[스크랩] 등기부등본 보는 방법

등기부등본 보는 방법

 

'등기부등본'의 사전적 의미

    등기부 登記簿

     [명사]<법률> 부동산에 관한 권리관계를 적어 두는 공적 장부(公的帳簿). 토지 등기부와 건물 등기부의 두 가지가 있다.

 

등기부등본은 부동산에 관한 권리 관계를 적어 놓는 장부입니다.

 

경매물건을 입찰 하기 전 말소, 인수 되는 권리 관계를 확인 하기 위해 꼭 열람해 봐야 하는 것이 등기부 등본입니다.

잘 분석해 보면 부동산에 대한 역사와 각종 변화를 알수 가 있죠.

 

경매정보지는 참고 자료 일 뿐입니다. 정보지의 기본이 되는건 등기부등본인만큼 등기부등본을 항상 확인 하셔야 합니다.

 

경매정보지에 나오는 등기부 등본은 기간에 따라 1주전~ 2,3개월 전 것도 있으니 그 사이 기간 동안 권리상의 변동이 생겨 낙찰자를 힘들게 하는 경우가 간혹 생기기 때문입니다.

 

등기부 등본을 보실줄만 안다면 궂이 유료정보지를 보셔야 할 필요는 없습니다.

자산관리공사의 '공매'의 경우 '등기부등본' 분석이 안되있는 싸이트가 많기 때문에 직접 등기부를 분석 하실 줄도 알아야 합니다.

 

경매뿐만이 아니라 일반 매매로 부동산을 구입 하실 때 등기부등본을 먼저 열람해 보신다면 구입하는 집에문제가 있는지 없는지 확인 할수 있습니다.

 

등기부등본 확인은 물건 권리분석 하시면서 한번, 입찰 당일 아침에 새로 떼어 확인 하시는 것이 가장 좋은 방법 입니다.

 

 

인터넷으로 '등기부등본' 열람 또는 발급하는 방법.

 

- '열람'과 '발급'의 차이

발급 : 등기부등본/등기사항증명서는 법적 효력이 있음.

열람 :  법적인 효력이 없음.

인터넷으로 떼어 본다면 '열람용'이 500원, '발급용'이 800원 입니다.

 

대법원인터넷등기소 : http://www.iros.go.kr

 

 

 - 싸이트 접속 후 '부동산' 을 누루세요~

 

 

 

- ①. 열람, 또는 발급 하기를 누르세요.

- ②. 소재지 주소를 넣은 후 '검색'을 누르시면 됩니다.

      ※ 다세대, 아파트중 동이없는 단독 건물인 경우 '동' 란에는 '1'이라고 넣으시면 됩니다.

       - 부동산구분: 토지+건물 => 단독, 다가구... (토지와 건물을 한번에 뗄수 있습니다. )

                          집합건물 => 아파트, 다세대, 상가...

                          토지 => 토지 등기부

                          건물 => 건물등기부

       - 공동담보/전세목록 => 공동담보, 전세목록이 함께 발급됩니다.

       - 매매목록 => 매매된 목록이 함께 나옵니다.

       - 전산폐쇄조회 => 폐쇄등기부를 열람할수 있습니다. (전산화 중이므로 일부 지역만 열람 가능 합니다)

                                 통상 '폐쇄등기부'는 확인할 필요는 없으나 간혹 필요 할 때가 있습니다.

 - ③. 선택된 항목을 누르시고 열람, 프린트 하시면 됩니다.

        - 현행 => 현재의 등기부

        - 폐쇄 => 폐쇄등기부

 

 

 

  귀찮으셔도 아래 '부동산등기법'중 몇줄 발췌한 내용을 먼저 읽어 보시면 이해가 빠를 듯 합니다.

 

==========================================================================================================

 

부동산등기법  

 

제1장 총칙 <개정 2008.3.21>

 

제1조(목적)

이 법은 부동산등기(부동산등기)에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

 

제2조(등기할 사항)

등기는 구분건물(구분건물)의 표시와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.

1. 소유권(소유권)

2. 지상권(지상권)

3. 지역권(지역권)

4. 전세권(전세권)

5. 저당권(저당권)

6. 권리질권(권리질권)

7. 임차권(임차권)

 

제3조(가등기)

가등기(가등기)는 제2조 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권(청구권)을 보전(보전)하려는 때에 한다. 그 청구권이 시기부(시기부) 또는 정지조건부(정지조건부)일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 또한 같다.

 

제4조(예고등기)

예고등기(예고등기)는 등기원인의 무효(무효)나 취소(취소)로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소(소)가 제기된 경우(패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우를 포함한다)에 한다. 그러나 그 무효나 취소로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

제5조(등기한 권리의 순위)

① 동일한 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.

② 등기의 순서는 등기용지 중 같은 구(구)에서 한 등기는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기는 접수번호에 따른다.

