[스크랩] 해외부동산 매각시 양도세는

해외부동산 매각시 양도세는

해당국보다 국내세율 높으면 차액 내야

서울 금천구에 사는 김모 (55)씨는 최근 투자 목적으로 2003년 구입한 미국 LA의 주택 한 채를 처분했다. 집값이 정점 대비 15% 정도 내린 데다 앞으로 집값이 쉽게 오를 것 같지 않아서다. 정점보다 내렸지만 애초 구입가보다는 올랐고, 원-달러 환율도 구입 때보다 크게 올라 적지 않은 환차익도 봤다. 하지만 김씨는 예상치 못한 양도소득세 때문에 수익이 줄자 분통을 터트렸다. 미국에서 낸 양도세와는 별도로 국내에서도 국내 부동산 양도 때와 같은 세율로 양도세를 물어야 한다는 사실을 몰랐던 것이다. 올해 1월부터는 해외부동산 장기보유특별공제도 없어져 김씨는 장기보유에 따른 양도세 감면 혜택도 받지 못하게 됐다. 김씨는 “미국에서도 우리 돈으로 1000만원 정도의 양도세를 냈는데, 국내에서 또 내야 한다면 이중과세가 아니냐”고 주장했다. 글로벌 경제위기로 전세계 집값이 약세를 보이자 해외부동산을 처분하려는 사람들이 늘면서 김씨처럼 양도세 문제로 골머리를 앓는 이들이 적지 않다. 생각지도 못했던 양도세를 내거나 양도세 납부의무를 몰랐다 가산세를 무는 경우도 적지 않다.   현지서 납부한 양도세는 세액공제ㆍ필요경비 처리 해외부동산을 처분할 때는 부동산 소재지 국가에서 양도세를 신고·납부했어도 우리나라 세법에 따라 다시 신고·납부해야 한다. 자칫 기한 내에 양도세를 신고·납부하지 않았다간 과세추징은 물론 적지 않은 가산세를 물 수도 있다. 해외부동산을 처분하면서 양도차익이 생긴 경우에는 양도한 날이 속한 달로부터 2개월 이내에 관할세무서에 예정신고를 해야 한다. 예정신고를 하고 세금을 납부할 경우 세금의 10%를 공제받을 수 있다. 예정신고 기한 내에 양도소득과세표준 신고·납부를 하지 못한 경우에는 다음해 5월 양도소득과세표준 확정신고 기간 중에 확정신고·납부를 해야 한다. 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우에는 정부에서 세금을 결정·고지한다. 확정신고·납부를 하지 않은 경우에는 무신고 가산세(20% 또는 40%) 및 무납부 가산세(1일 0.03%)를 부담해야 한다. 해외부동산 양도세 계산은 국내 부동산 양도세 계산과 똑같다. 올해 1월부터는 보유기간에 관계없이 9~36%의 양도세율이 적용된다. 종전에는 해외부동산을 2년 미만 보유했을 경우 투기로 보고 1년 미만 50%, 1~2년 40%에 달하는 고율 양도세를 매겼다. 그러나 세율이 줄면서 장기보유특별공제는 없어졌다. 종전에는 해외부동산을 3~5년 보유 땐 양도세의 10%, 5~10년 15%, 15년 이상 45%가 공제됐다. 해외부동산에 대한 양도세 신고는 모두 실거래가액으로 과세된다. 때문에 이를 증빙할 수 있는 서류를 구비해야 한다. 구비 서류로는 ▶토지대장 및 건축물대장 ▶당해 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본 ▶양수자의 인감증명서 ▶자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비 명세서 ▶외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본 등이다. 현지에서 납부한 양도세는 국내에서 양도세를 계산할 때 세액 공제를 받거나 필요 경비에 산입하는 방법으로 공제를 받을 수 있어 김씨의 주장처럼 이중과세는 아니다. 이를 테면 국내 세율이 27%이고 부동산 소재지 국가의 세율이 15%일 경우 양국의 세액 차이만큼만 더 내면 된다. 반대로 국내 세율이 18%이고 부동산 소재국 세율이 20%이라면 국내에서 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세금을 돌려받지 못한다.

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출처 : 부동산이야기

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