 현장답사를 통한 권리분석 및 물건분석 요령
※현장답사는
첫째. 관공서 서류조사(법원, 구청, 등기소, 동사무소등..)
둘째.경매대상물건의 직접 확인
셋째.인근 부동산 중개업소 방문 등으로 나누어 실시한다.
| 첫째. |
관공서 서류조사 |
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관공서를 통해서는 각종 공부상 서류를 발급 받는 것 만이 아니라 대상물건에 대한 민원사항까지 확인할 수 있다. 기관별로 발급 받을 수 있는 서류는 다음과 같다. 특히 전답 등의 농지는 농지취득자격증명을 발급 받아야 하는지 여부를 확인해야 한다.
→등기소:토지,건물 부동산등기부등본
→시,군,구청: 토지,건축물대장, 토지이용계획확인원,지적도,임야도, 농지의 경우 농지취득자격증명을 발급가능 여부
→법원: 감정평가서,임대차현황조사서,경매물건의 전반적인 사항들..
→동사무소: 세입자 전입여부 및 전입일자 체크. |
| 둘째. |
경매대상물건의 직접 확인 |
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물건의 하자 여부 및 위치등 물건의 가치를 평가하고, 법원에서 확인한 감정평가서,임대차현황조사서등의 사항 및 구청,등기소등의 공부상 서류와 현황이 일치하는지, 또는 별도의 문제가 없는지 등을 확인하기 위해 반드시 물건지 방문답사가 필요하다.
- 점유자 확인 : 법원에 기록된 점유자(임차인)외의 별도 임차인이 있는지, 실제 점유하고 있는지 여부를 확인한다. 임차인이 허위로 답변해 주거나 협조를 하지 않을 것에 대비해 우편물 수취인, 전기수도 검침계 등 을 확인하며, 통반장 집이나 인근 구멍가게에 확인 할 수도 있다.
- 물건 상태 확인 : 현재의 점유자(임차인)가 동의할 경우 내부구조를 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 경매가 진행중인 물건 중 관리상태가 불량한 경우도 있으며, 구입 후 개조 및 수선비용을 가늠할 필요가 있기 때문이다. 경매물건의 특성상 일반 물건처럼 물건의 상태등을 상세하게 조사하기엔 어려움이 있지만, 직접 노크하고 확인을 시도해서 손해 볼 것은 없다. 시도해서 실패할 경우, 연립이나 아파트의 경우 위아래층에 양해를 구하고 내부구조를 보는 것이 좋다. |
| 셋째. |
부동산중개업소 방문 |
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최소한 인근 2~3곳의 부동산 중개업소를 방문하여 주변시세파악 및 매매,전월세 거래가능여부와 거래동향을 분석합니다. 뿐만아니라 현재의 거주자현황이나 경쟁자 들을 파악하여 입찰가를 결정하는데 크게 도움이 됩니다. | | |