[스크랩] 가구 2주택자로서 그 중 1주택을 금년 중에 매도할 예정인데

가구 2주택자로서 그 중 1주택을 금년 중에 매도할 예정인데,
관련 세금을 문의합니다.

부동산 소재지 및 공시지가 등

1. 서울 마포구 염리동 (토지 60㎡, 건물 45.59㎡)
○ 2007년도 공시지가: 토 지- 2,160,000원,
건 물-건교부 열람사이트에 미공시
(2007년도 종합토지세 과세기준이 약 9,000만 원 이하임)

※ 현재 시가: 3억 정도,
취득일: 1983년(등기원인:매매, 취득시 매입가: 1,000만 원)


2. 서울 강북구 수유5동 (아파트:건물 67.82, 대지권 비율:682분의 38.75)
2007년도 공시지가 약 9,000만 원 이하
※ 현재 시가 1억8천 정도,
취득일: 2005.12.30(등기원인:경매, 낙찰 대금:1억2천 만 원)


○ 위의 부동산 중 1번의 목적물을 금년 중으로 매도하려고 합니다.
2가구 모두 지가 1억 미만이고, 실거래가를 합해도 5억 원 정도에 해당되는데 1가구 2주택이라 양도 소득세 대상이 되는지?

된다면 양도세율이 9-36%로 정상 과세가 되는 것인지? 혹시 60%로 중 과세가 되는 것은 아닌지?
장기보유특별공제 대상 여부, 특히 1번 주택의 경우 양도차익 계산시 취득가액이 1983년 이라 산정 기준이 어떻게 되는지? 등 궁금합니다.

○ 또한 2번 주택의 보유기간이 현재 2년인데, 만약 3년 이상 보유를 한다 면 2가구 모두 3년 이상으로 절세가 되는지?
최대한 절세 방법을 알고 싶습니다.


답변

 ① 1세대2택보유자중 양도소득세 중과가 제외되는 소형주택의 범위는 주택 양도 당시
기준시가가 1억원이하 주택을 말합니다.
다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 따라 설
립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정고시된 지역에소재하는
주택은 제외합니다.

② 양도하는 주택이 상기①에 해당하는 소형주택에 해당된다면 양도소득세 세율은
9, 18, 27, 36%로 적용되며 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
양도차익계산시 취득이 1983년인 경우 환산취득가액(양도가액×취득당시기준시가
÷양도당시기준시가)을 적용받을 수 있습니다.

③염리동주택 개별주택공시가격, 수유동아파트 기준시가 금액이 ①에 해당하는 소형
주택 즉 양도당시 기준시가가 1억원이하이어야만 장기보유특별공제(3년이상보유)공제를
받을 수 있고 세율이 중과(50%)되지 않고 9-36%세율을 적용받습니다.

④ 절세 방법은 먼저파는 주택은 양도소득세를 납부하고 나중주택에 2년이상거주 및
3년이상 보유 요건을 충족하면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.
(양도하는 주택이 6원이하이면 양도소득세는 비과세)

출처 : 신영균과 함께하는 부동산 투자여행

글쓴이 : 고향설 원글보기

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