 

제6조(부기등기와 가등기의 순위)

① 부기등기(부기등기)의 순위는 주등기(주등기)의 순위에 따른다. 그러나 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따른다.

② 가등기를 한 경우에 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다.

 

 

제3장 등기에 관한 장부 <개정 2008.3.21>

 

제14조(등기부의 종류)

① 등기부는 토지등기부(토지등기부)와 건물등기부(건물등기부)의 2종으로 한다.

② 제1항의 등기부는 특별시ㆍ광역시와 시에서는 종전의 구획에 따라 별책(별책)으로 하고 읍ㆍ면에서는 읍ㆍ면마다 별책으로 한다. 그러나 등기사건이 많은 읍ㆍ면에서는 동ㆍ리나 그 밖에 종전의 구획에 따라 별책으로 할 수 있다.

 

제15조(물적 편성주의)

① 등기부에는 1필의 토지 또는 1동의 건물에 대하여 1용지(용지)를 사용한다. 그러나 1동의 건물을 구분한 건물은 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1용지를 사용한다.

② 동일한 등기소의 관할에 속하는 부동산이 등기부를 분설(분설)한 여러 개의 구획에 걸쳐 있을 때에는 그 1개 구획의 등기부에만 그 부동산에 관한 용지를 사용한다.

 

제15조의2(중복등기의 정리)

등기관은 동일한 토지에 관하여 중복하여 등기된 것을 발견한 경우에는 대법원규칙으로 정하는 절차에 따라 중복등기가 되어 있는 등기용지 중 하나는 남겨두고 나머지는 쓰지 못하게 하는 방법으로 정리하여야 한다.

 

제16조(등기부의 양식)

① 등기부는 그 1용지를 등기번호란(등기번호란), 표제부(표제부)와 갑(갑), 을(을)의 2구(구)로 나누고, 표제부에는 표시란(표시란), 표시번호란(표시번호란)을 두며, 각 구에는 사항란(사항란), 순위번호란(순위번호란)을 둔다. 다만, 을구는 적을 사항이 없으면 두지 아니할 수 있다.

② 등기번호란에는 각 토지나 각 건물대지의 지번(지번)을 적는다.

③ 표시란에는 토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 적으며 표시번호란에는 표시란에 등기한 순서를 적는다.

④ 갑구 사항란에는 소유권에 관한 사항을 적는다.

⑤ 을구 사항란에는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 적는다.

⑥ 순위번호란에는 사항란에 등기한 순서를 적는다.

 

제16조의2(구분건물의 등기용지)

제15조제1항 단서에 따른 용지의 경우 표제부 및 각 구는 1동의 건물을 구분한 각 건물마다 둔다.

 

제16조의3(공용부분의 용지)

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제3조제2항 및 제3항에 따른 건물의 공용(공용)부분에 관한 용지는 그 표제부만을 둔다.

 

(출처 : 부동산등기법 제9774호 2009.06.09 일부개정)

 

==========================================================================================================

 

등기부등본 보는 방법

- ① 집합건물(아파트, 다세대, 상가)에 대한 등기부등본 입니다.

       등기부등본의 구성은 거의 비슷하기에 집합건물 등기부로 설명 드립니다.

       단독, 다가구의 경우 건물등기부 와 토지등기부가 각각 있습니다.

- ② 표제부 : '건물 한동 전체' 에 대한 표시를 하는 곳 입니다.

- ③ 1동의 건물의 표시 : 건물 전체를 표시해 주는 부분입니다.

                                  소재지 주소와 건물 구조, 층수, 세대수, 각층의 면적 등을 표시해 줍니다.

                                  => 전체 건물의 규모와 형태를 짐작 할 수 있습니다.

- ④ 대지권의 목적인 토지의 표시 : 건물이 서있는 땅의 면적, 소재지번을 표시해 줍니다.

 - ⑤ 표제부 : '전유부분'에 대해 표시합니다.((본건, 한 가구에 대한 표시)

                    전유부분의 건물 : 건물 구조와 전용면적 의 표시.

                    대지권의 표시 : 본 물건 의 '대지권'에 대한 표시.

                                           => 보통  '대지지분'이라 말하기도 합니다.

                    ※ 대지권 :  「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호의 대지사용권(대지사용권)으로서

                                       건물과 분리하여 처분할 수 없는 것[이하 "대지권(대지권)"이라 한다]

- ⑥ 갑구 : 소유권에 관한 사항을 표시합니다.

              => 소유권, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정, 예고등기, 가처분 등 소유 목적물의 소유권한에 대한 변동 사항 등을

                  표시합니다.

                     

- ⑦ 1번등기명의인표시변경 : 갑구 1번(처음 소유한 소유자)  등기를 한 사람의 표시가 바뀐 것을 나타냅니다.

