트 가격상승은 의미하는 바가 크다.

닥터아파트 자료에 따르면 올 1월부터 11월초까지 수도권 아파트 매매가는 약 3% 하락한데 비해 버블세븐지역은 약 3.8% 특히 용인 5.3%, 분당 5.8%정도 하락했다. 글로벌 통계를 보면 금융위기이후 미국, 영국등 선진국은 약 15%선의 가격 조정이 이루어진 데 비해 국내는 평균 약 9%선의 하락했다.이 때문에 국내시장의 조정폭이 적다는 주장도 있다.

하지만, 지난 10년간 국내 주택가격 상승률은 선진국의 절반에 불과했던 점을 간과해선 안 된다. 게다가 여전히 낮은 주택보급률, 자가주택소유율, 인구 1천명당주택수와 통제된 주택금융시스템등을 감안할 때 집값붕괴내지는 추가하락가능성은 적다. 다시말해, 국내 주택시장은 그간 쌓였던 집값 거품이 2008년 9월이후 서브프라임 모기지사태등으로 급락과정을 통해 상당부분 제거되었다는 뜻이다. 자연히 거품논란도 수그러들 것으로 보인다.

일종의 선행시장이라 불리는 경매시장도 낙찰율 및 낙찰가율이 동시에 증가하고 있는 점도 주목된다.

무엇보다도 부산 대전등 지방대도시의 분양시장 열기는 봄소식을 예고하고 있다. 올초부터 전세값, 매매값이 상승하더니 분양시장은 모델하우스 마다 인파가 넘쳐나기 때문이다. 몇십대 일일 넘는 청약경쟁으로 떳다방까지 재등장했다. 이런 모양새는 과거와는 거꾸로 가는, 즉 지방대도시에서 시작된 상승랠리가 수도권을 향해 북상중이다.

요컨대, 올한해 부동산 시장에 나타난 여러 가지 현상과 통계 그리고 시장지표등을 종합적으로 살펴볼 때 시장의 큰 흐름 내지는 방향성이 바뀌고 있다는 점은 분명한 사실이다.

정책, 수급, 금리등 시장변수로 볼 때 상승에 무게감

시장에선 바닥논쟁도 뜨겁다. 2010년 11월이 과연 저점이냐, 아니냐?

일시적 반등이냐, 추세반전이냐? 여부를 놓고 연구기관과 전문가들 사이에서도 논란이 많다.

투자자들도 헷갈리기는 마찬가지다. 집을 사야 할까, 말아야 할까? 우왕좌왕하면서 판단이 잘 서질 않는다.

결론부터 말하자면 필자는 하반기 바닥론, 내년봄 상승론에 방점을 찍고 싶다. 따라서, 내집마련적기는 올해말에서 내년초가 될 것이다.

반론도 만만치 않다. 체감경기악화, 가계부채증가, 주택의 주구매층인 1차 베이비부머(55~63년생)의 은퇴대란, 대세하락지속등 악재도 산적하다는 지적이다. 이 때문에 집값이 상승세로 바로 돌아서기 힘들다는 의견도 많다.

그렇다면 경기예측기법에 따라 하나하나씩 살펴보자.

2011년 부동산경기에 영향을 미치는 정책, 경기, 수급, 금리, 인구, 심리등 6대 핵심변수를 점검해 보면 다음과 같다.

특히, 2011년도는 정책, 수급, 경기흐름이 주요변수가 될 것 같다.

첫째, 출범후 규제완화를 추진하던 정부는 집값상승과 재버블을 우려해서 지난해 9월 DTI규제강화를 발표한 이후 올 2월부터 집값은 하락세가 반전 했다. 거래가 마비에 놀란 정부는 8.29거래활성화대책을 내놓으면서 다시 규제완화로 선회했고 시장을 최악의 상태에서 벗어나는 모습이다.

향후 글로벌 기준에 맞지 않는 과도한 규제인 분양가상한제, 다주택자양도세중과조치등은 해제될 가능성이 높아졌다.

