[스크랩] 골프코스타운건설계획

이 자료는 인천 한화공장 이전을 전제로 도시개발사업을 추진하면서 골프빌리지를 포함한 골프타운 개발계획 내용입니다. I. 사업환경 분석 1.  부지개요 가.  위치 및 면적 ∙ 위치 : 인천광역시 남동구 고잔동 591번지 필지 외 132필지 ∙ 총면적 : 765,000평 ∙ 개발가능면적 : 748,000평 (논현2지구 택지개발예정지구 수용면적 제외) 나.  대상지 물리적 현황 ∙ 사업 대상지는 비교적 평탄한 지형을 지니고 있어 개발하기에 용이한 조건을 지님 ∙ 표고 10m이하가 약 60%를 차지하고 있으며, 가장 높은 곳은 사업 대상지 북측 구릉지역으로서 표고는 34m임 ∙ 사업 대상지는 공업용도로 사용되고 있으며, 일부 염전부지와 염전저수지가 포함되어 있음 2.  주변 개발현황 1)  토지이용 가.  논현(2)택지개발예정지구 ∙ 사업 대상지 북측으로 약 758천평 규모의 택지개발이 예정되어 있음 (논현2지구) ∙ IMF 기간동안(1997～1999) 사회, 경제적 환경 변화에 따라 아파트 건설물량 감소의 여파로 인해 최근 아파트 분양율이 높아지고 있으나, ∙ 전통적으로 인천지역은 아파트 분양율이 높지 않은 지역이며, 대상지 북측에 인접하여 택지개발지구 지정이 예정되어 있는 바, ∙ 본 사업대상지에 일반적인 택지 또는 주택단지를 개발할 경우, 사업 추진에 상당한 어려움 발생할 것으로 예상됨 나.  인천 남동공단 ∙ 사업 대상지 서측으로 인천 남동공단이 입지하고 있음 ∙ 남동공단은 인천지역의 대표적인 대규모 공업지역으로서 사업대상지와 인접하여 입지하고 있는 바, 개발 행위에 대한 일부 제약조건을 지니고 있음. 특히 주택단지를 개발할 경우, 공단이 미치는 이미지로 인해 부정적인 영향을 미칠 것으로 판단됨 다.  서해와 한화 매립지 ∙ 남측으로 해안에 접하고 있으며, 해안 건너편에는 한화매립지(약135만평)가 조성되어 있음 ∙ 사업 대상지가 해안을 접하고 있음으로써 water front 개발이 가능하며, 이러한 입지적 특성은 해안으로 향하는 개방형 공간구조를 제공함으로써, 쾌적한 경관을 보유한 개발사업으로 특화 할 수 있는 여건이 조성되어 있음을 의미함 라.  동측의 월곶지구 ∙ 사업 대상지 동측으로 월곶지구(약 17만평)가 조성되어 있음 ∙ 월곶지구는 현재 일부 상업용지 개발이 완료되어 있으며, 아파트는 최근 풍림산업에서 2,560세대 규모를 분양하고 있음 2)  교통여건 가.  서해안고속국도(기존) ∙ 대상지 서측으로 인천-시흥-안산을 잇는 서해안고속국도가 입지하고 있음 ∙ 서해안 고속국도의 접근은 대상지 동남측에 위치한 월곶IC가 있음 ∙ 서해안 고속국도는 제2경인고속국도, 서울외곽순환도로와 연결되어, 사업 대상지에서 수도권 광역권에 대한 접근을 가능하게 함 나.  국가지원지방도 84호선 ∙ 시흥 구 시가지와 시화공단을 잇는 왕복 4～6차선의 국가 지원지방도 임 다.  수인선 ∙ 수원과 인천을 연결하는 철도 노선으로서 현재 복선화를 추진하고 있음 ∙ 수인선 복선화 사업 추진에 따라 수인선 소래역이 사업 대상지 내에 위치할 예정이므로, 이를 중심으로 한 역세권 개발 등의 사업 추진의 가능성을 제공하고 있음 라.  제3경인고속국도(계획) ∙ 인천 남동공단과 송도 신도시 경계부를 따라 시흥방향으로 향하는 고속국도로서 현재 수도권 광역교통계획상에서 계획된 노선임 ∙ 현재 인천광역시에서 고속국도 건설을 희망하고 있으나, 중앙정부의 방침이 결정되지 않아 실제적인 도로 개설은 향후 몇 년간 현실화되기 어려울 것으로 예상됨   <현황분석도> 3.  