       => 갑구 1번 소유자가 거주지를 이전 하였네여. 소유자의 주소가 바뀌었습니다.

- ⑧ 소유권이전 : 처음 소유주가 2006년 3월 28일 '매매'를 원인으로 소유권을 이전 하였습니다.

                         소유권이전이 접수된 날짜는 2006년 5월 9일 입니다.

                         ※ 권리상의 순위는 '등기원인'이 아닌 접수된 날짜 입니다. 권리분석 하실때도 '접수일자'를 기준으로

                             분석하시면 됩니다. 

- ⑨ 압류: 남양주세무서에서 압류한 사항입니다.

    ※ 당해세는 우선변제권자 중에 항상  1등으로 배당 받으며 당해세이외의 일반조세의 경우 '압류'의 접수 일자가 아닌 

        '법정기일'이 배당순위 설정의 기준 일 입니다.

 

- 일반조세의 법정기일
국세기본법 / 제35조(국세의 우선)
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기일(이하 "법정기일"이라 한다) ...... 중략...

   가. 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세(중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세를

         포함한다)의 경우 신고한 해당 세액에 대해서는 그 신고일

   나. 과세표준과 세액을 정부가 결정·경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액에 대해서는 그 납세고지서의 발송일

   다. 원천징수의무자나 납세조합으로부터 징수하는 국세와 인지세의 경우에는 가목 및 나목에도 불구하고 그 납세의무의 확정일

   라. 제2차 납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 국세를 징수하는 경우에는 「국세징수법」 제12조에 따른 납부통지서의

        발송일

   마. 양도담보재산에서 국세를 징수하는 경우에는 「국세징수법」 제13조에 따른 납부통지서의 발송일

   바. 「국세징수법」 제24조제2항에 따라 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 세액에 대해서는 가목부터

          마목까지의 규정에도 불구하고 그 압류등기일 또는 등록일

 

- ⑩ 강제경매개시결정 : 경매사건번호, 담당법원, 채권자 등이 표시 됩니다.

- ⑪ 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 표시 됩니다.

                => 저당, 근저당, 지사권, 임차권, 전세권, 질권 등...

- ⑫ 최초 '근저당권설정'에 관항 사항 입니다.

              을구 1번 근저당에 관한 변동 사항은 '1-1', '1-2'등의 부번으로 표시 합니다.

              => 본 건의경우 근저당권자가 '한국주택은행'에서 '주식회사 국민은행'으로 바뀐것을 표시 하였습니다.

- ⑬ 을구 1번 '근저당'이 말소 되었음을 표시 합니다.

 

 - ⑭ 2006년 6월 29일 근저당설정이 접수된것을 표시 합니다.

 

 - ⑮ 주요등기사항 : 열람 신청을 하면서 '주요등기사항요약' 을 함께 발급 신청하면 등기부 맨 뒤쪽에 같이 포함되어 나옵니다.

                            등기부상의 현존하는 부분만 요약하여 표시해 줍니다.

 

 

위쪽에 열거된 등기부등본의 경매 정보지 입니다.

아래쪽을 보시면  등기부상의 '갑구'와 '을구'를 합쳐 유효한 부분만을 권리 순서대로 표시 하였음을 확인 하실 수 있습니다.

 

 

 

단독, 다가구 등의 등기부등본

- '토지'와, '건물'의 등기부가 별도로 있다는 것 말고는 위에 설명한 집합건물 등기부등본과 큰 차이가 없기에

   사진만 보여 드립니다.

이상으로 등기부 등본을 보는 방법에 대한 설명 이었습니다.

 

등기부등본을 읽을 줄 알아야 부동산을 접하고, 소유하고, 거래 하는데 이해가 쉽고 실수를 하지 않기에 글을 쓰기로 했고,

뭔가 이해하기 쉽게 설명 할 수 있으리라 생각 했는데 막상 쓰다보니 법 조항만 주르르 적어 놓고 날았네여. -_-;;

아... 이 표현력 부족한 머리가 한탄 스럽습니다. ㅠㅠ

 

여하튼 등기부등본은 부동산의 기본입니다.

보기 불편하셔도 관심있는 물건은 자꾸 보시고 눈에 익히시길 바랍니다.

정보지가 아닌 '등기부등본'만 보고 직접 권리분석을 하실줄 알아야 합니다.

 

등기부를 가~장 쉽게 이해 하는 방법!!!

지금 살고 계시는 집, 소유하고 계시는 부동산의 '등기부등본'을 열람 하셔서 읽어보세요.

금~방 이해가 되실 겁니다.

 

회원님 모두 성투 하시는 그날까지~ 파이팅~

출처 : 경매를 도전하는 사람들(경도사)

글쓴이 : 다른생각(성민우) 원글보기

메모 :