[스크랩] [세계금융에 영향을 미치는 요소]미국 주택경기의 현황

제목	[세계금융에 영향을 미치는 요소]미국 주택경기의 현황

금융자문위원의 TIP

아래의 글은 하나대투증권의 김영익 부사장의 리서치 자료글입니다. 현재 금융위기의 근원지가 바로 미국의 주택 시장에서 파급 된 서브프라임 모기지 사태에 의한 금융위기 입니다. 아마 현재 주식시장에 투자하여 손실을 보았거나, 펀드에 투자하여 손실을 본 많은 분들, 그리고 부동산 투자에서 손실을 보고 계신 많은 분들에게 어느 정도 좋은 소식이라면 좋은 소식이라고 할 수 있을 것 같습니다. 현재 2월 주택 관련 각종 지표가 회복의 조짐을 보이고 있다는 것이 그 내용입니다.

 

물론 경제의 흐름에서 하나의 현상만으로 앞으로 경기를 예측 한다는 것은 좁은 식견일 것입니다. 하나의 시그널로서 좋은 영향을 보이는 거시경기의 지표중 하나로써 참고하기에는 좋을 듯합니다. 현재의 시장 실물경기의 하락 흐름이 아직은 바닥이 아니라는 의견이 대부분입니다. 또한 대부분의 경기 지표 역시 좋아진 것은 별로 없는 것 같습니다. 하지만, 경제는 늘 상승과 하락을 반복합니다. 계속적으로 하락만 하는 시장은 없다는 믿음을 갖고 공포보다는 희망을 볼 수 있었으면 합니다.

 

미국의 2월 중 주택관련 각종 지표가 감소할 것이라는 전문가들의 예상과 달리 증가한 것으로 나타났다. 주택경기가 바닥을 통과했다는 진단은 아직 이르지만, 최악의 상황에서 벗어나고 있는 것으로 판단된다.

 

 

 

2월 주택판매 증가

미국 주가가 3주 연속 상승했다. 특히 지난 주에는 주택관련 지표의 개선으로 S&P500 지수가 6.2%(3월 6일 저점에서는 22.4%) 상승했다. 이번 경제위기의 가장 중요한 원인이었던 주택경기가 안정되면 주가도 더 오를 수 있을 것이다. 이런 의미에서 주택경기는 주식 시장 전망에 있어서도 매우 중요하다.

 

2월 중 주택관련 주요 지표는 미국의 주택경기가 최악의 상황에서 벗어나는 조짐을 보여주었다. 2월 중 신규주택 건설착공이 연 58만 3천 채로 전월대비 무려 22.2%나 증가했다. 뒤이어 발표된 2월 기존 주택판매는 연 472만 채로 전월비 5.6% 늘었으며, 신규 주택판매도 33만7천 채로 4.7% 증가했다. 대부분의 전문가들은 이 세 가지 지표가 모두 감소할 것으로 기대했었다.

 

 

 

 

주택 재고도 다소 줄어

주택판매 증가와 더불어 재고도 줄어들 조짐을 보이고 있다. 아래 <그림 2>에서 볼 수 있는 것처럼 기존주택의 판매대비 재고의 비율이 지난해 8월 11.3개월을 정점으로 서서히 하락(2월 9.7개월)하고 있다. 신규주택의 판매대비 재고비율도 2월에는 12.2개월로 1월(12.9개월)에 비해서 약간 하락했다.

 

기존주택과 신규주택의 평균 재고/판매비율의 개월 수가 1999년 이후 각각 5.8개월과 5.6개월이었음을 고려하면, 아직도 매우 높은 수준에 있는 것은 사실이다. 그러나 하반기로 갈수록 이 비율이 계속 줄어들고 매물 압박에 따른 주택 가격 하락 효과를 감소시킬 전망이다.

 

 

 

 

주택구입능력지수 사상 최고치

중간 소득(median income) 가계의 주택구입능력지수(Housing Affordability Index)의 급등이 향후 주택 경기가 회복될 여지가 있음을 보여주고 있다. 1월 중 주택구입능력지수가 166.8로, 이 지수가 작성되기 시작했던 1989년 1월 이후 최고치를 기록했다.

 

이와 같이 주택구입능력지수가 급등한 것은 2006년 하반기부터 주택 가격이 큰 폭으로 하락한 데다가, 모기지 금리가 떨어져 주택구입에 필요한 자금을 차입할 경우 원리금 상환 부담이 줄어들었기 때문이다. 기존주택 가격(중앙값 기준)이 2006년 8월에는 23만 달러였으나, 지난 2월에는 16만5천 달러로 28%나 하락했다. 모기지(30년, 월평균) 금리도 2007년 7월에는 6.7%였으나, 올해 2월에는 5.1%로 하락했고 최근에는 4.9% 안팎에서 움직이고 있다.

 

 

 

낮은 모기지 금리는 주택경기 회복에 기여

앞으로 주택판매 회복세가 지속되고 주택가격이 상승하기 위해서는 모기지 금리가 하향 안정돼야 할 것이다. 아래 <표 1>에서 볼 수 있는 것처럼 주택 판매와 가격 등 주요 지표가 모기지 금리와 높은 음의 상관관계를 가지고 있기 때문이다. 특히 기존 주택판매와 가격은 모기지 금리와 각각 (-)0.80, (-)0.80의 매우 높은 상관관계를 가지면서 변동해왔다.

 

 

 

 

 

모기지 금리 하락은 주택가격 상승과 소비 증가 초래

미 연준(FRB)은 지난해 9월부터 금리를 과감하게 내렸다. 연방기금금리의 목표 수준이 지난해 8월 5.25%에서 12월에는 0~0.25%로 인하되었고, 현재까지 이 수준이 유지되고 있다. 최근에는 통화의 양적 완화정책과 더불어 향후 6개월 동안 3천억 달러의 국채를 FRB가 매입하기로 결정했다. 이 모두가 낮은 시장 금리를 유지하여 경기를 회복시켜보자는 정책 의도 하에서다.

 

1990년 이후 모기지 금리가 국채(10년) 수익률에 비해서 평균 1.6% 포인트 정도 높게 형성되었다. 이 금리 차이가 금융시장이 극도로 불안했던 지난해 9월에는 2.7% 포인트까지 벌어졌으나, 최근에는 2.2% 안팎으로 축소되었다. 올해 하반기에도 미국경제 회복 속도가 빠르지 않을 것이기 때문에 국채수익률은 3%을 크게 넘어서지 않을 것이고 모기지 금리도 5% 정도에서 안정될 전망이다.

 

과거 통계로 분석해보면 모기지 금리가 하락했을 때, 주택판매뿐만 아니라 주택가격이 상승했고, 가계의 소비지출도 증가한 것으로 나타났다. (<그림 –5> 참조). 향후 월별로 계속 점검해볼 필요가 있겠지만, 현재는 모기지 금리가 하락하고 주택판매가 증가하는 단계로 추정된다. 올해 2분기부터는 주택가격도 점차 안정되고, 이것이 가계의 소비심리 개선에도 어느 정도 기여할 것으로 전망된다.     

 

출처 : 부동산이야기

글쓴이 : 비빔밥 원글보기

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