부동산 경.공매 권리분석 총정리
권리분석의 개념 권리분석의 목적 권리분석을 위한 공부 열람
 공부 등 확인 입찰참가에 앞서 아래의 공부(공적장부)등을 열람하여 기본적인 물건현황 및 권리내용을 파악하여야 한다.[열람하여야 할 공부]
반드시 필요하다. | ||||||||||||||||||||||||||||
등기부 구성 등기부 주요권리 |
소유권보존등기 소유권을 보존하기 위한 등기로서, 미등기의 부동산 소유권을 처음으로 등기부에 등재하는 것을 말한다. 가등기 부동산 물권 또는 임차권의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려 할 때 또는 그 청구권이시기부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정될 것일 때 그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 것으로예비등기의 일종이다. 가등기의 효력은 (1)그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로, 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과, (2)본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다.⇒ 등기부상 소유권이전에 관한 가등기가 되어 있는 경우, 그 가등기가 담보가등기인지 아니면 순수한소유권이전청구권보전을 위한 가등기인지는 등기부에 나타난 사실만 가지고는 구별 할 수 없으며,또한 담보가등기인 경우 피담보채권의 유무와 그 액수를 알 수 없다. 담보가등기 채권담보의 목적으로 하는 가등기를 말한다. 가등기란 부동산 물권 또는 임차권의 변동을 목적으로하는 청구권을 보전하려고 하는 경우와 이들 청구권이 정지 조건부이거나 기타 장래에 있어서 확정될것인 경우에 본등기의 순서확보를 위하여 하는 등기이나 채권담보용으로 사용하는 것이 대부분이다.이에 따라 가등기담보등에관한법률이 제정되어 ‘담보가등기’를 법률로 정하게 된 것이다. 채권자가담보계약에 의하여 담보가등기를 하면 담보계약에 따라 담보권을 실행하여 목적부동산을 취득할 수 있다. 일반적으로 가등기는 순위보전의 효력만 가진 것으로 이해되나 담보가등기는 담보의 목적물이 다른채권자에 의해 경매에 붙여진 경우, 가등기담보권자는 가등기인채로 그 가등기의 순위를 가지고 우선변제권을 행사할 수 있다. 경매개시결정등기 채권자의 경매신청을 접수한 경매법원이 경매신청서 및 부대서류를 심사, 적법하다고 판단하여경매절차의 개시를 허가하는 법원의 결정을 말하며, 당해 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을의미한다. 압류 국가권력으로 특정의 물건 또는 권리에 대하여 사인의 사실상의 처분(소비 등) 또는 법률상의 처분(양도 등)을 제한하여 환가 할 수 있는 상태에 두는 강제처분을 말한다. 좁은 의미로는 국세, 지방세, 공과금 등의 체납 등 금전채권에 관한 강제집행의 제1단계로서 집행기관(압류관서)이 먼저 체납자 재산의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제행위이며, 압류 이후에도 체납세금을 납부하지 아니하면 공매처분을 통해 강제징수 할 수도 있다. 가압류 금전채권이 아닌 청구권에 대한 집행을 보전하거나 권리 관계의 다툼에 대하여 임시적인 지위를 정하기 위하여 법원이 행하는 일시적인 명령을 말하며, 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우를 대비하여 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상(現狀)을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차이다. 가등기가 등기접수일자부터 그 순위가 물권적으로 보장되는 반면 가압류는 확정판결을 전제로 유효한법률행위이다. 근저당권 계속적인 거래관계 즉, 당좌대월계약으로부터 생기는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을말한다. 근저당권 채권최고액은 설정된 담보가액을 말하기 때문에 실제로 대출 받은 금액 보다는 20-30%많게 설정하고 있으며, 제3자에게 대항할 수 있는 최대한도의 채권액을 의미하며, 최고액을 넘는채권은 우선변제 대상이 아니며 근저당권 실행비용도 제외된다. 하지만 보통 이자는 정책적으로 포함된다. 또한 위약금이나 손해배상도 최고액에 포함된다. 가처분 금전채권 이외의 권리보전을 위해서 해당 토지 및 건물에 가처분 등기를 한다. 토지 및 건물의 소유자가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 행위를 하지 못하도록 하는 채권적 가등기로처분금지의 효력이 있다. - 부동산 처분금지 가처분 : 매도자의 처분권한을 금지 - 점유이전가처분 : 명도소송의 사전절차로 점유자의 점유변경 권한을 제한 예고등기 예비등기의 한가지로써 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 경고하기 위하여 소송법원의 촉탁으로 행해지는 등기를 말한다. 등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소(패소한 원고가 재심의 소를 제기한경우 포함)가 제기된 경우 이를 등기부에 공시하여 거래를 하려는 제3자에게 그 소가 제기되었음을 알려 주는 역할을 하며, 수소법원(어떤 사건에 관한 판결절차가 과거에 계속 되었거나, 현재 계속하고있거나, 장차 계속할 법원)의 촉탁에 의하여 행하여지는 예비등기이다. |
등기부상 권리 중 인수되는 권리 기타 인수되는 권리 등기부 분석방법 |
우선 모든 등기부상의 권리를 시간 순으로 나열한다. 시간순 이란 접수일자를 기준으로 하되 날짜가 같으면 접수번호가 빠른 순서이다. 말소기준이 되는 권리를 찾는다. 말소기준이 되는 최선순위 권리를 찾는다. ※ 말소기준권리란 - 공매결과 말소되는 권리와 인수되는 권리가 있는데, 이걸 정하는 기준이 되는 권리 가 말소기준권리이며 등기부등본상 갑구, 을구 통틀어서 등기 접수순서대로 나열해서 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기 등의 권리들 중 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리가된다. 이 말소기준권리를 포함해서 그 이후에 등기된 것은 대부분 말소되고, 기준권리보다 먼저등기된 권리는 낙찰자가 인수하게 된다. 인수할 권리가 있는지 찾아본다. 말소기준권리 보다 늦으면 대부분의 권리는 말소된다.