주택시장의 변화와 대응 1)  주택 수요의 변화 ∙ 최근 들어 소음, 전망, 쾌적성(녹지율, 밀도에 좌우) 등에 대한 가치가 주택가격에 반영되고 있으며, 그 민감도는 더욱 커질 것으로 전망됨 ∙ 단위 주호의 내부보다는 수준 높은 생활환경에 대한 요구가 증가할 것이며, 이러한 변화는 고소득층에 의해 주도될 것임 ­ 최근 반포, 마포, 동부이촌동 등지의 아파트 시세를 살펴보면 한강이 조망되는 곳일 경우 대략 20～30% 정도가 높게 형성되어 있음(대략 1억원 정도 더 가격이 높음) ­ 골프장이 보이는 용인의 동아 솔레시티의 경우도 마찬가지로 1～2억원 정도 높게 시세가 형성되어 있음 2)  새로운 대응전략으로서의 개발 ∙ 수요 다변화에 탄력적으로 대응하기 위해서는 다양한 수요계층의 요구를 충족시킬 수 있는 “소량 다품종 공급” 전략을 고려해 볼 수 있음 ∙ 그러나, 대규모 아파트 공급방식에 적응되어 있는 대형건설업체로서는 채택하기 어려운 대안일 것임. 결국, 대형건설업체는 다음과 같은 과제해결에 중점을 두고 새로운 사업 전략을 모색하게 될 것임            대응 과제       개발컨셉       ▶     1. 대규모 공급과 다양한 수요에의 대응이라는 일견 상충된 요구를 어떻게 조화시킬 것인가? 2. 주거환경의 수준이 향후의 경쟁력을 가늠하는 중요한 요소라는 점에서 이를 제고시키기 위해서는 어떠한 전략이 필요한가? 3. 환경친화적 개발과 사업의 수익성을 어떤 방식으로 동시에 확보할 수 있는가? Golf Course Town - 골프장을 대규모로 조성하고, 나머지 부지에는 고품격 주거단지를 조성 - 각종 문화시설도 동시에 제공하여 대상지 전체에 대한 품위를 높임 4.  SWOT 분석 1)  Strength ￭ 양호한 지형조건 ∙ 사업 대상지는 대부분 표고 10m이하의 평탄지로 형성되어 있어 개발사업 추진 시 부지조성에 소요되는 공사비 절감이 예상됨 ￭ 수(水) 경관 활용 가능 ∙ 사업 대상지는 남측으로 서해와 연접하고 있어 양호한 경관을 지닌 개발사업 추진에 용이함 ￭ 수인선 소래역 입지 ∙ 인천과 수원을 잇는 수인선의 소래역이 본 사업 대상지 내에 입지하게 됨에 따라 역세권 개발이 가능하며, 장래 주택사업 추진 시 분양성 확보에 유리한 조건을 지니게 될 것임 2)  Weakness ￭ 수인선 철도 관통 ∙ 사업 대상지 동측에 남-북으로 관통하게 되는 수인선 철도는 사업 대상지를 물리적으로 단절시켜, 토지이용계획 수립 및 향후 community 구성에 장애 요인으로 작용할 것으로 예상됨 ∙ 이에 따라 철도 관통에 따르는 토지이용간의 이질감을 최소화시킬 수 있는 방안을 수립해야 할 것임 ￭ 공장 이전적지에 대한 부정적 이미지 ∙ 사업 대상지는 한화그룹 소유의 부지가 대부분으로써 현재 공장용도로 사용하고 있어 토양 오염에 대한 우려가 토지 매각 또는 주택 분양에 부정적인 요소로 작용할 것으로 예상됨 ∙ 따라서, 환경친화적 이미지를 제공하거나 입주민들의 건강 증진에 활용할 수 있는 시설 등을 도입함으로서 기능적 또는 시각적으로 “안전하고 건강한 개발” 이미지를 부여하여야 할 것임 3)  Opportunity ￭ 광역교통과의 접근성 양호 ∙ 대상지 내부 및 주변으로 수인선 철도, 서해안 고속국도, 국가지원지방도 84호선 등이 지나고, 광역적으로 제2경인고속국도, 서울외곽순환도로 등의 접근이 양호함에 따라, 접근성이 증대될 것으로 예상됨 ￭ 주택수요의 변화 ∙ IMF이후 주택시장은 급격히 위축되었으나, 최근 경기호전, 은행금리의 하락 등의 외부적 요인에 의해 어느 정도 회복되고 있는 상황임 ∙ 또한 수도권 전체로 볼 때, 주택 보급률이 90%에 육박하는 바, 예전에 공급자 위주의 시장에서 수요자 위주의 시장 전환이 모색되고 있음 ∙ 이러한 현상은 기존에 주택 내부 구조에 의해 분양이 결정되던 시장 패턴에서 단지규모의 쾌적성을 제공하는 패턴으로의 변화가 예상되고 있음 ∙ 사업 대상지가 위치한 남동구 일대에 분포한 주택 상황을 보면, 기존의 시장패턴으로 건설된 주택이 다수를 차지하고 있는 바, 단지형태의 쾌적성을 제공하고 일단의 Theme을 지닌 주택단지를 건설할 경우, 사업 경쟁력 확보에 긍정적인 면으로 작용할 것으로 판단됨 4)  Threat ￭ 사업 대상지 인근 공단 입지 ∙ 사업 대상지 서측에는 인천시의 대표적 공업지역인 남동공단이 입지하고 있어, 