[스크랩] 창원 북면 택지개발지구 ‘노른자’ 될까

감계·무동지구 생태아파트 건축심의 신청 계기 투자자 관심 높아져

부동산 전문가 “교통 여건 좋고 환경·건축물 등 내재가치 높아”

 

부동산 경기 침체로 분양이 미뤄져 왔던 창원시 북면 택지개발지구에 대한 아파트 건축심의 신청을 계기로 이 지역에 투자자들의 관심이 되살아나고 있다.

북면은 창원시가 도심지 택지난 해소와 계획적 신도시 개발을 추진하고 있는 지역으로, 이곳에 모두 2만여 가구의 공동주택을 건설한다는 계획을 세우고 있어 향후 건축심의 신청이 잇따를 것으로 전망된다. 창원시 북면 택지개발지구의 분양계획과 내재가치 진단, 투자·분양 전망 등을 소개한다.

◇북면 생태아파트 하반기 분양= 13일 창원시에 따르면 북면 감계지구 108만9000㎡ 7626가구 중 일부인 1644가구에 대해 지난달 20일 민간시행사인 (주)감계개발·(주)젠토에서, 무동지구 62만4000㎡ 4522가구 중 902가구에 대해 지난 2월 27일 민간시행사인 (주)엘에스엘개발에서 각각 건축심의를 신청했다.

창원시와 경남도는 심사를 거쳐 이르면 오는 6월까지 사업승인이 나면 올 하반기에는 분양에 들어갈 것으로 예상된다. 창원시는 특히 경기 침체에 따라 부지 조성공사 준공 전 토지사용 허가로 부지 조성공사와 아파트 건립공사가 동시에 이루어져 오는 2012년까지 입주할 수 있도록 추진하고 있다. 이번에 건축심의가 신청된 감계지구는 현대건설에서, 무동지구는 일신건영(휴먼빌)이 시공사가 될 것으로 알려졌다.

창원시는 지난 2004년 말 시가지 택지난 해소를 위해 북면 무동지구를 비롯한 읍면지역 개발계획을 수립해 주민공람 등을 거져 2006년 12월 동전지구 부지 조성공사에 착수한 데 이어 2008년에는 감계지구 부지 조성공사에 착수했다.

북면 택지개발지구 내 공동주택건립 가능지는 모두 2만2000여 가구로 내곡지구 7882가구, 무곡지구 919가구, 마산지구 1399가구, 감계지구 7626가구, 무동지구 4906가구, 동전지구 118가구, 동읍 신방지구 80가구 등이다. 이 중 마산지구는 도시개발절차를 밟지않고 나대지 자체로 개발이 가능해 사업승인을 받으면 즉시 착공할 수 있다.

◇북면 개발지 내재가치는= 창원시는 북면 신도시를 미래지향적인 생태적 계획 개념을 도입해 주거 쾌적성을 획기적으로 높일 방침을 갖고 있다. 일정 비율 이상의 녹지 등을 확보토록 의무화한 ‘생태면적률’도 국내 처음으로 적용, 전체 사업지의 50% 이상을 공원, 녹지 등으로 꾸민다는 계획이다.

특히 주차면적의 90% 이상을 지하에 설치하고 아파트~학교~공원을 연결하는 자전거 순환 네트워크 구축, 자연 친화적 테마공원, 생태 숲·휴식 체육 공간, 자연형 하천 조성에 생태면적률을 20~30%까지 확보하고 체감 녹지율이 50% 이상 되도록 설계됐다.

북면지역은 산으로 둘러싸여 환경이 뛰어난 데다 창원도심과 마산 생활권에 인접함으로써 교통 여건도 좋다. 국도 79호선 개통으로 창원시내와 5분 거리에 위치해 있으며, 남해고속도로 북창원IC로부터 1분 거리다. 인근 김해, 밀양, 창녕 등지와도 가깝다.

부동산 전문가들은 북면지역 토지의 내재가치를 보면 입지면에서 창원도심지에서 거리상의 내재가치는 80~90% 수준이고, 생태환경적 아파트로서 용도지역과 환경요소에서는 115% 이상이며, 마지막으로 급격히 발전된 건축공법과 기술을 볼 때 건축물의 상승가치에 다른 부가가치(전세대 지하주차장 설치)는 130%선이라고 추정하고 있다. 세 가지 요소를 가중치를 적용하여 그 가치를 환산해보면 108~112%선이다. 물론 다른 방식이나 다른 요소들의 변수를 배제함을 전제로 했을 경우다. 결론적으로 볼 때 북면의 토지의 내재가치는 시장가격인 현재가치보다 높다고 할 수 있다. 바꾸어 말하면 저평가되어 있다고도 볼 수 있는 것이다.

토지의 내재가치란 타 부동산의 현재시장가격을 100으로 볼 때 현재기준으로 90원이면 대상 토지의 내재가치는 100이므로 투자대상이 된다. 토지의 내재가치는 입지적 요소와 부가되는 용도지역과 환경적 요소 그리고 토지와 부가되는 건축의 최신공법에 따른 건축물의 가치상승을 감안해야 한다.

◇투자·분양 전망은= 지역 부동산 전문가들은 북면 신도시 아파트를 3.3㎡(평당) 600만원 이하로 분양할 경우 입주민이 몰릴 것으로 전망하고 있다.

창원 도심의 경우 현재 기존에 공급된 신규 아파트에 대해 재건축·재개발이 이뤄지고 있지만 쾌적성은 떨어진다는 평가를 받고 있어 친환경적인 아파트를 싸게 공급할 경우 도심지 주민들도 옮겨 갈 수 있다는 것. 또 현재 2개 지구의 아파트 건축이 승인을 받아 분양에 성공했을 경우 다른 주택건설사들의 신축 승인 신청도 잇따를 것으로 예상돼 신도시 전망을 밝게 하고 있다.

그러나 북면 신도시는 기반시설이 도심보다 떨어져 성공을 낙관할 수만은 없다.

창신대 부동산학과 정상철 교수는 “북면 신도시는 중산층이 선호할 수 있도록 분양가를 싸게 하고 기반시설을 갖춰야 성공할 수 있다”며 “시세차익을 노리기보다는 신혼부부, 노후주택 보유자, 무주택자 등 실수요자들이 내집마련 차원에서 접근할 필요가 있다”고 말했다.

 

 

 

 

출처 : 지앤지 공인중개사 http://gngon.net

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