※ 후순위 가처분의 경우에도 토지 소유자가 지상 건물에 대해 철거를 위한 처분금지가처분을 한 경우에 는 그 집행이 강제경매신청 기입등기 또는 담보권설정등기(말소기준권리) 이후에 이루어진 때에도매각으로 그 효력이 소멸되지 않는다. 따라서 이러한 가처분의 경우에는 등기부등본상에 기재되어 있는 가처분의 내용을 확인 후 입찰하여야 한다. | ||||||||||
주택임대차보호법 적용범위 전입세대 확인 방법 임대차 권리핵심 3가지 임차인의 종류와 효력 |
확정일자 없으나 대항력 있는 임차인(소액임차인이 아닌 경우)요건 : 인도(점유) 주민등록 ⇒ 배분요구 할 수 없으며, 매수자가 보증금 전액 인수 부담한다확정일자 받은 임차인요건 : 인도(점유) 주민등록 확정일자선순위권리 등기가 없는 경우⇒ 배분요구 할 수 있으며, 대항력을 주장 할 수 있다. - 배분요구시 : 전액 배분시에는 문제가 없으나, 일부금액만 배분 받고 잔여 보증금이 있는 경우 매수자가 인수 부담한다. - 대항력 주장시 : 매수자가 보증금을 전액 인수 부담한다.선순위권리 등기가 있는 경우⇒ 매수자(낙찰자)에 대한 대항력이 없으며, 확정일자와 다른 권리(설정등기일,법정기일 등)의 우선순위에 따라 배분된다. - 배분여부와 관계없이 임대차관계가 종료된다.(매수자에게 잔존 보증금을 청구 할 수 없다)소액임차인(확정일자가 늦거나 없는 경우)요건 : 인도(점유) 주민등록 일정금액 이하 임차보증금선순위권리 등기가 없는 경우⇒ 대항력이 있다. - 확정일자가 근저당권 등 타권리자의 등기일 보다 늦은 경우 : 1차로 소액보증금의 범위 내에서 최우선변제(배분)를 받으며, 2차로 나머지 임차금에 대해 확정일자와 근저당권 등 타권리자의 등기일, 법정기일의 순위에 따라 배분된다.: 그러나 1차(소액보증금), 2차(확정일자순) 배분금액으로도 임차보증금 전액을 충족하지 못하는 경우에는 잔존 임차보증금은 매수자가 인수 부담한다. - 확정일자가 없는 경우: 소액보증금의 범위내에서 최우선변제(배분)를 받고 나머지 임차보증금은 매수자가 부담하여야한다.선순위권리 등기가 있는 경우⇒ 대항력이 없다. - 선순위권리 보다 전입일자가 늦은 후순위 소액임차인은 소액보증금 범위 내에서 최우선변제를(배분) 받고 나머지 잔존 보증금에 대해 매수자(낙찰자)가 부담하지 않는다. [임차인 구분]
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주택임대차
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유치권 |
부동산 유치권의 의미 채권이 공경매 목적부동산 자체로부터 발생한 경우에 한하여 채권자가 채무자로부터 채권을 변제 받을 때까지 목적부동산을 점유(인도거절)할 수 있는 권리이다.유치권의 효력 1) 이해관계인으로서의 효력 - 낙찰기일까지 권리신고를 함으로써 이해관계인이 된다. 2) 배분순위 - 매수자(또는 그 승계인)에게 주장할 수 있을 뿐 배분절차에 참여할 수 없다. 3) 경매 실행권 - 배분을 받지 못하는 권리이나, 임의경매 신청의 절차에 준하여 경매를 신청할 수 있다. 그러나 경매 실행을 위해서는 유치권의 원인채권에 대한 확정판결/공정증서 또는 명백한 증거가 요구되는 것이실무의 예이다.4) 목적물 과실 수취권 - 유치권자는 채무자(소유자)의 동의를 받아 목적부동산을 사용/수익하여(임대/전대등) 그 수익금을 채권에 충당할 수 있다.공사대금 건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축, 증·개축하거나 또는 대수선하고 그 공사 대금을전액 변제 받지 못한 경우 공사한 자는 공사한 대금의 변제를 받을 때까지 그 건물을 점유하여 매수자를 상대로 유치권을 행사할 수 있다.주 의 유치권의 존부에도 각별한 신경과 주의를 요한다. 압류재산 공매물건의 경우 유치권 신고 내용을 직접확인하여야 한다. 물론 신고한 유치권이 성립요건을 충족하지 못하여 인정되지 아니하는 경우도 있지만 증거가 명백 하거나 명도소송에서 매수자가 패소하게 되면 유치권의 원인 채권액을 매수자가 부담해야 한다. 유치권의 실체적 존부에 대하여는 매수자의 확인 및 책임 사항으로, 다툼이 있을 시 매수자가 해결(합의/소송 등에 의한 해결)하여야 한다. | |
법정지상권 |