둘째, 실물경기는 올해에 이어 내년에도 잠재성장률인 4%내외 상승은 기대된다는 전망이 우세하다. 6개월 이상 선행하는 주식시장은 이미 활황장세를 실현하였고 600조가 넘는 풍부한 시중부동자금의 부동산유입가능성도 그만큼 커졌다.

셋째, 2011년은 공급물량감소로 주택의 수급구조가 가장 중요한 변수로 떠오르고 있다. 건설산업연구원의 발표에 따르면 입주물량기준으로 올해 약 30만가구에서 2011년도에는 약19만가구로 약 36.8%감소한다. 특히, 경기도는 53%, 지방광역시도 43%이상 줄어든다. 다만, 서울은 6.1%, 인천은 48.5% 증가하나 주택멸실수를 고려하면 인천을 제외하고는 공급확대요인은 절대 부족한 상태다. 더구나 2012년도에는 입주물량이 11만가구로 대폭 줄어들어 공급부족사태는 더욱 불안해질 전망이다.

넷째, 금리는 지난 11월 16일 금융통화위원회가 0.25%인상을 단행, 기준금리가 2.5%로 상승했고 2011년도에도 추가인상 가능성이 높다. 흔히 부동산과 금리는 역의 관계로 인식된다. 하지만 경기상승 내지 활황기에 완만한 금리상승은 인플레방어기능이 강한 부동산특성상 꼭 악재만은 아니다. 단기간에 금리가 급등하지 않는 한 금리인상의 영향력은 제한적이다. 미국의 양적완화정책으로 국제유동성이 증가할 경우 자산시장에는 플러스 요인이 될 수도 있다. 문제는 환율이다. 환율전쟁으로 인한 환율급변동과 이로인한 금리급등, 경기침체, 금융시장불안은 심각한 마이너스 요인이 될 수도 있다.

다섯째, 인구와 가구원구등 인구구조의 변화 추이도 중요 변수다.

통계청자료에 따르면 남한인구는 2018 내지 2020년을 정점으로 감소하지만 가구수는 2030년까지 증가하는 것으로 예측된다. 주택수요면에서 인구감소를 가구수증가가 어느정도 상쇄할 수 있다는 얘기다. 다만, 주택의 주구매층인 35~54세인구가 은퇴하고 급격한 고령화 추세는 주택소비를 감소시킬 수 있는 만큼, 정부차원에서 이민정책의 변화를 통해 젊은 생산인구의 사회적 유입을 촉진책도 나올 것으로 기대된다.

여섯째, 투자심리는 정부정책의 방향과 금리기조, 경기동향등에 영향을 받는다. 안전자산을 선호하고 뭉칫돈이 몰리는 부동산에 대한 장기투자자 및 증여상속 목적의 거액투자자는 늘어날 것으로 보인다.

이밖에도 호주, 캐나다등 선진국의 주택가격상승과 서브프라임위기 진원지인 미국주택시장의 회복움직임은 고무적이다. 실제로 정부가 최근 발표한 올 3/4분기 통계를 보면 해외 부동산 시장의 회복을 겨냥한 내국인의 해외 부동산 취득 규모도 226%도 급증하고 있는 추세다.

다만, 아일랜드, 스페인등의 구제금융신청이나 미국의 더블딥 가능성, 그리스 재정위기설등은 악재이다.

이상을 종합하면 정책, 경기, 수급, 투자심리등은 상승요인으로 작용하며 인구, 금리, 환율, 대외불확실성등은 하락요인으로 분석되며 상승요인의 영향력이 좀 더 클 것으로 판단된다.

 

2011년은 매매가 3%, 전세가 5%내외 상승기대

2011년 부동산 시장은 어디로 갈까? 얼마나 상승할 수 있을까?

앞서 설명한대로 국내 부동산경기는 장기싸이클상으로 지난 2001년부터 2006년말까지 5~6년간 장기상승후 2007년부터 2010년 하반기까지 약 4년 가까이 하락했다. 그리고 2010년 12월 현재 변곡점에 서있다.

중장기 예측모형인 벌집모형(HONEY-COMB MODEL)에 따르면 현재의 부동산 국면은 불황기 끝자락인 5국면에서 회복초기단계인 6국면으로 이동 중으로 관측된다. 거래량이 증가하는 가운데 가격은 회복중이다.