개발사업 추진에 부정적인 이미지를 제공하고 있음 ∙ 이러한 상황은 일반적인 택지개발 또는 주택단지 개발을 추진할 경우, 분양율을 하락시키는 주요한 요인으로 작용할 것으로 예상되며, 또한 공업단지와의 단절을 위해 공원․녹지 등 open space를 광범위하게 설치할 경우, 사업성 확보에 어려움을 끼칠 것으로 판단됨 ￭ 주변지역에서의 택지개발 추진과 모도시 중심부와의 거리 ∙ 사업 대상지 북측으로 논현동 일대에 택지개발이 예정되어 있으며, 동측으로 월곶지구가 본격적인 개발을 추진할 것으로 보여, 사업 대상지에 대규모 주택단지를 건설할 경우, 이들 지역과의 경쟁이 불가피한 실정임 ∙ 또한 사업 대상지가 모도시인 인천시의 중심부로부터 약 10km 정도 떨어져 있어, 주택 수요가 상대적으로 낮기 때문에 대규모 주택단지 건설을 추진할 경우 사업 risk가 클 것으로 예상됨 ∙ 따라서, 개발사업을 추진할 경우 주거용지의 비율을 낮추고 경쟁지역과는 차별화된 단지구성과 사업전략 수립이 요구됨 II.  Golf Course Town 개요 1.  Golf Course Town의 개념과 성공가능성 1)  Golf Course Town의 개념 ∙ Golf Course Town은 외국에서는 이미 보편화되어 있는 개념으로서, 골프장의 양호한 환경과 쾌적한 주거단지를 결합한 개발을 의미 ∙ 특히 미국의 경우 Golf Course Town으로 개발할 경우 20% 이상 높게 시세가 형성되어 있으며, 시간의 경과에 따른 가격하락이 거의 발생하지 않아서 인기가 높음 2)  특정계층을 위한 Golf Course Town의 성공가능성 ∙ 고소득층을 위한 주택공급은 현재 도심의 고급형 고층아파트 또는 소규모 고급빌라단지 위주로 공급되고 있음 ∙ 이러한 공급방식의 특징은 주택내 또는 단지내에서는 폐쇄적․배타적인 영역을 확보하고자 하는데 있음 ∙ 그러나 현재의 시장흐름은 서서히 주택상품의 가치가 개발 생활단위보다는 주변지역 또는 도시전체에 대한 질적 수준에 의해 평가되는 방향으로 나아가고 있음. ∙ 따라서 중장기적 전략으로서 이러한 소비자의 요구변화에 대응한 주택상품의 선도적 공급은 그 성공 가능성이 크다 할 수 있음 2.  Golf Course Town 실천전략 1)  특정계층의 prestige를 위한 품격 높은 환경 제공 ∙ 고소득층 및 특정집단(예술가 등의 전문직종, 동호인)을 끌어들이는데 있어서 가장 중요한 요소는, 대상으로 하는 수요층의 생활 및 소비패턴에 알맞은 시설 및 도시환경을 제공하여 생활의 자족성이 이루어질 수 있도록 하는 것임 ∙ 또한 주변 구릉부 및 해안을 충분히 활용한 골프장(27홀, 약 35만평)을 조성하여, 주말은 물론 주중에도 항시 이용될 수 있게 함은 물론, 여타 다채로운 행사가 개최될 수 있도록 하여 고품격 주거지로서의 이미지를 더욱 강화함 ∙ 북측에 진행되고 있는 논현(2)택지개발지구와 차별화 시킨다면, 문화 수요는 충분할 것으로 판단됨 ∙ 차별화의 전략으로서, 단독 및 고급빌라 입주민에게는 양질의 Fitness Club 회원권 및 국내에서 늘고 있는 여성 골퍼들을 위한 특화 시설 및 편의시설(양질의 소규모 패션몰, 찜질방, 고급 미용실)을 제공하며, 기타 풀장 및 골프장 연결로를 활용한 승마코스 등을 도입하여 골프장 이용객에 대한 차별화된 서비스 제공 2)  우수한 자연환경을 활용한 도시 쾌적 요소의 제공 ∙ 대상지는 해안에 접하고 있을 뿐만 아니라, 내부에 구릉지 및 호수가 도처에 산재하여 있어서, Golf Course Town의 개발을 위한 강점을 지님 ∙ 이러한 장점을 최대한 활용한 쾌적요소의 제공은 사업 전체의 부가가치 창출의 큰 요소가 될 것임 3)  최상의 교육 및 생활편익시설 제공 ∙ 양질의 교육환경 제공은 주거지개발을 성공하게 하는 중요 요소임 ∙

출처 : 땅을 사랑하는 이들

글쓴이 : 남성남 원글보기

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