의 미 지상권은 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리로 등기부 을구에 지상권으로 등재가 된다. 그런데, 법에 의해 등기부 등재 및 당사자 사이에 설정계약이 없는 경우에도 건물의 철거를 방지하기 위하여 관련 법률의 규정이나 관습법상 인정되는 권리가 바로 법정지상권이다. 건물과 토지를 별개의 부동산으로 취급하는 현행법상 어떤 이유로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된경우 토지소유자에게 무조건 건물을 철거 할 수 있는 권리를 인정한다면 사회적 경제적으로 큰 손실이아닐 수 없다. 이런 연유로 당사자 사이에 어떤 계약이 없어도 일정한 요건이 되면 지상권이 성립된 것처럼 인정하게 되는데, 이것을 법정지상권이라 한다.성립요건 현행법상 어떤 조건이 구비되는 경우에 당연히 성립하는 지상권을 법정 지상권(法定地上權)이라 하는데 다음의 4가지 경우가 해당된다. 1) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 건물에만 전세권을 설정한 후 토지 소유자가 변경된 경우⇒ 민법 제305조의 법정지상권(전세권을 위한 법정지상권)  ☞ 이때, 건물소유자 甲은 법정지상권을 취득하며 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 2) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로(경매) 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 ⇒ 민법 제366조의 법정지상권(경매실행에 의한 법정지상권) ☞ 이때, 건물소유자 甲은 법정지상권을 취득하며 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 단, 저당권설정 당시 지상에 건물이 있어야 한다 (대법원판례 1995.12.11, 95마1262) ☞ 이때, 丙이 건물을 소유하게 되면 토지소유자 甲에 대한 법정지상권이 성립한다. 3) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 그 토지 또는 건물에 대하여 담보권의 실행을 통해 소 유권을 취득하거나, 담보가등기에 기한 본등기가 행하여진 경우.⇒ 「가등기담보등에관한법률」에 의한 법정지상권 ☞ 이때, 건물소유자 甲은 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 4) 토지와 입목이 동일인의 소유였는데 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우⇒ 「입목에관한법률제6조」의 법정지상권 ☞ 이때, 임목소유자 甲은 낙찰자 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 관습법상 법정지상권 동일인에게 속했던 토지와 건물 중 어느 일방이 매매 또는 일정요인에 의하여 각각 한편이 소유를 달리하게 된 때 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자가 당연히 취득하게 되는 법정지상권.이는 현행법이 인정하는 법정지상권(민법 305 ①·366, 입목에 관한 법률 6)과 달리 판례에 의하여 인정된다. 토지 또는 건물 중의 어느 한편에 제한물권(전세권 또는 저당권)의 존재를 전제하지 않는 점에서통상의 법정지상권과는 다르다. 요건1) 토지와 건물이 동일소유자에 속하여야 한다.(건물소유가 원시취득일 필요는 없고, 처분될 당시 동일소 유자이면 족하며, 미등기 또는 무허가 건물이어도 무방하다.)2) 토지와 건물 중의 어느 한쪽이 매매, 증여, 공경매 등으로 그 소유자가 각각 다르게 된 경우이어야 한 다.3) 건물철거의 특약이 없어야 한다. 법정지상권의 범위 해당 건물의 대지에 한정되는 것은 아니고 건물을 이용하는데 필요한 한도에서 해당 대지 이외의 부분에도 미친다.법정지상권의 지료 청구 당사자의 합의가 성립하지 않을 때는 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정한다. |
출처 : 행복재테크
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