10월 말 기준 4만 1천가구수준인 주택거래량이 평균수준(전국기준 월 약 5만가구)으로만 회복된다면 내년봄 이사철에는 상승초기국면으로의 진입도 예상된다. 8.29대책의 효과가 가시화 되고 각종 통계 및 시장지표는 호전되고 있는 만큼, 실수자를 중심으로 중소형주택의 거래는 늘어날 전망이다.

한마디로, 2011년은 지방-수도권, 전세가-매매가, 소형-대형 주택이 동반상승할 가능성이 높아 졌다.

특히 수도권은 매매가 대비 전세가비율이 45%로서, 48%를 넘어서고 있어서 전세수요가 자가주택수요로 전환돼, 전세-매매가격이 동시에 상승하는 쌍끌이 장세가 예상된다.

2011년은 복합수익형과 가치 부동산이 주도

그렇다면 투자전략은 어떻게 짜야할까.

시장이 변함에 따라 당연히 투자전략도 새롭게 달아져야 한다.

시장의 메가트렌드를 보면, “지역별 차별화”와 “상품별 양극화” 현상은 더욱 심화될 전망이다. 미국, 일본등 선진국의 인구이동 및 주거트렌드, 라이프스타일의 변화등을 감안할 때 수도권인구집중 및 도심회귀(U턴)현상은 강화되고 수익형 부동산에 대한 관심은 더욱 증대할 것으로 보인다.

주택시장은 중소형주택위주로 매매가는 3%, 전세가는 5%내외의 상승이 예측된다. 지역별로는 서울, 상품별로는 소형주택, 시장별로는 분양시장과 재건축의 상승폭이 클 것으로 예상된다. 예컨대, 도시형 생활주택, 고시원등 준주택시장으로 돈이 몰릴 것이다.

상가시장은 경기상승, 유동성증가, 저금리여파 등으로 올해보다는 분위기가 다소 나아질 전망이다. 판교, 광교신도시와 도심권을 중심으로 분양, 거래 모두 어느 정도의 활기는 되찾을 것으로 보인다.

업무용(오피스) 시장은 공실율이 다소 줄어들면서 안정세를 찾을 것으로 보인다. 금리보다 높은 5%이상의 임대료가 나오거나 중장기적 자산가치 상승여력이 큰 지역 다시말해 강남권, 도심권, 역세권의 중소형 빌딩과 수익형 상가건물수요는 늘어날 가능성이 높다.

오피스텔은 정부의 인구구조변화, 저금리, 경기상승, 수익형부동산 선호도 증가에 따라 여전히 인기를 끌 것이다.

토지시장은 큰 변동성은 없으나 제2경부고속도로, 공공기관이전부지, 서남해안개발예정지, 더블역세권상업용지, 도시형생활주택용지등을 중심으로 국지적 강세현상이 나타날 개연성은 커 보인다.

결론적으로 2011년은 부동산경기의 장기 싸이클이 변하고 새로운 10년의 자산관리를 준비하는 중요한 한해가 될 것이다.

경기, 인구, 정책, 수급변화는 물론 소비자의 트렌드 및 라이프스타일의 변화를 주목해야 한다. 투자의 기준이 선진국형과 저성장, 저금리형으로 바뀜에 따라 도심권부동산과 소형주택에 대한 관심은 더욱 높아지고 오피스, 오피스텔등 수익형 부동산에 대한 투자도 늘어날 게 틀림없다.

그리고 도심권 상업지, 제 2경부고속도로, 수도권 전원주택지, 물류창고부지등에 대한 토지투자도 유망해 보인다.

따라서, 2011년은 부동산 투자를 통해 수익률을 극대화 하고 위험을 최소화 하는 신 투자 전략이 필요하다. 불황에 강한 부동산, 복합수익형 부동산, 가치부동산을 포트폴리오에 집중 편입하는 전략이 최선이다. 끝

 

 

 

RE멤버스 고종완대표

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 이형진(BuMiMo) 원글보기

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