[스크랩] 권리분석 포인트

1. 권리분석 자료

- 등기부등본(가장 최근의 등본)
- 경매정보지 : 신건의 경우 임차관계조사 누락
- 입찰물건 명세서(현황조사서, 감정평가서) : 입찰7일전부터 가능

*현황조사서
-->채무자 또는 소유자의 점유여부, 임대차 현황, 임대차외 점유사용관계
및 기타사항을 기재하고 임대차 현황에는 임차인 인적사항, 점유범위, 보증금액, 월세
금액, 임대차기간, 계약여부, 확정일자 여부, 배당요구 여부 및 주민등록 전입사항 등~

- 법원의 경매기록 서류철 열람 : 입찰 당일 가능, 내용-->권리신고 내용, 채권신고, 배당요구, 교부청구, 임대차계약, 우편송달보고서, 이해관계인일람표, 불복절차신청등 서류

2. 권리분석의 내용

- 인수 또는 인수 가능성 있는 권리, 그 내용 및 채권액
① 임차인의 대항력 여부 : 전대차, 세대합가등 유의
② 제한물권인 용익물권 및 등기한 임차권 인수 여부
③ 소멸 않거나 경락 취득후 소유권이 박탈될 가능성이 있는 권리(미소멸 가압류포함)여부 확인
④ 소유권 이전 청구권 보전 가등기 : 가등기 중에 배당절차에서 우선변제권을 행사하는 담보가등기가 아닌 순수한 소유권 이전 청구권 보전 가등기는 채무자와 청산 절차를 거친후 본등기로 넘어간다고 봐야 한다. 소멸이 안되는 이런 가등기는 반드시 피해야 함
⑤ 가처분 : 주로 처분금지 가처분이 문제가 되는데, 추후 가처분권자가 본안 소송에서 승소하면 역시 소유권이 반환되어져야 함
⑥ 환매권 : 환매특약에서 약정한 내용대로 환매권자에게 환매를 당할 우려가 있다
⑦ 예고등기 : 소송결과에 좌우 가능성 있다

- 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 존부 여부

- 인도 난이도

- 대위변제 가능성 및 배당포기 가능성 여부 판단

- 경매 취소,취하 가능성, 공유자의 우선매수권 행사 가능성 여부 판단

3. 권리분석의 방법

- 임차권의 대항력 여부 확인방법 : 우선변제권을 행사하는 물권인 저당권, 전세권 및 가등기 담보의 각 권리 설정 시기중 가장 앞선 시점과 임차인이 대항요건 구비한 시점의 익일과 비교하여, 대항요건 구비 익일이 같거나 빠르면 대항력을 확보한다. 임대인의 동의를 얻어 전대차한 경우 당초 임대인이 대항력 요건 갖춘 날로 소급하여 대항력 요건 효력을 가진다. 세대합가의 경우는 세대 일부 또는 세대주가 전출했다가 재전입했을 때 최초세대가 전입하여 대항요건 갖춘 날이 요건 구비일이다.

- 제한 물권인 용익물권 및 등기한 임차권 인수 여부 확인방법 : 소멸기준권리 이후의 용익물권과 등기한 임차권은 소멸하므로 인수 부담 없다

- 소유권 이전 청구권 보전 가등기, 가처분, 환매, 예고등기의 확인
① 소유권 이전 청구권 보전 가등기, 가처분, 환매 : 소유권 이전 청구권 보전 가등기, 가처분, 환매는 소멸기준 권리 이후에 설정이나 등기한 경우에는 소멸한다. 소멸하지 않는 경우에는 소유권을 반환당할 가능성에 대해 충분한 조사가 필요하며, 조사가 여의치 않으면 가급적 입찰을 피하도록 하자
② 예고등기 : 추후 소송결과에 따라 소송결과를 빼앗기기 때문에 그 소송의 결과를 예견하지 않는 한 피하는 것이 상책이다. 예고등기는 소멸하지 않고 제3자에게 경고를 주기 위한 등기일 뿐이다.

- 법정지상권, 관습상 지상권 유무 확인
① 법정지상권 : 저당설정 당시 건물의 존재, 토지 건물 동일 소유자
-->경매로 토지나 건물 처분(소유자가 달라짐)
-->건물 소유자(기존소유자나 신규취득자 무관)는 토지소유자에 대해 법정
지상권 취득하므로 위 조건에 해당되면 법정지상권으로 파악하고 토지의 취득은 금지할 것
② 관습상 법정지상권중 분묘기지권 : 경매의 경우에는 현장확인으로 분묘가 설치되어 있으면 일단 분묘기지권으로 보는 것이 좋다.

- 소멸안되는 가압류 확인 : 현재 소유자가 아닌 전소유자에 대한 가압류는 소멸안됨

- 인도 난이도 평가 : 권리분석부표의 임차인 현황중 임차인의 배당예상액을 개략적으로 산출하여 그 결과를 보고 임차보증금중에서 얼마 배당 받고 얼마를 못받고 쫓겨나는지를 알면 인도 난이도는 가늠할 수 있다.

- 경매 취소 가능성, 공유자의 우선매수권 행사 가능성 여부 확인
① 경매 취소 가능성
: 채무자가 채무 변제할 가능성(소액인 경우), 경매신청권자에게 실익이 없을 때, 공매가 경매보다 먼저 실행될때
② 공유자가 경매지분에 대해 매수할 가능성의 여부는, 부동산의 구조 및 활용측면에 따라 공유자가 활용하는 것이 경제성이 있을 때 공유자의 우선 매수 행사 가능성이 높다.

- 임차인 현황표의 대위 변제 가능성 및 배당포기 가능성 판단
① 대항력 획득을 위한 대위변제 가능성
: 최선순위 담보권자의 피담보채권이 소액이고 바로 다음 순위 임차권자의 금액이 고액일 경우는 대위변제 가능성이 높다. 후순위의 임차권자들의 수가 많을 경우에 연합하여 최선순위 담보권자의 피담보채권을 대위변제하고 모두 대항력을 획득 할 수 있다.
② 대항력 있는 세입자의 배당 포기 가능성 판단
: 세입자가 비교적 싸게 세들어 있거나, 이번 낙찰을 방해하고 추후에 유찰된 가격으로 세입자 자신이 낙찰 받고 싶어할 경우 낙찰을 포기하게 하려고 배당을 포기할 가능성이 있다.

* 퍼온 곳 : http://www.reac21.com/cgi-bin/technote/read.cgi?board=bunsuk&y_number=36&nnew=2

출처 : 한국부동산 경매로100억만들기

글쓴이 : 늑대와춤을 원글보기

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